景秀年华家园春季房地产展销会方案定稿版.pdf

《景秀年华家园春季房地产展销会方案定稿版.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《景秀年华家园春季房地产展销会方案定稿版.pdf（94页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、 景秀年华家园春季房地产展销会方案 HUA system office room【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 2 目录 第一章 华南 MALL 商圈范围的划定.3 第二章 华南 MALL 人流量及其消费额预测.11 2.1 华南的人流量预测.11 2.2 华南的日均消费额预测.16 第三章 华南 MALL 商圈环境分析.23 3.1 华南 MALL 商圈的社会经济发展环境.23 3.2 华南 MALL 商圈的交通环境.29 3.3 华南 MALL 商圈的商业经营环境.40 3.4 华南 M

2、ALL 商圈的政策环境.53 第四章 各层商圈消费者之特征.56 4.1 各层商圈消费者的人口特征.56 4.2 华南 MALL 各层商圈的目标消费者特征.63 4.3 各层商圈消费者的消费行为特征.64 第五章 消费者对超大型购物中心的期望与需求.73 5.1 对超大型购物中心购物项目的期望和要求.73 5.2 对超大型购物中心餐饮项目的期望和要求.75 5.3 对超大型购物中心娱乐项目的期望和要求.76 第六章 消费者对华南 MALL 的接受度.77 6.1 对华南 MALL 的认知状况.77 6.2 对华南 MALL 及其特色的感知与评价.80 6.3 光顾华南 MALL 的可能性和迫切

3、程度.81 第七章 对华南 MALL 的建议.82 2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 3 第一章 华南 MALL 商圈范围的划定 MALL是在“毗邻的建筑群中，或一个大型建筑群中，有一个管理机构组织协调和规划，把一系列零售商店、服务机构组织起来，提高购物、休闲、餐饮、娱乐、等各种服务的一站式消费中心。MALL起源于 20世纪中期的欧美，在美国、加拿大、德国、英国、韩国、日本、法国、意大利等发达国家中，MALL属于最流行的先进高级商业业态。目前中国还没有真正意义上的 MALL。华南 MALL是一个将崛起于广东东莞市万江区，投资达到 25 亿元人民币，建筑面积

4、达到 80 多万，商业经营面积超过 60 万的，集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店及大型景观游乐主题公园于一体的一站式消费中心，将是国内真正意义上的第一个 MALL。华南 MALL作为一个庞大的商业业态机构，必须汇集周边地区的人流、物流、资金流和信息流，极大拓展珠三角的巨大消费市场，成为珠三角的零售行业核心力量，为此，我们必须明确华南 MALL商圈辐射范围。通常来说商圈是指零售商业业态以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。下面我们将采用定性分析和定量聚类分析方法来确定华南 MALL的商圈辐射范围及其层次。一、华南 MALL 商圈辐射范围分析 在国外 MALL通常分布在交

5、通便利的郊区，其土地价格普遍低出城区 20%以上。按国外定义，一个 MALL的有效商圈辐射范围将达到 200-300公里。但是，支撑这样一个 MALL，往往对当地的客观经济环境有这样的要求：一是当地必须2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 4 已经形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店，二是城市居民向郊区延伸，三是消费观念转向生理和心理需求的双重满足，四是人均国民收入达到20000美元以上和居民中小汽车普及率超过50%。结合以上的要求和华南 MALL周边地区的社会经济发展情况，我们有下列的判断和分析：1、华南 MALL 商圈辐射范围不可能达到 200-300

6、 公里的理论值 在华南 MALL所在地为中心的 200-300公里范围内，差不多已经覆盖广东的大部分地区，按广东 2001年的统计数据，广东省人均国内生产总值为 13730元，按当年平均汇率计算，才达到人均国内生产总值 1659美元；城镇居民人均可支配收入为 10415元（1258美元），农村居民人均纯收入为 3768元（455美元）；同时，按照广东省公安厅车管所统计，2001年底广东省每百户私车保有量为 4.22辆，如果只按私人轿车、吉普车、轻型客车计算，每百户汽车保有量才有 2.57辆。因此，无论是经济发展水平，还是人民生活水平和百户汽车保有量，都无法达到支持华南 MALL 有 200-3

7、00 公里这样一个辐射范围的要求。2、珠三角腹地经济发达，是华南 MALL 商圈合理的辐射范围 虽然华南 MALL商圈辐射范围不可能达到 200-300公里的范围，但是华南MALL临近的珠三角却是华南 MALL的必然商圈范围。这是因为：一是珠三角腹地即广州、深圳、珠海、佛山、江门、中山、东莞、惠州等地区的大部分地区城镇，离华南 MALL的交通距离均在 150公里左右的范围内，由于交通条件便利，乘车基本上在 2 个小时以内。2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 5 珠三角各城市（镇）往返华南MALL交通情况 起点 最近距离（公里）时间（分钟）自驾车路费（元/双程

8、）公共交通费用（元/双程）自驾车路线 黄埔 40 30 30 30 广深高速/107 国道 增城市 30 30 22 24 荔新公路/107 国道 新塘 30 30 20 30 广深高速/107 国道 长安 45 40 0 14 本地公路 虎门 23 30 0 14 广深高速/107 国道 寮步 45 30 0 10 本地公路 樟木头 22 40 0 14 本地公路 石龙 45 30 0 8 本地公路 广州市 50 40 30 40 广深高速/107 国道 番禺 70 40 80 60 京珠高速/广深高速 从化 85 60 50 80 广从公路/广深高速/107 国道 深圳 70 40 70

9、80 广深高速/107 国道 佛山 80 60 100 70 广佛高速/广深高速/107 国道 顺德 70 40 70 100 广珠公路/广深高速/107 国道 珠海 140 100 150 140 京珠高速/广深高速 中山 110 80 130 100 京珠高速/广深高速 江门 155 120 150 100 广佛高速/广深高速/107 国道 惠州 110 80 60 38 莞惠公路 惠阳 150 120 50 30 莞惠公路 二是由于珠三角各地经济发达，汽车保有量较高，光顾华南MALL 有着良好的条件。根据统计部门公布的数据，2002 年珠三角以上地区共实现国内生产总值9,536.18 亿

10、元，比 2001 年净增 1,013.3 亿元，占广东省的 80%，占全国的比重为9.3%，比 2001 年提高 0.4 个百分点。2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 6 2002年珠江三角洲主要城市国内生产总值（亿元）1253411416221167268330025260500100015002000250030003500广州深圳佛山珠海中山惠州江门东莞 从人均国内生产总值看，2001 年珠三角腹地的上述主要城市广州、深圳、珠海、佛山、江门、顺德、中山、东莞、惠州、南海、番禺等的人均国内生产总值均接近或达到 2000 美元水平，其中珠海、深圳是超过 5

11、000 美元水平，广州、东莞、顺德、南海、番禺等城市是超过 4000 美元的水平，是国内经济最发达地区之一。2001年珠江三角洲主要城市人均国内生产总值（元）4334448931319721721137777269943800716155355483585435919429543324340326145641952207938635912523745920100002000030000400005000060000广州深圳珠海佛山惠州江门东莞中山顺德南海番禺人民币值美元值 同时，据广东省统计局的抽样调查表明，现在东莞、深圳和顺德三个城市每百户家庭拥有的汽车数量最多，分别为东莞 24 辆、顺德

12、20 辆、深圳 18.5 辆，大2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 7 大超过全省和全国的水平，并超过国际通行统计惯例每百户10辆的汽车普及时代标准，已经率先进入汽车普及时代。三是珠三角腹地的主要城市的人均国内生产总值水平虽然离人均20000美元还有很大的差距，汽车保有量水平还不高，才刚刚进入汽车消费时代，但是，这地区消费者已经进入小康生活，休闲购物已经成为他们很重要的生活形态和需要，这些消费者中已经有相当比例的人士习惯于到外地休闲购物。从本项目的调查结果看，佛山、顺德、番禺、从化、新塘、增城及东莞的多个镇、江门等地区消费者都有超过 10%的比例习惯到外地去

13、购物，其它地区消费者中也有超过3%的比例习惯去外地购物。各城镇有专程到外地购物习惯的消费者比例26.0%8.5%3.0%30.0%14.0%20.0%4.5%32.0%8.0%12.0%7.0%6.0%42.0%8.0%20.0%9.0%11.0%10.0%25.0%18.0%0%15%30%45%东莞莞城东莞长安东莞寮步东莞樟木头东莞石龙东莞虎门广州市区广州黄埔广州番禺增城市区增城新塘从化深圳佛山顺德珠海中山江门惠州惠阳 本次调查也显示，在珠三角的这些地区的消费者中接受华南MALL，表示会光顾华南 MALL的比例均比较高，均达到 48%以上。除了珠海、深圳、顺德等地区外，其它各地区接受比例均

14、在 65%以上，其中：离华南 MALL比较远的广州番禺、中山、惠阳、黄埔、增城新塘的接受比例均在 80%以上。由此可见，珠三角腹地的主要地区是华南 MALL的商圈辐射范围。也就是说广州、深圳、珠海、中山、江门、佛山、顺德、惠州等地区均是华南 MALL的商2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 8 圈辐射范围，华南 MALL未来的目标消费者均主要来自于这些地区及其所属市县。各城镇消费者中表示愿意光顾华南MALL的比例90.0%86.0%91.0%80.0%90.0%51.5%72.0%72.0%78.0%94.0%82.0%83.0%55.0%48.0%71.0%

15、65.0%75.0%92.0%83.0%80.0%0%15%30%45%60%75%90%105%广州黄埔增城市区增城新塘东莞莞城东莞长安东莞寮步东莞樟木头东莞石龙东莞虎门广州市区广州番禺从化深圳佛山顺德珠海中山江门惠州惠阳 二、华南 MALL 商圈层次的划分 由于华南 MALL 商圈辐射范围是覆盖距离东莞万江 150 公里的范围的珠三角广大地区，这些地区离华南 MALL 远近不一、经济发展生活水平不一、消费习惯和需求不一，为了明确未来华南 MALL 目标消费群的不同特点，便于我们有针对性地拓展市场，迎合不同类型消费者的需求，我们有必要对华南MALL 的商圈进行划层，以分析不同层次消费者的特点

16、和规模。为此，下面我们将利用聚类分析方法进行华南 MALL 的商圈划层 聚类分析是一种新兴的多元统计的方法，主要用于辨认具有相似性的事物，并根据彼此不同的特性加以聚类，使同一类的事物具有高度的相同性。说得简单一点，就是把事物按其相似程度进行分类，并寻找不同类别事物特征的分析工具。聚类时，可以把变量按距离远近分成若干类，并能通过变量与变量的连接状况揭示在同一类别中，不同变量或样本的远近程度。2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 9 聚类分析应用的范围也很广，涉及到宏观经济和微观经济的各个层面。在微观层面，企业可以通过聚类分析方法了解市场细分的原则，了解不同细分市

17、场的特征，也可以籍此确定主要竞争对手。因此，聚类分析方法是我们进行华南MALL划层的较佳方法。根据聚类分析方法的原理，我们选取了本次调研地区的人均GDP、常住人口、与华南 MALL 的路程、私车保有量等城市的统计指标，作为聚类分析的指标。我们通过统计分析软件 SPSS 的聚类分析模块进行聚类分析计算，得到下列的聚类分析结果：华南 MALL 的商圈可划分成三个层次。各层商圈所涵盖的地区划分如下：中心商圈：东莞、广州增城（含新塘）和黄埔区；次级商圈：广州市区、番禺区和从化、深圳；边缘商圈：佛山、顺德、江门、中山、珠海、惠州（含惠阳）。珠海、惠州、佛山、顺德、江门、深圳 广州市区和番禺、从东莞、增城

18、和新塘、广州黄埔区中心商次级商华南MALL商圈分布图 边缘商2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 10 各级商圈的统计指标1305161115342021071315562.83.43.46.95.46.90500010000150002000025000中心商圈次级商圈边缘商圈012345678常住人口(万人)人口密度(人/平方公里)人均GDP(万元)每百人拥有私车(辆)华南 MALL位于广东省东莞市万江区，理论上其商圈的有效半径是 100km。三层商圈最明显的区分指标是离华南的距离，中心商圈在有效半径为 30km 的范围内，次级商圈在有效半径 60km 的

19、范围内，边缘商圈在有效半径 150km 的范围内。此外，从各级商圈的统计指标来看，各级商圈还有如下特征：经济发展水平：中心商圈次级商圈边缘商圈；私车保有量：中心商圈次级商圈边缘商圈；人口密度：边缘商圈最密集，中心商圈和次级商圈差不多。下面各章节我们将利用这个华南 MALL层次的划分方法，分析华南 MALL不同层次商圈消费者购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等消费习惯和消费需求，对华南MALL的接受程度和期望，为华南 MALL以后的经营策划提供依据。2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 11 第二章 华南 MALL 人流量及其消费额预测 为了进一步分析华南MALL的未

20、来发展前景，为下来的经营规划和商业招商提供依据，我们下面将对华南 MALL商圈的市场评估，预测和评估未来华南MALL的人流量及其消费额。2.1 华南的人流量预测 影响未来华南 MALL 光顾人流量的因素主要有：商圈范围内各地的总人口数量（包括常住人口和居住当地超过一年的暂住人口数量）、表示愿意光顾华南2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 12 MALL的比例、是否可以自驾车光顾华南 MALL、到华南 MALL所需时间及其接受的程度、到华南 MALL所需费用及其能够承受的比例、反复光顾华南 MALL的可能性及其每月反复光顾的次数等，因此，华南 MALL人流量预测

21、公式为：华南 MALL日均人流量 自驾车光顾华南 MALL日均人流量非自驾车光顾华南 MALL日均人流量 其中：1自驾车光顾华南 MALL日均人流量（第 i 地区可自驾车的人口数愿意光顾华南 MALL的比例自驾车人士接受度修正系数月光顾频率/30）其中：第 i 地区的自驾车人士接受度修正系数 第 i 地区到华南 MALL所需时间的接受比例会反复光顾的比例 1非自驾车光顾华南 MALL日均人流量（第 i 地区非自驾车的人口数愿意光顾华南 MALL的比例非自驾车人士接受度修正系数月光顾频率/30）其中：第 i 地区的非自驾车人士接受度修正系数 第 i 地区到华南 MALL所需时间的接受比例到华南

22、MALL所需费用能够承受的比例会反复光顾的比例 注：自驾车人口数是指家中拥有汽车，可能自驾这辆车到其他地方的家庭所有人口数 2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 13 非自驾车人口数是指家中没有汽车，不能自驾车到其他地方的家庭的所有人口数 表 2.1-1：自驾车人口数和非自驾车人口数的计算 2001年末 总人口数 平均每户 人口数 每百户汽车拥有量 自驾车人口数 非自驾车 人口数 列序号（1）（2）（3）（4）=（1）/（2）（3）/100（2）（5）=（1）-（4）广州黄埔 208180 3.2 2 4164 204016 增城市区 560503 3.2 2

23、 11210 549293 增城新塘 264056 3.2 2 5281 258775 广州市区 4617103 3.2 2 92342 4524761 广州番禺 944408 3.2 2 18888 925520 从化 537129 3.2 2 10743 526386 深圳 7008831 2.6 15 1051325 5957506 佛山 3772909 3.2 3 113187 3659722 顺德 1564800 3.2 14 219072 1345728 珠海 1235437 3.1 2 24709 1210728 中山 2363322 3.6 10 236332 2126990

24、江门 3956827 3.5 1 39568 3917259 惠州 2314614 3.8 1 23146 2291468 惠阳 901461 3.8 1 9015 892446 表 2.1-2：自驾车人士接受度修正系数的计算 到华南 MALL 所需时间 到华南 MALL 所需时间接受度 反复光顾可能性 自驾车人士接受度 修正系数 列序号（1）（2）（3）（4）=（2）（3）广州黄埔 30 53.70%60.25%32.35%增城市区 30 65.40%57.10%37.34%增城新塘 30 39.40%45.75%18.03%广州市区 40 63.40%61.40%38.93%广州番禺 40

25、 68.20%50.00%34.10%从化 60 43.60%56.50%24.63%深圳 40 54.50%46.00%25.07%佛山 60 59.10%58.35%34.48%顺德 40 72.70%47.00%34.17%珠海 100 0.00%55.50%0.00%2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 14 中山 80 4.80%62.50%3.00%江门 120 0.00%32.85%0.00%惠州 80 0.00%60.45%0.00%惠阳 120 10.50%75.65%7.94%表 2.1-3：非自驾车人士接受度修正系数的计算 到华南MALL

26、所需时间 到华南MALL所需费用 车程影响 路费影响 反复光顾 可能性 非自驾车人士 接受度修正系数 列序号（1）（2）（3）（4）（5）（6）=(3)（4）（5）广州黄埔 30 15 59.40%43.80%60.25%15.68%增城市区 30 12 43.30%23.30%44.60%4.50%增城新塘 30 15 35.10%27.00%35.27%3.34%东莞莞城 15 1 95.00%97.50%64.60%59.84%长安虎门 30 6 22.40%33.15%60.97%4.53%东莞寮步 30 5 26.80%43.70%52.10%6.10%东莞樟木头 40 7 55.6

27、0%73.60%73.60%30.12%东莞石龙 30 4 55.00%81.30%62.10%27.77%广州市区 40 20 27.80%11.10%61.40%1.89%广州番禺 40 30 26.70%6.70%50.00%0.89%从化 60 40 6.70%20.00%56.50%0.76%深圳 40 40 52.30%2.30%46.00%0.55%佛山 60 35 7.10%0.00%58.35%0.00%顺德 40 50 34.30%0.00%47.00%0.00%珠海 100 70 0.00%0.00%55.50%0.00%中山 80 50 6.70%0.00%62.50%

28、0.00%江门 120 50 5.90%5.90%32.85%0.11%惠州 80 19 5.90%32.40%60.45%1.16%惠阳 120 15 0.00%55.00%75.65%0.00%表 2.1-4：自驾车人士光顾华南 MALL日均人流量的计算（单位：人）自驾车 人口数 表示会光顾华南 MALL的比例 自驾车人士接受度修正系数 每月反复光顾次数 自驾车光顾华南 MALL日均人流量 列序号（1）（2）（3）（4）（4）（2）（3）（4）广州黄埔 4164 90.00%32.35%2.04 82 增城市区 11210 78.00%37.34%2.1 229 增城新塘 5281 64.

29、00%18.03%2.47 50 广州市区 92342 88.00%38.93%2.42 2552 2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 15 广州番禺 18888 100.00%34.10%2.36 507 从化 10743 76.00%24.63%2 134 深圳 1051325 50.00%25.07%2.24 9840 佛山 113187 88.00%34.48%2.44 2794 顺德 219072 44.00%34.17%2.64 2898 珠海 24709 24.00%0.00%3.29 0 中山 236332 96.00%3.00%3.03 6

30、87 江门 39568 68.00%0.00%3.44%0 惠州 23146 84.00%0.00%2.68%0 惠阳 9015 84.00%7.94%2.19%0 合计 1858981-19773 表 2-2：非自驾车人士光顾华南 MALL日均人流量的计算（单位：人）非自驾车人口数 表示会光顾华南 MALL的比例 非自驾车人士接受度修正系数 光顾次数 自驾车光顾华南 MALL 日均人流量 列序号（1）（2）（3）（4）（4）（2）（3）（4）广州黄埔 204016 70.00%15.68%2.04 1522 增城市区 549293 88.00%4.50%2.1 1523 增城新塘 25877

31、5 86.00%3.34%2.47 612 东莞莞城 1359447 92.00%59.84%3.58 89304 长安虎门 1694470 77.00%4.53%3.51 6911 东莞寮步 908418 83.00%6.10%4.25 6518 东莞樟木头 1643596 86.00%30.12%3.66 51938 东莞石龙 554004 91.00%27.77%3.6 16799 广州市区 4524761 72.00%1.89%2.42 4979 广州番禺 925520 80.00%0.89%2.36 521 从化 526386 66.00%0.76%2 175 深圳 5957506

32、53.00%0.55%2.24 1305 佛山 3659722 56.00%0.00%2.44 0 顺德 1345728 66.00%0.00%2.64 0 珠海 1210728 72.00%0.00%3.29 0 中山 2126990 92.00%0.00%3.03 0 江门 3917259 76.00%0.11%3.44 390 惠州 2291468 72.00%1.16%2.68 1703 惠阳 892446 80.00%0.00%2.19 0 合计 34550534-184200 2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 16 根据以上的计算，华南 MAL

33、L的日均人流量预测值为 203973人，以置信度为95%和误差容许范围为3%，则预测区间为日平均人流量为 191980215966人之间。其中：主要来自于中心商圈的人流量，占比为 86%；来自以次级商圈的人流量占比为 9.8%，来自于边缘商圈的人流量占比为 4.15%。华南MALL日均人流量来源的商圈层次中心商圈86.0%次级商圈9.8%边缘商圈4.2%2.2 华南的日均消费额预测 华南 MALL将开设购物、餐饮、娱乐、休闲等服务项目，这些项目都是华南MALL收入的重要来源，因此，我们对华南 MALL未来消费额因此将由购物消费额、餐饮消费额、娱乐消费额、内部交通消费额等被访构成，影响这些消费额

34、的因素有华南 mall 日均人流量、购物人流比例、购物消费水平、对华南 MALL 购物特色的接受程度、餐饮人流比例、餐饮消费水平、对华南 MALL 餐饮特色的接受程度、娱乐人流比例、娱乐消费水平、对华南 MALL 娱乐项目特色的接受程度、接受内部交通的人流比例、对内部交通特色的接受程度等。为此，根据对以上因素的作用力的分析，可以构筑华南 MALL日均消费额预测模型如下：华南 mall 日均消费额测算 2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 17 华南 mall 日均购物消费额华南 mall 日均餐饮消费额华南 mall 日均娱乐消费额华南 mall 日均内部交通

35、消费额 其中：1华南 mall 日均购物消费额（来自第 I 地的华南 mall 日均人流量有购物所占比例人均每次购物消费额）2华南 mall 日均餐饮消费额（来自第 I 地的华南 mall 日均人流量餐饮比例人均每次餐饮消费额修正系数 1）3华南 mall 日均娱乐消费额（来自第 I 地的华南 mall 日均人流量娱乐比例人均每次娱乐消费额修正系数 2）4华南 mall 日均内部交通消费额（来自第 I 地的华南 mall 日均人流量内部交通接受比例人均消费额10 元）注：修正系数 1、2、3 分别为消费者接受华南 mall 餐饮、娱乐、内部交通特色的比例（即认为这些特色非常有吸引力或比较有吸引

36、力的消费者的占比）根据以上的预测模型，我们分别对华南 MALL日均购物消费额、日均餐饮消费额、日均娱乐消费额、日均内部交通消费额进行计算如下：表 2.2-1：华南 MALL消费者购物消费额的预测计算（单位：元）平均月购物消费额 平均有购物次数 平均每次购物 消费额中位数 日均人流量 华南 MALL 日均 购物消费额 2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 18 列序号（1）（2）（3）=（1）/（2）（4）（5）=（3）（4）40%广州黄埔 500 3 167 1605 106980 增城市区 400 4 100 1751 70044 增城新塘 300 4 75

37、 663 19877 东莞莞城 400 6 67 89304 2381449 长安虎门 250 5 50 6911 138214 东莞寮步 300 7 43 6518 111730 东莞樟木头 300 5 60 51938 1246508 东莞石龙 200 5 40 16799 268782 广州市区 500 3 167 7531 502061 广州番禺 500 3 167 1028 68511 从化 350 3 117 309 14440 深圳 300 3 100 11144 445775 佛山 250 2 125 2794 139684 顺德 200 2 100 2898 115935 珠

38、海 200 4 50 0 0 中山 400 5 80 687 21998 江门 200 7 29 390 4461 惠州 500 3 167 1703 113543 惠阳 500 4 125 0 22 合计-203974 5770014 注：根据我们对 10个城市 10商场的人流监测数据，光顾大型购物中心，有购物的比例约为 40%左右 表 2.2-2：华南 MALL消费者餐饮消费额的预测计算（单位：元）2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 19 餐饮平均消费额中位数 日均 人流量 会光顾华南MALL 餐饮比例 修正系数1 华南 MALL 日均餐饮消费额 列序号

39、（1）（2）（3）（4）（5）=（1）（2）（3）（4）广州黄埔 100 1605 0.72 0.4467 51607 增城市区 25 1751 0.63 0.3900 10756 增城新塘 50 663 0.75 0.3967 9856 东莞莞城 45 89304 0.705 0.4200 1189936 长安虎门 49 6911 0.78 0.4234 111248 东莞寮步 20 6518 0.69 0.3733 33579 东莞樟木头 70 51938 0.68 0.3267 807599 东莞石龙 13 16799 0.72 0.4667 70555 广州市区 100 7531 0.

40、765 0.3200 184357 广州番禺 175 1028 0.82 0.4333 63904 从化 45 309 0.81 0.3267 3684 深圳 80 11144 0.72 0.2117 135872 佛山 40 2794 0.8 0.1267 11324 顺德 60 2898 0.7 0.1333 16231 珠海 45 0 0.68 0.4000 0 中山 100 687 0.76 0.3800 19853 江门 35 390 0.68 0.3267 3035 惠州 40 1703 0.74 0.4267 21510 惠阳 70 0 0.7 0.3867 8 合计 20397

41、4 2744913 2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 20 表 2.2-3：华南 MALL消费者娱乐消费额的预测计算（单位：元）娱乐平均 消费额中位数 日均人流量 光顾比例 修正系数 2 华南 MALL 日均娱乐消费额 列序号（1）（2）（3）（4）（5）=（1）（2）（3）（4）广州黄埔 100 1605 0.77 0.36 44482 增城市区 20 1751 0.66 0.47 10864 增城新塘 50 663 0.69 0.41 9372 东莞莞城 30 89304 0.885 0.425 1007688 长安虎门 40 6911 0.88 0.

42、395 96086 东莞寮步 15 6518 0.69 0.42 28332 东莞樟木头 50 51938 0.78 0.43 870997 东莞石龙 20 16799 0.79 0.36 95552 广州市区 70 7531 0.82 0.39 168587 广州番禺 150 1028 0.86 0.44 58330 从化 50 309 0.8 0.46 5694 深圳 40 11144 0.86 0.17 65172 佛山 50 2794 0.96 0.26 34865 顺德 50 2898 0.89 0.23 29665 珠海 30 0 0.82 0.48 0 中山 50 687 0.7

43、8 0.58 15550 江门 35 390 0.76 0.3 3115 惠州 30 1703 0.71 0.43 15599 惠阳 30 0 0.56 0.4 3 合计-203974-2559954 2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 21 表 2.2-4：华南 MALL消费者内部交通消费额的预测计算（单位：元）日均人流量 接受乘船购物 比例 内部交通的 费用价格 华南 MALL 日均内部交通消费额 列序号（1）（2）（3）（4）=（1）（2）（3）广州黄埔 1605 60.00%10 9628 增城市区 1751 63.00%10 11032 增城新塘

44、50 64.00%10 321 东莞莞城 89304 12.00%10 107165 长安虎门 6911 57.50%10 39737 东莞寮步 6518 71.00%10 46275 东莞樟木头 51938 63.00%10 327208 东莞石龙 16799 67.00%10 112553 广州市区 7531 62.50%10 47068 广州番禺 1028 96.00%10 9866 从化 309 75.00%10 2321 深圳 11144 47.50%10 52936 佛山 2794 56.00%10 15645 顺德 2898 43.00%10 12463 珠海 0 44.00%1

45、0 0 中山 687 78.00%10 5362 江门 4 52.00%10 20 惠州 17 74.00%10 126 2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 22 惠阳 0 74.00%10 3 合计 201289-799728 华南MALL日均消费额来源的商圈层次中心商圈79.5%次级商圈15.4%边缘商圈5.2%华南MALL日均消费额的服务项目来源构成日均购物消费额48.5%日均餐饮消费额21.5%日均娱乐消费额23.1%日均内部交通消费额6.9%根据以上的计算，华南MALL的日均消费额预测值为 1189.30万元，以置信度为 95%和误差容许范围为3%

46、估计，则预测区间为日平均消费额为 1119.31259.3万元之间。其中：来自于中心商圈的消费额，占比为 80%；来自以次级商圈的消费额占比为 15%，来自于边缘商圈的消费额占比为 5%。如果从服务项目来源构成看，来自于购物的消费额占 49%，餐饮和娱乐消费额接近，各占 20%以上。注：本章的计算，东莞地区的莞城是指莞城片，即包括莞城、道滘、中堂、望牛墩、麻涌、洪梅、高埗、东城、万江、南城等镇，并假设这些镇的消费者的消2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 23 费习惯和偏好与莞城消费者基本一样；樟木头是指樟木头片，包括樟木头、黄江、清溪、塘厦、凤岗、谢岗、常平

47、、桥头、企石等镇，并假设这些镇的消费者的消费习惯和偏好与莞城消费者基本一样；石龙是指石龙片，包括石龙、石排、茶山、石碣等镇，并假设这些镇的消费者的消费习惯和偏好与莞城消费者基本一样；寮步是指寮步片，包括寮步、东坑、大朗、横沥、大岭山等镇，并假设这些镇的消费者的消费习惯和偏好与莞城消费者基本一样；长安虎门是指长安虎门片，包括长安、虎门、沙田、厚街等镇，并假设这些镇的消费者的消费习惯和偏好与莞城消费者基本一样。第三章 华南 MALL 商圈环境分析 华南 MALL的发展，是与其商圈范围社会经济发展密切联系的。下面我们将对商圈范围的三层商圈的社会经济发展环境、当地消费生活水平环境、商业经营环境、交通环

48、境进行分析，为华南 MALL下来的经营规划提供依据。3.1 华南 MALL 商圈的社会经济发展环境 一、华南 MALL 商圈人口分布情况 按照 2001年末统计部门的统计，华南 MALL商圈范围内人口规模为 3640.95万人，其中：中心商圈总人口数为 719万人，次级商圈 1310.8万人，边缘商圈1610.9万人。从人口的性别构成看，男女性别比例基本相等，但在中心商圈女性比男性多 3 个百分点，显示中心商圈消费者在购物需求和时尚潮流的要求会强烈一些 2003-04 华南 MALL市场调查综合分析报告 赛立信市场研究公司 24 华南MALL各层总人口规模（万人）719.31310.81610

49、.9中心商圈次级商圈边缘商圈 华南MALL各层总人口性别构成48.06%50.22%50.47%51.94%49.78%49.53%中心商圈次级商圈边缘商圈男女 从人口年龄构成看，华南 MALL商圈范围地区人口年龄构成显示该商圈人口属于年轻化结构，30 岁年龄以下人口占了超过一半，特别是中心层商圈最为明显，30 岁年龄以下人口数量占比接近 70%，完全是一个年轻化的社会构成，20-39岁的人群和 14 岁以下的儿童是最具消费力的群体，看来，华南 MALL具备良好的商圈人口分布优势，潜在消费群具有很强的购买力，对于华南 MALL未来的发展是相当有利的。2003-04 华南 MALL市场调查综合分

50、析报告 赛立信市场研究公司 25 华南MALL各层总人口年龄构成10.74%13.20%19.25%16.29%12.08%10.10%42.32%33.66%25.11%17.70%20.56%19.80%9.58%6.40%6.12%10.99%3.14%4.96%3.68%5.96%8.35%中心商圈次级商圈边缘商圈14以下15-19岁20-29岁30-39岁40-49岁50-59岁60以上 二、华南 MALL 商圈范围地区的经济发展状况 珠江三角洲地区的经济总量占广东省的80%，占全国近 10%，是目前国内经济最发达的地区之一。根据统计部门公布的数据，2002年珠三角地区共实现国内生产