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1、2023年山西土地估价师考试真题卷（8）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是_(只有1个选项正确)。A评估对象的规划开发程度B评估对象的实际开发程度C根据委托方要求划定的开发程度D根据资产评估要求界定的开发程度2.下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
2、 一、估价项目名称在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指_(只有1个选项正确)。A估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性B估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实C可能存在的不实情况会影响土地估价结果D委托方应该承担资料不实的责任3.(每个小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意的答案)2008年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)决定在A省B市，开发一商品住宅小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。项目总投资8000万元，并以合法方式取得了该建设用地使用权。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建
3、设资金。2009年3月，甲公司将该项目转让给乙公司。2008年6月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。下列关于甲公司以在建工程抵押和项目转让的表述中，正确的有_。A在建工程抵押登记属于变更登记B在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押C甲公司投入资金达到1600万元即可转让该房地产开发项目D受让该房地产开发项目的乙公司，可以不具备房地产开发企业资质 4.(每个小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意的答案)2008年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)决定在A省B市，开发一商品住宅小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的
4、耕地。项目总投资8000万元，并以合法方式取得了该建设用地使用权。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2009年3月，甲公司将该项目转让给乙公司。2008年6月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。本例中，甲公司若以出让方式取得该建设用地使用权，则出让合同签订的责任主体是_。AB市人民政府与甲公司BB市人民政府国土资源行政主管部门与甲公司CA省人民政府与甲公司DA省人民政府国土资源行政主管部门与甲公司 5.(每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意)(一) 2007年6月，W房地产开发股份有限公司在A省B市通过集体土地征收方式，取得一块建设用地使用权。该
5、地块涉及基本农田以外的耕地20公顷的，基本农田5公顷。总地价2000万元。该块建设用地使用权经规划，用途为商品住宅，拟建设C住宅小区。2008年6月，W房地产开发公司取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托D房地产经纪公司代理销售。为加快项目建设，W房地产开发股份有限公司利用其办公大楼，通过M商业银行进行贷款。M商业银行为规避风险，要求W房地产开发股份有限公司对办公大楼进行保险，同时还要求担保公司进行担保。请根据以上背景，回答以下问题：下列关于征收该地块，表述正确的是_。 A因该地块涉及基本农田以外的耕地20公顷，应由A省人民政府对土地征收审批B因该地块涉及基本农田5公顷，应由A省
6、人民政府对土地征收进行审批C因该地块涉及基本农田5公顷，应由国务院对土地征收进行审批D因该地块涉及基本农田以外的耕地20公顷的，基本农田5公顷，应先由A省人民政府对土地征收进行审批，再到国务院备案 6.(二) 为加强土地臂理，2007年6月，A省切实加大了土地调控力度，A省政府出台了关于加强全省土地调控工作的通知。同时还制定了相应的配套措施：一是切实做好被征地农民社会保障工作；二是制止违规集资合作建房，切实落实城镇廉租住房资金，全面建立住房保障制度；三是进一步调整新增建设用地土地有偿使用费，改变报国务院批准城市建设用地审批方式；四是规范土地估价人员和机构监督管理方式，稳定发展土地估价市场；五是
7、加强农村宅基地管理，规范乡镇企业用地。请根据以上背景，回答以下问题：A省政府进一步调整新增建设用地土地有偿使用费，改变报国务院批准城市建设用地审批方式的做法，不符合规定的是_。 A从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍B新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，对地方分成的70%部分，一律纳入各级政府国库C今后新增建设用地土地有偿使用费，要专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发等开支D报国务院批准城市建设用地审批方式调整后，城市建设用地报批和实施，按照报国务院批准农用地转用和土地征收、省级人民政府负责组织实施、城市人民政府具体实施三个阶段
8、组织进行 7.某市和平路商业街于2006年9月底制订的路线价为1000元/m2，土地使用年期为商业用地法定最高出让年限，基准容积率为1.5。和平路的地价从制订之初到2008年5月底期间，每月上涨0.6个百分点，此后到2008年9月底每月都环比增长0.5%；另按统计分析，每当容积率上升0.1，地价上升5个百分点。在和平路上分布有四宗国有出让商业用地(如下图)，出让年限均为40年，宗地具体情况、临街地深度指数和宗地深度指数见下表，里地线标准深度为18m。土地还原率取6%。四宗国有出让商业用地分布宗地具体情况宗 地交易时间容积率ABCD2007年9月底2005年9月底2006年9月底2004年9月底
9、1.71.51.81.5临街地深度指数表临街深度/m未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16未满18深度指数(%)130125120110100宗地深度指数表满16未满1860满12未满166663满8未满12726966满4未满845747168未满47877757370深度起/m深度迄/m未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16未满18根据上述材料回答下列小题的问题：A宗地从成交之时到2008年9月底，按40年出让年期计算，地价上涨了（）。A6%B6.5%C6.9%D7.2%8.某公司2004年6月在划拨土地上刚建成一商业大楼，土地面积为4000m2，建筑面积为6000m2
10、，由于抵押贷款的需要拟进行土地使用权价格评估。该大楼已全部出租，年租金总收益为300万元，出租总费用为90万元，建筑收益120万元，土地还原率为6%。按当地政策，该大楼所处土地级别的商业用地出让金标准为1200元/m2。 根据上述材料，回答下列小题的问题：该大楼的划拨土地使用权价格为_万元。A634B874C1020D1354 9.某市和平路商业街于2006年9月底制订的路线价为1000元/m2，土地使用年期为商业用地法定最高出让年限，基准容积率为1.5。和平路的地价从制订之初到2008年5月底期间，每月上涨0.6个百分点，此后到2008年9月底每月都环比增长0.5%；另按统计分析，每当容积率
11、上升0.1，地价上升5个百分点。在和平路上分布有四宗国有出让商业用地(如下图)，出让年限均为40年，宗地具体情况、临街地深度指数和宗地深度指数见下表，里地线标准深度为18m。土地还原率取6%。四宗国有出让商业用地分布宗地具体情况宗 地交易时间容积率ABCD2007年9月底2005年9月底2006年9月底2004年9月底1.71.51.81.5临街地深度指数表临街深度/m未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16未满18深度指数(%)130125120110100宗地深度指数表满16未满1860满12未满166663满8未满12726966满4未满845747168未满4787775737
12、0深度起/m深度迄/m未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16未满18根据上述材料回答下列小题的问题：假定以A宗地容积率作为基准容积率考虑，2006年9月，和平路路线价应比原来水平高出（）。A0B5%C10%D15%10.现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2002年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积为2500m2的办公楼，现全部用于出租。2007年11月1日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规划档次相同的办公楼的月租金一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可以收取押金60万元，押金收
13、益率为5%； (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为4000元/建筑m2； (3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 根据上述材料。回答下列小题的问题：该宗地于2007年11月1日的土地单位面积价格为_元/m2。A18576B17156C20385D14297 11.某市和平路商业街于2006年9月底制订的路线价为1000元/m2，土地使用年期为商业用地法定最高出让年限，基准容积率为1.5。和平路的地价从制订之初到2008年5月底期间，每月上涨0.6个百分点，此后到2008年9月底每月都环比增长0.5%；另按统计分析，每当容积率上升0.1，地价上升5个百分点。在和平路上分
14、布有四宗国有出让商业用地(如下图)，出让年限均为40年，宗地具体情况、临街地深度指数和宗地深度指数见下表，里地线标准深度为18m。土地还原率取6%。四宗国有出让商业用地分布宗地具体情况宗 地交易时间容积率ABCD2007年9月底2005年9月底2006年9月底2004年9月底1.71.51.81.5临街地深度指数表临街深度/m未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16未满18深度指数(%)130125120110100宗地深度指数表满16未满1860满12未满166663满8未满12726966满4未满845747168未满47877757370深度起/m深度迄/m未满4满4未满8满8未
15、满12满12未满16满16未满18根据上述材料回答下列小题的问题：B宗地于2008年9月底的转让价格应为（）元/m2。A1396B1399C1425D142812.某市和平路商业街于2006年9月底制订的路线价为1000元/m2，土地使用年期为商业用地法定最高出让年限，基准容积率为1.5。和平路的地价从制订之初到2008年5月底期间，每月上涨0.6个百分点，此后到2008年9月底每月都环比增长0.5%；另按统计分析，每当容积率上升0.1，地价上升5个百分点。在和平路上分布有四宗国有出让商业用地(如下图)，出让年限均为40年，宗地具体情况、临街地深度指数和宗地深度指数见下表，里地线标准深度为18
16、m。土地还原率取6%。四宗国有出让商业用地分布宗地具体情况宗 地交易时间容积率ABCD2007年9月底2005年9月底2006年9月底2004年9月底1.71.51.81.5临街地深度指数表临街深度/m未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16未满18深度指数(%)130125120110100宗地深度指数表满16未满1860满12未满166663满8未满12726966满4未满845747168未满47877757370深度起/m深度迄/m未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16未满18根据上述材料回答下列小题的问题：C宗地当初成交的楼面地价应在（）元/m2左右。A434B49
17、6C758D78213.现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2002年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积为2500m2的办公楼，现全部用于出租。2007年11月1日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规划档次相同的办公楼的月租金一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可以收取押金60万元，押金收益率为5%； (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为4000元/建筑m2； (3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 根据上述材料。回答下列小题的问题：该建筑物的年纯收益为_万元。A6
18、8B84C72D80 14.某公司2004年6月在划拨土地上刚建成一商业大楼，土地面积为4000m2，建筑面积为6000m2，由于抵押贷款的需要拟进行土地使用权价格评估。该大楼已全部出租，年租金总收益为300万元，出租总费用为90万元，建筑收益120万元，土地还原率为6%。按当地政策，该大楼所处土地级别的商业用地出让金标准为1200元/m2。 根据上述材料，回答下列小题的问题：同类建筑单位面积平均造价指各地在国家建筑_标准控制下确定的各地各类房屋的一般造价。A定额B收费C设计D装修 15.现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2002年11月1日通过补办
19、出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积为2500m2的办公楼，现全部用于出租。2007年11月1日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规划档次相同的办公楼的月租金一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可以收取押金60万元，押金收益率为5%； (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为4000元/建筑m2； (3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 根据上述材料。回答下列小题的问题：该宗土地的年纯收益为_万元。A130B124C121D111 16.某市和平路商业街于2006年9月底制订的路线价为1000元/m2，土地使用年期为商业用地法定最
20、高出让年限，基准容积率为1.5。和平路的地价从制订之初到2008年5月底期间，每月上涨0.6个百分点，此后到2008年9月底每月都环比增长0.5%；另按统计分析，每当容积率上升0.1，地价上升5个百分点。在和平路上分布有四宗国有出让商业用地(如下图)，出让年限均为40年，宗地具体情况、临街地深度指数和宗地深度指数见下表，里地线标准深度为18m。土地还原率取6%。四宗国有出让商业用地分布宗地具体情况宗 地交易时间容积率ABCD2007年9月底2005年9月底2006年9月底2004年9月底1.71.51.81.5临街地深度指数表临街深度/m未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16未满18
21、深度指数(%)130125120110100宗地深度指数表满16未满1860满12未满166663满8未满12726966满4未满845747168未满47877757370深度起/m深度迄/m未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16未满18根据上述材料回答下列小题的问题：D宗地于2008年9月底的单位面积转让价格可能比B宗地同期单位面积价格低（）。A33%B36%C39%D64%17.现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2002年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积为2500m2的办公楼，现全部用于
22、出租。2007年11月1日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规划档次相同的办公楼的月租金一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可以收取押金60万元，押金收益率为5%； (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为4000元/建筑m2； (3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 根据上述材料。回答下列小题的问题：确定还原率宜采用_加上风险调整值的办法。A安全利率B利润率C贷款利率D存款利率 18.某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物
23、出租租金一般为30元/m2(建筑面积)，每年支付的土地税及房产税为20元/m2(建筑面积)，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。 根据上述材料，回答以下问题。该建筑物出租总费用为_元。A39375B45050.5C51125.5D53150.5 19.某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积为121km2，商业中心可以分为三级，其中，一级商业中心1个，营业收入平均为9万元/(m2年)；二级商业中心4个，营业收入平均为3万元/(m2年)；三级商业中心30个
24、，营业收入平均为1.2万元/(m2年)。某L地块离一级商业中心的距离为5km，离二级商业中心的距离最近为1km，和最近的三级商业中心只有一路之隔。请就上述内容，回答下列各题：二级商业中心的规模指数为（）。A100B66.7C33.3D13.320.某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：建筑面积20000平方米，容积率为5；全部用于出租，出租率为80%；同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/平方米；同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1:1.5；房屋重置价格为2000元/平
25、方米，耐用期为50年，残值率为0；有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/平方米)、保险费(按使用面积计，每年32元/平方米)；房地产综合还原率为10%。根据上述内容，回答以下小题的问题。如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同，则该办公楼可能的楼层数为_层。A2B5C10D15 21.某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积为121km2，商业中心可以分为三级，其中，一级商业中心1个，营业收入平均为9万元/(m2年)；二级商业中心4个，营业收入平均为3万元/(m2年)；三级商业中心30个，营
26、业收入平均为1.2万元/(m2年)。某L地块离一级商业中心的距离为5km，离二级商业中心的距离最近为1km，和最近的三级商业中心只有一路之隔。请就上述内容，回答下列各题：商业中心二级功能的功能分为（）A66.7B33.3C20.0D13.322.某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：建筑面积20000平方米，容积率为5；全部用于出租，出租率为80%；同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/平方米；同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1:1.5；房屋重置价格为2000元/平方
27、米，耐用期为50年，残值率为0；有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/平方米)、保险费(按使用面积计，每年32元/平方米)；房地产综合还原率为10%。根据上述内容，回答以下小题的问题。在评估中，该办公楼的市场租金水平应根据_确定。A该办公楼实际租金B市场同类办公用房典型租金C市场同类办公用房平均租金D市场同类办公用房平均租金和该办公楼个别条件 23.某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为30元
28、/m2(建筑面积)，每年支付的土地税及房产税为20元/m2(建筑面积)，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。 根据上述材料，回答以下问题。该计算房屋年纯收益为_元。A40500B38020.4C36000D35720.5 24.某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：建筑面积20000平方米，容积率为5；全部用于出租，出租率为80%；同类物业市场租金
29、水平按使用面积计为每月150元/平方米；同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1:1.5；房屋重置价格为2000元/平方米，耐用期为50年，残值率为0；有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/平方米)、保险费(按使用面积计，每年32元/平方米)；房地产综合还原率为10%。根据上述内容，回答以下小题的问题。该办公楼年总收益是_万元。A1920B2400C2880D3600 25.某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积为121km2，商业中心可以分为三级，其中，一级商业中心1个，营业收入平均为9万元/(m2年)；二级商业中心4个，营业收入
30、平均为3万元/(m2年)；三级商业中心30个，营业收入平均为1.2万元/(m2年)。某L地块离一级商业中心的距离为5km，离二级商业中心的距离最近为1km，和最近的三级商业中心只有一路之隔。 请就上述内容，回答下列各题：商业中心二级功能的影响半径为_km。A6.21B5.5C3.1D2.78 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.某城市规划中心为了重新规划本市的居民区，制订了一整套规划方案。由于居住区的规划是一项综合性较强的工作，故需要考虑的因素很多，如使用要求、卫生标准、安全程度等，对住宅建筑及居住区道路绿地等公共设施的规划布置进行全面系统地统计，为居民创
31、造一个生活方便的环境作了充分准备。根据功能要求和居住区规模的大小，居住区道路一般可有_。A宅前小路B居住区级道路C居住大区级道路D居住生活单元级道路 2.房地产投资商在一项目进行施工前首先要进行的是该项目施工、设计的招投标，这是关系到开发企业项目经济、质量、效益的最关键的一环。国家从立法与管理上都给予极高的重视。房地产开发项目招标投标的类型主要有_。A全过程招标投标B拆迁安置招标投标C勘察设计招标投标D工程施工招标投标 3.某城市规划中心为了重新规划本市的居民区，制订了一整套规划方案。由于居住区的规划是一项综合性较强的工作，故需要考虑的因素很多，如使用要求、卫生标准、安全程度等，对住宅建筑及居
32、住区道路绿地等公共设施的规划布置进行全面系统地统计，为居民创造一个生活方便的环境作了充分准备。居住区内主要道路的常见布置形式有_。A丁字形B十字形C尽端式D分级互补式 4.房地产投资商在一项目进行施工前首先要进行的是该项目施工、设计的招投标，这是关系到开发企业项目经济、质量、效益的最关键的一环。国家从立法与管理上都给予极高的重视。在本例中需进行采购的招投标，主要情况有_。A单纯货物采购B单纯设备安装C工程项日货物的综合采购D对工程项目供货并进行安装 5.现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2001年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使
33、用权，同时建成一座总建筑面积为2500平方米的办公楼，现全部用于出租，月租金为35万元，月平均费用为20万元，可收取押金70万元，押金收益率为5%。2006年11月1日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规模档次相同办公楼的月租收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%。 (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为O，建筑重置价为每建筑平方米4000元。 (3)土地还原率为6%，建筑还原率为8%。 请根据上述内容回答5660小题的问题。在计算建筑物年纯收益时，需选取_参数。A耐用年限50年B剩余使用年限50年C建筑面积1000平方米D重置价4000
34、元/平方米 6.某市现有一宗面积为2000m2的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元/m；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/m2，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.85%，销售税费为不动产总价的6%。开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率。 根据上述材料，回答下列小题的问题：影响建筑物价格的环境因素不包括_。A建筑物楼层B建筑物周边环境C建筑物用途D建筑物的设计 7.某开发
35、区土地总面积为6km2，已完成“五通一平”。现拟出让该开发区一宗工业用地50年期的土地使用权，土地面积为1000m2。据调查，该开发区可供出让的土地面积约为4.5km2，平均征地费及相关税费为10万元/亩，完成1km2的土地开发需投入2亿元，开发期为2年，均匀投入全部土地投资回报率为15%，当地银行年贷款利率为6%，土地还原率为7%，50年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率为20%。 根据上述材料。回答下列小题的问题：土地开发总投资包括_。A征地费B土地开发费C各项税费D投资利息 8.某市现有一宗面积为2000m2的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后
36、即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元/m；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/m2，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.85%，销售税费为不动产总价的6%。开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率。 根据上述材料，回答下列小题的问题：不动产开发建设周期包括_。A土地取得期B租售期C工程建设期D规划设计和工程预算期 9.某开发公司现以1200万元购买一块土地，根据批准的规划设计方案，开发商计划在1年内建成一栋建筑面积为3万m2的住宅楼，预计总售价可
37、达到6000万元，现实一年期贷款利息率为5.85%，销售税费率控制在6%，开发商要实现预付资本20%以上的投资回报率。(利息按复利计算) 根据上述材料。回答下列小题的问题：确定建筑物折旧的方法中，_属于加速折旧方法。A定率法B新旧程度折旧法C偿还基金法D年数合计法 10.某开发公司现以1200万元购买一块土地，根据批准的规划设计方案，开发商计划在1年内建成一栋建筑面积为3万m2的住宅楼，预计总售价可达到6000万元，现实一年期贷款利息率为5.85%，销售税费率控制在6%，开发商要实现预付资本20%以上的投资回报率。(利息按复利计算) 根据上述材料。回答下列小题的问题：下列费用中可计入土地取得费
38、的有_。A土地补偿费B造地费C劳动力安置补偿费D新增建设用地有偿使用费 11.某房地产开发公司于2009年7月取得A市7000m2。商业用地50年国有土地使用权。2010年2月，完成工程进度近90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某健身机构签订了为期5年的租赁协议，其中租金低于市场租金的15%。该商业项目于2010年12月开发完成。由于急需资金，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地评估师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为900元/元m2。 就上述内容，回答下列小题的问题。在对该土地进行评估时可采用的估价方法为_A基准地
39、价系数修正法B市场比较法C剩余法D收益还原法 12.某房地产开发公司于2009年7月取得A市7000m2。商业用地50年国有土地使用权。2010年2月，完成工程进度近90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某健身机构签订了为期5年的租赁协议，其中租金低于市场租金的15%。该商业项目于2010年12月开发完成。由于急需资金，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地评估师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为900元/元m2。 就上述内容，回答下列小题的问题。该房地产开发公司可能以_方式取得该地使用权。A拍卖B挂牌C协议D租赁 13
40、. 因土地利用规划用地指标已经用完，某市一企业经市政府批准在远郊租用张村50hm2规划建设用地范围外的农用地，用于新建厂房扩大生产。张村村民委员会核算租期内的土地租金总收益大于农用收益，且高于土地征收价格，于2006年10月31日与该企业正式签订了50年的出租合同，合同签订后，企业投入资金并在该地块内挖建了地基。市国土资源局根据市领导的批示，给企业办理了建设用地批准书，后因租金收益分配问题，被占地块原承包人张某通过信访将村级领导在此事件上的经济问题反映到省国土资源厅。 就上述内容，回答以下小题的问题。由于该地属于集体所有，根据所有权的权能和我国现行土地管理规定_。 A只要获得2/3以上村民代表
41、同意，可以将农用地出租给他人建厂B租用农用地建厂，除村民同意外，还需要由乡政府签订合同C该村有权出租土地，但兴建工厂需要办理农地转用手续D该村如果获准出租兴建工厂需要符合规划 14.(每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意) 2003年初，某开发商欲在城北城市建设用地规划圈内的一块“城中村”土地上建设商品房。为了不耽误商机，开发商直接与该村委会订下意向协议，愿意支付补偿费用，并先采取租用的方式启动项目。2004年初，土地被征收为国有后，开发商通过正常出让程序获得土地使用权。2004年下半年，房地产宏观调控政策出台后，政府规划调整将本地块列入经济适用住房开发建设用地。因开发商尚
42、未动工，经协商一致，调高了建筑容积率，预留地块南面临路的部分土地用于城市绿化。由于以上变动，开发商重新办理了用地手续。 就上述内容，回答以下小题的问题。因开发商已与村委会订下意向协议，因此，关于前期征地过程，下列说法正确的是_。 A开发商和村委会签订的协议符合征地双方可以谈判的规则，具有法律效力B政府有权决定原协议中的“补偿费用”是否合理，并予以改正C开发商应当根据政府的规定确定补偿费用的支付方式D原协议规定的内容是否执行须由村民委员会表决决定 15. 因土地利用规划用地指标已经用完，某市一企业经市政府批准在远郊租用张村50hm2规划建设用地范围外的农用地，用于新建厂房扩大生产。张村村民委员会
43、核算租期内的土地租金总收益大于农用收益，且高于土地征收价格，于2006年10月31日与该企业正式签订了50年的出租合同，合同签订后，企业投入资金并在该地块内挖建了地基。市国土资源局根据市领导的批示，给企业办理了建设用地批准书，后因租金收益分配问题，被占地块原承包人张某通过信访将村级领导在此事件上的经济问题反映到省国土资源厅。 就上述内容，回答以下小题的问题。如果该事件被认定非法，你认为下列_是判定其非法的直接原因。 A不符合土地利用总体规划B未办理农地转用手续C未列入年度土地利用计划D村干部有经济问题 16.(每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意) 2003年初，某开发商欲
44、在城北城市建设用地规划圈内的一块“城中村”土地上建设商品房。为了不耽误商机，开发商直接与该村委会订下意向协议，愿意支付补偿费用，并先采取租用的方式启动项目。2004年初，土地被征收为国有后，开发商通过正常出让程序获得土地使用权。2004年下半年，房地产宏观调控政策出台后，政府规划调整将本地块列入经济适用住房开发建设用地。因开发商尚未动工，经协商一致，调高了建筑容积率，预留地块南面临路的部分土地用于城市绿化。由于以上变动，开发商重新办理了用地手续。 就上述内容，回答以下小题的问题。关于开发商最终取得本块地应支出的费用，下列说法正确的是_。 A开发商支付的土地费用可以通过市场价格扣除国家所有权收益
45、及适当的开发利润进行估算B开发商补交的部分出让金与征地补偿费共同构成土地出让价格C应该通过“招、拍、挂”方式，由市场决定开发商应支付的实际土地价格D开发商支付的土地费用包括征地成本和政府的开发配套费用 17. 因土地利用规划用地指标已经用完，某市一企业经市政府批准在远郊租用张村50hm2规划建设用地范围外的农用地，用于新建厂房扩大生产。张村村民委员会核算租期内的土地租金总收益大于农用收益，且高于土地征收价格，于2006年10月31日与该企业正式签订了50年的出租合同，合同签订后，企业投入资金并在该地块内挖建了地基。市国土资源局根据市领导的批示，给企业办理了建设用地批准书，后因租金收益分配问题，被占地块原承包人张某通过信访将村级领导在此事件上的经济问题反映到省国土资源厅。 就上述内容，回答以下小题的问题。由于企业已经在土地上投入了部分资金，并开挖了地基，责令其恢复耕地造成的经济损失应由_承担。 A企业B村集体C乡政府D市政府和国土资源局 18.(每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意) 2003年初，某开发商欲在城北城市建设用地规划圈内的一块“城中村”土地上建设商品房。为了不耽误商机，开发商直接与该村委会订下意向协议，愿意支付补偿费用，并先采取租