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1、 江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人 委估资产组合快速变现价值的评估报告书 江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人 委估资产组合快速变现价值的评估报告书 苏东华评报2010字第 171 号苏东华评报2010字第 171 号 苏州东华资产评估有限公司 苏州东华资产评估有限公司 二一一年一月三十日 目目 录录 声 明 资产评估报告书摘要 资产评估报告书 一、委托方、产权持有人简介及报告使用者 二、评估目的 三、评估对象和评估范围 四、价值类型及其定义 五、评估基准日 六、评估依据 七、评估方法 八、评估程序实施过程和情况 九、评估假设 十、评估结论 十二、评估报告的使用限制说明 十三、评估报告日
2、十四、评估报告附件（1）资产评估结果明细表（2）常熟市发改委关于对常熟市人民法院“熟法函【2010】1号”的答复意见（3）平面示意图、主要设备分布示意图及主要资产的照片（4）相关产权证明文件复印件（5）评估机构与委托方签订的资产评估业务约定书（1份）（6）参加本次评估人员名单（1页）（7）评估机构企业法人营业执照副本（复印件）（1页）（8）评估机构资产评估资格证书副本（复印件）（1页）（9）参加评估的注册资产评估师资格证书复印件 声 明 1.就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的；2.注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托
3、方和相关当事方不存在偏见；3.评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立；4.评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限；5.注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果；6.注册资产评估师本人或其业务助理人员对评估对象进行了现场勘察；7.注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相
4、关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；8.遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；9.注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证；10.评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关；11.评估报告使用者应当关注评估报告中特别事项可能对评估结论产生的影响并注意评估结论所对应的使用限制条件。苏州东华
5、资产评估有限公司 二一一年一月三十日 资产评估报告书摘要 苏州东华资产评估有限公司接受江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人(以下简称委托方)的委托，对委托方委估的资产进行了评估。1.根据约定本次资产评估的目的是为委托方确定委估江苏东联常荣不锈钢带管有限公司实物资产及土地使用权的快速变现价值，为江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人了解委估资产的快速变现价值提供参考依据。2.本次资产评估的对象是委托方委估的资产组合；评估的范围是委托方委估的房屋建（构）筑物、绿化、存货、土地使用权及机器设备。3.评估方法：本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则，依据委估资产的实际状
6、况、市场价格标准，以资产处于被快速变现或被强制出售为前提，采用重置成本法进行评估。4.评估的价值类型为快速变现价值。快速变现价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。5.本项目评估基准日为 2010 年 8 月 5 日。6.委估资产评估值为RMBRMB138,486,347.90 元（见下表）元（见下表）产权持有人：江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人 金额单位：元 序号 项目 重置值 公允价值 快速变现评估值 备注序号 项目 重置值 公允价值 快速变现评估值 备注一 机器设备 307,940,400.0088,252,595.0061,427,450.00 二
7、 房屋建筑物 60,227,438.3149,611,700.9436,679,549.35 三 构筑物 5,216,951.002,831,306.401,289,012.30 四 绿化 116,980.00116,980.0081,886.00 五 土地使用权 38,045,391.4536,975,669.9036,975,669.90 六 存货 3,434,308.652,032,780.35 合计 合计 411,547,160.76181,222,560.89138,486,347.90 另：各项资产的交易税金：机器设备约为交易价格的 2.2133%；房屋建筑物、构筑物、及土地使用权
8、约为交易价格的 8.95%；存货约为交易价的 19.0840%(实际应缴税额按拍卖成交价及税务局的实际征收率为准)。按国家现行的有关规定，评估结果适用的有效使用期限为评估基准日后一年。特别事项说明：特别事项说明：1.假设江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人委托评估的资产在江苏东联常荣不锈钢带管有限公司破产前提下，资产中房屋建（构）筑物、土地使用权等原地续用，其他实物资产在保持正常用途的前提下异地使用（或拆除）的情况下进行快速变现假设江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人委托评估的资产在江苏东联常荣不锈钢带管有限公司破产前提下，资产中房屋建（构）筑物、土地使用权等原地续用，其他实物资产在保持正常用
9、途的前提下异地使用（或拆除）的情况下进行快速变现。2.本次申报评估的房屋建筑物、土地使用权、机器设备分别存在抵押等多种物权方面特殊情况，由于目前该些物权事项尚在清理、核实中，至本报告出具日无法详细全面披露。本公司在评估明细表中披露的信息仅作参考，最终以管理人公布的为准。2.本次申报评估的房屋建筑物、土地使用权、机器设备分别存在抵押等多种物权方面特殊情况，由于目前该些物权事项尚在清理、核实中，至本报告出具日无法详细全面披露。本公司在评估明细表中披露的信息仅作参考，最终以管理人公布的为准。3.本评估报告中的房屋建筑面积：对有房屋所有权证的以房屋所有权证上登记的面积为准，无房屋所有权证的以现场实测面
10、积为准。若评估时点后，经法定房产测绘机构测定的面积数量若发生变化，评估价值应作相应的调整，甚至重估。4、本报告评估值已考虑在破产清算程序中资产处置变现过程中将会出现的快速变现因素，以及由此带来的可回收金额的减少，但本次评估值不作为实际变现金额的保证。资产的快速变现价值、本报告评估值已考虑在破产清算程序中资产处置变现过程中将会出现的快速变现因素，以及由此带来的可回收金额的减少，但本次评估值不作为实际变现金额的保证。资产的快速变现价值=资产公允价值资产公允价值*快速变现系数。快速变现系数：指委估资产处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额与有序出售等正常市场条件下的价值估计数额之间的
11、折扣率。特提请报告使用者注意。快速变现系数。快速变现系数：指委估资产处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额与有序出售等正常市场条件下的价值估计数额之间的折扣率。特提请报告使用者注意。以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。本报告计价单位为人民币元。苏州东华资产评估有限公司 法定代表人：江苏常熟枫林路 27 号 评估项目负责人：中国注册资产评估师 评估报告复核人：中国注册资产评估师 二一一年一月三十日 江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人委估资产组合 资产评估报告书 苏东华评报2010字第 171 号 苏东华评报2010字第 171
12、号 苏州东华资产评估有限公司接受江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的资产进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序，对委估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日 2010 年 8 月 5 日所表现的快速变现价值作出了公允反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、产权持有人简介及报告使用者 本评估项目的委托方为江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人。本评估项目的产权持有人为江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人。江苏东联常荣不锈钢带管有限公司（以下简称“东联
13、不锈钢公司”），其前身是江苏梦兰鑫达不锈钢带管有限公司，2002 年 11 月 13 日，取得由苏州市常熟工商行政管理局核准颁发的注册号为 320581000052861 的企业法人营业执照。东联不锈钢公司法定代表人：王炜；注册资本为人民币 5190 万元，实收资本为人民币 5190 万元；经营范围，不锈钢制品生产、销售，钢坯销售，不锈钢板、普碳钢板冷轧压延，从事货物进出口业务及技术进出口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外。2010 年 8 月 3 日，江苏省常熟市人民法院对债权人申请债务人江苏东联常荣不锈钢带管有限公司破产还债案立案，于 2010 年 8 月 5 日裁定受理
14、并指定苏州新天伦律师事务所担任江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人。2011 年 1 月 19 日，常熟市发展和改革委员会对常熟市人民法院 关于东联常荣破产财产处置涉及产业政策引导的征求意见函答复：（1）对照国家产业政策和常熟市新兴产业振兴规划，东联常荣原有产能不锈钢制品及普碳钢板冷轧压延，不属于国家鼓励发展的产业，且不属于我市重点扶持的新兴产业范畴。（2）东联常荣原有产能属于技术含量低，产出能力和附加值低，高耗能，高污染的“两高两低”项目，在破产处置后不宜再用于原有用途。（3）对东联常荣整体破产涉及有证土地使用权变更，对买受人的资质必须作出符合现行产业政策的限制。今后在土地招拍过程中，要严格
15、控制非我市鼓励发展的“五大新兴产业”项目，尤其是要禁止“两高两低”项目参与竞拍。本评估报告使用者为：江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人。资产评估委托方以外的其他评估报告使用者为：本次拟进行企业破产清算而必须涉及的各相关利益方及按法律法规规定需报送的相关部门。二、评估目的 根据约定本次资产评估的目的是为委托方确定委估江苏东联常荣不锈钢带管有限公司实物资产（包括存货、房屋建（构）筑物、绿化、机器设备）及土地使用权的快速变现价值，为江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人了解委估资产的快速变现价值提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围 本次评估的对象是资产组合；评估的范围是委托方委估的房屋建（构）筑
16、物、绿化、存货及土地使用权、机器设备。具体情况如下：产权持有人厂区内涉及的房屋建筑物面积为 65,363.51；其中有证面积为 45477.21，无证面积为 19,886.30（无证面积系本公司实测所得）；产权持有人土地使用权有证面积为 91979，其中出让土地 78,779，集体土地 13200；另有 19926 的土地无土地使用权证，无证土地不在本次评估范围内。存货系存放在仓库中的低值易耗品、宿舍及办公室中的生活用具及办公设备、车间里的零星存货。机器设备经现场清查勘察，均处于停用闲置状态，主要设备明细如下：序号 设备名称 规格型号 单位数量存放地点 1 双机架 1400 轧机 套 1 22
17、#轧机车间 2 1350 轧机 套 2 51#新轧机车间3 单机架 1400 轧机 套 1 22#轧机车间 4 不锈钢酸洗线 条 2 52#新酸洗车间5 塔式炉 套 1 21#车间 6 不锈钢带酸洗线 套 1 25#酸洗车间 7 碳钢带酸洗线 套 1 25#酸洗车间 8 钢卷倒卷机（重卷机）台 2 52#新酸洗车间9 钟罩式真空退火炉 套 6 52#新酸洗车间10 精整机组 套 1 21#车间 11 卧式钢卷退火线 条 1 52#新酸洗车间12 钢卷脱脂生产线 条 1 33#脱脂车间 13 重卷机 台 1 22#轧机车间 14 重卷机 套 1 22#轧机车间 15 分切机（纵剪机）台 1 24
18、#车间 16 纵剪机 套 1 52#新酸洗车间17 钢带轧机 650 型 套 1 18#车间 18 钢带轧机 650 型 套 1 18#车间 19 钢带纵剪机组 1300 1300 上海腾麒 台 1 20#车间 20 精整机 650 型 套 1 18#车间 21 柴油发电机组 AF3200/8300 套 1 污水处理区 22 钢带纵剪机组 650 上海腾麒 台 1 20#车间 23 平直机 套 1 24#车间 24 双梁双钩行车 台 3 22#轧机车间 25 钢卷叉车 CPCD200 辆 1 20#车间 26 钢卷叉车 CPCD160 辆 1 20#车间 重要设备简介：重要设备简介：1.140
19、0 单机架轧机（单机架轧机（22#轧机车间）制造企业：北京泰隆自动化设备公司，起用年份约 2004 年，该机组构成：整流装置、机架、有辊小车、钢卷翻卷装置导辊。S 型张力辊、四棱椎柱，液压冷轧机组，ACG 伺服液压缸，剪切装置等。主机和左右卷取为可逆轧制，设计年生产能力 8 万吨，目前处于停用闲置状态。因该设备总的使用工时较少，加上在以前使用时维护保养尚可，在静止状态下观察较完整。2.1400 双机架轧机（双机架轧机（22#轧机车间）制造企业：北京泰隆自动化设备公司，起用年份约 2004 年。该机构成：整流装置，机架，导辊小车，钢卷翻卷装置，S 型张力辊，四棱椎柱，液压冷轧机组，伺服液压缸，剪
20、切装置等，机架为双架。主机和左右卷取为可逆轧制，采用直流电机传动，全数字直流调速配有测厚仪等，设计年生产力为 10 万吨，目前处于停用闲置状态，与 1400 单机单机架轧机相似。该机组在静止状态观察下较完整。3.碳钢酸洗线（碳钢酸洗线（25#酸洗车间）该设备机组为非标产品，从放卷开始经平整，酸洗到收卷长度约 120米。年设计生产力 8 万吨。该设备启用年限为 2004 年。目前处于停用闲置状态。该设备在以前使用时处于较强酸性环境中，且在停用后缺乏保养维护，故腐蚀、锈蚀较严重。且控制柜部分装置（如铜母排、电缆线）发生偷盗现象，附属的容器内存有残留酸液。因此设备状态欠佳。4.不锈钢酸洗线（不锈钢酸
21、洗线（25#酸洗车间）该设备为非标设备。年设计生产力 10 万吨。工序为开卷，平整。退火，酸洗，卷取。启用年份为 2004 年。目前处于闲置停用状态。停用时间较长，锈蚀较严重，且控制柜部分配件出现偷盗现象，因此该设备状态不佳。5.塔式炉（塔式炉（21#车间）该设备为非标设备。制造安装年份为 2006 年。该设备自安装至今尚未正式调试投产，（燃料为氨分解后的氢气）。其生产可靠性尚存在问题。且闲置时间较长，其与目前国内相似设备相比存在差距。上述资产的评估范围与委托评估的范围一致。四、价值类型及其定义 根据本次评估特定目的，本次评估选取的价值类型为快速变现价值。快速变现价值是指在评估对象处于被迫出售
22、、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。五、评估基准日 本项目资产评估基准日是 2010 年 8 月 5 日。本项目的评估基准日根据委托方要求而确定。评估中所采用的价格标准，均为评估基准日的标准。六、评估依据（一）行为依据（一）行为依据 1、江苏省常熟市人民法院（2010）熟商破字第 002-01 号民事裁定书。（二）法律依据（二）法律依据 1 参照国家国有资产管理局国资办发199623 号关于转发资产评估操作规范意见（试行）的通知；2中华人民共和国公司法及相关的法律、法规；3中华人民共和国企业破产法；4企业会计准则及国家有关财务会计的法律、法规；5江苏省机械工业厅设备完好标准 JB/nJ
23、015-90和国家有关的行业专用设备完好等级标准；6中华人民共和国海关进出口税则；7中华人民共和国土地管理法；8中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例；9中华人民共和国土地管理法实施条例；10.中华人民共和国城市房地产管理法；11城镇土地估价规程；12江苏省国有土地管理局颁发的江苏省城镇土地定级估价实施细则；13国家质量监督局、中华人民共和国建设部联合发布房地产估价规范（GB/T50291-1999）。（三）准则依据（三）准则依据 1资产评估准则-基本准则；2资产评估职业道德准则基本准则；3资产评估准则评估报告；4资产评估准则评估程序；5资产评估准则不动产；6资产评估准则机器设备；7资
24、产评估准则业务约定书；8资产评估价值类型指导意见；9 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（2003/3/1）。（四）权属依据（四）权属依据 1熟房权证藕渠字第 00000498 号、熟房权证藕渠字第 00000499 号、熟房权证藕渠字第 00000500 号、熟房权证藕渠字第 00000501 号、熟房权证藕渠字第 00000502 号、熟房权证藕渠字第 00000503 号、熟房权证藕渠字第 00000505 号、熟房权证藕渠字第 00000506 号、熟房权证藕渠字第 00000507 号、熟房权证藕渠字第 00000508 号、熟房权证藕渠字第00000509 号、熟房权证藕渠
25、字第 00000511 号房屋所有权证复印件、常国用（2004）字第 002011 号、常国用（2004）字第 002013 号、常国用（2004）字第 002012 号国有土地使用权证、常集用（2004）字第 001748 号集体土地使用权证复印件；常押他项（2006）字第 093 号、常押他项（2006）字第 131 号土地他项权利证书复印件；熟房藕渠他字第 00000048 号、熟房藕渠他字第 00000049 号、熟房藕渠他字第 00000050 号、熟房藕渠他字第 00000057 号、熟房藕渠他字第 00000058 号、熟房藕渠他字第00000059 号、熟房藕渠他字第 0000
26、0060 号、熟房藕渠他字第 00000061号、熟房藕渠他字第 00000062 号房屋他项权利证书复印件。2重要资产购置合同或发票复印件；3其他资产权属证明文件复印件。（五）取价依据（五）取价依据 1、现行全国统一建筑工程基础定额江苏省估价表；2、现行江苏省建筑与装饰工程计价表；3、现行江苏省安装工程计价表；4、2010 年常熟市房屋基本重置价格；5、2010 年中国机电产品报价手册；6、机械工业建设项目概算编制办法及各项概算结算；7、资产评估常用数据与参数手册；8、有关生产经营单位咨询价；9、评估人员经过现场勘察收集的资料；10、本公司收集的其他资料。七、评估方法 根据本次评估对象的特点
27、与评估目的，本次评估采用清算价格法进行评估。清算价格法是指企业由于破产、抵押或其他原因，要求在一定期限内将企业或资产变现，在清算时预期出卖资产可收回的快速变现价格，即以清算价格为标准。评估人员先对评估对象采用适当的方法进行评估测算得出其公允价值，然后考虑在面临清算状态下的市场因素、个别因素及资产特点等情况后得出的快速变现系数，但暂未扣除清算处置预计需交纳的各种税金、交易费用。快速变现价值资产公允价值快速变现系数（一）存货、绿化评估方法（一）存货、绿化评估方法 存货：该公司的存货包括库存物资、在库低值易耗品、厂区内的零星物品、在用低值易耗品。评估结果如下：产权持有人：江苏东联常荣不锈钢带管有限公
28、司管理人 金额单位：人民币元 编号编号 科目名称科目名称 公允价值公允价值 快速变现价值 备注快速变现价值 备注 1 存货（A）94,931.2814,239.69 2 存货（B）308,479.8746,271.98 3 存货（C）19,172.002,875.80 4 存货（D）72,767.5010,915.13 5 存货（E）67,479.0010,121.85 6 存货（零星物品）2,397,659.001,664,063.90 7 在用低值易耗品 473,820.00284,292.00 合计 3,434,308.652,032,780.35 评估人员首先对存货进行全面清查盘点，在
29、对存货进行盘点的同时，详细了解存货的品质状况和适销、适用情况。存货（A）（E）及存货（零星物品）：主要包括公司外购的轴承、工具、配件等，存放于公司办公楼仓库、车间仓库及车间等；根据清查核实后的数量乘以市场变现价格确定其评估值。低值易耗品（在库）：主要为宿舍用小物品及办公用品等，存放在宿舍楼及办公楼中。经核查能实现正常使用，按重置成本法评估确定其公允价值，再乘以快速变现系数确定其评估值。绿化根据清查核实后的数量乘以现行市场变现价格确定其评估值。（二）固定资产评估方法（二）固定资产评估方法 1房屋建（构）筑物房屋建（构）筑物 一）概况一）概况 本次评估的江苏东联常荣不锈钢带管有限公司的建（构）筑物
30、位于江苏省常熟市虞山镇梦兰村内。主要房屋中，有房屋产权证的房屋有：主车间、办公楼、宿舍及食堂、总配电间、建筑面积为 45477.21m2。无房屋产权证的房屋有：罩式炉车间、泵房、自行车棚、仓库等，建筑面积为 19,886.30m2。构筑物主要为砼道路及场地、砖围墙、钢围墙、路灯、污水池等。二）评估价值的形成二）评估价值的形成 采用重置成本法得到评估对象的公允价值。重置成本法：是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。-1.重置成本的确定：房屋建筑
31、物的重置成本是假定于评估基准日重新建造或购置与被评估资产相同或相似的全新资产所需的各种合理费用，主要包括以下内容：A、工程费用工程费用：主要包括以下内容：建筑安装工程费：根据现行江苏省建筑与装饰工程计价表及现行江苏省建筑安装工程估价表，同时考虑到工程材料现行市价对材料进行补价，对历史资料不全的建筑物，根据实地测量的数据，按现行取费标准，参照现行苏州市房屋基本重置价确定。建筑水电工程费：指初始建造时直接附属于且服务于房屋的用水、消防、照明、动力、弱电等基本电力及通讯设施的管线费用，但不包括变配电等工程。装饰工程费：主要指各建筑物的不属于建筑安装范围的室内外装饰装潢工程，此项根据各单体实际装饰状况
32、结合目前的市场价格综合估测后确定。B、前期专业费用前期专业费用：包括前期测量、勘察设计、监理费、办证费，区内局部三通一平及建筑垃圾清运费等。C、建设单位管理费建设单位管理费：是指建设单位在房屋建筑时所发生的工程项目管理费用。D、政府规费政府规费：主要包括房屋建造过程中缴纳的有关政府规费，主要包括基础设施配套费、人防费、新材料发展基金、白蚁防治费、建筑教育费附加等。注：政府规费仅对有证房屋计取。(1)-2 成新率的确定：成新率=(寿命年限-已使用年限)寿命年限(1+调整系数)100%；其中：A、寿命年限参照财政部颁发的固定资产分类折旧年限；B、调整系数由评估人员根据房屋之结构情况、使用状况确定。
33、(1)-3 重置成本法公允价值评估值=重置成本成新率 （2）确定快速变现系数 快速变现系数市场因素修正系数个别因素修正系数 市场因素修正系数市场状况修正系数市场条件修正系数市场消费心理修正系数 个别因素修正系数用途专业化（通用性）修正系数房屋结构形式及质量修正系数价值量大小系数区位条件修正系数资产独立性/可分割转让性修正系数开发程度修正系数（3）快速变现价值公允价值快速变现系数 2设备设备 一)概况 该公司机器设备主要分布于江苏东联常荣不锈钢带管有限公司厂区内，经现场清查勘察，均处于停用闲置状态。二)评估价值的形成 采用重置成本法得到评估对象的公允价值。公允价值=重置价格成新率 A-1.重置成
34、本的确定 机械、电子设备重置成本的确定 重置成本=设备购置价格+运杂费+安装调试费 购置价格的确定 a.根据评估基准日的现行市场价格,在设备功能、型号相同或相等的条件下，根据替代性原则，选择较低的市场价格做为委估资产的购置价；b.对于技术进步较快的设备，考虑委估设备的性能特点确定购置价；c.对于技术落后淘汰产品，充分考虑其技术性贬值确定购置价。运杂费的确定 根据本次委估设备的特点确定运杂费率取值范围为 1%3%，对于单价高、体积小、重量轻、交通方便、距离较近者取低值，反之则取高值。安装调试费的确定 设备安装调试费率为根据设备的特点、重量、安装调试的难易程度等因素由设备安调分类表中选取。对于无需
35、安装调试的或安装调试费直接计入成本的设备此项费率值为零。A-2.成新率的确定 在经济使用年限内的设备 根据评估人员对各类设备的实际勘察结果，结合年限法综合确定，重要设备还根据现场实测的有效作业率加以修正。（2）确定快速变现系数 快速变现系数所处行业状况修正系数市场需求修正系数处置时间限制修正系数使用方式修正系数通用性修正系数停用时间长短修正系数拆除影响程度修正系数（3）快速变现价值公允价值快速变现系数。（三）土地使用权评估（三）土地使用权评估（1）待估宗地概况）待估宗地概况:产权持有人土地使用权有证面积为 91979，其中出让土地 78,779，集体土地 13200；另有 19926 的土地无
36、土地使用权证，无证土地不在本次评估范围内。A.三块出让土地，总面积为三块出让土地，总面积为 78,779。情况如下：A-1 地块地块 1.土地位置状况 1.1 宗地位置：常熟虞山镇梦兰村。1.2 宗地用途：土地登记用途为工业用地，现状用途为工业用地。本次评估设定的用途为工业用地。1.3 土地权属性质：出让。1.4 宗地面积：土地登记面积 14232m2，本次评估的土地面积为14232m2。1.5 地号：0402011 1.6 图号：0402011 1.7 国有土地使用证编号：常国用（2004）字第 002011 号。1.8 土地权属性质：出让。2.土地权利状况 2.1土地所有权：待估宗地的土地
37、所有权属国家所有。2.2 土地使用权：江苏梦兰鑫达不锈钢带管有限公司以出让的方式取得待估宗地国有土地使用权，领取了待估宗地国有土地使用证，终止日期为 2053 年 08 月 01 日。3.土地利用状况:待估宗地内建筑物建成使用，土地利用强度一般。A-2 地块地块 1.土地位置状况 1.1 宗地位置：常熟虞山镇梦兰村。1.2 宗地用途：土地登记用途为工业用地，现状用途为工业用地。本次评估设定的用途为工业用地。1.3 土地权属性质：出让。1.4 宗地面积：土地登记面积 40479m2，本次评估的土地面积为40479m2。1.5 地号：0402012 1.6 图号：0402012 1.7 国有土地使
38、用证编号：常国用（2004）字第 002012 号。1.8 土地权属性质：出让。2.土地权利状况 2.1土地所有权：待估宗地的土地所有权属国家所有。2.2 土地使用权：江苏梦兰鑫达不锈钢带管有限公司以出让的方式取得待估宗地国有土地使用权，领取了待估宗地国有土地使用证，终止日期为 2053 年 08 月 01 日。2.3 土地他项权利：土地他项权利证明书常押他项（土地他项权利：土地他项权利证明书常押他项（2006）字第）字第 093号。权利人为上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行。号。权利人为上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行。3.土地利用状况：待估宗地内建筑物建成使用，土地利用强度一般。A-
39、3 地块地块 1.土地位置状况 1.1 宗地位置：常熟虞山镇梦兰村。1.2 宗地用途：土地登记用途为工业用地，现状用途为工业用地。本次评估设定的用途为工业用地。1.3 土地权属性质：出让。1.4 宗地面积：土地登记面积 24068m2，本次评估的土地面积为24068m2。1.5 地号：0402013 1.6 图号：0402013 1.7 国有土地使用证编号：常国用（2004）字第 002013 号。1.8 土地权属性质：出让。2.土地权利状况 2.1土地所有权：待估宗地的土地所有权属国家所有。2.2 土地使用权：江苏梦兰鑫达不锈钢带管有限公司以出让的方式取得待估宗地国有土地使用权，领取了待估宗
40、地国有土地使用证，终止日期为 2053 年 08 月 01 日。2.3 土地他项权利：土地他项权利证明书“常押他项（土地他项权利：土地他项权利证明书“常押他项（2005）字第）字第 131号”。权利人为交通银行常熟支行，另根据交通银行股份有限公司苏州分行与江苏梦兰集团有限公司订立的债权转让协议所示，权利人转为江苏梦兰集团有限公司。号”。权利人为交通银行常熟支行，另根据交通银行股份有限公司苏州分行与江苏梦兰集团有限公司订立的债权转让协议所示，权利人转为江苏梦兰集团有限公司。3.土地利用状况：待估宗地内建筑物建成使用，土地利用强度一般。B.集体土地 13200.00，集体土地 13200.00，1
41、.1 宗地位置：常熟虞山镇梦兰村。1.2 宗地用途：土地登记用途为工业用地，现状用途为工业用地。本次评估设定的用途为工业用地。1.3 土地权属性质：流转。1.4 宗地面积：土地登记面积 13200m2，本次评估的土地面积为13200m2。1.5 地号：0401748 1.6 图号：0401748 1.7 集体土地使用证编号：常集用（2004）字第 001748 号。1.8 土地权属性质：流转。2.土地权利状况 2.1土地所有权：待估宗地的土地所有权属集体所有。2.2 土地使用权：江苏梦兰鑫达不锈钢带管有限公司以出让的方式取得待估宗地集体土地使用权，领取了待估宗地国有土地使用证，终止日期为 20
42、54 年 10 月 14 日。3.土地利用状况：待估宗地内建筑物建成使用，土地利用强度一般。（2）评估价值的形成）评估价值的形成 采用成本法进行评估。1.基本公式：重估价值=重置成本使用年限修正系数；2.重置成本的确定：土地使用权的重置成本是假定于评估基准日重新购置与被评估资产相同或相似的全新资产所需的各种合理费用，主要包括以下内容：A、土地取得费用：根据现行常熟市同类工业用地的出让金（或流转费）加上取得交纳的税费及管理费等。B、土地开发费用：指将生地开发至目前可利用状态所发生的合理费用。包括下水道、场地填土等费用。C、开发期利息：是指开发单位在土地开发过程中发生的资金成本，其在数值上等投资额
43、与建设周期、利率之积，假设其土地取得费用在期初一次性支付，土地开发投资在开发期内均匀投入。D、土地开发利润：是指土地开发单位在土地开发过程中应得的合理利润,根据行业平均利润率来估测,本项目取 15%。E、使用年限修正系数：根据已使用年限和国家规定的最高出让年限用公式1-1/（1+R）N/1-1/（1+R）M 进行计算，式中 R 为平均土地收益率，N 为宗地剩余可使用年限，M 为国家规定的最高出让年限。例：以土地面积为 14232 平方米的一宗为例，该宗地为工业出让用地，使用年限为 50 年，到 2053 年 8 月 1 日止。土地取得费 313.50 其中：出让金 300 契税印花税测量费办证
44、等费 13.5 土地开发费 33 资金成本 19.71 土地开发利润 15%51.53 重置成本 417.74 元/平方米.土地使用年限修正系数，尚可使用 43 年，土地收益还原率取 6%，经计算为 0.9711。注：对于土地使用权，考虑到其交易市场的实际情况，不计其快速变现系数。八、评估程序实施过程和情况 （一）接受委托（一）接受委托 1、本所收到委托要约后，首先安排评估人员明确评估业务基本事项，确定包括委托方和评估报告使用者、评估目的、评估基准日、评估对象和范围及适用的价值类型等。2、根据本所人员结构和业务能力，接受委托要求，并根据本次评估的特定目的，与委托方签订资产评估业务约定书。3、评
45、估人员根据项目的具体情况，拟定评估方案，选择评估方法，配备专业评估人员，计划时间进度；同时，根据评估工作需要，提请资产占有方安排资产清查核实、填写各类资产清查评估明细表、准备评估所需的技术资料等评估前的各项准备工作。（二）资产清查（二）资产清查 了解产权持有人经营状况和委估资产的历史及现状，同时收集整理相关资料，并对相关资料进行验证。评估人员在进行资产清查时，是以各实物资产具体存放地点提供的清单进行清查核实。所以，评估人员在清查过程中按各实物资产具体存放地点进行了实地盘点与核对，以实际清查盘点后实物资产清单作为评估的基础。所以，评估人员在清查过程中按各实物资产具体存放地点进行了实地盘点与核对，
46、以实际清查盘点后实物资产清单作为评估的基础。（三）评定估算（三）评定估算 根据评估申报表的内容，进行现场勘察与鉴定，对资产状况进行查看、记录，并与资产管理和使用人员进行交谈，了解资产使用、维护、管理状况。查阅审核委估资产的产权证明文件、设备购置发票合同等资料。根据委估资产的实际状况和特点，结合评估目的，确定各类资产的评估方法，并开展市场调研、价格咨询收集工作，对资产进行评估测算。（四）评估汇总（四）评估汇总 对各类资产的初步评估结果进行汇总，并对评估结论进行分析、调整，确认没有重评、漏评等现象。根据评估情况撰写评估说明，并进行内部复核、修改和完善。（五）提交报告（五）提交报告：制作、校对和完善
47、资产评估报告书，在与委托方取得一致意见后，向委托方签发、提交评估报告书。九、评估假设 1假设江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人提供的评估申报资料和其他各项基础资料均真实可靠；2.假设江苏东联常荣不锈钢带管有限公司破产；假设江苏东联常荣不锈钢带管有限公司破产；3.假设江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人委托评估的资产在江苏东联常荣不锈钢带管有限公司破产的前提下，资产中房屋建（构）筑物、土地使用权等原地续用，其他实物资产在保持正常用途的前提下异地使用（或拆除）的情况下进行快速变现；假设江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人委托评估的资产在江苏东联常荣不锈钢带管有限公司破产的前提下，资产中房屋建（构
48、）筑物、土地使用权等原地续用，其他实物资产在保持正常用途的前提下异地使用（或拆除）的情况下进行快速变现；4受条件限制，在本次现场清查时，企业已停产一段时间，对委估资产的勘察均只能在静态下进行。在本次评估时假设已达到可使用状态的资产能正常使用；5假设国家现行的信贷、利率、汇率及市场行情无重大变化；6假设无人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。十、评估结论 经评估，在评估基准日 2010 年 8 月 5 日委估资产评估值为RMBRMB138,486,347.90 元（见下表）元（见下表）产权持有人：江苏东联常荣不锈钢带管有限公司管理人 金额单位：元 序号 项目 重置值 公允价值 快速变现评估值 备注
49、 序号 项目 重置值 公允价值 快速变现评估值 备注一 机器设备 307,940,400.0088,252,595.0061,427,450.00 二 房屋建筑物 60,227,438.3149,611,700.9436,679,549.35 三 构筑物 5,216,951.002,831,306.401,289,012.30 四 绿化 116,980.00116,980.0081,886.00 五 土地使用权 38,045,391.4536,975,669.9036,975,669.90 六 存货 3,434,308.652,032,780.35 合计 合计 411,547,160.7618
50、1,222,560.89138,486,347.90 十一、特别事项说明 十一、特别事项说明 1、本次评估的机器设备，我们对其进行了现场勘查，但我们的勘查仅局限于对该等资产可见部位的观察和感知，通过了解其运行使用、维护保养等情况，结合评估人员的专业经验来判断该等资产的状况和成新因素，我们也力图搜集可获得的有关资料来佐证我们的判断，但我们并未对设备进行相关技术检验和测试。同时，我们也需向委托方及可能获准阅读此评估报告书的其他相关方面申明，我们并不是执行专业检测的机构和人员。因此除非有迹象及证据支持，我们无法对该等资产是否出现内部材料低劣化、强度降低等损害提出意见。如果委托方认为必要，我们建议委托