SH酒店式公寓开发前景分析.pdf

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1、SH 酒店式公寓开发前景分析 SH酒店式公寓开发前景分析 按：在对上海房地产市场广泛、深入调查研究的基础上，结合公司拟开发的房产项目，我部门将不定期推出与商业房地产开发有关的专题报告，作为项目开发的前期铺垫，并为项目决策提供一定的理论根据。酒店式公寓的开发前景分析 酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务，又拥有私人公寓的私密性与生活风格的综合物业，它是目前沪上非常热销的一种新型投资型产品。自 20 世纪 90 年代末第一代经济节约型酒店式公寓崭露头角，上海的酒店式公寓已经历了第二代适用经济型、第三代进展转变型，目前产品属于第四代景观舒适型。第一部分 回 顾 上海要紧的酒店式公寓 据统计，上海的

2、酒店式公寓已经超过 100 家，只是这些酒店式公寓的定义标准不尽相同，一些小户型的公寓也被纳入其中。根据目标客户与物业特征，这些酒店式公寓大致能够分为两类：一类是“小户型单身公寓”。这类物业从 2000 年开始进入上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价与酒店式服务”作为其最要紧的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群与投资客。表一中列出了比较典型的几个楼盘。表一 名 称 区 域 情 况 My city 普陀江宁路 原是世纪之门规划的一栋商住楼，后虹桥首席 闵行虹梅路 原属商务楼，后改为单身公寓 蓝朝部落 静安万航渡 原规划为商场与办公楼，一度停止销青年汇 黄浦海潮路 原先是

3、烂尾楼，中福重新包装规划成金银汇 黄浦九江路 酒店式商务公寓，位于南京路商业圈 瑞虹新城 虹口临平路 有规划地推出乐富一族单身公寓，物奔腾新干闸北宝山路 区域中心小房型 巴黎时韵 徐汇建国西 产权式商务酒店 另一类是以高端客户为要紧服务目标的、有统一的酒店式经营管理的物业。此类物业从 1990 年代初期开始，要紧为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施，从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色的物业类型。此类物业的典型代表如表二所列。表二 名称 区域 名称 区域 上海商城 静安南京西路 美丽华公寓 长宁古北 协与酒店公寓 静安南京西路 鹿特

4、丹花园 长宁古北 嘉里中心 静安南京西路 金桥公寓 长宁东诸安滨静安广场 静安华山路 鸿发苑 长宁新华路 香格里拉公寓 静安铜仁路 环球广场 浦东桃林路 新黄浦酒店公黄浦永寿路 汤臣中心 浦东八佰伴 天赐公寓 黄浦广东路 嘉里不夜城 闸北不夜城 丽晶大厦 长宁仙霞路 港汇广场 黄浦永寿路 锦绣公寓 长宁虹桥路 芝大厦 徐汇衡山路 亦园 徐汇安福路 爱俪轩 静安镇宁路 骏豪国际 静安南京西路 世纪时空 静安乌鲁木齐 酒店式公寓的要紧来源 其一，由不良资产即烂尾楼重新包装。其二，大型住宅小区的开发过程中产生的一些边角料。其三，重新设计建设。普通酒店式公寓的常见缺陷 利用烂尾楼或者大型住宅小区的边角

5、料开发建成的酒店式公寓（特别是“小户型单身公寓”），往往具有先天或者后天的不足，要紧是：电梯数量不足 通道狭窄 通风采光严重缺乏 户型设计不合理，出现不规则多边形等怪异房型 储存空间严重不足 装修质量粗糙 居住人群复杂 会所设施不全 车位严重缺乏 绿化率低 第二部分 酒店式公寓开发前景 酒店式公寓的需求分析 近两年上海酒店式公寓的市场需求相当旺盛，推出的酒店式公寓的销售率基本超过 85，有的甚至达到 100。2003 年静安区新推出的世纪时空、静安新格、阳光名都、骏豪国际、君悦静安等产权式酒店式公寓销售都特殊火爆。经调查，上海酒店式公寓的要紧消费群要紧集中在下列几类人群：1、外资公司或者国内知

6、名企业驻沪的工作人员。外资公司的人员大多来自于欧、美国家，为这些公司的行政管理人员（如：CEO、总经理、部门经理等），享受着公司给予的丰厚的住房补贴，他们大多数选择比较高档的酒店式公寓，是酒店式公寓最强势的消费群体。国内知名企业驻沪的高级管理人员也具备极强的消费能力，他们绝大多数为公司的领导者与决策者，同样也享受着公司给予的丰厚的福利待遇，而且工作时间也并非长期或者永久性的，因此这部分人群大多数选择中、高档的酒店式公寓。2、“海归创业派”人士。他们回国要紧是为了自己创业，由于多方面原因，前期他们不大会将资本用于购房，但是长期受到国外思想的影响，对自己生活品质相当重视，这部分人群大多数选择中档的

7、酒店式公寓。3、上海本地的处于金领与白领之间的高收入年轻阶层。便利、自由、让自己全身心地放松都是他们选择的理由，他们大多数选择中、低档的酒店式公寓。4、部分比较特殊的客源。如一些昼伏夜出的特殊工作群体等。当然，居住或者使用酒店式公寓的人群未必是房产物业的购买者，酒店式公寓产权拥有者通常不一致于普通住宅的所有者，他们更多的是以投资为目的，因此投资客户是该市场需求主体。而且在酒店式公寓的购买需求人群中，还有下列几个特点：其一，年轻客户低积存，高收入，高预期的特点，决定他们的需求重点是小户型公寓，而酒店式公寓面积通常为 3050平米，为全装修住宅，对物业管理的要求较高，地理位置相对优越，总价基本低于

8、 50 万，因此近年来酒店式公寓的购买人群中，年轻客户所占比例逐步提高。其二，由于对上海经济地位与国际地位的认可，与对上海申博成功与中国加入 WTO 对上海的利好影响的良好预期，外籍人士与外地人在沪置业的步伐加快。分析本市购买对象（图一）、外地购买对象（图二）、境外购买对象（图三）购买的物业价格比例，能够发现外地与境外购买对象购买 7000 元以上的物业占了较大的比重，他们中有相当比例的选择投资酒店式公寓。2003年往常市场上已售出的 6000 多套，其中近 3000 套的业主为外籍人士。1.68%21.12%28.81%48.39%3000元以下3000-5000元5000-7000元700

9、0元以上图一 本市购买对象 16.25%20.85%7.25%3000元以下3000-5000元 需求预测：根据有关资料，上海每年的租房者在 150 万左右，其中月薪 2500 元以上的白领占到 20，大约 30 万人。另据上海市公安局统计，目前海外人士在上海为数约 6 万人，实际就业的达 1.6 万人，台商的数量不下 20 万人。因此，上海房地产市场目前对单身公寓的需求量约在 4 万到 6 万户左右，更为乐观的预测甚至可达 10 万户。而且，中国加入 WTO 与上海申博成功的利好效应对楼市的刺激作用逐步突显出来，公众对酒店式公寓租售市场具有良好的预期，特别对 CBD 地区良好的进展前景非常乐

10、观。由此可见，酒店式公寓及市中心小户型房屋的需求量，在一定时间内仍将呈上升趋势，尚有一定市场潜力。酒店式公寓的供给分析 自 1990 年上海出现首家酒店式公寓上海商城以来，上海已有酒店式公寓 100 余家，总建筑面积 200225 万平方米之10.53%45.80%25.59%18.08%3000元以下3000-5000元5000-7000元7000元以上图三 境外购买对象 间，区域集中分布在长宁、徐汇、卢湾、静安、浦东等中心区域。从酒店式公寓的供给来看，其供应总量从 1993 年起不断增加，1998 年的供应量达到顶峰，直接造成 1999 年供应量相对剧减，尽管 2000 年有所回升，但是

11、2001、2002 年的供应量处于递减状态，而 2003 年又突然放量，上半年市场供应量将达到40 万平方米（包含整盘小户型），约 7500 多套。2003 年上海销售的要紧酒店式公寓如表三所示。由于酒店式公寓在上海持续热销，很多房地产开发商会顺势跟进，再结合央行对房地产市场中高档物业的宏观调控政策，能够预见，在未来的一段时期内，上海的酒店式服务公寓每年的新增量将趋于稳固，整体供应量缓慢上升，35 年后逐步达到市场需求与供给相对平衡。表三 2003 年销售的要紧酒店式公寓 楼盘 均价 房型面 层高 套数 区域 世纪时空 140045-67 3.1 280 静安乌鲁木圣天地 110030-50

12、2.8 1000 左普陀长寿路 君悦静安 120033-68 4.5/3.624 静安康定路 骏豪国际 200040-52 3.2 608 静安陕西北静安新格 1300 静安江宁路 永兴富邦 7000 46-69 闸北永兴路 金地汇 6000 40-90 3.2 197 虹口纪念路 帝景苑 1800 57-158 3.0 100+徐汇肇嘉浜恒升半岛国际170037-79 3.5 200+虹口吴淞路 从开发商供应的物业形态来看，上海市面上的酒店式公寓有高、中、低档之分，要紧有三类：开发商长期投资型、整盘出售型与产权分散型。目前，市场上多数的单身公寓均属产权分散型，而且中低档酒店式公寓位居市场主流

13、，但随着国际客源的不断涌入，高档酒店式服务公寓将有很大进展潜力，其供应量会有所上升。从酒店式公寓的分布走向看，酒店式公寓的进展与整体城市进展战略息息有关，眼下长宁区及徐汇区市场已接近饱与；随着新的“泛 CBD 区”中心在南京西路形成可能性的逐步加大，静安区特别是南京西路地带，由于较优越的地段位置、便利的交通、宜人的居住环境，将成为进展酒店式公寓的黄金地块；浦东新区由于“国际航班东移”与“成功申博”的利好消息，大量的外资客源也将带动区域内酒店式服务公寓需求；作为传统高尚地段的卢湾区，其北区仍然受淮海路商圈与新天地时尚圈所依托，短期内能够成为酒店式公寓的机会点，其南区受世博会的影响，从长期来看，必

14、将成为酒点式公寓的机会区域；黄浦区依托其固有的地理位置、强势的商业氛围，也将成为酒店式服务公寓的机会区域。以上区域将是上海酒店式公寓的要紧供给区域。酒店服务式公寓迅速崛起的宏观经济背景 1、商务旅游性人口的增加 上海正逐步进展成为国际金融中心，各类经贸洽谈、国际展览、国际会议等商务交流活动频繁，远程客人增加，停留时间变长，境外高消费水平的公务、商务客人、旅游客人有较大幅度增长。据有关数据显示，除 300 余万外省市人口外，港、澳、台与外籍常住人口约 8-10 万人，约占上海总人口的 0.5-0.6%，而流淌性人口现已达 30 万人，接近上海总人口的 2%。在强大的消费前提下，上海的酒店消费前景

15、广阔。而酒店式公寓拥有酒店的管理与服务，又具有比星级酒店更合理的价格，是对未来全球化进展需求的一种呼应，将会成为市场中的一个亮点。2、储蓄的保值、增值功能弱化与证券收益的起伏不定 长久以来，银行储蓄一直是中国人投资理财的首选，但截止2002 年 2 月的第 8 次降息（一年期定期存款利率已降到 1.98%），利息税的增收，储蓄保值、增值的功能开始弱化，社会理财观念发生了根本性变化。与银行储蓄相比，酒店式公寓的投资性能更强，这也是酒店式公寓热销最大的卖点。另外，伴随着证券市场的持续低迷、欲涨乏力，市场资金流在不知不觉中发生转移，最为明显的，就是催生了房地产市场的“投资风潮”。在政府的支持下（包含

16、蓝印户口政策、购房退税政策等），上海的房地产业的投资环境得到了很大改善，而且随着市中心地块的日渐稀少，房地产的投资价值更是弥足珍贵。购房贷款利率大大低于其他商业贷款利率，与投资股票债券相比，产权酒店总价低，月还款额少，随着上海房地产市场的不断健全与完善，银行利率的下调，投资风险也随着降低了很多，越来越多的人加入到了投资酒店式公寓的行列中来。成功开发酒店式公寓的四要素 在开发酒店式公寓的过程中，选址、规模、产品定位、物业管理等四大要素决定了项目开发的成功与否。首先在选址上要有交通便利、商业服务配置齐全、客流密集的优势，这是开发的前提。酒店式公寓不是适合上海所有地区，成功的酒店式公寓要紧分布在三个

17、区域：其一是闹市中心，如CBD 核心区、市中心，其二是外国人聚居区，其三是以工作为导向、从业人员多数为白领年轻人的地区。这些区域对酒店式公寓的需求较大、较集中，而远离闹市中心的偏远区域或者城郊结合部则不适合开发酒店式公寓项目。其次，酒店式公寓的规模也要操纵好。大规模的开发能够增加项目的知名度，降低开发成本，但若无足够的需求，会影响销售率，导致开发成本的积压。同时，也不利于日后的出租率、租金，在车位、配套设施的使用上也会造成不便。再次，产品定位要准确，表现在外观设计、户型设计、装修标准、功能配置、辅助设施的安排要有针对性。最后，物业管理上要选择管理经验成熟、管理水平高、客源资源丰富、营销能力强的

18、专业酒店管理机构担纲，这是酒店式公寓销售业绩的保障之一，也使开发的物业在租赁市场有良好表现，为今后继续开发打下基础。酒店式公寓设计的新趋势 1、总体规划注重自然、地理、文化、交通、社会等资源与物业的良好协调。2、强调酒店式公寓外观设计具有与消费者观念相匹配的、鲜明的“主题”。（表四）3、酒店式公寓的外观设计与内部设计中更加注重连贯性。4、科学、合理地设计与分配户型，尽量减少户间干扰。5、四边形的户型仍然是酒店式公寓设计的主流，但力求以多元化的户型习惯消费者日益增长的个性化需求 6、室内居住空间设计更加注重舒适而不仅是好看。这意味着更加有特色的室内装饰与更多的生活空间。7、强调更完善的配套设施体

19、系，会所成为酒店式公寓不可或者缺的部分，而且会所更强调休闲或者商务功能。8、室内外装饰、建材等方面注重选择国际上专业领域内具有权威的品牌。（表五）9、设计有良好的智能化体系。表四 主题/概念 典型楼盘 轴心产权酒店式物业 世纪时空、金银汇 产权酒店 巴黎时韵、感性达利 取财之道，时尚之风 自由自宅、静安新格 国际投资品种 东方时空、国际金融家 独立居住意识 独立时代 城市时尚主义 青年汇 表五 项目 装修配置品牌 世纪时空 伊莱克斯、阿里斯顿、海尔、澳仕、松下 静安新格 伊莱克斯、阿里斯顿、三星、西门子、立骏豪国际 奥帝斯、McQuay、Loos、HansGrohe、德圣天地 瑞士迅达、海尔、

20、德昕 君悦静安 三菱、日立 酒店式公寓的开发风险 风险之一：酒店式公寓物业的细分越来越明显。目前，酒店式公寓的定位出现细分的趋势，比如世纪时空是针对世界性客户的投资产品，比较强调商务功能；静安新格则侧重自由生活的理念，强调的是居住产品；君悦静安则将居住与商办相结合，宜商宜居。物业的市场定位与产品特性锁定了目标客户群，也意味着放弃了其他客户群。而且，当更多相似性产品的出现形成潜在但必定的竞争，当商铺、办公物业为投资者提供更可观的回报，投资客与消费者会出现分流，这势必影响物业的销售前景。风险之二：户型与装修设计落伍。酒店式公寓通过几年的快速进展，在户型与装修设计上有了很大进展，酒店式公寓不再等于小

21、户型，不再等于小面积。据统计，京、沪、深的人均居住面积已达 20 平方米，人们更加注重居住的舒适性，因此酒店式公寓的户型与装修务必满足人们的这种需求。简单地将烂尾楼改建，增加一些配套，现在已经很难再有市场，由于这类酒店式公寓在硬件方面存在诸多“硬伤”，在许多方面无法满足消费者的需要。由于很难预见将来消费者喜好的户型与装修，因此，设计假如落伍，将给酒店式公寓的销售带来较大隐患。风险之三：酒店式公寓租赁市场的疲软。房租市场的价格是酒店式公寓价格的标杆，租金是支撑酒店式公寓价格的脊梁。近两年酒店式公寓的热销是由于其空置率较低（平均 15下列），投资回报较高（平均 12以上），但随着酒店式公寓产品的迅

22、速增长，租客选择的余地加大，空置率将会有所上升，在售价只升不降而租金水平可能保持稳固甚至下调的情况下，将导致酒店式公寓的投资回报变低，继而影响投资客的投资热情，使新开发的酒店式公寓销售难度加大。风险之四：宏观调控房地产市场的政策影响。房地产市场一向受政策影响较大，如前几年的契税减半政策、蓝印户口政策、购房退税政等对拉动上海楼市取到了积极的作用。如今房地产市场通过一波行情后，面临新一轮的调整。在政策方面，蓝印户口早就停止实施了，契税也恢复到 1.5，购房退税则于今年 5 月 31 日终止，央行于 6 月 5 日出台新的房贷政策。新的房贷政规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房

23、贷款，对购买高档商品房、别墅、商业用房或者第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，而且规定提高首付。新的房贷政策还对严格操纵土地储备贷款的发放、规范建筑施工企业流淌资金贷款用途等方面作出了规定。这些政策将对房地产市场进行结构性调整，对酒店式公寓开发而言，属利空，将增加房产开发商的风险。第三部分 项目的开发策划 曹家渡项目的开发策划 1、楼盘价格定位 根据最近对静安区（含周边）类似项目的市场调查，待建地块邻近已建或者在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的 7000 元/M2至最高的 20000 元/M2，购房户有较大的选择空间，绝大多数楼盘价位集中在高价范

24、围。具体调查结果见表六。表六 价格范围 楼盘建筑形式 代表楼盘 7000-8000 3 高层、小高 上海知音、水岸名邸 8000-10005 高层、小高 达安花园三期、静安晶华园 10000-1204 高层 圣天地、静安枫景、静安诺丁12000-1404 高层 君悦静安、静安枫景 14000-2 高层 骏豪国际、世纪时空 从上表能够看到，邻近已建与在建竞争楼盘（要紧指酒店式公寓）的均价多数分布在 1100014000 元/M2。通过综合分析，拟定待建酒店式公寓以外地投资者、上海本地高收入年轻人、特殊工作群体为主，以港、澳、台人士为辅，根据自身楼盘的特点，拟定项目的酒店式公寓销售均价在 1100

25、0 元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心与上海市统计局联合公布的2002 年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002 年房地产市场商品房户型面积 70M2下列的仅占 2.2%，房型面积70100M2的占 16.3%，户型面积 100150M2占 53.9%，户型面积在 150M2以上的占 27.7%。由于户型面积在 100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多想住在交通便利的市区的人们望房兴叹。实际上，目前上海酒店式公寓市场

26、最为抢手的户型是小房型，面积要紧在 3565 M2，同时尽可能打造立体错层空间，即增加层高。这种户型有用性强，总价适中，能够在有限的空间拓展出二室二厅的功能格局，对消费者具有极大的吸引力。经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积与占比定位如表七。表七 房型 一室 一室二室一二室二室一二室二建筑面积 35 左45 左55 左右 65 左55 左右 65 左右 层高 3.4 3.4 3.4 3.4 4.5 4.5 占比 20 28 26 15 6 5 销售目标客户 外企及金融证券信息界白领年轻人、特殊工作外地来沪经商人士、港澳台人士、高级管理人员 3、购房对象购买力分析 根据上述建筑面

27、积定位与销售价格，主力房型一室与一室一厅、二室一厅每套房屋销售均价为：38.5 万元60.5 万元。通常情况下购房者首付 30%，即 11.55 万元18.15 万元左右，余款向银行按揭分 20 年偿还，以 60.5 万元（二室一厅）房型为例，首付 18.15 万元，余款 42.35 万元分 20 年偿还，根据新的房贷政策，贷款月利率为 0.48%，每万元每月还本付息额为 70.27 元，每月还款额经计算为 2975.74 元，关于高收入白领、中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，假如购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能

28、力更能得到保证。4、开发方案策划及参考经济指标的确定 开发方案：随着上海国际化进程的加快与房地产市场的理性回归，对酒店式公寓的开发提出了更高的要求，促使酒店式公寓建筑形态向舒适与有用方向进展，传统的小面积+装修+酒店式物业管理模式已不能满足现代消费者的需求，而另一种折衷方式立体错层结构，因与普通 2.8 米层高的物业相比具有更多的生活空间，具有更良好的通风、采光优势，成为当前与未来较受购房户欢迎的建筑形态。本项目酒店式公寓开发方案原则上选用 3.4 米与 4.5 米的立体错层结构。在设计上，坚持方正，厅的开间以 3.9 米为主，每户窗户使用凸窗，清晰分割公私、动静、干湿区域，使用面积最大化，公

29、寓内无明管设计，为偏重生活或者办公的业主最大程度提供自由发挥的余地。参考经济指标：（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算 项目占地 13680 平方米，容积率 6.8，可建建筑面积 93024平方米，去除 45000 平方米左右的商场面积，其他面积为 48000平方米。根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积：3520%+4528%+5526%+6515%+556%=46.95M2 若 48000 平方米全部用于做酒店式公寓，总户数可达 1022户，就曹家渡商圈而言，此体量过大。可考虑 24000 平方米左右面积用于做酒店式公寓。酒店式公寓设 24 层，每层 1000 平方米，则平

30、均每层 21 户。参照类似项目电梯数量布置（如表八），酒店式公寓设 45 部知名品牌的电梯（载重 1 吨/部）。另外 24000 平方米左右面积可用于建造有卫生设备与茶水间的小户型（60150平方米）产权式写字楼（关于小户型产权式写字楼的开发前景分析见下期报告）。表八 楼盘 层数 每层户数 电梯数 品牌 世纪时空 24 16 3 Otis 圣天地 25 20 4 Schindler 君悦静安 24 40 7 三菱 蓝朝部落 32 24 4 三菱 骏豪国际 29 30 6 Otis（2）会所配套设施 会所设在第 6 层、第 7 层，会所配套服务设施包含：健身房、棋牌室、网吧、咖啡厅、美容美发、游

31、戏房等，部分设施可在裙房商场招商时一起考虑。（3）室外附属设施 室外附属设施包含地下停车库。考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，与部分房客是短期租住，假设酒店式公寓每 3 户住户拥有一辆轿车，则需总停车位为：462/3=154 个（不包含商场及办公楼所需车位）。每个车位平面尺寸为 2.5M5M，占地面积 12.5M2。地下车位包含分摊车道面积通常为 3040M2，本次估算取上限值，则地下停车库面积为：15440=6160M2 5、参考建设标准 表九 结构 框架剪力墙 层 高 3.4/4.5米 幢 数 1 幢 24 层 建 建筑层数：地下 3 层，地上 5 层为裙房商场，6 层以设 标 准 上

32、1 幢 24 层酒店式公寓，1 幢 24 层产权式小户型办公楼。基础：钻孔灌注桩，箱形基础 地面：室内实木地板、地砖、地毯，底层电梯大厅花岗岩地坪，其余楼层电梯厅使用大理石 门窗：塑钢或者彩铝门窗 阳台：金属扶手，玻璃拦板 外墙：商场为通透大玻璃，公寓为有色玻璃 内墙：室内高级乳胶漆、高档面砖，公共部位贴面砖、大理石 屋面：树脂珍珠岩板保温，双层钢筋混凝土防潮层，双层 APP 防水卷材，铝基反光隔热材料 电气：照明配电箱、动力配电箱，暗管敷设，高档开关及插座 管道：铝塑复合水管，塑料排水管，消火栓系统 浴房：淋浴房 厨房：高级厨具 空调：每户配进口分体式空调 12 台 电梯：每幢楼配知名品牌电梯 45 台 电话：IDD 智能系统：有线电视网、宽带进户、家庭紧急救助系统、周界报警系统、可视对讲系统、楼宇管理监控系统