新房验收注意事项.rtf

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1、 本文由 saoer 贡献 doc 文档可能在 WAP 端浏览体验不佳。建议您优先选择 TXT，或下载源文件到本机查看。新房验收注意事项 第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房，交房 手续是什么，交房要付多少钱，碰到房子问题怎么办，什么是房子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二 天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔 细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好。需要带的工具：（1)1 只塑料洗脸盆用于验收下水管道；（2)1 只小榔头用于验收房子墙体与地面是

2、否空鼓；（3)1 只塞尺用于测裂缝的宽度；（4)1 只 5 米卷尺用于测量房子的净高；（5)1 只万用表用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；（6)1 只计算器用于计算数据；（7)1 只水笔用于签字；（8)1 把扫帚用于打扫室内卫生；（9)1 只小凳子和些报纸、塑料带，包装绳-用于时间长，可休息一下及预先封闭下水 管道。正常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头，建议早晨 8：30 去或下午 2：30 去。验收过程 1、去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：A、房屋的住宅质量保证书-可带走 B、住宅使用说明书-可带走 C、竣工验收备案表 D、面积实测表 E、管线分布竣工图(水、强

3、电、弱电、结构)-可带走 如果房产商准备充分的话，一般 10 分钟即可查看完资料。2、核实面积、合同及价钱多退少补问题。确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部 门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般 为 3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为 2%误差，但是不超过 5%比 较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为 30-40 分钟 3、验收房子。看完那些资料后，基本就可以去验收房子了。暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此 时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用。

4、从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄 表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)（1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)【提示】由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很 冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了。（2)检查墙体平整度，是否渗水、是否有裂缝。【提示】特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。（3)仔细检查地面，有无空壳开裂情况。【提示】如有空鼓，

5、一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上 2-3 项可用工具小榔头和塞尺。（4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量 各个强弱电是否畅通。【提示】关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。（5)验收下水情况。先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜 的声音和表面无积水。【提示】做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、

6、浴缸下水、马桶 下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位 置)。（6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高 2cm)。然后约好楼下的业主在 24 小时后查看其家厕卫的天花。【提示】在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数 字。（7)核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。【提示】通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实由此产生的延期交房责任由房地产商 承担。1 本文由 zcz215 贡献 doc 文档可能在 WAP 端浏览体验不佳。建议您优先选择 TXT，或下载源文件到本机查看。新房验收

7、注意事项（一）建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二 天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔 细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：1)1 只塑料洗脸盆-用于验收下水管道 2)1 只小榔头-用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3)1 只塞尺-用于测裂缝的宽度 4)1 只 5 米卷尺-用于测量房子的净高 5)1 只万用表用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6)1 只计算器用于计算数据 7)1 只水笔-用于签字 8)1 把扫帚-用于打扫室内卫生 9)1 只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳-用于

8、时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头，建议早晨 8：30 去或下午 2：30 去。正常验收房 子时间一般是持续 2-3 个钟头，建议早晨 8：30 去或下午 2：30 去。过程 1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：A、房屋的住宅质量保证书-可带走、房屋的住宅质量保证书 可带走 B、住宅使用说明书-可带走 住宅使用说明书、住宅使用说明书 可带走 C、竣工验收备案表 竣工验收备案表、竣工验收备案表 D、面积实测表、E、管线分布竣工图 水、强电、弱电、结构 可带走、管线分布竣工图(水 强电、弱电、结构)-可带走 如果房产商准备充分的话，

9、一般 10 分钟即可查看完资料。2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部 门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般 为 3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为 2%误差，但是不超过 5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为 30-40 分钟 验收房子 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用 及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处 拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户

10、门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几 把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可 很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看 了 2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝【提示】检查墙体平整度、：特别是查看一些墙体是否有水迹，特 检查墙体平整度 是否渗水、别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。【提

11、示】如有空鼓，：一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上 2-3 项可用工具小榔头和塞尺。4)水电畅通情况和能否正常使用 水电畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看 水电畅通情况和能否正常使用 看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个 强弱电是否畅通。【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶 下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声 音和表面

12、无积水。【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶 下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高 2cm)。然后约好楼下的业主在 24 小时 后查看其家厕卫的天花。【提示】在全部用完水后，应再打开水表，看清水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量 是否相符；【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。8)测量一下楼宇的层高，用 5 米卷尺即可，采样数据来源地点与具体

13、数据，最好把水表、电 表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本 子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员 确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了 新房验收注意事项（二）在拿到房子之后，很多人都不知道如何验收，也有一些人认为质检部门都已经验收了，业主 再验收有多此一举之嫌。其实，在很多情况下，你验不验收，房子你都得要下的了。只是在 签字前发现问题，你会比较方便追究发展商的责任。作为外行人，如何验收房子呢？当然，这里面所列的项

14、目，对于验收任何类型的房子都是起作用的，包括验收商用办公室。1、看墙壁 不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在 20 世纪 80 年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。我看过最严重的一栋房子，窗户在雨天 发现有渗水现象，一问，才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。遇上台风来临之时，更是令人提心吊胆，真可怕。所以，验收这个，最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前 往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝，后来追问发展商，才知 道原来是施工时留下的升降梯运货口，后

15、来封补时，马虎处理以致留后患。2、验水电 首先是验一下房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数的水电后期都 要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了，但如果你不打算更换水电的话，那么这 些东西就必须认真验收了。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合 国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于 2.5 平方，空调线更应达到 4 平方，否则使用空调时，容易过热变软。3、验防水 这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没 有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否

16、做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护 工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后 在厕卫放水，浅浅就行了(约高 2cm)。然后约好楼下的业主在 24 小时后查看其家厕卫的天 花。4、验管道 验管道 这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一 个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为 在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，

17、如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。还有一种情况，不过就与验收 没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭 弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头 会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕 所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。5、验地 验地平 验地 其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内 地面与

18、门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量。因为作为 业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法 如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为 20 米 左右吧，然后注满水。先在门口离地面 0.5 米或 1 米处画一个标志。然后把水管的水位调至 这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多 少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平 差度。一般来说，如果

19、差异在 2 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范畴。如果出这个 范围，你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到 7 厘米的，测量后我还以为我测量错了 呢。6、验层高 验层高 如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把尺 顺着其中的两堵墙的阴角测量，你应该测量户内的多处地方。一般来说，在 2.65 米左右是 接受的范围，如果房屋低于 2.6 米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活 在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的。1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了 10 公分左右，但是

20、 总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中，降低 层高可以建设更多的层数。7、验门窗 验门窗 这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性 验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整 牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的 水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。新房验收注意事项（三）看合格表后仔细验 据xxx 住宅工程质量分户验收管理暂行规定，各开发企业在实施竣工验收之前，必须 先进行住宅工程质量分户验收，检验完成

21、之后，应逐户填写住宅工程质量分户检验记录，检 验合格的，填写住宅分户检验合格标识；对不符合规定的，质监站要书面责成施工单位进行 整改，并对整改情况进行复查。在每一户的检验结果均符合规定后，建设单位方可组织竣工 验收，在住宅工程竣工验收合格后，方可交付使用。规定要求开发商在向购房者交房时，必须提供住宅工程质量分户验收表，该表 住宅工程质量分户验收表 必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装等 8 项内容的验收过程、曾 经存在的问题以及整改情况。因此购房者在交房时必须向开发商索要合格表，如发现问题，合格表是维权的依 据。有专家提醒，虽然规定明确了建设单位、设计单位、监理单位、施工单

22、位四方统一 验收，对保证验收程序的质量和真实性很有帮助，但是对业主是否参加、如何参加验收并没 有规定，因此消费者不能认为分开验就一定合格，在“分验”后自己还要需要自己仔细验。如何进行自验房？购房者在根据合格表自查时需着重从以下几方面进行：一是房屋尺寸。因为房屋在尺寸、高度、宽度上最容易出问题，出现面积缩水的问题，因此需要特别检查。二是检查卫生间是否漏水 因为施工单位验收需要进行蓄水试验。检查卫生间是否漏水，购房人可在卫生间内 检查卫生间是否漏水 蓄水，24 小时后到下层住户的卫生间向上观察，如无漏水特征，即为合格。顶层住户要在 下雨时重点查看屋顶是否漏水，可看边角是否有水印。三是在验房时要留心

23、厨房是否有直接采光、自然通风。厨房应设置洗涤池、炉灶、排 验房时要留心厨房是否有直接采光、验房时要留心厨房是否有直接采光 自然通风。厨房应设置洗涤池、炉灶、油烟机等设施或者预留位置。油烟机等设施或者预留位置。四要看是否按装修标准进行交付。现在交付使用的房子基本是两个标准，一是初装修，二是精装修。购房人可在建设部相关网站查询清楚房子达到的标准要求。五是验室内各种构建交付的成品是否完好。包括室内墙面是否平整光泽，地面是否平 验室内各种构建交付的成品是否完好 验室内各种构建交付的成品是否完好。包括室内墙面是否平整光泽，清洁，窗户玻璃及四周抹胶是否均匀等。整、清洁，窗户玻璃及四周抹胶是否均匀等。此外，

24、对于一些细节的检查还需要相关的建筑专业单位来进行，因为这些检查需要比较 专业的知识和仪器。例如房屋墙面平整度、垂直度，门窗四周是否顺直平整；专业管线的位 置是否合理，质量是否过关；房屋室内各种材料的质量是否合格；房屋室内空气质量、保温 情况、照明状况等是否合格等。正确处理验房问题 业主在发现问题拒收房屋，一般要么是因为开发商提供的房子违反合同规定，要么是因 为房子违反国家规定或住宅等相关行业标准。因此，消费者要根据发现问题的性质，合法、合理的来处理，不能采取过激行为。业主在验房时发现问题，最好把所有违反合同或规定的问题提出来，业主在验房时发现问题，最好把所有违反合同或规定的问题提出来，然后把这

25、些问题 列表复印，一式两份，要求开发商签字确认，然后一人一份，上面明确表示不接受房屋，列表复印，一式两份，要求开发商签字确认，然后一人一份，上面明确表示不接受房屋，并要求开发商在一定的期限内完成整改 把好最后一关 验房 6 大招 问题一：不能按时交房 按合同约定，开发商一般会在交房前十几天向购房者发出交房通知，告知具体交房的时 间及须带齐的资料。如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开 发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担购房风险责任及税 费。对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址和联系电话，以便及时收到交房通知。不能如 期到场时，可以书面形式委

26、托亲友进行，也可及时与开发商联系，另行约定时间，并用书面 形式确认。如果是开发商的原因没能按期交房，那开发商理应遵照合同约定向购房者进行违 约赔偿，只要符合购房合同当初约定条件，购房者甚至可以提出退房。问题二：开发商证书不全 验房前应要求开发商出示建设工程质量认定证书 索取住宅使用说明书 住宅，索取、验房前应要求开发商出示建设工程质量认定证书 索取住宅使用说明书 住宅，质量保证书 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证 和 竣工验收备案表 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证（简称 质量保证书 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证 竣工验收备案表 简称 三、（“书一证一表”，还有各种相关验收表格

27、 住户验房交接表 验收意见表 书一证一表”，还有各种相关验收表格，如住户验房交接表 验收意见表等。只有）还有各种相关验收表格，、验收意见表 证件齐全了，才能签署入住单。证件齐全了，才能签署入住单。时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是建筑工程质量认定书 时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是建筑工程质量认定书与房地产 开发建设项目竣工综合验收合格证 这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。，这是因为楼盘整体建筑未完成 开发建设项目竣工综合验收合格证 这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。，对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在 对策：遇到这种情

28、况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在住户验 房交接表 验房记录表 等相关文件中写明“未见文件”等字样，文件 房交接表 验房记录表等相关文件中写明“未见文件”等字样，并妥善保留好相、验房记录表 关文件副本。关文件副本。问题三：收房程序不利购房者 先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数开发商采取先缴钱 填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同

29、里，不验房就不收房。如当初 合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等标注，验房时如出现情况，合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等标注，验房时如出现情况，也可与 开发商讨说法。开发商讨说法。问题四：建筑质量有毛病 对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些 开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收 文件里。对策：不管开发商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，对策：不管开发商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论 大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没

30、准备验收登记表，大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备 纸笔，将有关问题一一记录和取证，以便事后维护自己的合法权益。纸笔，将有关问题一一记录和取证，以便事后维护自己的合法权益。问题五：配套承诺不兑现 5 楼 验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如 同期建设的车库、会所、景观园林等，其中也包括整个小区的外墙面颜色与用材是否与开发 商的售房承诺一致。对策：签购房合同时应明确各有关细节，包括收楼时间、收楼程序，如先验楼，无异议 后再收等细则；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准，同时最好附 上设计图纸及施

31、工图，并在合同中注明以其为准。在签订购房合同时，要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作为合同附件 的宣传资料。注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的条款陷 阱，免除收楼时的麻烦。问题六：巧立名目乱收费 虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别开发商到交房时仍巧立名目进行收 费。对策：收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与开发商要求的款项相 对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向开发商指出，必要时可向 物价局、房管局投诉。另外，在查看了房屋

32、后，准备签收房屋验收单之前，还要弄清楚 缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定 合法退房的 8 种理由 对于房屋买卖过程中的一些不规范操作以及开发商在资金、工程进度等方面的问题，导致退 房事件时有发生。依据相关法律，目前，八种情况下买房人可以退掉已购房屋。一、延迟交付房屋 一般超过 3 个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订 金或支付房款利息。二、开发商缺“证”，导致合同无效 目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与 买房人签署的合同属于无效合同。三、开发商没经购房人同意变更设计 发生开发商未经购房人同意

33、而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房 人可以依据合同约定要求开发商退房。四、无法得到贷款 如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷 款，购房人就可以要求退房。五、拿不到产权证 由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。六、房屋面积误差超过 3%房屋面积误差超过 如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出 3%，购房人要求，退房并要求退赔利息的，法院会判决购房人胜诉。退房并要求退赔利息的，法院会判决购房人胜诉。七、房屋质量导致严重影响使用 根据最新司法解释，因房屋质量问

34、题严重影响正常居住使用(前期施工原因导致房内空 气质量差)，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的。八、开发商把房子抵押 如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购 房人查明后，就可以要求退房 收房并不单是交钥匙 慎查新房质量漏洞 看到期待已久的新房子马上要交钥匙，业主在签字交钱时一定要谨慎，看到期待已久的新房子马上要交钥匙，业主在签字交钱时一定要谨慎，并要拿到契税和公 共维修基金的发票，另外业主最好亲自检验一下房子，一旦发现问题，共维修基金的发票，另外业主最好亲自检验一下房子，一旦发现问题，要及时和开发商沟 通交涉。通交涉。关键词：发票 契税维修基金要拿到

35、发票 由于交房涉及合同法及国家住宅质量规范两个法律层面的问题。许多买房人在收房流程 中犯了错误。收房时没有仔细检查就盲目在收房通知书上签字，之后再找验房公司验收，已 经无济于事，只要签了字就给了开发商推脱责任的理由，这是目前房产纠纷产生的一个重要 原因。所以在收房流程时，业主要仔细看合同并检查收费款项，对契税、所以在收房流程时，业主要仔细看合同并检查收费款项，对契税、公共维修基金一定 要拿到发票，另外在签字环节一定要睁大眼睛，不能签字的条款如果盲目签字，要拿到发票，另外在签字环节一定要睁大眼睛，不能签字的条款如果盲目签字，维权将成 为空谈。为空谈。6 楼 关键词：裂缝 检查新房先看有无裂缝 新

36、房出现裂缝事件在一些商品房中曾经出现过多次，在检查房屋有无裂缝时，业主首先 要仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨 碍使用。若裂缝与墙角呈 45 度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，存在结构性质量问题。看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题，有漏水的隐患。承重墙 是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险，对这类房屋，购买者一 定不能存有侥幸心理。房间与阳台的连接处是否有裂缝，如有裂缝很有可能是阳台断裂的先 兆，要立即通知相关单位

37、。关键词：墙地砖 小金属锤可检验墙地砖 对于精装修的新房，业主要查看厨房、卫生间以及其他部位的墙地砖有无变形开裂，检 查墙地砖有无空鼓，用一个小金属锤随意地敲敲瓷砖就可以了，有空洞声音，说明没有铺设 好，这样时间久了瓷砖可能会开裂和脱落，遇到这种情况应重新铺设。如果空鼓率超过 5%，说明存在质量问题?穴空鼓率是指 100 块瓷砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少?雪。厨房和卫生间的瓷砖要铺到顶，阴角阳角要达 90 度，四角无磕碰?穴房顶四角和地面四角?雪。另外，业主要注意查看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等，这些都是渗漏的迹象。如果买的是顶层，一定

38、要查看各个房屋的顶面 有无雨水渗漏的痕迹。关键词：结露 冬天保温墙结露肯定有问题 冬天，房间里的墙面如果有结露现象?穴类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的 水滴?雪，这个墙面的保温层肯定有问题。这一点在冬季交房的业主要格外关注。另外，用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方 10 厘米左右，看烟是否上升到烟道口 立即拐弯吸走可以检测厨房烟道。卫生间若没有窗户，则应有通风孔，同样用上面的方法测 抽力，烟道、通风口中可用手电查看是否存有建筑垃圾。关键词：管道 检查管道安装可晃动暖气管 在检查管道安装质量时，可用手使劲晃动暖气管和上水管，看是否固定牢固，如果松动，应重新固定。打开水阀看厨房、卫生间的

39、排水是否流畅?穴下水管可能被建筑垃圾堵塞?雪。需要注意 的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度，放水同时用卫生 纸擦拭上下管道底部看有无渗漏。如精装修房内已装有各种设备，可以把洗菜池、面盆、浴 缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试 验，看看排水效果。而关闭房屋内各水阀开关，观察水表是否空转可以检查水表的质量问题，如有则通知房 管维修部门检查水管及各水阀是否渗漏。关键词：检测 检测空气质量要找正规机构 如果业主担心房屋的环保问题，可选择放心的室内空气质量检测机构进行检验，正规检 测机构一般在 5 至 10 个工作日内出具检测报

40、告。另外，建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时间检查一下建材的品牌。据了 解，一些精装修楼盘业主在验收时发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都 出现了与原来合同约定的品牌不符的问题。建材产品和设备品牌被更换，意味着住宅品质的 改变。业主应检查被更换的品牌与原合同约定的差别，小心被更换了档次下降的建材产品。律师答疑 发现质量问题怎样维权 李先生看过其购买的新房后，发现房屋存在墙体开裂，墙皮脱落、屋内漏水等问题，该 如何来维护自身的合法权利？律师认为：李先生可以依据住宅质量保证书，在保修期内，要求开发商承担维修义 务。购房者入住前，除要求开发商提交建设工程竣工验收备案表 和测绘

41、部门实测面积 数据 外，还应该要求开发商提供住宅质量保证书 和住宅使用说明书 住宅质量保。证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，商品房出售后，开发 企业委托物业管理公司等单位维修的，应在住宅质量保证书 中明示所委托的单位。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第 十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题 在保修期内，屋存在质量问题，十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责“出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或

42、者委托他人修复。任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。这里所说的质量问题指的是一般质量”问题。所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、问题。所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购 房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂等 等 律师九大提醒 1 收房前一定要查验“两书一表”即住宅质量保证书 住宅使用说明

43、收房前一定要查验“两书一表”住宅质量保证书 住宅使用说明，、工程竣工备案表。(注 工程竣工备案表一般是不向个人提供的，工程竣工备案表 书和工程竣工备案表 注：工程竣工备案表一般是不向个人提供的，。业主应在查看时记录下其编号等重要信息)业主应在查看时记录下其编号等重要信息 2 要求开发商出示专业测绘单位提供的实际测量报告 并检验实测报告的日期是 要求开发商出示专业测绘单位提供的实际测量报告，并检验实测报告的日期是，否在竣工备案日期后。否则，业主应提请开发商委托有资质的机构进行重新测绘。否在竣工备案日期后。否则，业主应提请开发商委托有资质的机构进行重新测绘。3 查看实测报告上规定的公摊面积是否与商

44、品房买卖合同附件内容相符。如实测报告 查看实测报告上规定的公摊面积是否与商品房买卖合同附件内容相符。上规定的公摊面积在合同中没有提及，要以实测报告为准，开发商不应向业主索取费用。上规定的公摊面积在合同中没有提及，要以实测报告为准，开发商不应向业主索取费用。4 查看安防设备是否完善及有无在 机关登记备案。查看安防设备是否完善及有无在*机关登记备案 机关登记备案。5 可要求开发商出示供水系统水质检测报告及相关的卫生许可证。可要求开发商出示供水系统水质检测报告及相关的卫生许可证 许可证。6 收房前一定要先进房间查看水、电、天然气等生活必需设施是否开通并达到使用状 收房前一定要先进房间查看水、态。7

45、看房时，看房时，应对照中国建筑工业出版社出版的工程建设标准强制性条文(房屋建筑部 应对照中国建筑工业出版社出版的 工程建设标准强制性条文 房屋建筑部 ，重点查看房屋结构及其附属设施有哪些不符合国家强制性规范的规定 如确实存在质 分)重点查看房屋结构及其附属设施有哪些不符合国家强制性规范的规定。重点查看房屋结构及其附属设施有哪些不符合国家强制性规范的规定。，量问题，应提出书面报告要求开发商整改，量问题，应提出书面报告要求开发商整改，而且最好能约定开发商由此延期交房所应承担 的违约责任及违约金的支付办法及时间。的违约责任及违约金的支付办法及时间。8 收房时不要草率签字，收房时不要草率签字，应先对房

46、屋进行仔细检查、验收。应先对房屋进行仔细检查、验收。一旦在 房屋交接验收单 房屋交接验收单(或物业交付核验单)上签字接收，则意味着开发商完成了交付房屋的义务。上签字接收，了交付房屋的义务。或 物业交付核验单 上签字接收 则意味着开发商完成了交付房屋的义务 9 收房时不要草率交费。收房时不要草率交费。京地税征1997389 号文件和京地税地 号文件和京地税地2000478 号文件中规定，号文件中规定，京地税征 北京市地税局只委托过 北京国土资源和房屋管理局代征契税，而代征人不能委托其他单位代征。因此，北京国土资源和房屋管理局代征契税，而代征人不能委托其他单位代征。因此，开发商没 有权利代征契税。

47、有权利代征契税。京国土房管物字20011170 号文件中规定，各区县房地局、小区办不得委托建设单位 号文件中规定，各区县房地局、京国土房管物字 代为归集维修基金。因此，开发商和物业均无权利收取“大修基金”代为归集维修基金。因此，开发商和物业均无权利收取“大修基金”。在交纳物业费的时候，一定看清物业代收的水、电等费用是否遵循物价局的相关标准。在交纳物业费的时候，一定看清物业代收的水、电等费用是否遵循物价局的相关标准。人工费”等为由在水、电等费用上加价是毫无根据的 价是毫无根据的。以“人工费”等为由在水、电等费用上加价是毫无根据的。国家相关标准 国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合颁布的 国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合颁布的中华人民共和国国家标准 住宅设计规范 住宅设计规范 中有明确规定：为防止儿童钻出，住宅设计规范GB50096-1999 中有明确规定：为防止儿童钻出，栏杆的垂直杆件间 净距不应大于 0.11 米。关于自然通风的规定是：厨房的通风开口面积不应小于该房间地板面积的 1/10，并不 得小于 0.6 平方米。采光标准规定：厨房窗户和地面的面积比值应该为 1 比 7。1