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1、第 1 页 知识点：单位换算 1 平方公里=1*106 平方米 1 亿=1*108 1 亩=666.67 平方米 1 公顷=10000 平方米 估价原则：最有效使用应当以预期收益原则（最佳利用方式）与变动原则（能持续多久）为基础.另：最有效使用原则应当以预测原理与变动原理为基础；供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则与竞争原则为基础的。同时。由于土地具有个别性，因此其替代性有限。贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用。变动原则及预测原则密切相关。合法原则是前提。抵押、担保、税收、记账目的类，要根据保守原则，适当考虑市场成本。1、土地估价的概念：土地估价就是估价人员根据土地估价的原则、理论与
2、方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济与自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益与土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评第 2 页 定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。2011 年 4 月 12 日：1、中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例颁布日期：1990 年（国务院）；2、总平面图要素：场地局域位置，内部及四周环境的反映，拟建道路等的位置以及主要建筑物及用地界线及相邻建筑之间的距离，拟建建筑物名称、出入口位置、层数及设计标高，指北针、比例、风玫瑰图；4、一般因
3、素：社会因素、行政因素、经济因素 （地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等）区域因素：商服繁华度、交通条件、基础设施与公用服务设施配套状况、环境质量、城市规划、产业聚集度；（区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制、与自然条件等）个别因素：地势、朝向、地质、土地污染状况、临街条件、土地形状、面积、土地使用限制、土地使用年限等 （宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、第 3 页 面积、土地使用限制与宗地临街条件等）区域因素也包含土地使用限制，不包含
4、容积率；5、选择市场比较法评估，必须确保估价对象同一供需圈、用途相同或相近、交易时间及估价基准日相差不超过3 年，有三个以上案例。6、基准地价的基准日及报告评估基准日相差不应超过3 年；7、8、土地估价报告的主要内容：封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、附件；土地估价技术报告的主要内容：封面、总述、估价对象描述及低价影响因素分析、土地估价过程、附件。技术报告封面应有关键词，参照城镇土地估价规程2001 年11 月 12 日国家质量监督检验检疫总局 土地估价实务：10、基础设施用地估价不适宜采用（）A、收益还原法 B、市场比较法 C、剩余法 D、基准地价系数修正法 E、成本逼近法 答
5、案：AC 5、采用收益还原法对设有租赁权的土地使用权估价，土地收益按土地剩余使用年限内最有效利用方式下得未来土地收益计算。4、工业用地估价一般宜采用（）。A、市场比较法 B、长期趋势法 C、基准地价系数修正法 D、第 4 页 成本逼近法 E、剩余法 答案：ACD 7、按规定，上市公司的土地资产处置方法有（）A、企业以租赁方式取得土地使用权 B、企业依法以出让方式取得土地使用权 C、企业以置换方式取得土地使用权 D、国家作价入股 E、企业无偿取得土地使用权 答案：A、B、D 解析：根据国家有关规定，上市公司所有使用土地必须实行有偿使用方式，具体的使用方式有出让、租赁、国家作价出资（入股）与授权经
6、营等。8、评估协议出让土地使用权的再转让价格时应先评估国有土地的国家权益价格，国有土地的国家权益价格评估方法有（）A、倒算法 B、增值收益法 C、绝对地租收益法 D、实际收益法 E、级差地租收益法 答案：ABE 17、试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验及判断要求很高。估价师必须衡量各试算价格的（），进而确定最后的估价额。A、相对重要性 B、可用程度 C、可靠性 D、合理性 E、一般性 第 5 页 答案：ABC 6、土地价格中不仅包括土地开发成本、全部或部分开发利润，而且还包括（）A、个别地租 B、平均地租 C、期望收益 D、级差地租 E、绝对地租 答案：D、E 4、机场
7、、码头用地在收益还原法评估中不需考虑垄断地租修正。（）10、对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价系数修正法。5、土地使用权转让市场是自由市场 3、对划拨土地使用权价值进行评估时，其取得成本与开发成本两项构成均应取社会平均成本 35、（）是指在保证农业用地的前提下，农用地转为建设用地的潜力。A、增量土地潜力 B、结构潜力 C、闲置潜力 D、存量土地供应潜力 答案：A 1、以转让为目的的划拨土地使用权评估不应包括土地使用出让金。（）（由于转让时要补交，所以评估时应扣除评估值的 40%得到估价结果）2、以抵押价值为评估目的时，划拨土地评估值中应包括土地使第 6 页 用权出让金。（）应扣除土地使用
8、权出让金 10、在评估城市宗地毛地价时，地价中应包含拆迁补偿费用。（）答案：错 权利 实体 比喻 毛地 一只鸡 生地 买回来剃了毛的鸡 熟地 做好了可以吃的鸡 净地 超市在售烤鸡 毛地是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。生地是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。熟地是指经过土地开发、具备基本建设条件的土地。21、在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估。答案：对 根据土地估价报告规范格式(一般格式)的基本内容 36、由于我国土地一
9、级供给量由政府控制，不易引起竞争，因此第 7 页 对土地供给量的变化趋势研究主要通过地区经济发展状况与政策导向来判断。答案：对 23、遵循合法原则，要求房地产估价应以估价对象（）为前提估价。A、合法产权 B、合法使用 C、合法处分 D、合法交易 E、最佳使用 答案：ABC 35、土地估价报告的评价主要对报告的（）进行审核。A、评价报告的内容是否全面 B、描述是否简洁准确 C、原则及方法的选择是否正确 D、计算是否准确、方法的运用是否准确 E、格式是否规范、是否逻辑清晰 答案：ABCDE 36、估价报告的合法性的内涵是指（）A、严格按照我国现行法律与各种技术规范的要求行事 B、主体认定事实清楚
10、C、符合法定程序 D、证据确凿充分 E、估价过程符合公司规定程序 答案：ABCD 第 8 页 合法性内涵要求评估人员在进行项目评估时，必须严格按照我国现行法律法规与各种技术规范的要求行事，主体认定事实清楚，证据确凿充分，符合法定程序。21、现场调查的目的有（）A、核实验证，保证价值及估价对象严格对应相符 B、观察土地实体特征 C、了解周边规划 D、现场体验周边环境 E、调查人文景观 答案：ABD 除 ABD 外还有 4、最终目的是为各种影响因素的准确定位、估价技术参数的选择与估价方法的选用提供物证。30、土地估价报告的作用主要有（）A、履行土地估价委托合同 B、描述估价对象 C、记述估价过程
11、D、反映估价成果 E、存入档案 答案：ABCD 土地估价报告的作用主要有：1、描述估价对象；2、记述估价过程；3、反映估价成果；6、以协议方式出让国有土地使用权的出让金根据协议确定，不受限制。（受到限制，不低于基准地价的70%）10、下列不同估价方法适用目的的说法正确的是（）。A、商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法与基准地价系数修正法。第 9 页 B、居住用地宜选用市场比较法、成本逼近法、收益还原法。C、估价方法的应用应根据估价对象与估价目的，选用两种以上（不含两种）进行估价。D、工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法与基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法。E、评估新开
12、发完成的居住用地最适宜的评估方法是成本逼进法、剩余法。答案：A、D 居住用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法与基准地价系数修正法。对于新开发完成的居住用地可以选用成本逼进法。18、基于下列目的的地价评估中，评估结果能够表达土地在市场上客观价格水平的有（）A、确定征地片区综合地价 B、用地者委托评估其拥有土地的公开竞买价格 C、银行为发放抵押贷款而评估的土地抵押价格 D、土地在有形市场中正常转让，转出方委托评估的价格 E、土地在有形市场中正常转让，潜在购买方委托评估的价格 答案：BDE 3、某公司拟及市政府签订土地租赁协议，租赁宗地A 用于仓储货物，租期自 2010 年 11 月 1 日至
13、2040 年 10 月 31 日，现已约定租金为 10 元/m2，经调查，客观市场租金是 13 元/m2，出让土地还原率是 5%。若 3 年后，即 2013 年 11 月 1 日将该宗地承租第 10 页 使用权转让，则此时点承租土地使用权价格的计算公式V=a/r11/（1+r）n（2）n=()A 17，B 27，C37，D47，答案 A 承租使用权最多是二十年，所以是十七年 依据规定,租赁合同的租赁期限不得超过 20 年,租期超过 20 年的,超出部分无效。12、以下不属于办公用地特点是（）。A、收益性强 B、市场较活跃 C、附属设施较多 D、集中分布在城区人流量大的区域 答案：D 3、一定条
14、件下，（）是影响地价的主要方面。B、供给 C、需求 答案：B 1、估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。（）答案：对 2、某工业开发区土地总面积为 5 平方公里，道路、绿化等基础、公用设施占地 1.5 平方公里，现已完成“七通一平”开发建设。根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为400元/平方米。另据调查，该区域土地增值收益率为25%。第 11 页 现拟出让该工业开发区内一宗工业用地 Y，出让年限 50 年，土地面积 10000 平方米，土地还原利率为 7%。回答以下问题：若按无限年期计算，该工业开发区平均土地价格为（）元/平方米。A、400 B、500 C
15、、650 D、714 400*（1+25%）若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地平均单价为（）元/平方米。A、350 B、500 C、650 D、714 500*5/（5-1.5）Y 宗地出让土地的总价为（）万元。A、350 B、647 C、690 D、714 714*（1-1/（1+7%）50）答案：B、D、C 3、某一房地产，已知建筑物的重置价格为 1000 元/平方米，成新率为 70%，房地产净收益为每平方米 140 元，土地还原利率为 6%，建筑物还原利率为 8%，则该房地产价格为（）元/平方米。A、1700 B、2000 C、2100 D、2400 建筑物收益=1000*0.7*
16、0.08=56 土地收益=140-56=84 土地价格=84/0.06=1400 第 12 页 房地产价格=1400+700=2100 4、有一宗房地产总价为 100 万元，又知综合还原率为 7%，土地还原率为 6%，建筑物还原率为 8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元。A、30 B、40 C、50 D、60 答案：C 设土地价格为 X，建筑物价格为 Y 则：X+Y=100 100*0.07=0.06X+0.08Y 可解 收益法 1、收益还原法是以地租理论与生产要素分配理论为理论依据。2、土地租赁中总费用的计算 1）土地税 2）管理费 年租金额 3%3）维护费 3、房地出租中总费用 1）、管
17、理费 a、依管理面积平均计算；b、依租金的一定比例计算 年租金的 2%5%2）、维修费 建筑物重置价的 1.5%2%3）、保险费 房屋重置价或现值乘以保险费率（1.5%2%）4）、税金,X120 元，加上 5%营业税，附加城建税 0.35%，教育税附加 0.05%等 5）、房屋折旧费 第 13 页 4、一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低 23 个百分点。承租土地使用权所选用还原率一般比出让土地使用权还原率高 1 个百分点左右。市场法 概念：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地及在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情
18、况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。（1）类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素与条件相同或相近的土地。（2）比较宗地，是指选定的及待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。（3）标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。（4）估价期日，是指估价结果对应的日期。（5）交易情况修正，是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成比较案例的交易价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。（6）区域因素，是指土地所在区域的自然条件及社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格
19、水第 14 页 平产生影响的因素。报酬率：报酬率=投资回报/所投入的资本 累加法 报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率 资本化率=年收益/价格 成本逼近法 土地取得费：1、征用农村集体土地时土地取得费就是征地费用，包括：土地取得费+相关税费 1）土地取得费：征用耕地的补偿费，前 3 年平均产值的 6-10 倍；征用耕地的安置补偿费，每人为的 4-6 倍；每公顷最高不得超过15 倍；若经省级人民政府批准，土地补偿费与安置补助费得总与不得超过的 30 倍。2）相关税费：A、占用耕地时的耕地占用税 B、占用耕地时的耕地开垦费 C、占用菜地的新菜地开
20、发建设基金 D、征地管理费 E、政府规定的其他有关税费 2、城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算 1）拆除房屋及构筑物的补偿费应根据当地拆迁补偿的标准 2）相关税费 第 15 页 A、房屋拆迁管理费与房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。土地开发费：1、基础设施配套费；2、公共事业建设配套费用；3、小区开发配套费 投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）投资回报率 注：无利息 开发利润的计算基数与相应的利润主要有 4 种 1）直接成本利润率=开发利润/土地取得成本+开发成本 2）投资利润率=开发利润/土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 3）成本利润率=开发利润/土地取得成本
21、+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息 4）销售利润率=开发利润/土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 即：开发利润/开发完成后的房地产价值 土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）土地增值收益率 待估宗地价格=（土地取得费及税费+土地开发费+利息+利润）年期修正系数+出让金年期修正系数 可出让土地的平均单价=土地总平均单价总土地面积/可出让的土地面积 剩余法 第 16 页 土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息 1、生地的价格（1）、生地上建成房屋 生地价格=开发完成后的房地产价格由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息
22、销售税费开发利润买方购买生地应负担的税费（2）、生地开发成熟地 生地价格=开发完成后的熟地价格由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售税费土地开发利润买方购买生地应负担的税费 2、毛地的价格（1）、毛地上建成房屋 毛地价格=开发完成后的房地产价格由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费土地开发利润买方购买毛地应负担的税费（2）、毛地开发成熟地 毛地价格=熟地价格由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买毛地应负担的税费 3、熟地的价格 熟地价格=开发完成后的房地产价格由孰地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买孰第 17 页 地应负担的
23、税费 土地价格的计算 地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润 路线价法（适用于城市的）1）、适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域与城市，效果更佳；2）、要求有较多的交易实例，且土地市场要规范；3）、能快速评估多宗土地的价格；4）、估价结果的精度及路线价及其修正体系密切相关。错题（未解决）：一、土地估价实务 11、由于估价目的不同，价格类型也会存在差异。在下列情况中，（）的价格类型是相同的。A、国有土地使用权租赁及集体土地使用权转让（租赁价格）（买卖价格）B、征收有关土地税费及土地司法鉴定（
24、课税价格）C、城镇标定地价及城镇级别基准地价 监测点地价、评估农用地综合片区价 第 18 页 D、国有土地使用权作价入股及清产核资（买卖价格）（清算价格）14、下面哪项（）不是土地估价时应提供的权属资料。A、国有土地使用证 B、国有土地出让合同 C、规划许可证 D、建设用地批文 答案：C 感觉及实际中不符 16、从总平面图可以了解到（）A、道路设施 B、各层次的构造 C、建筑高度 D、地产等级 答案：B 11、土地估价报告的使用方向有哪几种（）A、价值依据 B、诉讼证据 C、记账依据 D、价格依据 E、抵押依据 答案：ABC 12、常见的土地估价目的有（）A、上市 B、抵押 C、转让 D、租赁
25、 E、买卖 答案：ABCD 13、在土地估价报告中，估价师在进行土地权利状况描述时，以出让方式取得的土地使用权必须说明取得时间、出让金数额、（）及宗地使用的特殊规定。A、法定最高使用年限 B、批准使用年限 C、已使用年限 D、剩余使用年限 E、租赁年限 第 19 页 答案：BC 觉得应为 BD 20、现场调查的内容包括（）A、地产基本项目 B、土地实体状况 C、周边环境状况 D、土地使用者 E、交通状况 答案：ABC 42、在我国增加城市建设用地供给的方法有：（）A、加快存量土地入市 B、提高容积率 C、减少住宅用地比例 D、增加基础设施用地 E、放开农村集体建设用地流转 答案：ABDE 45
26、、在我国，影响土地供给的因素主要有（）等。A、国家与城市发展战略 B、土地制度 C、住房制度 D、城市规划 E、房地产价格与需求量的变化 答案：ABCDE 4、城市房屋拆迁补偿的土地价格评估属于划拨土地使用权价格评估。（）2、（）是土地价格最充分完全的市场表达。A、挂牌价格 B、拍卖价格 C、招标价格 D、协议价格 答案：B 6、土地使用权抵押评估的真正目的是（）A、确定贷款额度 B、了解标的物 C 降低风险 D、防止受骗 答案：C 第 20 页 11、农地综合片区价属于（）A、课税价格 B、公示价格 C、买卖价格 D、租赁价格 答案：B 公示价格是一种价格类型？15、具有投资开发或再开发潜力
27、的商业用地的估价最常选用（）作为其中的一种估价方法。收益还原法而不是剩余法？2、国有土地使用权出让价格评估应把握的原则有（）A、土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准 B、评估时不应包括土地使用出让金 C、采用多种方法评估 D、估价时点一般为估价作业日期以后某一时点 E、搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性 答案：A、D、E 5、划拨土地使用权可依法进行（）A、抵押 B、出租 C、经营活动 D、继承 E、赠及 答案：A、B 9、在评估抵押房地产价格时需注意（）A、估价基准日的设定 B、根据土地未来利用及处置债务清偿难易程度确定价格 C、对划拨与集体土地，可以基础地价、土地开发费等作
28、为抵押价格 第 21 页 D、抵押双方意愿 E、区别不同土地的权利关系 答案：ACE 14、剩余法主要技术参数确定中应注意（）。A、利用剩余法首先要考虑土地的最佳利用方式。B、剩余法理论依据源于地租原理，即每年的租金剩余。C、剩余法又名假设开发法。D、土地利用方式的确定包括土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑物高度等项内容。E、剩余法便于确定具体开发项目的预期利润。答案：ADE 16、土地开发程度设定既是地价定义的重要方面，也是确定价格的基本依据。下列估价项目中，可以将土地开发程度设定为宗地红线内外五通一平的是（）A、某国有土地改制中涉及其所使用的划拨土地价格评估 B、某开发区向外商出让
29、其开发区内的某地块的土地使用权价格评估 C、某股份制公司将其以出让方式取得土地使用权抵押价格评估 D、某市政府拍卖出让某待开发地块的出让底价评估 E、某企业将其使用的原出让工业用地进行资产置换的土地使用权价格评估 答案：C、E 第 22 页 20、工业用地转让价格评估结果不能低于关于发布实施全国工业用地出让最低地价标准的通知（国土资发2006307 号）规定的最低价标准。不正确？21、下列关于教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的说法有误的是（）。A、此类用地考虑的是整体收益。B、参照工业用地基准地价进行评估，要考虑年期与用途进行加价修正。C、该类用地所处位置多位于市（县、镇）中心。D、参照商
30、业、住宅的基准地价进行估价，要考虑年期与用途进行减价修正。答案：C 觉得答案有误 3、关于市场比较法应用，以下说法正确的是（）A、设有租赁权的土地使用权估价，可比案例应选用同一区域或相邻地区类似土地租赁权转让成交实例。B、设有地役权的土地使用权估价，可比案例应选用同一区域或相邻地区类似地役权转让成交实例。C、评估承租土地使用权价格时，可比案例应是承租土地使用权的成交实例。D、评估土地租赁权价格时，可比案例应选用同一区域或相邻地区类似土地租赁权转让成交实例。答案：BCD 第 23 页 二、土地分等定级 错题：3、对于土地估价来说，评出的等级是其基础，土地分等定级是土地价格稳定的本质表现。（）土地
31、分等 1、定级单元界限是界定相同均质地域的边界，是反映土地利用特征范围与空间实体边缘的标志。（）2、采用计算机系统作为辅助手段进行定级时，土地单元的面积应为（）A、不大于 25hm2 B、不大于 0。25 hm2 C、介于 1025 hm2 之间 D、介于 510hm2 之间 答案：B 3、（）是指在已经划定的土地定级单元中，测取各因素作用分值。A、单元总分值计算 B、单元内指标取样 C、单元的分值计算 D、因素分值计算 答案：B 8、城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某一评价单元均有影响，影响分值分别为 45、25、8，但同时又受另一区级中心的区级、小区级商服功能的影
32、响，影响分值分别为 20、10，则该评价单元的商服繁华度作用分值为（）。A、78 B、80 C、75 D、108 第 24 页 答案：B 10、城镇土地定级中某一点状因素，其功能分为 60，影响半径为 3000m，在进行商业用地分级时，采用指数衰减公式计算出距之 1000 m 的某单元的作用分值为（）。A、1.5 B、20 C、15.33 D、40 答案：C 公式为 f(1-r),f 为功能分，r 为相对距离，本题中为 1/3,结算为：602/3=15.33 13、城镇土地等与级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映（）综合效益的差异。A、经济 B、社会 C、生态 D、A、B 与 C 答案：
33、D 14、城镇土地等与级的划分应符合区域与城镇内部的（）分布规律。A、城镇规划 B、经济发展 C、土地利用 D、土地收益 答案:D 23、某城市各区域的绿地覆盖度介于 5%25%之间，若某一单元的绿地覆盖度为 17.5%，则该单元的绿地覆盖度分值为（）。A、17.5 B、25 C、62.5 D、5 答案：C（17.5%-5%）/（25%-5%）27、城镇土地定级应考虑规划条件因素，下列说法中，不正确的第 25 页 是（）A、不论哪种形式的规划定级，都采用多因素综合评价法进行 B、规划折扣系数仅反映了城市规划影响的变动性，是规划修正定级中的重要技术指标 C、影响规划折扣系数的参数涉及规划实现率与
34、贴现系数 D、贴现系数反映规划的变动性与土地使用者追求潜在收益的风险性 答案：D 1、土地收益测算原则（）A、测算以货币形态的土地收益为指标 B、测算必须从企业利润入手 C、测算统一以商服业利润作为计算的标准 D、宗地地价作为测算级别差异时，能较好地反映土地的经济特性 E、测算现金流 答案：ABCD 3、基础设施完善度是反映（）等活动场所保障的指标。A、公益 B、社会活动 C、经济生产 D 生活 E 娱乐 答案：BCD 主要指：给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等 4、土地定级单元是评定与划分土地级别的基本空间单位，是（）相对均一的地块。第 26 页 A、自身条件 B、内部特性 C、外部特性
35、D、区位条件 E、自然条件 答案:ADE 8、定级单元界限一般采用（）A、自然现状地物与面积较大的自然地物 B、城镇中的铁路 C、土地权属界限或权属单位内部的土地类型界限 D、城镇中的所有道路 E、围墙 答案：ABCE 9、下列（）属于定级单元划分的方法 城镇土地定级单元划分可选用主导因素判定法、叠置法或网格法等 农用地定级单位划分方法：1、叠置法 2、地块法 3、网格法 4、多边形法 11、单元内指标取样方法有（）A、以点代面 B、线性内插 C、面积加权 D、曲线分布 E、数理统计 答案：ABC 13、农用地初步划分级别的方法有（）。A、总分频率曲线法 B、指数衰减法 C、等间距法 D、数轴
36、法 E、第 27 页 直线分析法 答案：ACD 城镇土地级别初步划分方法：1、数轴法 2、剖面图法 3、多元统计的聚类-判别法 4、总分频率曲线统计判断法 规划影响的变动性 城镇土地分等定级是根据城镇土地的经济与自然两方面的属性及其在城镇社会经济中的地位与作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。城镇土地分等定级包括两个方面，即城镇土地分等与城镇土地定级。城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等因素进行综合分析，揭示城镇之间土地质量在不同地域之间的差异，选用定量与定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。土地等反映的是城镇及城镇之间土地质量的地域差异。分等的对象
37、是城市市区、建制镇镇区土地。城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用；对城镇土地使用价值进行综合分析，通过揭示城镇内部土地质量在不同地域的差异，评定城镇土地级。土地级反映的是城镇内部土地质量的差异。土地定级的对象是土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内所有土地。城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地可一同参及评定。城镇土地分等定级应遵循：第 28 页 1、综合分析原则；2、主导因素原则；3、地域分异原则；4、土地收益差异原则；5、定量及定性相结合原则。城镇土地估价就是在一定的市场条件下，针对某一质量，某一等级的土地，分析影响城镇土地价格的一般因素（
38、包括地理位置、自然条件、人口、行政区划，城镇性质、土地利用规划、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划、社会及国民经济发展规划等），区域因素（包括商服繁华度、位置、交通条件、公有设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制与自然条件等），个别因素（包括被评估地块的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制条件、宗地临街状况等），采用不同的评估方法（包括收益还原法、市场比较法、成本副近法、剩余法、路线价法）评估出的土地价格。城镇土地估价应当遵循：1、预期收益原则；2、替代原则；3、最有效利用原则；4、供需原则；5、报酬递增减原则；6、贡献原则；第 29 页 7、变动原则
39、农用地定级的原则：1、综合分析原则 2、主导因素原则 3、土地收益差异原则 4、定量分析及定性分析相结合原则 农用地定级的方法：1、因素法 2、修正法 3、样地法 基准地价评估 1、基准地价评估时的土地用途以规划用途为主。（）标准答案：错误 解析：基准地价评估时的土地用途以现在实际用途为主。2、收益高低直接决定了地价高低，因而测算土地收益高低是基准地价评估的基础。（）标准答案：正确 3、各行业对土地质量要求不同是形成不同行业用地基准地价的基础。1、下列那一项属于基准地价评估的基础是（）。A.市场交易价 B.土地收益 第 30 页 C.各行业对土地质量要求不同 D.位置的不同 标准答案：b 解析
40、：收益高低直接决定了地价高低，因而测算土地收益高低是基准地价评估的基础。城镇基准地价评估范围确定原则 5、对于基准地价评估区域，如果要在原来划分的区域上在细分，需要符合一定的条件，对于该条件描述最准确的为（）A、区域评估价及样点地价差异超过40%，且土地使用价值上却有差异 B、区域评估价及样点地价差异超过 30%，且土地使用价值上却有差异，满足数据统计推断的需要 C、样点分布成组团表现的 D、A 与 C 7、要确定基准地价修正体系就先要（）A、确定及基准地价对应的区域及个别因素的平均水平 B、对已有地价数据与影响因素的数理统计与比较分析 C、确定具体各主要影响因素 D、以上都不是 答案：B 1
41、3、在工业企业或其他企业占主要成分的城市，技术路线一般以（）为主。第 31 页 A、路线价法 B、租金剥离法 C、级差收益法 D、长期趋势法 答案：C 18、目前划分基准地价评估区域的方法有（）种。A、5 B、2 C、1 D、4 答案：B 21、确定区域的一般工作程序是（）24、一般房地产出租买卖的调查样本至少应该占调查资料总量的（）%A、15 B、25 C、35 D、45 答案：A 27、基准地价确定的原则：A、以实际数据测算的结果为准，以比较评估的结果为辅 B、要以评估结果为准，并充分表达地价管理政策 C、土地市场发育的城市，应以市场交易资料评估结果为准 D、土地市场不发育的城市，可以租金
42、剥离法评估结果为准 答案：D 30、基准地价评估调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的（）A、1/51/50 B、1/151/40 C、1/101/25 D、1/81/30 答案：A 1、我国城镇基准地价评估的任务包括（）第 32 页 A、针对城镇内外的各级土地级别的不同的区域类型，评估不同区域类型的基准地价 B、分用途、分区域分析地价影响因素及地价的关系 C、建立在基准地价基础上评估宗地地价的修正体系 D、建立地价指数体系 E、建立分析体系 答案：BC 5、基准地价评估的资料主要有三类，其中能直接反映地租、地价的资料有（）A、土地使用权出让价格资料 B、土地使用权转让价格资料 C、以地
43、换房资料 D、土地征用、拆迁过程中涉及到的各种费用资料 E、房屋买卖资料 答案：ABD 6、基准地价评估中可利用地价资料与利用效益评估两类，其中前者常用的评估模型有（）A、指数模型 B、多元线性模型 C、算术平均数模型 D、分级回归模型 E、一元线性模型 答案：AC 知识点：1、第 33 页 三、估价理论及方法 4、全国人大通过的（）标志着土地估价走向了成熟。A、中华人民共与国城市房地产管理法 B、中华人民共与国土地管理法 答案：A 2、土地估价的原则是严谨而独立存在的，估价时应使估价目的的不同而灵活采纳。答案：错 5、最有效使用应当以预测原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定
44、。答案：错 问题：如果改为预期收益原则是否正确？7、由于没有遵循（），对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。A、替代原则 B、变动原则 C、协调原则 D、收益原则 答案：D，问题：有这项原则吗？预期收益原则可以叫收益原则？（可能因为是选择题的原因）3、土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间，因而是影响地价水平的重要因素之一。（）答案：错。10、承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。（）答案：对。第 34 页 19、地租的占有是土地（）借以实现的经济形式。A、使用权 B、所有权 C、租赁权 D、处置权 答案：B 41、某宗土
45、地第一年纯收益为 10 万元，第二年为 12 万元，第三年为 13 万元，以后每年为 14 万元不变，土地还原利率为 8%，则该宗地 40 年使用权价格为（）万元。A、146.1 B、160.7 C、164.9 D、197.3 答案：B 20、从理论上讲，折现率的基本组成因素包括（）A、超额收益率 B、无风险报酬率 C、风险报酬率 D、价格变动率 E、平均收益率 答案：BCE 错题录（以前的，由于已通过，本次未复习）：1、剩余法估价所采用的不动产总价、租金与各种成本数据，匀应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。答案：错。原因：剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金与成本数据都是根据当
46、前数据水平来确定未来的数据。2、剩余法估价中，假设之一是：预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。答案：错：原因：剩余法中隐含着这样的假设：估价中涉及到的关键变第 35 页 量在开发期间不会发生大的变化；租金与不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响；开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。3、从更深层意义说：地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。答案：对。原因：剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。4、采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为 8000 万元，开发商预付总资本为 4000 万元（不含地价款），销售税费为 400 万元，假定开发商确定的投资回报率为 20%，开发商的利润额为（）万元 A 1600 B 地价*0.2+800 答案：B 原因：利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，相应的利润率一般称为销售利润率或投资利润率。收益还原法的特点是（）A、收益还原法具有严格的理论基础 B、收益还原法以收益途径评估价格 C、收益还原法以预期收益出发 D、收益还原法评估结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原第 36 页 率的准确程度 E、收益还原法以实际收益出发 答案：ABD