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1、本报告版权属置业国际所有，未经本公司同意，不得翻印或使用本报告全部或部份内容；任何侵权行为，本公司保留法律追究权力本报告版权属置业国际所有，未经本公司同意，不得翻印或使用本报告全部或部份内容；任何侵权行为，本公司保留法律追究权力中建中建*芙蓉和苑芙蓉和苑（洋房研究专题）（洋房研究专题）第一章：花园洋房产品与其他物业类型产品对比分析第一章：花园洋房产品与其他物业类型产品对比分析第一章：花园洋房产品与其他物业类型产品对比分析第一章：花园洋房产品与其他物业类型产品对比分析第二章：长沙典型花园洋房类产品分析及借第二章：长沙典型花园洋房类产品分析及借第二章：长沙典型花园洋房类产品分析及借第二章：长沙典型
2、花园洋房类产品分析及借目目 录录第一章：花园洋房产品与其他物业类型产品对比分析第一章：花园洋房产品与其他物业类型产品对比分析第一章：花园洋房产品与其他物业类型产品对比分析第一章：花园洋房产品与其他物业类型产品对比分析 建筑形式建筑形式传统多层传统多层花园洋房花园洋房叠拼别墅叠拼别墅联排别墅联排别墅外观外观外立面形式单一层次较多，风格多变层次较多，风格多变层次较多，风格多变面积面积通常面积较少，在135平米下通常面积100200平米左右通常面积150250左右通常面积150250左右私密性私密性弱较弱较好较好舒适度舒适度较舒适舒适舒适舒适功能功能具有基本功能增加庭院、阳光房、露台等功能面积增加车
3、库、叠下私家花园、叠上阁楼等功能面积增加车库、私家花园、阁楼等功能面积环境环境自然环境一般，高密度，主要依靠小区内部环境景观塑造自然环境好，密度较高，依靠小区内部环境景观塑造以及自身露台，庭园景观塑造。自然景观较好、低密度，叠下有前后花园，叠上有露台自然景观较好，低密度，有前后花园位置位置城市内部城市边缘，市郊城市边缘，市郊城市边缘，市郊交通交通主要依靠城市公交系统城市公交系统，私家车私家车私家车车位房车位房车位出租或独立产权独立产权独立产权，单车位或双车位独立产权，单车位或双车位周边配套设施周边配套设施配套齐全，衣食住行方便随着所在区域的发展，配套迅速齐全配套不完善，需依靠社区内部提供各项配
4、套设施作为补充配套不完善，需依靠社区内部提供各项配套居住定位居住定位第一居所第一居所第一居所或第二居所第一居所或第二居所居住人群居住人群中低收入人群，兼顾工作和生活城市中产阶级，要求一定生活品质收入较高的中产阶级，要求较高生活品质收入较高的中产阶级，要求较高生活品质居住模式居住模式实在便利便利舒适个性化个性化价格价格低适中较高较高在产品表现上：在产品表现上：多层为普通住宅，花园洋房出现在中高档产品中；多层为普通住宅，花园洋房出现在中高档产品中；在市场表现上：在市场表现上：花园洋房是在多层的基础上有了较大改变，目标花园洋房是在多层的基础上有了较大改变，目标是满足人们的需求，是尽量给予客户高档住宅
5、（别墅类）的感受，是满足人们的需求，是尽量给予客户高档住宅（别墅类）的感受，一般都以低密度，能满足良好的环境绿化，提高居住（生活环境）一般都以低密度，能满足良好的环境绿化，提高居住（生活环境）为目标，所以受到市场追捧；为目标，所以受到市场追捧；一、洋房与普通多层对比分析：一、洋房与普通多层对比分析：一、洋房与普通多层对比分析：一、洋房与普通多层对比分析：通过上表花园洋房对于多层的优势即：通过上表花园洋房对于多层的优势即：外立面层次丰富、居住面积范围较大、外立面层次丰富、居住面积范围较大、住宅功能齐全且景观优势明显。住宅功能齐全且景观优势明显。在表现形式上：在表现形式上：洋房产品出现在中高档产品
6、，别墅基本出现在洋房产品出现在中高档产品，别墅基本出现在低密度住宅，属于高档产品；低密度住宅，属于高档产品；在市场表现上：在市场表现上：较之叠拼较之叠拼/联排别墅而言，花园洋房虽然面积较联排别墅而言，花园洋房虽然面积较小、景观小、景观 配套较弱且住宅附加功能较少，但因其在面积和单价配套较弱且住宅附加功能较少，但因其在面积和单价上有所控制，使得总价相对较低。因此，花园洋房这一独特产上有所控制，使得总价相对较低。因此，花园洋房这一独特产品，定位在要求一定生活品质的城市中产阶级，以便利舒适的品，定位在要求一定生活品质的城市中产阶级，以便利舒适的特点和高于一般多层的档次在市场上占据一定优势；特点和高于
7、一般多层的档次在市场上占据一定优势；二、洋房与别墅对比分析：二、洋房与别墅对比分析：二、洋房与别墅对比分析：二、洋房与别墅对比分析：通过上表花园洋房对于别墅的优势即：通过上表花园洋房对于别墅的优势即：受众群更广、总价门槛低、在产功能上与受众群更广、总价门槛低、在产功能上与别墅无太多差别但市场空间更大。别墅无太多差别但市场空间更大。花园洋房花园洋房是中高档住宅的选择；是中高档住宅的选择；是中产阶级的选择；是中产阶级的选择；档次高于多层，低于别墅；档次高于多层，低于别墅；结论：结论：第二章：长沙典型花园洋房案例分析及借鉴第二章：长沙典型花园洋房案例分析及借鉴第二章：长沙典型花园洋房案例分析及借鉴第
8、二章：长沙典型花园洋房案例分析及借鉴 融科融科融科融科檀香山檀香山檀香山檀香山占地面积：140000建筑面积：300000洋房容积率：1.5高层容积率：4综合容积率：2.5（计容积率部分）融科融科 檀香山，来自美国南加州的自然艺术建筑，南加州建筑是充分檀香山，来自美国南加州的自然艺术建筑，南加州建筑是充分尊重原生地表肌理和环境的建筑，不仅体现出当地的文化积淀与建尊重原生地表肌理和环境的建筑，不仅体现出当地的文化积淀与建筑内涵。并继承了传统院落民居的精华，以私家花园、庭院、露台筑内涵。并继承了传统院落民居的精华，以私家花园、庭院、露台等亲近自然的空间营造出多重庭院的氛围，全面引入生态健康等亲近自
9、然的空间营造出多重庭院的氛围，全面引入生态健康的居住理念。通过社区内公共区域的独立主题庭院园林，赋予每个的居住理念。通过社区内公共区域的独立主题庭院园林，赋予每个院落特殊的气质与文化，界定了居民的归属感。院落特殊的气质与文化，界定了居民的归属感。规划：中部为花园洋房，南北为高层产品退台花园退台花园阳光房阳光房地下多功能房地下多功能房檀香山洋房退台示意檀香山洋房退台示意1F2F4F-1F+1F电梯电梯地上地上地下地下3F三室二厅二卫-190平米 四房二厅二卫-181.5露台露台多功能地下室面积赠送多功能地下室面积赠送四房二厅二卫四房二厅二卫-154-154平米平米 三房二厅二卫三房二厅二卫-19
10、4-194平米平米4+14+1长沙首创四层电梯洋房，采取三大堂的设计；长沙首创四层电梯洋房，采取三大堂的设计；一层带花园及地下室，二三层赠送大面积南向露台，并赠送地下一层带花园及地下室，二三层赠送大面积南向露台，并赠送地下室；四、五层为复式，附送空中露台室；四、五层为复式，附送空中露台;超过超过1010平米厨房设计，平米厨房设计，3.93.9米开间卧室；米开间卧室；上下多层花园、阳台设计；上下多层花园、阳台设计；附送全套地板采暖；附送全套地板采暖；首创人车分层低密度社区，车辆在小区入口直接停入地下；首创人车分层低密度社区，车辆在小区入口直接停入地下；借鉴点：借鉴点：利海利海利海利海 米兰春天米
11、兰春天米兰春天米兰春天 麓南麓南8080万意式风情小镇万意式风情小镇”利海集团利海集团“营造中国绿色地产营造中国绿色地产”利海米兰春天占地面积利海米兰春天占地面积535.158535.158亩，建筑面积近亩，建筑面积近8080万平方米，将分三期万平方米，将分三期开发，项目一期将以叠拼庭院洋房、花园洋房和小高层公寓为主；二开发，项目一期将以叠拼庭院洋房、花园洋房和小高层公寓为主；二期以叠加别墅和联排别墅为主，三期以街区高层公寓为主。项目充分期以叠加别墅和联排别墅为主，三期以街区高层公寓为主。项目充分利用本身赋予的有利生态条件及景观要素，尤其是注重与周边环境协利用本身赋予的有利生态条件及景观要素，
12、尤其是注重与周边环境协调、融合，结合居住者的自身特点，在规划中着重突出自然风光与公调、融合，结合居住者的自身特点，在规划中着重突出自然风光与公共活动的关系，使两者彼此交融，并提供居住与休闲两种不同的场所共活动的关系，使两者彼此交融，并提供居住与休闲两种不同的场所空间体验感。空间体验感。占地面积356774建筑面积762363容积率2.14住宅面积近60万幼儿园面积3050商业面积11.5万建筑形态叠拼庭院、叠拼洋房、联排别墅 叠加别墅、小高层、高层绿化率 40.5%物管费1.5元/月开盘时间2008-6-28开工日期2007-07-28总户数 约7600户主力户型三房两厅(100140)交房时
13、间2009-06-30建筑密度26%开发周期三期楼层状况120栋停车位约5200个一层入户私家花园叠加洋房效果图退台花园退台花园门面门面/商业房商业房地下多功能房地下多功能房米兰春天庭院洋房示意米兰春天庭院洋房示意1F2F4F-1F+1F电梯电梯地上地上地下地下3F庭院三区庭院三区B101B101庭院三区庭院三区B501B501地下多功能室地下多功能室露台露台庭院三区B201露台面积赠送阳台叠拼洋房B4户型-3房2厅2卫 叠拼洋房C4户型-3房2厅2卫露台露台阳台阳台露台露台阳台阳台阳台阳台入户花园入户花园地下室赠送地下室赠送阳台阳台阳台阳台电梯退台花园洋房设计，一层南北双向入户、二层以上北向
14、入电梯退台花园洋房设计，一层南北双向入户、二层以上北向入户，立面层次感强烈，建筑品质形象出众；户，立面层次感强烈，建筑品质形象出众；大露台赠送设计，南北同头，客厅大露台赠送设计，南北同头，客厅5.65.6米开间设计；米开间设计；一层赠送花园及地下室，二楼以上赠送露台与花园，顶层赠送一层赠送花园及地下室，二楼以上赠送露台与花园，顶层赠送阁楼；阁楼；2 2层多阳台入户花园设计，层多阳台入户花园设计，3-63-6层退台增加，入户花园、大面积层退台增加，入户花园、大面积露台等亮点；露台等亮点；叠拼庭院以一梯两户为主，将六、七个单元进行组合，东西两叠拼庭院以一梯两户为主，将六、七个单元进行组合，东西两冀
15、单元进行变异，使几个单元的住宅形成合院形式，住宅以三冀单元进行变异，使几个单元的住宅形成合院形式，住宅以三房二厅为主，面积从房二厅为主，面积从100140100140不等，户型变化多端。不等，户型变化多端。借鉴点：借鉴点：“退、错、露、院退、错、露、院”洋房特征关键字洋房特征关键字洋房特征关键字洋房特征关键字典型洋房设计规划示意典型洋房设计规划示意典型洋房设计规划示意典型洋房设计规划示意基本是以4+1、5+1层为主，层层退台，每户均有平台花园；顶层设计为小复式洋房，底层户型赠送平地院落，并设计半地下工作室；可分为南入户和北入户两种形式；万科万科万科万科“情花情花情花情花”示意示意示意示意退台花
16、园洋房，每户均有赠送面积的露台或者庭院，室外退台花园洋房，每户均有赠送面积的露台或者庭院，室外景观与空中景观相互辉映；景观与空中景观相互辉映；庭院1层2层3层4、5层露台露台露台1.情景花园洋房，每单元两户，每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体的室外空间，即天、地、四周都属于户内自有的情景花天、地、四周都属于户内自有的情景花园和景观露台园和景观露台；2.建筑物的向阳面有层层退台的台阶状结构向阳面有层层退台的台阶状结构，一层的两户中间设有单元门，一层的前中部凸出，里面设有门厅，外面设有阳光房，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情景花园；3.二层的两户在中间有楼梯，在一层阳光房的部
17、位退台，形成二层的景观露在一层阳光房的部位退台，形成二层的景观露台台；4.三层的两户在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台；四层的两户在形成三层的景观露台；四层的两户在两边部退台，形成四层的景观露台两边部退台，形成四层的景观露台；5.四层半在坡顶的位置退台，形成四层半的景观露台。该类型住宅容积率低，该类型住宅容积率低，建筑密度接近普通多层住宅，居者与环境自然沟通，提高居住质量建筑密度接近普通多层住宅，居者与环境自然沟通，提高居住质量。万科万科万科万科“情花情花情花情花”设计特点设计特点设计特点设计特点总体来看，洋房类的产品都在着力做以下几个方面的总体来看，洋房类的产品都在着力做以下几个方面的
18、工作，以表现自己与常规多层的不同，提升品质，包括工作，以表现自己与常规多层的不同，提升品质，包括四大方面：四大方面：一、提升舒适度一、提升舒适度一、提升舒适度一、提升舒适度总体而言，从规划图来看，都是营造项目内舒适度最高的区域总体而言，从规划图来看，都是营造项目内舒适度最高的区域层数：主要以层数：主要以4+14+1、5+15+1、6+16+1产品为主，顶层均为复式户型设计。产品为主，顶层均为复式户型设计。层数不高，舒适性强；层数不高，舒适性强；二、增加附加值二、增加附加值二、增加附加值二、增加附加值退台：退台设计，使客户多出一个或者两个露台，设计出每户向退台：退台设计，使客户多出一个或者两个露
19、台，设计出每户向阳面或者双面具有层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的私阳面或者双面具有层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的私家花园或露台；家花园或露台；退台既是花园的表现，也能够增加面积，增强形象退台既是花园的表现，也能够增加面积，增强形象以增送地下室为噱头，提升项目整体形象与价值，让客户感觉物以增送地下室为噱头，提升项目整体形象与价值，让客户感觉物超所值；超所值；三、打造特色建筑风格和形态三、打造特色建筑风格和形态三、打造特色建筑风格和形态三、打造特色建筑风格和形态各项目都提出自己的风情，包括地中海风情，北美风情等；各项目都提出自己的风情，包括地中海风情，北美风情等；丰厚的建筑形体：由于
20、退台式建筑首层前中部凸出的部分，层层丰厚的建筑形体：由于退台式建筑首层前中部凸出的部分，层层后退的方式，使得建筑整体感更现稳重与醇厚。明快的体块结构后退的方式，使得建筑整体感更现稳重与醇厚。明快的体块结构和线条构成了和线条构成了“丰富鲜明丰富鲜明”的效果；的效果；四、强化花园洋房之四、强化花园洋房之“花园花园”概念概念各项目都力争营造类别墅效应，增强花园感觉。各项目都力争营造类别墅效应，增强花园感觉。1、入户方式的研究赠送花园的办法部分项目一层入户花园旁设置设置情景房，位于客厅的外部，入口的旁边，为了更好地增加室内的“情趣性”也可以和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园；入户方式：分向入
21、户，一层双向，二层单向。这种入户方式改变了原有的多层住宅单一、过堂式的入户方式，使家的归属感更强；除百江明珠外，其他五个对比分析项目均增送入户花园，让风景衍生到室内空间；一层入户一层入户二层以上入户二层以上入户2、顶层的处理赠送花园等根据以上项目的分析，顶层部分多数采取复式户型的设计，部分楼盘顶层以赠送阁楼，赠送露台、花园为噱头，以此吸引消费；赠送花园，以2层、4层退台的方式使2、5层多出1个或者几个露台，其他层数采取双阳台、错层阳台等设计手法；阁楼（阁楼（1.3-2.6米）米）顶楼（顶楼（3米）米）退台花园退台花园阳台阳台阳光房阳光房半地下室半地下室全地下室全地下室退台示意退台示意退台示意退台示意阁楼赠送阁楼赠送1F2F3F4F5F1F2-4F5-6F花园洋房之花园，是由外而内，又内外结合的。既讲究外花园洋房之花园，是由外而内，又内外结合的。既讲究外部的花园营造，如低密度，注重环境，讲求情趣之外，还部的花园营造，如低密度，注重环境，讲求情趣之外，还要打造属于用户的私家花园，同时形成内外花园的景观互要打造属于用户的私家花园，同时形成内外花园的景观互动、环境互动，才能成为真正的动、环境互动，才能成为真正的花园花园洋房！洋房！