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1、2023年房地产估价师考试模拟卷（3）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.下列关于工程造价控制，表述不正确的是。A：工程造价控制是全过程静态控制B：用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价C：用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价D：用概算造价控制技术设计和修正概算造价E：执行层的组织协调 2.在价值工程中，价值的定义为。A：价值=费用功能B：费用=功能价值C：价值=功能费用D：价值=功能费用E：执行层的组织协调 3.下列关于建设项目决策阶段工程造价的计价与控制
2、，表述不正确的是。A：建设项目决策是选择和投资行动方案的过程B：建设项目决策是对已建项目的必要性和可行性进行技术经济论证C：正确决策是合理确定与控制工程造价的前提D：建设项目决策阶段工程造价计价与控制方法主要包括可行性研究和建设项目投资估算与财务评价E：执行层的组织协调 4.设计方案评价原则中，下列关于考虑项目全寿命费用的原则，说法错误的是。A：所谓项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用B：项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分C：项目全寿命费用包括建设过程的投资成本，即工程造价和项目建成后使用过程发生的使用成本D：坚持考虑项目全寿命费用的原则
3、，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最高E：执行层的组织协调 5.下列关于限额设计，表述不正确的是。A：限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算进行施工图设计B：按照初步设计概算造价进行施工图设计C：按照施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件作出决策D：限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施E：执行层的组织协调 6.设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。A：14B：15C：20D：28E：执行层的组织协调 7.设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的，
4、视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。A：14B：15C：20D：28E：执行层的组织协调 8.设计阶段影响工程造价的因素，不包括。A：总平面设计B：施工组织设计C：建筑设计D：工艺设计E：执行层的组织协调 9.作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是。(2008年试题)A：宗地图B：房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调 10.全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图是。(2007年试题)A：宗地图B：房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调 11.能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状況的房地产图是。(2009年试题)A：地籍图B：
5、房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调 12.测量学按照作用范围分类，不包括。A：空间测量B：水文测量C：陆地测量D：海洋测量E：执行层的组织协调 13.下列关于地籍和地籍测量，表述不正确的是。A：地籍亦称土地的户籍B：地籍资料应具有现实性和准确性C：基础地籍资料包括地籍图、地籍册和地籍登记档案D：地籍测量，亦称房地产测量E：执行层的组织协调 14.城市基本地形图的复测周期一般年。A：35B：310C：5一10D：520E：执行层的组织协调 15.下列关于房地产测绘产品二级检查一级验收制，表述错误的是。A：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查
6、人员对产品质量实行过程检查B：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查C：二级检查是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查D：在二级检查和一级验收的基础上向客户提交测绘报告E：执行层的组织协调 16.下列不属于产生测量误差原因的是。A：仪器误差B：观测者的影响C：旁观者的影响D：周围环境的影响E：执行层的组织协调 17.房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。A：一B：两C：三D：四E：执行层的组织协调 18.房产面积的精度分为级。A：一B：二C：三D：四E：执行层的组织协调 19.二
7、级中误差公式为。A：002+00006SB：001+00003SC：002+0001SD：004+0003SE：执行层的组织协调 20.限差公式中，002+00006S，S为。A：测量房产数量B：测量工具数量C：房产体积D：房产面积E：执行层的组织协调 21.某房产面积40000，要求测绘精度为三级，则其限差为。A：16B：96C：240D：256E：执行层的组织协调 22.假设某房产限差为120，则其中误差为。A：30B：60C：90D：120E：执行层的组织协调 23.是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。A：地形图B：地籍图C：宗地图D：房产图E：执行层的组织协调 24.下列关于地籍
8、图，表述不正确的是。A：地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状況和面积等的依据B：地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图C：城市地籍图比例一般为1：800D：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素E：执行层的组织协调 25.宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为。A：1：200B：1：500C：1：500或大于1：500D：1：1000或大于1：1000E：执行层的组织协调 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.下列关于商业物业的表述中，正确的有A：能为投资者带来经营性的收入现金流B：分割产
9、权销售已经成为最受欢迎的经营模式C：适合于长期投资D：需在机构投资者之间进行交易E：位置对其有着特殊的重要性 2.“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括A：按地域范围细分B：按房地产用途细分C：按增量存量细分D：按交易形式细分E：按目标市场细分 3.从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有。A：土地B：劳动力C：资本D：经验E：环境 4.制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到。A：物业租金必须能抵偿所有投资成本B：只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C：租金确定应考虑业主希望的投资回报率D：市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系E：利用已有类似出租物业的租金数据时
10、，应进行相应的修正 5.房地产开发项目市场定位的含义主要包括。A：预测开发成本B：选定目标市场C：确定消费群体D：明确项目档次E：设计建造标准注：08版教材新增加的内容，09版教材又删掉了该部分内容。 6.“可贷资金利率理论”认为。A：可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成B：可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成C：利率不是由可贷资金的供求决定的D：可贷资金的需求函数是利率的递增函数E：可贷资金的供给函数是利率的递增函数 7.下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。A：销售税费B：租金收益C：物业增值D：股权增值E：抵押贷款规模 8.下列关于资产负
11、债率的表述中，正确的是。A：表明了负债占资产的比例B：反映了项目的财务风险程度C：资产负债率越高，则企业应变能力越强D：属于长期偿债能力指标E：房地产开发企业的资产负债率一般较高 9.房地产开发项目的主要不确定性因素有。A：开发期和租售期B：权益投资比率C：资本化率D：贷款利率E：运营费用 10.下列关于净现值标准差的表述中，正确的有。A：净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B：可以完全衡量项目风险性高低C：净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D：净现值标准差系数大的方案为优E：可以反映项目年度净现值的离散程度 11.以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括。A：土地出让
12、金B：征地拆迁费C：基础设施建设费D：土地转让费E：契税 12.下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有。A：资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资B：抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务C：按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托D：以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能E：一般委托专业机构和专业人员实施经营管理 13.个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有。A：恶意欺诈B：市场疲软C：项目拖期D：质量纠纷E：违法预售 14.物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有A：可出租面积B：基础租金C：室内装修D：客户类型E：
13、出租单元面积规划 15.零售商业物业的商业辐射区域通常包括。A：核心区域B：影响区域C：主要区域D：次要区域E：边界区域 16.下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。A：市场供求风险B：变现风险C：利率风险D：时间风险E：资本价值风险 17.对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。A：价格结构B：总量结构C：档次结构D：投资结构E：租买结构 18.房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有。A：竞争性B：垄断性C：外部性D：均衡性E：信息不对称性 19.房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。A：工程质量保修书B：可行性研究报告C：竣工图D：住宅使用说
14、明书E：竣工验收备案表 20.采取随行就市定价法确定价格的情形有。A：开发商处于市场领导者地位B：开发商难以估算成本C：开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D：开发商打算与同行和平共处E：开发商具有向市场领导者挑战的实力 21.房地产市场分析可以帮助开发商。A：选择合适的项目位置B：寻找投资合作伙伴C：确定满足市场需求的产品类型D：判断租买时机E：进行土地使用权出让决策 22.开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有。A：供需分析B：竞争分析C：市场占有率分析D：投资收益分析E：宏观因素分析 23.下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。A：购买-持有-出租-出售B：购买-更
15、新改造-出售C：购买-更新改造-出租出售D：开发-销售E：开发-持有-出租-出售 24.投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了。A：物业增值收益B：所得税C：还本付息额D：投资者权益增加值E：权益投资 25.下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案