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1、苏 伟一、如何认识规划设计一、如何认识规划设计规划设计决定品质、成本和品牌规划设计决定品质、成本和品牌房地产产品房地产产品用 地 选 择50%规 划 设 计30%销 售 执 行20%规划设计决定70-85%的工程成本名牌产品造就品牌 企业企业的竞争实质上 是产品的竞争房地产规划设计的全局观-全程设计房地产规划设计的全局观-全程设计投资决策阶段规划设计阶段建设阶段销售阶段项目后评估阶段项目使用阶段及房地产全程设计房地产全程策划房地产全程设计将设计由传统的规划设计阶段向房地产开发的全过程延 伸，对影响房地产产品的各项因素进行综合分析，通过对 各种资源的优化整合，对房地产产品的生产全过程进行有 效控
2、制，以创造优质房地产产品的行为。是房地产项目开发的重要内容，与全程策划相辅相成共同 完成房地产项目的全过程。房地产全程策划是房地产项目的市场导向性过程。房地产全程设计是房地产项目的产品导向性过程。设计管理部门应发挥产品策划作用设计管理部门应发挥产品策划作用产品策划是房地产项目全程设计的一个重要内容，它以客 户需求为基础，以市场营销为导向，以产品研发 为目标，通过调查研究和分析论证，针对客户需 求特征提出贯穿特定项目开发全过程的设计理念 和发展模式，并将其转化为具有可操作性的产品 设计对应策略，作为指导后续规划设计及销售宣 传的执行标准和评价标准。全程设计对成本管理的意义全程设计对成本管理的意义
3、 提高投资的经济效益。提高投资的经济效益。加强成本预控。加强成本预控。在控制成本低的阶段进行控制在控制成本低的阶段进行控制设计管理部门应发挥产品策划作用设计管理部门应发挥产品策划作用设计管理部门设计管理部门设计管理部门设计成果设计成果设计成果计要求（设计任务书）计要求（设计任务书）设计要求（设计任务书）房地产产品房地产产品房地产产品策划意图市场目的策划意图市场目的策划意图市场目的二、如何理解二、如何理解“规划设计阶段的成本管理规划设计阶段的成本管理”规划设计阶段成本管理的宏观意识规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重 要阶段之一规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设 全过程成本管理的意识规
4、划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本 管理的宏观意识成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终，阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。规划设计阶段成本管理的内容规划设计直接成本产品建造成本企业品牌建设成本企业运营能力成本规划设计直接成本 设计费 时间成本 人力成本设计费：规划、建筑、景观、室内等设计内容全 过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费 用的总和产品建造成本定位成本创新成本功能定位-根据 市场定位、竞争 需要确定产品的 功能，决定了满 足产品功能需要 投入的各项成本市场定位-确定 目标市场及客户 群，决定了产品 类型、档次以及 投入的各项成本在产品设计中 规划、建筑、景观、室
5、内设 计等采用的创 新形式、技术、材料等产生的 成本，产品品质建设成本施工周期企业品牌建设成本品牌互动成本自身品牌建设 成本为提升产品、企业 的档次和品牌，采 用知名品牌的设计 单位、材料、设备 等投入的成本自身品牌建设需要 在产品设计、建造 上投入的成本企业运营能力成本组织运营成本组织能力成本企业的决策机制、管理模式、组织结 构、工作流程等对 规划设计成本管理 的影响企业把握市场、设 计产品的能力对规 划设计成本管理的 影响项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出进度品质成本规划周期方案周期施工图周期含钢量等土建
6、成本景观造价示范区造价图纸完善程度设计变更签证率设计失误率部品封样率合理的设计费设计阶段的成本观设计阶段的成本观景观设计周期扩初周期室内设计周期施工周期部品造价产品的品质设计阶段成本管理的目的设计阶段成本管理的目的设计阶段成本管理的目的设计阶段成本管理的目的提升产品品质提升产品品质提升产品品质提升产品品质缩短开发周期缩短开发周期缩短开发周期缩短开发周期降低开发成本降低开发成本降低开发成本降低开发成本对设计人员而言是任 务，对成本人员而言应前置而持续 避免两种现象：不计成本地追求设计效果不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本不合理导致品质丧失成本控制成本控制含钢量等土建造价景观造价示范
7、区造价设计变更签证率合理的设计费部品造价三、在项目开发过程中三、在项目开发过程中“目标成本目标成本”是成本管理的前提是成本管理的前提项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设 计 管 理 阶段工 程 施 工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段概念规划设计管理设计方 案 设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合成本项目成本估算成本测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算工程营销项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约，成本部门的成本控制要求应成为设计部门的成本控制目标。规划设计成本管理与成本部门的关系多方案比较概念规划草
8、案成本部门应制定项目目标成本。设计部控制目标成本偏差率。目标成本首先必须合理，建立 在长期数据库积累的基础上。规划设计阶段成本管理控制方式规划设计阶段成本管理控制方式结构含钢量偏差率；结构含钢量偏差率；景观造价偏差率；景观造价偏差率；示范区成本偏差率；示范区成本偏差率；设计费偏差率。设计费偏差率。保证安全和品质的前提下，减低含钢量建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m2)北京上海深圳武汉、东莞别墅、双拼、花园洋房(6+1层及以下)上部结构-自带全埋一层地下室-普通多层住宅及公寓(7层及 以下)上部结构-自带全埋一层地下室-小高层住宅及公寓(建筑高度60M)上部结构-自带全埋一层地下室-
9、中高层住宅及公寓(60M建筑高度80M)上部结构-自带全埋一层地下室-高层住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部结构-自带全埋一层地下室-公共人防地下室（6 级）-公共普通全地下室-公共半地下室-结构含钢量结构含钢量分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价（元/平米）一类景观区一类景观区居住区级/小区级公共绿地范 围二类景观区二类景观区组团级绿地范围三类景观区三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；景观造价景观造价控制总价偏差
10、率分项动态平衡示范区造价示范区造价费用分类建安费建安费（元/平米）设计费设计费（元/平米）家具、用品、设施 费家具、用品、设施 费总造价总造价（元/平米）1、土建-销售中 心（临建）2、装修-销售中 心、样板房3、景观-临时4、包装-临时标 志、道具总计总计控制总价偏差率分项动态平衡底层商业展示 区底层商业展示 区集中公建展示 区集中公建展示 区某集团公司04年人均设计管理面积一览深圳公 司设 计部规划面积之和302.46方案面积之和48施工图面积之和48设计部人数18北京公 司设 计部规划面积之和621.69方案面积之和33.6施工图面积之和15.1设计部人数17上海公 司设 计部规划面积之
11、和63.843.38方案面积之和39施工图面积之和39设计部人数13人均设计管理面积规划总面积x A%规划总面积x A%规划总面积x A%方案总面积x B%方案总面积x B%方案总面积x B%施工图总面积x C%施工图总面积x C%施工图总面积x C%（)设计总人数1 建议A 为20；B为50%;C为301 建议A 为20；B为50%;C为301 建议A 为20；B为50%;C为30开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增 加，通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效 率，保证企业高效率运作。人数效能人数效能多项目制下平衡点平衡点人均设计管理面积人均设计管理面积人均设计管理面积人均设计管理面积
12、 整个设计费用仅占总成本的整个设计费用仅占总成本的2%-3%左右，但设计结果决 定了项目品质和工程造价的70-左右，但设计结果决 定了项目品质和工程造价的70-85%。避免两种现象：避免两种现象：为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控合理设计费 是保证质量与进度的基本条件之一 合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性 合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建 筑师积极性的发挥；直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会 有更积极的作用合理设计费标准：根据具体的项目性质、选择设计单位的不同设立设计费支付标准，如 国内一线品牌设计公司-元/M2 国内二线品牌设计公司-元/M2 国
13、外一线品牌设计公司-元/M2 国外二线品牌设计公司-元/M2万科：北京、上海、深圳：55元/M2广州公司：50元/M2其他地区公司：45元/M2分类公司规划概念方案方案+建筑扩初结构、设备扩初+施工图景观方案+扩初+施工图样板房+销售中心室内设计其他总计深圳公司-国内单位252315武汉公司项目0.750.5939.10上海公司项目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集团地产公司设计费统计“成本管理成本管理”的目的应是的目的应是“成本优化成本优化”或或“成本效益最大化成本效益最大化”，主要是防止成，主要是防止成 本的本位主义，牺牲了品质和进度。本的本位主义，牺牲了品质和
14、进度。四、规划设计四、规划设计实现成本效益最大化的方法实现成本效益最大化的方法规划设计在投资决策阶段的工作判研土地价值 对用地环境的研究周边环境社区配套交通状况市政配套 对项目用地的研究宗地位置街区功能宗地现状规划设计在投资决策阶段的工作寻找产品发展方向创新模式 对现有产品的调研、分析 了解市场产品水平 及特征 了解分析客户需求 预测产品发展趋势 研究用地同产品的 匹配关系用地特征容积率、建筑密度周边环境配套设施市场状况与市场需求规划设计在投资决策阶段的工作 设计产品初步概念 初设产品类型规划方案景观方案部品策划方案建筑方案示范区设计施工图流程与计划流程与计划流程与计划规划设计阶段实现成本效益
15、最大化的方法顺驰项目周期统计表区区项目名称项目名称占地面积占地面积(平方米平方米)规划建面规划建面(平方米平方米)土地获取时间土地获取时间A开工时间开工时间B开盘时间开盘时间CBA天天CA天天上海顺驰蓝湾87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京滨江奥城181,942约300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249苏州湖畔天城164,200约300,0002003.10.222004.06.12234无锡天鹅湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京顺驰领
16、海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187蓝调国际 公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重庆奥林匹克2004.62004.82004.1060120晋中城市艺墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183郑州郑东第一 大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛阳洛南第一 大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均9720
17、2万科项目周期 拿地到开盘：多层项目9个月；高层项目12个月；北京领海重庆奥林匹克花园顺驰、万科的共性顺驰、万科的共性1）采取传统工序前置采取传统工序前置:提前做好70%的准备工作,以“成本换时间”；虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但从总体上看认为值得。2）采用工序并联作业采用工序并联作业：在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交 叉进行。3）采取规模复制模式采取规模复制模式：采取“拿来主义”，再适当调改。4）重视长期性工作重视长期性工作：对市场的调查了解把握准确。产品研发工作具有一贯性。概念设计概念设计规划设计规划设计单体设计单体设计施工图施工图部品设计部品设计初步设计初步设计施
18、工图施工图计划管理是时间成本的保障计划管理是时间成本的保障流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加初步设计初步设计施工开始产品策划产品策划部品设计部品设计创新设计创新设计规划设计规划设计单体设计单体设计功能平面功能平面结构体系结构体系立面设计立面设计拿地节点方案报建方案设计扩初设计施工图设计施工图部品材料定板封样论证阶段工程管理规划设计扩初设计景观设计部品材料清单示范区景观、装修施工图扩初报建施工图报建概念规划方案部品材料调研产品创新建筑、规划方案结构、设备初步方案销售示范区策划景观概念7个月,从拿地到施工图某项目规划用地面积20.28万平方米,
19、容积率1.19.核定建筑面积24.07万平方米,其中花园洋房14.22万平方米,小高层6.25万平方米,商业3.48万平方米,会所1200平方米,2004年12月31日签定土地出让协议,2004年11月至12月项目前期准备,2005年1月至2月概念规划设计投标,2005年1月至3月住宅户型研究,2005年3月至5月规划,建筑方案及深化,2005年5至6月30日完成典型花园洋房和小高层扩初,施工图2005年6月完成修建性详细规划和方案报批文本的编制.从正式拿到土地到单体施工图完成共计7个月.项目简介7个月,从拿地到施工图规划设计工作组织项目取得土地项目设计启动施工图设计施工图施工配合专家建 筑
20、设 计户型研究户型深化整理住宅立面，公 建方案设计单体施工图BAU设计配合设计推荐，管理，配合总图概念规划 方案竞赛SWA规 划 设 计规划方案修建性详规BAUETEETEETE配合配合设计7个月,从拿地到施工图设计周期建议论证阶 段论证阶 段设计管理阶 段设计管理阶 段75天天产品策划产品策划施工图施工图拿地时 间拿地时 间策划阶 段策划阶 段95天天55天天(多层多层)70天天(高层高层)不做限定不做限定概念规 划草案概念规 划方案方案设 计扩初设 计实施方案实施方案设计周期设计周期225/240天天1、提高全员成本意识、提高全员成本意识（1）部门间密切协作（）部门间密切协作（2）各专业工
21、程师尽职尽责）各专业工程师尽职尽责成本控制的管理管理因素2、加强市场与客户意识、加强市场与客户意识（1）加强对市场的了解，把 握房地产市场的发展方向。（）加强对市场的了解，把 握房地产市场的发展方向。（2）了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。）了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。3、加强对设计公司的管理与 协调、加强对设计公司的管理与 协调（1）做好设计招标（）做好设计招标（2）做好合同管理（）做好合同管理（3）实行中期沟通、监督（）实行中期沟通、监督（4）落实奖惩措施）落实奖惩措施4、建立管理程序与制度、建立管理程序与制度（1）完善甲方设计标准（）完善甲方设计标准（2）坚持全程优化设计（
22、）坚持全程优化设计（3）专家会议评审制度（）专家会议评审制度（4）内部审核制度化）内部审核制度化最终成本管理控制了什么？最终成本管理控制了什么？项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段项目的设计阶段对于产品的品质具有决定性的作用项目的设计阶段对于产品的品质具有决定性的作用项目建安成本项目建安成本项目建安成本项目设计费项目设计费项目设计费提高项目销售收入提高项目销售收入提高项目销售收入项目运营成本项目运营成本项目运营成本减少项目资金时间成本（金周转）减少项目资金时间成本（金周转）减少项目资金时间成本（提高资金周转率）最终成本效益最大化体现在哪里？最
23、终成本效益最大化体现在哪里？提升企业品牌和竞争力提升企业品牌和竞争力提升企业品牌和竞争力美庐锦园2001年11月售价：6300元/m2容积率：3.35深圳市天蔚实业有限公司世纪村2001年11月售价：7300元/m2容积率：3.5沙河实业股份有限公司五、项目规划阶段的成本优化五、项目规划阶段的成本优化项目规划阶段成本效益最大化的目标外部资源的最大化利用土地价值的发现与提升内部空间的最优化设计土地资源效率最大化土地资源效率最大化土地价值的发现与提升土地价值的发现与提升2000年9月开盘 均价9700 最低7000土地价值的发现与提升外部资源的最大化利用外部资源的最大化利用土地价值的发现与提升3.
24、0地 地 土地资源效率最大化土地资源效率最大化划划3.0地 地 土地资源效率最大化土地资源效率最大化划划外部资源的最大化利用外部资源的最大化利用外部资源的最大化利用住区内部空间的最优化设计 为住宅建筑单体争取最大的优质外展面。创造优质的住区内部空间。创造优质的景观环境。流畅高效愉悦的归家路线交通组织。其它影响要素的优化设计（分期、节奏、卖场）。类别类别容积率容积率效果好效果好效果可以效果可以效果较差效果较差别 墅别 墅0.350.350.40.40.5Townhouse0.71.0多层住宅多层住宅1.11.31.41.61.71.8小高层住宅小高层住宅2.02.32.42.62.73.0高层高
25、层1620层层3.04.0高层高层2025层层4.05.0高层高层25层以上层以上5.0住区内部空间的最优化设计-小区容积率选择小区容积率选择住区内部空间的最优化设计 容积率：海月花园二期 2.0 蔚蓝海岸二期 2.1 覆盖率：海月花园二期 16.5%蔚蓝海岸二期 25%住区内部空间的最优化设计住区内部空间的最优化设计住区内部空间的最优化设计内容评分备注方案内容评分备注方案1方案方案2方案方案3方案方案4规 划 结 构规 划 结 构规划形态规划形态分期开发物业管理卖场安排交 通 系 统 规 划路网规模停车方式道路断面步行系统与配 套关系消防流线分期开发物业管理卖场安排交 通 系 统 规 划路网
26、规模停车方式道路断面步行系统与配 套关系消防流线内容评分备注方案内容评分备注方案1方案方案2方案方案3方案方案4商 业 配 套商业布局商业业态商业对整体开发 的作用配套公建会所市政公建景 观 设 计现状景观改造与 利用维护成本商 业 配 套商业布局商业业态商业对整体开发 的作用配套公建会所市政公建景 观 设 计现状景观改造与 利用维护成本六、建筑设计阶段的成本优化六、建筑设计阶段的成本优化建筑设计阶段成本效益最大化的目标：真正针对客户需求特征、具有市场竞争力的产品创新。真正针对客户需求特征、具有市场竞争力的产品创新。彻底体现客户需求的建筑形态。彻底体现客户需求的建筑形态。最优化的结构形式。最优
27、化的结构形式。最优化的材料、部品选择。最优化的材料、部品选择。强化客户敏感点的成本投入。强化客户敏感点的成本投入。细节决定一切。细节决定一切。建筑型态的优化半山海景别墅建筑型态的优化半山海景别墅建筑型态的创新中信红树湾41度旋转，是景观的要求，也是个性的体现41度旋转，是景观的要求，也是个性的体现建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸红树西岸幕墙材料说明及造价：红树西岸幕墙材料说明及造价：1.幕牆窗铝材选用PVF2（二塗）表面处理；2.
28、幕牆窗玻璃采用（6126 LowE）双钢化中空玻璃；3.幕牆窗五金配件采用德国原产Roto产品；4.栏杆采用（81.52PVB6）双钢化夾胶玻璃、点式；5.平均造价：窗约为1150元/m2，玻璃栏杆约为1350元/m；1.幕牆窗铝材选用PVF2（二塗）表面处理；2.幕牆窗玻璃采用（6126 LowE）双钢化中空玻璃；3.幕牆窗五金配件采用德国原产Roto产品；4.栏杆采用（81.52PVB6）双钢化夾胶玻璃、点式；5.平均造价：窗约为1150元/m2，玻璃栏杆约为1350元/m；百仕达-红树西岸百仕达-红树西岸凯 旋 门凯 旋 门凯 旋 门凯 旋 门凯 旋 门凯 旋 门汤臣一品加拿大温哥华 埃
29、里克森加拿大温哥华 埃里克森加拿大温哥华 埃里克森淘金山淘金山香格丽苑振业城万科城锋 尚 公 寓混凝土采暖制冷子系统：混凝土采暖制冷子系统：采用欧洲成熟技术，依靠辐射人 体舒适温度 来营造室内整体温度。外墙子系统：外墙子系统：独特设计的四层外墙，将冷热传 导系数降低 到最低。屋面及地下子系统：屋面及地下子系统：加厚的外保温板上下延伸，根绝 来自地下的 湿冷和顶层的曝晒。垃圾处理子系统：垃圾处理子系统：中央吸尘食物垃圾处理 集装箱式 分类垃圾周转箱。健康新风子系统：健康新风子系统：创新的下送上回送风方式，实现人 在室内可以100呼吸新鲜空气。外窗子系统：外窗子系统：高新技术和顶级产品的综合运用，
30、有效阻挡热量散失和噪音干扰。防噪音子系统：防噪音子系统：隔音垫、低噪音窗及同层后排水等 技术的运用，全面阻挡噪音污染。水处理子系统：水处理子系统：在节约水资源的同时，节省了物业 管理费用锋尚公寓2、结构计算数据的审核、结构计算数据的审核结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核（结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核（1）输入信息的审核核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地 类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基 本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端 弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。（）输入信息的审核核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性
31、类别、场地 类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基 本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端 弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。（2）输出信息的审核检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近 规范限值。）输出信息的审核检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近 规范限值。结 构 成 本 优 化结 构 成 本 优 化1、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化（1）结构型式的确定（）结构型式的确定（2）桩基型式的确定）桩基型式的确定3、细部做法的控制与审查、细部做法的控制与审查对细部做法的要求及做法控制对造价的
32、影响也非常大。（对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。（1）级钢的应用由于级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此 大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用（）级钢的应用由于级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此 大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用（2）合理归并结构构件结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利 于施工控制。）合理归并结构构件结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利 于施工控制。1、成本优化与设计合理周期的确定、成本优化与设计合理周期的确定结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分
33、的时间进行 多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行 多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。2、结构含钢量限额、结构含钢量限额由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经 济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含 钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易 影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证产品的品质。建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，
34、结构的经 济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含 钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易 影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证产品的品质。建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。关 注 事 项七、材料设备选用的成本优化七、材料设备选用的成本优化产品品质与材料设备的匹配 设立内外装饰材料和设备部品的成本目标设立内外装饰材料和设备部品的成本目标 强化敏感点投入：环境、立面形式、立面材料、大堂、电梯、电梯厅、入户门、门窗、栏杆。强化敏感点投入：环境、立面形式、立面材料、大堂、电梯、电梯厅、入户门、门窗、栏杆。倡导
35、在设计管理阶段，部品工作并行并前 置；倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前 置；倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定 板；倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定 板；概念设计概念设计规划设计规划设计初步设计初步设计单体设计单体设计部品设计部品设计施工图施工图功能平面功能平面结构体系结构体系立面设计立面设计传统流程传统流程A扩初设计扩初设计施工图施工图招标招标施工施工传统流程传统流程B施工图施工图样板打制样板打制招标招标施工施工增加部品打样程序可以 保障设计效果及成本测 算始终处于可控的状态增加部品打样程序可以 保障设计效果及成本测 算始终处于可控的状态传统流程传统流程A的问题的问题假设我们按
36、传统流程操作假设我们按传统流程操作,一旦在设计图纸出现问题一旦在设计图纸出现问题,例如设计不周详例如设计不周详,或 施工方图纸理解错误等问题或 施工方图纸理解错误等问题,必将对施工造成影响必将对施工造成影响,反过来又会影响到设 计品质及成本控制反过来又会影响到设 计品质及成本控制,其中最典型的情形就是现场设计变更增加其中最典型的情形就是现场设计变更增加,返工量增 加返工量增 加.举例举例某住宅的外墙涂料工程某住宅的外墙涂料工程图纸理解分歧图纸理解分歧产品产品缺陷缺陷设计图纸设计图纸理解错误理解错误建筑体量较为丰富建筑体量较为丰富,但 立面分色过于简单但 立面分色过于简单,和 以往该发展商开发楼
37、 板建筑立面色彩丰富 的设计风格有较大出 入和 以往该发展商开发楼 板建筑立面色彩丰富 的设计风格有较大出 入.建议流程建议流程方案设计方案设计施工图施工图招投标招投标样板施工样板施工整体施工整体施工部品部件打样部品部件打样现场大样现场大样需要完成所有 构件的样板确认需要完成所有 构件的样板确认,因此在进行制作 材料样板和部品 打样之前应制定 出详细的分项计 划表因此在进行制作 材料样板和部品 打样之前应制定 出详细的分项计 划表,针对材料部 品及部件的特点 制定操作计划针对材料部 品及部件的特点 制定操作计划,并 实施并 实施.另外还有一些关 于建筑外墙饰面 的样板需要通过 现场打样才能最
38、终确定另外还有一些关 于建筑外墙饰面 的样板需要通过 现场打样才能最 终确定(例如外 墙涂料的颜色定 样例如外 墙涂料的颜色定 样,制出的小样 和大面积施工后 会有一定的差 异制出的小样 和大面积施工后 会有一定的差 异,(比如色彩受 天光影响比如色彩受 天光影响)为避 免类似情况为避 免类似情况,应 现场打样应 现场打样案例：案例：上海万科在项目实施方案图完成后就同时完 成了部品材料定板封样工作，包括材料的名 称、型号、使用部位、厂家、施工工艺 等。南昌四季花城标准化部品一览表序分 类材料、构配件序分类材料、构配件1结 构 材 料屋面保温板3室内 材料楼梯间栏杆地漏成品烟道楼梯踏步砖排水管新
39、三级钢入户门电表箱玻璃砖入户门门石室内配电箱2外 立 面 材 料空调百页铝合金冲孔板门铃弱点配电箱单元门阳台、露台栏杆楼层门牌号冷热给水管屋面瓦晒衣架开关插座檐沟阳台、露台地砖楼梯间内墙涂料铝合金门窗玻璃雨蓬楼梯间入口雨蓬下内墙涂料外墙涂料院墙及院门4其他 材料单元入口墙边栏杆文化石空调孔洞配件单元入口楼梯铺地材料分格条窗护栏室外配电房门告示栏外墙砖热水器扣帽楼栋门牌信奶箱单元门牌保洁箱5灯 具楼梯间灯具6智能 化对讲系统阳台、露台室内安防单元入口灯单元入口门牌灯 标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计 工作量，为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低 招投标工作量，为集中采购降低成本提供条
40、件 大型房地产开发企业可与设备、材料供应商形 成战略伙伴合作关系，达到双赢。规模化生产模式规模化生产模式八、景观方案的成本优化八、景观方案的成本优化景观设计阶段成本效益最大化的目标：强化产品主题意境。充分利用景观资源。优化配置景观资源。优质景观住宅数量最大化及均好性。高度的实用性和参与性。建造及维护的经济性。半山海景别墅案例案例案例案例丽阳广场叠翠公园谷地公园示范区景观总平图N前提条件前提条件前提条件前提条件 建造成本要求a.环境目标成本：1390.45（万元）营销要求a.主要景观区域主题化，其小景观设计围绕 主题进行；注重设施的可参与性。项目部要求a.材质选择的本地化和施工工艺的可行性 物业
41、公司要求a.安全、便于管理，后期使用、养护成本低成本控制计划成本控制计划成本控制计划成本控制计划400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造价分布图造价分布图成本控制计划成本控制计划成本控制计划成本控制计划项目面 积（万平米）目标单价（元/平米）方案单价（元/平米）总建筑面积11.25123.50133.80景观用地面积约4.94281.00305.00项目面 积（万平米）总价（万元）方案单价（元/平米）总绿化面积3.1427587.50总硬质景观面积1.10413（不含部品、水景 设备、排水）375.00示范区（已完成）0.8268（不
42、含会所建筑）335.00成本拆分表单方造价列表成本拆分表单方造价列表主要材质部品主要材质部品主要材质部品主要材质部品第一部分 主要材料部品列表第二部分 硬地景观材料第三部分 植物第四部分 室外部品第一部分 主要材料部品列表第二部分 硬地景观材料第三部分 植物第四部分 室外部品第一部分第一部分主要材料部品列表主要材料部品列表主要材料部品列表主要材料部品列表主要材料部品列表（一）主要材料部品列表（一）主要材料部品列表（一）主要材料部品列表（一）序 号项目名称单 位数 量单价（元）总价（万元）产地备注一、主要硬地铺装材质一、主要硬地铺装材质1黄木纹平米2洗石米平米3花岗石（紫罗红+黄色）平米4手打锈
43、石平米5黄石英蘑菇板平米6木地板（暂定铁杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9红砂岩平米10青砂石板平米11花钵个12垃圾筒组13休闲椅（成品）组14健身及儿童游戏玩具组第一部分第一部分主要材料部品列表主要材料部品列表主要材料部品列表主要材料部品列表序 号项目名称规格单 位数 量单价（元）总价（万元）备注三、植物三、植物15桂花16天竺桂17红叶李18红枫19杜英20蒲葵21银杏22小叶楠木23广玉兰24斑竹25棕竹26珊瑚（法国冬青）27南天竹主要材料部品列表（二）主要材料部品列表（二）主要材料部品列表（二）主要材料部品列表（二）材料名称：洗石米使用部位：宅间道路材料描述及价格：
44、材料名称：洗石米使用部位：宅间道路材料描述及价格：1、浅褐、深褐色。2、价格130元/平米，垫层制作费77元/平米3、使用面积：约3500平米浅褐 深褐第二部分第二部分硬地景观材料硬地景观材料硬地景观材料硬地景观材料工 程 实 景工 程 实 景第三部分第三部分植植植植 物物物物杜英蒲葵银杏杜英蒲葵银杏骨干树种胸径8厘米，价格80元辅助树种高度3米，价格1100元骨干树种胸径14厘米，价格1800元宅间背靠座椅第四部分第四部分室外家具室外家具室外家具室外家具座椅A座椅B桌椅组垃圾筒A垃圾筒B玩具玩具玩具玩具游戏玩具第四部分第四部分成本控制计划成本控制计划成本控制计划成本控制计划方案核算得出成本差
45、异方案核算得出成本差异a.目标成本：1390.45（万元）b.现成本总价：1505.8091（万元）c.超过目标成本：115.3591（万元）成本控制计划成本控制计划成本控制计划成本控制计划成本控制计划成本控制计划1、植物成本控制根据设计公司提供的植物清单植物总造价为：275万，我们将景观集中的区域（洋房轴线、叠 翠公园、向阳广场）的植物配置标准，参照三期 样板区植物85元/平米，宅间参照一、二期的60 元/平米，这样可调减成本约20万。2、灯具成本控制实施方案中灯具布置过密，若按5瓦/平米的标 准，可减少1/3，此处可调减成本约30万。（该 部分总造价为134万，其中灯具98万，可减少灯 具
46、将其总价控制在70万以内）3、硬质景观成本控制取消宅间广场4处，简化宅间道路（减少硬地面 积约1100平米，调减20万），用其他景观元素替代 了构筑物3处（调减约7万），取消和简化了部分地 面铺装图案（调减约5万），更换了部分材质（调 减约10万），合计调减42万。成本控制计划成本控制计划成本控制计划成本控制计划4、绿化用水成本控制结合实际情况，取消原设计中自动喷灌系统，绿 化用水使用人工灌溉，可调减约15万。（设计中 自动灌溉喷头162处，价格约1000元/处）5、小品成本控制减少和替换了宅间的一些小品（例：将叠翠公园 旁的花岗石球改为花钵和减少了部分装饰性的石 雕），可调减成本约5万元。合
47、计调减成本：112万调整后还超过目标成本：3.3591万合计调减成本：112万调整后还超过目标成本：3.3591万成本控制计划成本控制计划成本控制计划成本控制计划九、施工图阶段的成本优化九、施工图阶段的成本优化设计变更签证率设计变更签证率由设计原因导致的签证总金额由设计原因导致的签证总金额工程合同金额工程合同金额对施工图阶段设计成果质量的控制对施工图阶段设计成果质量的控制-减少由图纸和材料 的失误和不完善而带来的额外费用的发生。减少由图纸和材料 的失误和不完善而带来的额外费用的发生。设计变更原因1.设计类：设计类：A.超成本目标B.设计优化C.设计错误D.设计缺漏E.补充设计F.二次设计G.现
48、场条件2.现场施工类:2.现场施工类:A.施工错误B.施工困难C.施工进度要求3.营销类：A.3.营销类：A.客户需求B.竞争需求4.其它4.其它设计变更签证率控制 很多项目由设计失误所带来设 计变更占总建造成本的很多项目由设计失误所带来设 计变更占总建造成本的3-10，其中重复性错误占相当比例其中重复性错误占相当比例。为降低设计变更签证率，建议 采取的策略如下：为降低设计变更签证率，建议 采取的策略如下：1）建立施工图阶段的长期合作伙 伴；）建立施工图阶段的长期合作伙 伴；2）给予合理的设计周期；）给予合理的设计周期；3）甲方完善清晰的设计要求；）甲方完善清晰的设计要求；4）甲方完善标准化构
49、造设计；）甲方完善标准化构造设计；十、实现成本效益最大化的一些途径十、实现成本效益最大化的一些途径1、加强设计管理部门的市场意识和产品策划能力能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向。随时了解市场变化能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向。随时了解市场变化,调整产品设计调整产品设计,适应市场要求适应市场要求.2、设计管理部门应加强产品研发能力将规划设计管理日常工作由将规划设计管理日常工作由“设计监理设计监理”型的收图发文提意见转向对 产品功能和形式的精致化研究。增强研发能力是企业核心竞争力提升、发展的动力。型的收图发文提意见转向对 产品功能和形式的精致化研究。增强研发能力是企业核
50、心竞争力提升、发展的动力。3、加强设计管理人员的专业水平和职业素养人才是企业核心能力的一个最重要的决定要素。充分发挥人才的作用最有效的手段是协调、高效的人才体系。人才、人才体系是是企业持续发展的动力、源泉和基础。人才是企业核心能力的一个最重要的决定要素。充分发挥人才的作用最有效的手段是协调、高效的人才体系。人才、人才体系是是企业持续发展的动力、源泉和基础。4、完善治理结构，提高效率；公司内部的管理结构和决策机制。项目公司、区域公司、集团三者的关系。完美、效率、风险之间找平衡。5、选择优秀的设计服务商 选择合适的服务商做合适的事可以事半功倍 好的规划设计单位要具体到人6、减少人为增加的工作复杂度