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1、12 物业管理投标121 物业管理投标的概念与原那么122 物业管理投标的程序123 物业管理投标文件 121 物业管理投标的概念与原那么1物业管理的投标：符合招标文件要求的物业管理企业根据招标文件中确定的各项管理效劳要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标活动。2物业管理投标原那么：1真实性原那么，即投标人的投标书内容要真实，不能弄虚作假。2正当竞争原那么，一那么参加投标的物管企业要反对其他参与竞投的物管企业进行不正当竞争行为，倡导企业遵守商业道德；二那么参加竞投的物管企业要约束自己不正当竞争。122 物业管理投标的程序1物业管理投标的准备阶段2物业管理投标的
2、实施阶段1物业管理投标的准备阶段1 取得从业资格：2筹措资金3收集招标物业相关资料4进行投标可行性分析4进行投标可行性分析1招标物业条件分析2本公司投标条件分析3 竞争者分析：4风险分析2物业管理投标的实施阶段1购置、阅读招标文件2标前调查与现场考察 3制定管理效劳方法及工作量4制定资金方案5标价试算 6标价评估与调整7办理投标保函 8封送标书、保函1购置、阅读招标文件l首先，阅读招标文件，对前后文不一致、内容不清晰的情况及时发现，找出错误，再按其不同性质与重要性，将错误与遗漏划分为“招标前由业主明确答复和“计入索赔工程两类。l此外，投标公司还应注意招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、
3、投标保证书等，尤其是图纸、设计说明书和管理效劳标准、要求和范围予以足够重视，做出仔细研究。2标前调查与现场考察1在物业竣工前期介入：应现场查看工程土建构造，内外安装的合理性，尤其是消防平安设备、自动化设备、平安监控设备、电力交通通讯设备等，做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录，交与开发商商议。2在竣工后期介入，应按以下标准视察工程；工程工程施工是否符合合同规定与设计图纸要求；技术经检验是否到达国家规定的质量标准，能否满足使用要求；竣工工程是否到达窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常；设备调试、试运转是否到达设计要求；是否确保外在质量无重大问题；周围公用设施分布情况。3制定管理效
4、劳方法及工作量 1将招标工程参数列出，越细越好；2分析工程的难点，确定重点，有针对性管理；3人力配置；4确定分阶段到达的目的；5做出的效劳工程到达的满意率；6本钱测算；7经济效益分析；8社会效益分析；9需要招标单位提供的帮助、条件；10整个工作安排。4制定资金方案1制定资金方案的目的主要有：一是复核投标可行性研究结果；二是做好议标阶段向开发商或业主作承包辩论的准备。2通常物业管理公司经营中主要的现金流入和流出工程为：标书规定的预付款、保证金等。接管期间费用支出。接管期间收入。其他资金来源。5标价试算l1明确领会了招标文件中的各项效劳要求、经济条件；l2计算或复核效劳工作量；l3掌握了物业现场根
5、底信息；l4掌握了标价计算所需的各种单价、费率、费用；l5拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据。6标价评估与调整标价评估与调整评估内容大致包括两个方面：一是价格类比；二是竞争形势分析。7办理投标保函1办理投标保函经过以下程序：向银行提交资料：投标人须知，保函条款、格式及法律条款等。填写?要求开具保函申请书?及其他申请所要求填写的表格，一式三份。提交详细材料，说明物业管理效劳量及预定合同期限。2投标保函的主要内容：担保人、被担保人、受益人、担保事由、担保金额、担保货币、担保责任、索偿条件等。8封送标书、保函 封送标书的一般惯例是：1投标人按照招标文件的要求，准备正本和副本通常正本1份，副本2份
6、。2标书的正本及每一份副本应用内外两层封套分别包装与密封，密封后打上“正本或“副本的印记一旦正本和副本有差异，以正本为准。3两层封套上均应按投标邀请书的规定写明投递地址及收件人，并注明投标文件的编号、物业名称、“在某日某时之前不要启封等。123 物业管理投标文件1物业管理投标书的内容与组成 2投标书写作技巧3编制投标文件应注意的事项4投标报价及技巧1物业管理投标书的内容与组成1投标致函，即投标方的正式报价信。2附件 公司简介。公司法人地位及法定代表人证明。公司对合同意向的承诺。物业管理专案小组的配备。物业管理组织实施规划。1物业管理投标书的组成1介绍本物业管理公司的概况和经历2分析投标物业和管
7、理要点3介绍本公司将提供的管理效劳内容及功能 2投标书的主要内容2投标书写作技巧1标书的标题2标书的序言；3管理的方式、方法；4管理人员的配备与培训；5必需具备的物质装备方案；6经费收支测算；7管理规章制度；8各项管理指标；9便民效劳工程10社区文化；11愿意承受的有关奖罚内容3编制投标文件应注意的事项 1确保填写无遗漏，无空缺。2不得任意修改填写内容 3填写方式标准 4不得改变标书格式 5计算数字必须准确无误。6报价合理。7包装整洁美观。8报价方式标准。9 严守秘密，公平竞争。4投标报价及技巧(1)经营管理费用测算 1)前期介入效劳中发生的开办费用测算 2)第一年度物业管理费用测算；3)年度能源费用测算；4)物业所具有的各项经营工程的经营收入预算，包括各项收入、利润分配等。5)年度经营管理支出费用预算，包括人员费用、办公及业务费、公用事业费、维修消消耗等。(2)确定合理利润率：利润不能太高，利润率是实际发生的管理费用的5一15之间。小结1本节回忆2重点难点3复习、练习、作业