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1、.学习帮手 .第一部分：项目概况 一、宗地位置 宗地所处城市的地理位置，项目地段的定性描述。附图：项目在该城市的区位图，与标志性建筑物的相对位置和距离等。二、宗地现状 1、四至范围。2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较。3、地面现状及完整性，包括宗地内是否有水渠、沟壑及高压线等对开发有较大影响的因素；土地及周边是否有化学污染、放射性、特殊气味及易燃易爆危险源；是否有市政代征地、绿化带、铁路线、市政道路、江河湖泊等因素分割土地。4、地面建筑物及现有单位和居民情况（指未拆迁完成的项目），包括具体居住人数、户数，单位数量、规模等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响。5、地下情况，包括管线、地下电
2、缆、暗渠等情况。6、地质情况，包括土质、承载力、地下水位和抗震性要求等。附图：地形地貌平面图，标记四至范围及相关数据，反映宗地地形地貌。三、项目周边的社区配套（一）周边 3 公里范围内的社区配套 .学习帮手 .1、交通：项目周边的公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。2、教育：大中小学及教育质量情况。3、医疗：医院等级和医疗水平情况。4、大型购物中心、主要商业和菜市场等。5、文化、体育、休闲娱乐设施。6、银行、邮局及其他配套设施。（二）周边 3 公里外但可辐射范围内的主要社区配套 四、大市政配套 1、道路现状及 3 年内规划：包括现状
3、的主要道路及路幅，规划道路及路幅，规划实施的时间，与宗地的关系及影响。2、供水、雨水、污水管线状况：现有管线走向、管径及未来规划和实施时间。3、电力及通讯（有线电视、电话、网络）管线状况：现有线路走向、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。4、燃气管线状况：现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。5、供热及生活热水管线状况：现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。五、规划控制要点 .学习帮手 .1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积等。2、住宅建筑面积、公建建筑面积，配套设施面积，地上及地下建筑面积，计容积率建筑面积，可售建筑面积等
4、。3、综合容积率、住宅及公建分地块容积率，车位配比等。4、建筑密度、绿化率及控高。5、其他。附表：项目用地及主要规划指标（参考表一）第二部分：法律及政策性风险分析 一、法律风险 1、土地性质、类别和土地所有权的归属，如果是系统内土地资源，应明确是锦鲤中心土地还是股份公司土地；股份公司土地应明确是出让地还是作价出资土地，以及原土地出让金额或作价出资额。2、项目取得的方式和步骤，应明确项目通过何种方式获得，包括土地竞拍/土地变性/股权转让/项目转让等，在项目取得过程中的不确定因素，是否涉及拆除铁路专用线等特殊设施及其影响因素。3、项目取得的主要程序，需要政府有关部门批准的主要环节和审批时间，可能存
5、在的法律风险和应对措施。4、项目合作方式及风险评估：包括是否有合作方，合作采用的主要方式，合作方的背景及实力，合作的主要目的，可能存在的法律风险因素等。.学习帮手 .二、政策风险 1、当地政府对外来投资者的态度，政府有关部门的工作作风和办事效率等。2、当地政府对本项目的关注程度，与政府的合作关系，可以利用的公共关系资源。3、近期已出台或可能出台的有关政策对本项目的主要影响和风险因素。三、总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法和规性，以及项目可能存在的政策风险和风险的可控性进行总体评价。第三部分：区域房地产市场分析 一、城市宏观经济分析 1、项目所在城市宏观经济状况：包括产业结构、财政收
6、入、人口、居民收入及消费结构，与同类城市的比较分析等。、当地城市的近期和中期发展规划、功能布局、基础设施等与项目开发密切相关的其他情况。、项目所在区域在城市中的地位及发展方向。二、城市及区域房地产市场发展状况、城市房地产市场的主要发展指标：包括近三年城市房地产市场的基本情况，年开工量/竣工量，年供应面积/销售面积，销售金额/销售均价，房地产开发投资及土地供应及成交情况等。.学习帮手 .2、区域房地产市场在城市中的地位及占比：项目所在区域房地产市场的主要发展状况与数据，在所在城市的地位及占比情况。3、已进入区域房地产市场的主要开发商及基本发展状况。三、区域房地产市场供求分析 1、前3年及未来5年
7、内区域土地市场状况：包括土地供应及成交的整体状况，成交面积及价格的变化，土地供应方式和供应结构等。2、区域内各档次产品的供应状况：各档次产品的主要特征，尤其是与本案类似物业的特征，包括产品形式、开发规模、开发周期、平均售价、平均去化率等。3、区域内竞争楼盘的基本状况及比较分析。4、结论：本案在区域内的市场机会与竞争态势，拟开发产品的价位区间及产品形式，本项目在开发中的营销焦点问题。四、项目目标客户群和市场定位 1、本项目的主要目标客户群：分析目标客户群的主要特征，包括区域来源、行业特点、产品偏好、购买方式、关注点与主要诉求等，初步确定目标客户群的辐射范围。2、项目的基本市场定位结论及产品建议。
8、第四部分：规划设计初步方案 一、规划设计的可行性分析 1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，进行基本的建筑排列，主要从规划设计角度判断将.学习帮手 .上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质的状况、河流、道路、其他建筑物等对产品设计的影响及解决的方案。3、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪音环境、污染环境、空气情况、危险源等因素对产品规划设计的影响及解决方法。4、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：商业设施（大型购物中心）、体育娱乐公园等休闲场所
9、、学校、医院、银行等生活设施对项目规划设计影响。二、初步规划设计思路 1、规划设计的主要思路：产品体现的主要概念、主要设计风格、设计特点等。2、项目的产品类型：住宅与公建的区域分布及比例，住宅产品的主要类型（多层/高层/洋房/联排/别墅）及比例分配，户型结构和主力户型，对产品差异性的考虑等。第五部分：项目开发及销售计划 一、项目开发计划：对项目分期开发建设的设想，主要分期开发方案和计划，各期开竣工时间及工期安排，各期开工建设规模，在区域市场中的占有率等。.学习帮手 .二、项目销售计划：项目各期开盘销售的时间、销售价格、销售面积和销售周期，销售各期在区域中的市场占有率，实现销售计划的有关对策和措
10、施。第六部分：投资及收益分析 一、成本预测与分析 根据规划设计的初步方案对项目成本进行测算，并说明测算的主要依据、运用指标和计算方法。在指标不确定或多种方案时，可进行多方案的成本测算和分析。附表：项目成本测算表（参考表二）二、收益测算表与分析 根据项目与产品定位的初步方案，结合区域竞争项目的实际销售情况，确定产品的计划销售价格，进行项目的收益测算和分析，编制项目收益测算表和年度利润计划表。附表：项目收益测算表（参考表二）；项目年度收益计划表（参考表三）三、资金测算与分析 根据项目开发进度，制定项目资金筹措计划和销售回款计划，编制项目的现金流量表，测算项目启动资金、最大资金占用金额和项目.学习帮
11、手 .资金平衡时间。附表：项目现金流量表（参考表四）；四、投资评价指标测算与分析 根据成本和收益测算数据，计算项目的主要投资评价指标，主要包括销售利润率、成本利润率、投资回收期、内部收益率和净现值等指标（参考表五）1.销售利润（净利润）率：利润（净利）/总销售收入*100%。2.成本利润（净利润）率：利润（净利）/总成本*100%。3.静态投资回收期：不考虑资金的时间价值，净收益抵偿总投资的时间。4.动态投资回收期：考虑资金的时间价值，项目净收益抵偿总投资的时间。5.内部收益率：各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。6.净现值：按基准收益率将各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。7.盈亏平
12、衡点分析：（1）保本售价：即销售净收入等于总投资额时的平均售价，计算公式 S=C/(1-T1).(2)保本销售率：假设项目全部建成，已销售部分所获净利等于未销售部分成本的销售比例，计算公式 R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2.式中：.学习帮手 .C:表示单位成本；R:表示保本销售率；S:表示单位售价；T1:表示营业税率；T2:表示所得税率。五、项目敏感性分析 1、成本敏感性分析，分析总成本或单项成本每上升一定比例对收益的影响程度（参考表六）。2、售价敏感性分析，分析销售价格每上升一定比例对收益的影响程度（参考表七）。第七部分 综合分析及结论 一、项目综合分析 通过对项目所处区域房
13、地产市场的发展情况及竞争态势，结合公司发展战略和资源状况，对项目进行综合分析。二、结论与建议 结合综合分析情况，确定项目的约束条件（如土地价格上限等），得出项目的可行性结论，并提出下一步的工作建议。.学习帮手 .参考表格 表一：项目用地及主要规划指标 表二：项目成本与收益测算表 表三：项目年度收益计划表 表四：项目现金流量表 表五：投资评价指标测算表 表六：成本敏感性分析表 表七：售价敏感性分析表 表一：项目用地及主要规划指标 地块名称 位置 区域位置 市 区 四至 东 南 西 北 宗 地 用 地 平 衡 用地面积（平方米）容积率 控告（米）备注 其中 建设用 地面积 住宅用地 公建用地 其他
14、用地 .学习帮手 .表 小计 代征用 地面积 绿地 -道路 -其他用地 -小计 -合计 项 目 初 步 规 划 总建筑面积（平方米）计容积率建筑面积（平方米）可售面积（平方米）不可销售面积（平方米）其 中 地上 住宅 办公 商业 小计 地下 车库 其他 小计 合计 其他 综合容积率 建筑密度 绿化率 .学习帮手 .备注 表二：项目成本与收益测算表 规划指标 用地面积（平方米）总建筑面积（平方米）计容积率建筑面积（平方米）地下建筑面积（平方米）住宅 公建 合计 成本预测 项目 建筑面积单价（元/平米）计容积率面积单价（元/平米）总金额（万元）计算说明 一、直接成本 （一）、土地成本 1、土地出让
15、金 2、土地契税 （二）、开发前期费 （三）、建安成本 1、地上住宅 2、地上公建 3、地下部分 （四）、红线内市政工程费 （五）、环境及配套设施 .学习帮手 .费 二、间接成本 （六）、管理费用 （七）、财务费用 （八）、销售费用 （九）、营业税及附加 （十）、不可预见费 三、总成本 收益预测 四、销售收入 1.、住宅销售收入 2、公建销售收入 3、地下车库销售收入 五、销售利润 六、所得税 七、税后利润 表三：项目年度收益计划表 经济指标 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 合计 销售面积（平方米）销售金额（万元）结算面积（平方米）营业收入（万元）单位利润（元/平方米）
16、净利润（万元）表四：项目现金流量表 基准收益率（年）：时间 合计 年季度 年季度 年季度 年季度 年季度 年季度 年季度 年季度 周期序号 1 2 3 4 5 6 7 8 一、现金流出 1、土地价款 2、建设费用 3、间接费用 4、其他支出 .学习帮手 .二、现金流入 1、销售金额 2、其他流入 三、当期现金净流量 四、开累现金流量 五、净现值 六、累计净现值 表五：投资评价指标测算表 投资评价指标 测算值 计算公式 备注 所得税前销售利润率 所得税后销售利润率 所得税前成本利润率 所得税后成本利润率 静态投资回收期 动态投资回收期 内部收益率 项目启动资金（万元）最大资金占用（万元）净现值（万元）表六：成本敏感性分析表 经济指标 预测成本90%预测成本95%预测成本 预测成本105%预测成本110%单方成本（元/平方米）总成本（万元）税前利润（万元）税后净利（万元）销售净利率 .学习帮手 .内部收益率 保本售价（元/平方米）表七：售价敏感性分析表 经济指标 预测售价90%预测售价95%预测售价 预测售价105%预测售价110%销售单价（元/平方米）销售收入（万元）税前利润（万元）税后净利（万元）销售净利率 内部收益率