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1、 DD 房产抵押贷款 二手房按评估价征税有点不靠谱二手房按评估价征税有点不靠谱 在深圳风传多时的二手房按评估价征税的传闻终于尘埃落定。据报道，官方发布了从 7 月 11 日起深圳市将按评估价对二手房征收交易税的消息。毋庸讳言，就深圳而言，这是一项创新，或许还开创了全国的先河。不过，如何评估该项政策的影响与后果，是一个值得斟酌的话题，绝对不像税务部门臆想的那么简单、那么堂皇、DD 房产抵押贷款 那么有效。正如媒体报道的那样，深圳市之所以采用按评估价征税，目的是为了规范二手房交易环节的税收征管，杜绝阴阳合同，避免税收流失。熟悉房地产交易的人都清楚，阴阳合同早就存在了。之所以有阴阳合同，最主要的原因
2、是规避税收;另一方面，就是政府部门对房地产交易过程的监督以及对合同的管理不到位。如果合同以及征税的监管的流程科学合理，相应的管 DD 房产抵押贷款 理工作细致扎实，根本就不会出现阴阳合同。而现在，为了杜绝阴阳合同，深圳市别出心裁，另起炉灶弄出个按评估价征税的办法，以为可以就此改天换地。众所周知，不论什么行为都是有代价的。二手房征税也不例外。对于过去的征收模式，我们需要弥补的是征管、改进合同设计以及完善房地产交易环节与银行等方面的信息交流。这样的修补、完善所费不多。但是，按新的评估价征税的做法，不仅同样存在繁杂琐碎的管理问题，还要额 DD 房产抵押贷款 外建立一个评估体系，其所费不亚于重建一个征
3、税系统。这就是说，为了让按评估价的征税系统能够运作顺利，以达到期望的目标，差不多要投入较原来多一倍的代价。这是典型的事倍功半。其二，房地产交易不是姜葱买卖，成交价事关买卖双方的切身利益，没有人会将此视为儿戏。因此，记录真实的成交价格并按照这个价格完成法定的缴税是交易者应尽的义务。只有在可以轻而易举逃税且不承担法律责任的条件下，DD 房产抵押贷款 交易者才会隐瞒真实的交易价格，拿一个随意的成交价糊弄税务局。因此，按不实价格报税，症结不是交易价格有问题，而是报税环节有瑕疵。退一步而言，评估价有多大的约束力也是颇成问题的。即使评估机构想出千方百计，参考了 N 个数据，这样确定的价格也不是真实的成交价
4、，仅仅有参考作用，而不能作为征税依据。如果成交价低于评估价而按评估价征税，不仅法理上说不通，而且有破坏公平交易、损害公民财产权、滥用公权之嫌。我们知道，DD 房产抵押贷款 交易价格的形成非常复杂。最简单的分析模型告诉我们，成交价不同于评估价的占绝大多数，甚至可以高达99.99%。如此一来，劳民伤财弄出来的评估价究竟在多大程度上反映市场真实的交易，能有多大作用，这是一清二楚的问题。第三，决策者预期的政策效果也不可能达到。我们知道，税费是价格的组成部分，房地产交易的价格代表了买方最终要付出的代价。实际生活中，在交易有利于卖家的情况 DD 房产抵押贷款 下，卖家往往以“实收”的形式敲定交易价格，而买
5、家也无可奈何。这种情景之所以出现，完全是拜市场力量向卖方倾斜的局势所赐，与征税模式无关。因此，所谓的按评估价征税将“进一步遏制投机、投资购房”、是“为了给存量房双方创造一个公平的税收环境”云云，不过是堂皇的说辞而已。总之，对于这样的新政，可以预期的是：1、在房地产供求格局没有实质性改变之前，只会抬高房价，加重购房者的 DD 房产抵押贷款 负担;2、二手房交易会大幅萎缩，房地产中介会遭遇冲击，加速房屋中介的洗牌，以致一些中介关门倒闭;3、房地产税收会有所增加，但征收成本也会成倍增加，甚至可能导致产出比下降，出现“偷鸡不成蚀把米”的窘境。说句实在话，现在的政策制定者不仅缺乏正确的理论与实践经验，对
6、经济生活的拿捏也是很失水准。相反，他们的权力欲、管控欲越来越强，总是不失时机地扩大自己掌控的地盘，以致中看不中用的政策越来越多。DD 房产抵押贷款 在深圳風傳多時的二手房按評估價征稅的傳聞終於塵埃落定。據報道，官方發佈瞭從 7 月 11 日起深圳市將按評估價對二手房征收交易稅的消息。毋庸諱言，就深圳而言，這是一項創新，或許還開創瞭全國的先河。不過，如何評估該項政策的影響與後果，是一個值得斟酌的話題，絕對不像稅務部門臆想的那麼簡單、那麼堂皇、那麼有效。正如媒體報道的那樣，深圳市之所以采用按評估價征稅，DD 房产抵押贷款 目的是為瞭規范二手房交易環節的稅收征管，杜絕陰陽合同，避免稅收流失。熟悉房地
7、產交易的人都清楚，陰陽合同早就存在瞭。之所以有陰陽合同，最主要的原因是規避稅收;另一方面，就是政府部門對房地產交易過程的監督以及對合同的管理不到位。如果合同以及征稅的監管的流程科學合理，相應的管理工作細致紮實，根本就不會出現陰陽合同。而現在，為瞭杜絕陰陽合同，深圳市別出心裁，另起爐灶弄出個按評 DD 房产抵押贷款 估價征稅的辦法，以為可以就此改天換地。眾所周知，不論什麼行為都是有代價的。二手房征稅也不例外。對於過去的征收模式，我們需要彌補的是征管、改進合同設計以及完善房地產交易環節與銀行等方面的信息交流。這樣的修補、完善所費不多。但是，按新的評估價征稅的做法，不僅同樣存在繁雜瑣碎的管理問題，還
8、要額外建立一個評估體系，其所費不亞於重建一個征稅系統。這就是說，為瞭讓按評估價的征稅系統能夠運作順利，以 DD 房产抵押贷款 達到期望的目標，差不多要投入較原來多一倍的代價。這是典型的事倍功半。其二，房地產交易不是薑蔥買賣，成交價事關買賣雙方的切身利益，沒有人會將此視為兒戲。因此，記錄真實的成交價格並按照這個價格完成法定的繳稅是交易者應盡的義務。隻有在可以輕而易舉逃稅且不承擔法律責任的條件下，交易者才會隱瞞真實的交易價格，拿一個隨意的成交價糊弄稅務局。因此，按不實價格報稅，癥結不是交易價格有 DD 房产抵押贷款 問題，而是報稅環節有瑕疵。退一步而言，評估價有多大的約束力也是頗成問題的。即使評估
9、機構想出千方百計，參考瞭 N 個數據，這樣確定的價格也不是真實的成交價，僅僅有參考作用，而不能作為征稅依據。如果成交價低於評估價而按評估價征稅，不僅法理上說不通，而且有破壞公平交易、損害公民財產權、濫用公權之嫌。我們知道，交易價格的形成非常復雜。最簡單的分析模型告訴我們，成交價不同於評估價的占絕大多數，甚至可以高達 DD 房产抵押贷款 99.99%。如此一來，勞民傷財弄出來的評估價究竟在多大程度上反映市場真實的交易，能有多大作用，這是一清二楚的問題。第三，決策者預期的政策效果也不可能達到。我們知道，稅費是價格的組成部分，房地產交易的價格代表瞭買方最終要付出的代價。實際生活中，在交易有利於賣傢的
10、情況下，賣傢往往以“實收”的形式敲定交易價格，而買傢也無可奈何。這種情景之所以出現，完全是拜市場力量向賣 DD 房产抵押贷款 方傾斜的局勢所賜，與征稅模式無關。因此，所謂的按評估價征稅將“進一步遏制投機、投資購房”、是“為瞭給存量房雙方創造一個公平的稅收環境”雲雲，不過是堂皇的說辭而已。總之，對於這樣的新政，可以預期的是：1、在房地產供求格局沒有實質性改變之前，隻會抬高房價，加重購房者的負擔;2、二手房交易會大幅萎縮，房地產中介會遭遇沖擊，加速房屋中介的洗牌，以致一些中介關門倒閉;3、房地產 DD 房产抵押贷款 稅收會有所增加，但征收成本也會成倍增加，甚至可能導致產出比下降，出現“偷雞不成蝕把米”的窘境。說句實在話，現在的政策制定者不僅缺乏正確的理論與實踐經驗，對經濟生活的拿捏也是很失水準。相反，他們的權力欲、管控欲越來越強，總是不失時機地擴大自己掌控的地盤，以致中看不中用的政策越來越多。