《地产开发与运营政策培训课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产开发与运营政策培训课件.ppt（63页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、地产开发与运营政策地产开发与运营政策梳理研究 战略发展中心2015年01月1地产开发与运营政策地产开发与运营政策使用说明书作者：作者：姜大利姜大利版本：版本：V10.0V10.0更新日期：更新日期：2015-01-072015-01-07内容提示：内容提示：地产政策、产业政策、招商重大事件、城市重点项目、招商地产政策、产业政策、招商重大事件、城市重点项目、招商政策体系借鉴政策体系借鉴编制目的：编制目的：地产代表一个时代，维地产代表一个时代，维“GDPGDP时时”代、地产代、地产“黄金黄金”时代已经时代已经过去，有待寻找更为契合地产公司、地方政府、社会资本、金融机构、过去，有待寻找更为契合地产公
2、司、地方政府、社会资本、金融机构、专业运营机构之间更为合适、稳妥、互惠的合作发展模式，特此编制专业运营机构之间更为合适、稳妥、互惠的合作发展模式，特此编制地产开发与运营政策数据库地产开发与运营政策数据库有效期：有效期：以政策的有效期为准，详见具体政策以政策的有效期为准，详见具体政策 政策重大事件重点项目政策借鉴109403212KEYWORDS：保持持续活力协同发展城镇化城镇化土地流转社会资本生态发展人文发展3研究目的宏观战略-80%微观策划-20%p我司的快销战略要求住房产品成本地、价值高，涉及到一级控规调整、产业招商等重大事宜。4研究目的5主要结论1发展重点在京、保、石线以东，以环京城市为
3、主，结合公司的资源优势，最合适进入的城市是保定（高碑店、涿州、保定市区）、沧州、邯郸、廊坊，沧州与邯郸发展潜力巨大。产业发展要落脚在产业园上，以文化旅游、养老地产、教育培训、物流产业园、生态农业、科技服务业等概念介入。积极参与城市基础设施建设，为二级拿地或产业运营奠定基础。未来土地供应在住房、商业版块会紧缩，且金融机构的资金也会紧缩，建议以持有型物业为主，销售型物业为辅（住宅以改善型为主）。重心6主要结论2加快绿色城市建设，加快绿色城市建设，推进智慧城市建设，推进智慧城市建设，注重人文城市建设，注重人文城市建设，实现产业转型升级实现产业转型升级从从“补建设补建设”向向“补运营补运营”逐步转变，
4、探索建立动态补逐步转变，探索建立动态补贴机制，将财政补贴等支出贴机制，将财政补贴等支出分类纳入同级政府预算，并分类纳入同级政府预算，并在中长期财政规划中予以统在中长期财政规划中予以统筹考虑筹考虑驱动7增量主要结论38目录一、城市准入二、产业拿地三、产业招商四、投资运营五、下步计划9城市准入实质城市准入实质是区域发展聚焦区域发展聚焦10政策体系11重要政策序号重要政策一览1关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见（国发201460号）2关于政府和社会资本合作示范项目实施有关问题的通知（财金2014112号文）32014年全国两会精神4国务院关于促进旅游业改革发展若干意见（国发201431
5、号）5关于印发促进智慧城市健康发展的指导意见的通知（发改高技20141770号）6关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知7关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知（财金201476号）8国务院关于加强地方政府性债务管理的意见（国发201443号）9全国现代农业发展规划（2011-2015）国发20124号10河北省关于进一步加快发展节能环保产业十项措施的通知12重要政策（续1）序号重要政策一览（续1）11河北省生态补偿金管理办法12河北省历史文化名城名镇名村保护办法河北省人民政府令 2013第5号13河北省人民政府关于推广政府和社会资本合作（PPP）模式的实施意见冀政2014125号
6、14首套房贷政策调整15邱县农业项目优惠政策16中共保定市委、保定市人民政府关于加快推进新型城镇化的实施意见（保发201410号）17河北省最新征地补偿标准18国家重点支持的高新技术领域19全国休闲农业发展“十二五”规划20国务院关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见13重要政策（续2）序号重要政策一览（续2）21中央经济工作会议精神2014年22国务院关于加快科技服务业发展的若干意见国发201449号23国家新型城镇化规划（2014-2020年）24国家发改委关于发布首批基础设施等领域鼓励社会投资项目的通知（发改基础2014981号）25中共中央关于全面深化改革若干重大问题
7、的决定,2013.11.926河北省城镇化发展“十二五”规划27政府购买服务管理办法（暂行）28关于加快应急产业发展的意见29财金2014113号关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知30财政部关于印发城镇保障性安居工程贷款贴息办法的通知，财综201476号14重要政策（续3）序号重要政策一览（续3）31不动产登记暂行条例中华人民共和国国务院令第656号32保定市人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见保市政201471号33河北省大气污染防治行动计划实施方案34基础设施和公用事业特许经营法（征求意见稿）35保定市人民政府关于参与京津冀地区协同发展及承接京津功能转移的初步设想36
8、农业部关于推进农业项目资金倾斜支持国家现代农业示范区建设的通知37关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见15环首都经济圈环首都经济圈是河北省经济极为活跃的区块近期重点关注环京的13个县市未来环首都经济圈在一体化、协同发展中肩负更大责任17京保石线以东是河北省的重点发展区域河北西高东低，东部以平原为主。东部人口稠密，经济、社会发达，尤其是京保石以东。经济发展城镇化战略地形地貌18未来地铁发展地铁轨道交通将为涿州、高碑店、定兴、固安、永清、霸州、三河、燕郊等河北县市带来巨大的经济腾飞轨道交通将有利于生产要素的高效流动与合理配置19京津保三角区域是核心发展区域石家庄保
9、定市北京市天津市廊坊市唐山市京津保三角区域是未来河北省发展的热点区域与核心区域20小结1从京津冀一体化、河北自身资源优势、各地市招商政策以及河北各地市发展规划来看，未来河北省发展重心将以保定、廊坊、邯郸、沧州四个地市为主；重点将发展环首都经济圈以及各区域中心城市。立足京津冀立足河北立足京津保、立足京保石立足环首都区县以涿州、涞水、固安、高碑店、保定市东区与西区、廊坊安次为主21目录一、城市准入二、产业拿地三、产业招商四、投资运营五、下步计划22产业拿地实质产业拿地实质是城市特色聚焦城市特色聚焦23河北省积极推进新型城镇化建设，落实京津冀协调发展战略环首都城市群：环首都城市群：以打造新区、县城扩
10、容升级为重点；形成各具特色、设备完备、宜居宜业的中小城市群环首都城市群：环首都城市群：推进石家庄正定新区、临空港产业园、东部新城，以及邯郸冀南新区、衡水滨湖新区、邢台新区发展将冀中南发展成国家重要的新能源、装备制造、服务外包和高新技术产业基地，建成区域性物流、旅游、商贸流通、科教文汇和金融服务中心环首都城市群：环首都城市群：提升唐山、秦皇岛、沧州城市功能，建设具有国际竞争力的新型工业化基地和现代新型城市24河北各地市城市性质城市城市性质石家庄河北省省会，京津冀第三极，全国重要的现代服务业、生物产业基地之一保定国家历史文化名城，以先进制造业和现代服务业为主的京津冀地区中心城市之一廊坊京津冀地区高
11、新技术产业基地，环京津区域中心城市和生态宜居城市沧州环渤海地区重要的交通枢纽，京津冀地区的区域性中心城市，以运河文化为特色、以化工产业为主导的沿海港口城市邯郸邯郸市是国家历史文化名城、河北省南部地区中心城市衡水京津冀地区特色加工制造业基地和重要的滨湖休闲度假城市，冀东南商贸物流中心邢台以发展钢制品、煤化工、装备制造业为主的新型工业基地，是历史文化名城和生态旅游城市秦皇岛我国著名的滨海旅游、休闲、度假胜地，环渤海地区重要的综合性港口城市唐山国家新型工业化基地和港口城市张家口河北省重要的能源基地和生态型旅游胜地，冀西北地区区域性现代化中心城市承德旅游业为主导产业的历史文化名城大部分城市文化积淀较深
12、，而二产体量偏重。资料来源：各地市城市总体规划25城市产业发展战略城市产业发展战略石家庄突出“园区战略”、“产业集聚战略”，集中力量形成一批高新技术产业、战略新兴产业和现代服务业集中区；规划确定正定新区起步区、空港产业区起步区和正定古城为重点地区唐山强化“两极”率先突破。“两极”包括曹妃甸新区增长极（含曹妃甸工业区、南堡开发区、唐海县和唐山湾生态城）和市主城区增长极（含路北区、路南区、开平区、古冶区、高新技术产业园区）。承德以产业聚集为重点，以新城（园区）建设为平台，加快发展休闲旅游、钒钛制品、装备制造、现代服务业等主导产业，建设产业发达、功能完备、环境优美、品牌响亮的国际旅游城市核心区。张家
13、口加快发展现代服务业和现代农业，培育发展新兴产业。着力加快“4+3”现代产业发展，努力做大做强旅游服务、新型能源、食品加工、装备制造四大主导产业，积极培育现代物流、电子信息、矿产品精深加工三大成长性产业。衡水打造装备制造、现代生态化工、食品加工3个销售收入超500亿元的主导产业，10个销售收入超100亿元的龙头企业。廊坊着力扩大电子信息、清洁能源、生物医药等新兴产业跨越式发展，定位高端市场，优先发展生产性服务业，加快发展生活性服务业，重点推进康体休闲、现代物流、会展旅游、总部经济、网络经济、金融保险等产业发展，构建起充满活力、特色突出、优势互补的服务业发展格局。邢台重点促进现代物流、休闲旅游、
14、金融保险等加速扩张，商贸服务、社区服务、商务服务等更加活跃，房地产稳步健康发展保定根据保定城市近远期发展规划，规划选取城市北部的低碳新城、城市东北部的宜居新城、城市东部的高铁片区、东湖片区和长途汽车客运站片区，城市西部的西湖片区、城市南部的南片居住区和长城汽车产业园等8大新区。规划重点发展新能源和能源设备、汽车及零部件等先进制造业，积极培育壮大电子信息、新材料、节能环保等战略性新兴产业，把保定市打造成为全球低碳产业科学发展示范区、京津冀地区重要的先进制造业和高新技术产业转化基地。邯郸全国重要的精钢生产基地、装备制造基地、煤电煤化基地、新型材料基地、文化旅游基地、现代物流综合枢纽。沧州检验检测、
15、汽车零配件秦皇岛加快打造以旅游业为中心，产业聚集区为载体，核心企业为龙头，科技创新为先导，先进制造业和现代服务业为支撑，现代生态农业为基础，多元并举、共同发展的现代产业体系格局。26审计署土地财政大审计体系分流程管理、政策执行、出让金使用三个层面18项进行审计审计层面审计要点指标细分流程管理流程管理规划1.主要是违反规划审批土地执行土地利用总体规划和城市总体规划不严格土地规划与城市规划衔接不到位的问题计划2.没有新增建设用地计划指标擅自批准用地3.没有新增建设占用农用地计划指标擅自批准农用地转用4.计划下达中由于人为因素所导致的“跑部地进”的现象审批5.主要审计越权审批土地、化大为小拆分审批土
16、地化大为小拆分审批土地征收征收6.主要审计未批先征、先占土地、“以租代征以租代征”等非法用地7.征地时未完成规定程序，违规发证违规发证，侵占、骗取征地拆迁补偿款、安置补偿等8.拆迁补偿款、安置补偿和社会保障不到位的问题供应9.是否存在不符合划拨土地条件的单位划拨土地，虚假招拍挂、串投围标、以及划拨或协议出让土地等违规交易等利用10.主要是擅自改变土地用途、容积率等规划条件11.土地长期闲置12.违规扩建、自行设立开发区（园区）13.用未完成征地、拆迁手续的土地进行违规抵押融资资料来源：国务院将对全国土地财政进行首次“大审计”，http:/ 定石家庄邯 郸邯郸、张家口招商政策最多，保定、石家庄招
17、商门槛最高，整体来看，河北各地市的招商政策还是不成体系，对于外部企业的诱惑力不大。邯郸、廊坊是河北省各地市中招商力度最大的，尤其是邯郸，在招商、引资过程中出现了乡镇非法集资的事情，同时也能快速制止违法事件的蔓延，出台了相关政策措施。39招商政策地级市政策名称石家庄（3）河北石家庄辛集市招商引资优惠政策栾城县招商引资优惠政策（栾政发20139号）承德（1）承德市双滦区物流园区招商引资优惠政策张家口（6）张家口市下花园区玉带山产业园区招商引资优惠政策实施办法怀安县招商引资和项目建设优惠政策及奖励办法的规定保定（3）满城县鼓励投资和招商引资优惠政策及奖励办法徐水县招商引资优惠政策关于承接北京大红门地
18、区商贸产业转移政策的通告邯郸（10）邱县商贸服务业项目优惠政策邱县农业项目优惠政策秦皇岛（1）卢龙县招商引资奖励办法唐山（2）乐亭县招商引资引企奖励规定河北省招商政策体系不完善邯郸、张家口招商力度大40招商优惠政策发布情况1063132各地市积极利用自身资源优势进行招商，促进地方经济发展邯郸、张家口招商优惠政策较多41招商政策案例石家庄.辛集市招商政策张家口市下花园区玉带山产业园区p凡固定资产投资2000万元以上的财政收益性项目，自投产之日起，三年内按企业上缴税金地方留成部分(增值税、所得税)总额的50%(有项目引荐人的按40%)给予奖励;期满后两年内，按此办法减半奖励。p凡固定资产投资500
19、万元以上的商业、服务业项目，自经营之日起，三年内按企业上缴税金地方留成部分(增值税、所得税、营业税)总额的15%给予奖励;期满后两年内按此办法减半奖励。p鼓励市外客商投资新建、扩建农业综合开发和农业产业化项目。项目投产后，五年内按上缴税金地方留成部分(增值税、所得税)总额的50%给予奖励。p入驻项目一次性固定资产投资额不低于3000万元，投资期限为签订协议起的二年之内，经营期限均不得少于10年。p入驻项目固定资产投资强度：机械装备制造、食品加工等产业项目每公顷不小于1000万元;高新技术、信息产业项目每公顷不小于1300万元。容积率不小于0.7，建筑系数不低于30%。举例招商政策制定要因地制宜
20、，且不能要求过高！招商政策不实惠！42招商项目行业效益企业热情资金投入未来收益模式数量（共33个）数量占比发展载体农业观光、建筑建材生态、社会、经济效益高1-10亿基础设施建设收益、运营收益412.12%示范基地教育培训、建筑建材民生、经济、社会、生态较高6-11亿基础设施建设收益、运营收益39.09%产业园文化旅游、建筑建材经济效益、社会效益高1-5亿基础设施建设收益、运营收益412.12%示范基地休闲养老、建筑建材经济高2-6亿基础设施建设收益、运营收益412.12%示范基地生态农业、建筑建材经济、社会、民生、生态非常高5-6亿基础设施建设收益、运营收益927.27%示范基地物流运输、建筑
21、建材经济效益、社会效益较高5亿基础设施建设收益、运营收益39.09%产业园地热资源、建筑建材经济效益较低5亿基础设施建设收益、运营收益13.03%示范基地文化动漫、建筑建材经济效益、社会效益一般10-20亿基础设施建设收益、运营收益26.06%产业园新能源汽车、建筑建材经济效益、社会效益、生态效益较低20亿基础设施建设收益、运营销售收益13.03%产业园智慧城市、建筑建材经济效益、社会效益、生态效益较低1亿以上基础设施建设收益、运营销售收益13.03%示范基地医疗器械经济效益、社会效益、生态效益较低3亿基础设施建设收益、运营销售收益13.03%产业园43招商投资热情生态农业文化旅游观光农业基础
22、设施27.3%，912.1%，412.1%，412.1%，4其他36.4%，12包括教育培训、物流运输、新包括教育培训、物流运输、新能源、智慧城市、医疗器械能源、智慧城市、医疗器械44河北省产业园分布情况2077819181216131118产业园是招商投资的主要载体。目前来看，河北省高新技术产业园共有149个，其中石家庄、唐山、邯郸、廊坊等居前列。河北省产业园分布图45案例借鉴北京亦庄经济技术开发区体系化招商外汇与金融（4）北京经济技术开发区招商政策土地（1）激励与奖励（3）电信资费（1）进出口（4）人才引进（3）财税（23）管理与服务（2）46招商政策招商门槛设置将影响到招商效果（河北招商
23、门槛分高、中、低）高门槛：张家口（固定资产投资大于5千万）中门槛：保定、邯郸、石家庄（固定资产投资大于3千万）低门槛：唐山、秦皇岛招商政策要体系化（北京亦庄经济技术开发区体系化招商）要掌握好招商开发节奏，要及时纠偏（邯郸非法集资事件）资料来源：http:/:81/content.jsp?code=00039816-X/2014-02517&name=%E5%B7%A5%E4%BD%9C%E5%8A%A8%E6%80%81%2F%E9%A2%86%E5%AF%BC%E6%B4%BB%E5%8A%A8%E3%80%81%E4%BC%9A%E8%AE%AE%E8%AE%B2%E8%AF%9D47产业
24、招商思考维度产业效益政府热情企业热情资金投入未来收益模式项目举例发展载体节能环保生态、社会、经济、民生高低大碳收费生态产业园产业园健康产业民生、经济、社会、生态高高大以房养老养老地产、休闲地产、生态涵养基地产业园高端商务经济高高大万达模式万达广场产业园文化创意经济较高较高较大需探讨文创产业园产业园生态农业经济、社会、民生、生态高高较低需探讨生态农业产业园产业园信息技术经济、社会较高较高较高需探讨信息产业园产业园央企概念经济高较低巨大需探讨中行产业园产业园48招商取向各地实际招商的取向：央企，尤其以军工、航空、通信、银行、保险类机构为主；北京的企业，主要有低端商贸类（大红门服装批发）、农业流通类
25、（新发地）各地市的招商视野各地市的招商视野不开阔，招商范围不开阔，招商范围狭窄狭窄49我司招商思路以产业进行包装生态农业涿涿州州休闲养老白白洋洋淀淀教育培训河河大大科科技技园园50我司招商资源对接对接资源对接区域医疗资源承德、秦皇岛、廊坊、保定等教育资源承德、唐山、秦皇岛、廊坊、保定市区、高碑店、邯郸等文旅资源保定白洋淀、保定涞水、张家口崇礼等商家资源承德隆基泰和广场、邯郸隆基泰和广场、保定未来石、秦皇岛香邑澜湾等企业资源涿州、高碑店、保定东湖项目、保定河大科技园、廊坊等51小结产业园是主要载体，但是目前经营不怎么好自生方式为主，挖掘本土消费潜力以住宅为主，产业地产摸索成功后并复制，自持物业是
26、发展趋势需要挖掘高端产业及相关联产业聚集发展52目录一、城市准入二、产业拿地三、产业招商四、投资运营五、下步计划53投资运营实质投资运营实质是市场模式聚焦市场模式聚焦54河北各地市城镇化率城市20152020城镇化率石家庄50%65%保定46%57%廊坊52%64%沧州46%63%邯郸47%58%衡水40%52%邢台45%56%秦皇岛50%65%唐山60%73%张家口47%58.4%承德46%59.6%河北各地市城镇化率偏低，发展潜力巨大；大部分城市文化积淀较深，而二产体量偏重。资料来源：各地市城市总体规划按总体规划目标，预计2020年河北将新增300万户城市家庭55我司项目分布图以保定为中心
27、向四周辐射56案例借鉴1曹妃甸曹妃甸国际生态城项目搁置中日生态产业园停滞不前与天津形成产业竞争关系决策层面：河北省的战略重点一直在变57案例借鉴2怀来生态城京津冀经济区成为中国经济最热的地区。怀来生态新城是京津西北向延伸方向将崛起一座独具特色的生态城市。华夏幸福基业为怀来生态新城提出了“一城六区”的发展战略，将新城规划为集总部办公、休闲研发、休闲商务、会议博览以及先进制造等功能于一体的高端产业新城，并确立了以新兴能源为主，高端装备制造产业、创意研发产业和葡萄酒文化产业为互补产业链的产业发展方向。“一城六区”是以怀来生态新城为载体，形成以低碳城市发展示范区为核心，华人华侨创业园、新兴能源产业园区
28、、高端装备制造产业园区、特色生态总部区和孔雀城配套居住区协调发展，人与自然和谐平衡，成为一座具有可持续发展能力的湖滨山水生态城市。58国内养老地产六大运营模式类型经验模式特点本地出售型社区模式以出售住宅为主。注重社区环境打造和养老配套设置完善。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营。异地出售型社区模式养老养生与度假旅游的完美嫁接。位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。这种模式难以普遍模仿复制。租售组合型综合社区模式通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发
29、展的目的。解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市场难以消化的问题。养老房产金融组合型社区模式运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售。国内出现的金融组合型社区模式产品有：以房养老、押金或养老金返还和绑定养老保险3种。会员专营型会籍制社区模式通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认同，但整体而言较难被大部分老年群体认可。床位出租型养老机构模式根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租为主要盈利模式。目前而言，公办养老机构收
30、费较低、补贴多，严重供不应求，但体制机制不活、服务成本较高、经济效益较低。公办入院难、民办生存难。59养老地产盈利模式盈利模式特点“全部出售”模式养老概念住宅 超配套设施。以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。典型案例如东方太阳城。“销售 持有”模式 养老概念住宅 养老地产。住宅销售与嵌入式老年公寓等养老配套设施持有运营相结合。典型案例如北京太阳城“会员制管理”模式 销售会籍。采取会员制管理模式，出售长、短期会员卡，变相的“销售 持有”模式。典型案例如上海亲和源老年社区“只租不售”模式 医疗健康社区，全部持有运营。只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金。典型案例如燕达国际健康城60目录一、城市准入二、产业拿地三、产业招商四、投资运营五、下步计划614.1 下步工作计划跟踪地产与产业相关政策与产业招商中心进行对接，形成项目招商包装模板加强具体产业地产运营模式分析以养老地产为例62谢谢63