佛山市瑞丰投资有限公司6625%股权价值项目评估说明.pdf

《佛山市瑞丰投资有限公司6625%股权价值项目评估说明.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《佛山市瑞丰投资有限公司6625%股权价值项目评估说明.pdf（66页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 0 页 评估说明 共一册 本 册 为 第一册 中广信评报字中广信评报字2010第第 170-4 号号 绿景地产股份有限公司重大资产重组涉及绿景地产股份有限公司重大资产重组涉及 佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目 评评 估估 说说 明明 书书 评估机构名称评估机构名称：广东中广信资产评估有限公司 委托评估单位委托评估单位：绿景地产股份有限公司 资产占有单位资产占有单位：佛山市瑞丰投资有限公司 报告提交日期报告提交日期：二一年九月十三日 佛山

2、市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 1 页 目 录 第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明.2 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明.3 一、委托方、资产占有方和委托方以外的其他评估报告使用者.3 二、关于经济行为的说明.5 三、关于评估范围及对象的说明.5 四、关于评估基准日的说明.6 五、可能影响评估工作的重大事项说明.6 六、资产与负债清查情况说明.6 七、资产评估资料清单.8 第三部分 资产清查情况说明.9 一、资产清查核实内容.9 二、实物资产分布情况及特点.9 三、影响资产清查的事项.9 四、资产核实情况总体说明.9 五

3、、资产清查结论.16 六、清查调整说明.16 第四部分 资产基础法评估技术说明.17 一、流动资产评估说明.17 二、非流动资产评估说明.37 四、流动负债评估说明.39 四、非流动负债评估技术说明.40 五、资产基础法评估结果.40 第五部分 收益法评估技术说明.42 一、评估对象及范围.42 二、收益法的应用前提及选择的理由和依据.42 三、评估假设和限定条件.43 四、企业所在行业状况及发展前景.44 五、企业历史年度财务分析.51 六、评估方法的运用和逻辑推理计算过程.52 七、收益法评估结果.63 第六部分 评估结论及分析.64 一、评估结论.64 二、评估结论的选取.65 佛山市瑞

4、丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 2 页 第一部分第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明关于资产评估说明使用范围的声明 本资产评估说明，仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 3 页 第二部分第二部分 关于进行资产评估有关事项的说

5、明关于进行资产评估有关事项的说明(此项由委托方和资产占有方填报)一、委托方、资产占有方和委托方以外的其他评估报告使用者一、委托方、资产占有方和委托方以外的其他评估报告使用者（一）委托方：（一）委托方：本项目委托方为绿景地产股份有限公司（以下简称绿景地产）公司名称：绿景地产股份有限公司 注册地址：广州市天河区林和中路8 号海航大厦3505房 法定代表人：余斌 注册资本：人民币壹亿捌仟肆佰捌拾壹万玖仟陆佰零柒元 实收资本：人民币壹亿捌仟肆佰捌拾壹万玖仟陆佰零柒元 公司类型：股份有限公司（上市）营业执照注册号：440000000006561 成立日期：一九八九年九月十八日 经营范围：房地产开发经营，

6、室内外装饰装修工程，花木园林工程设计，旅游项目开发，高新科技产业开发，工农业项目开发，交通项目开发。公司简介：绿景地产股份有限公司(以下简称本公司，曾用名：海南新能源股份有限公司、恒大地产股份有限公司)。本公司系于1991 年5 月经海南省人民政府办公厅琼府函(1991)38 号文批准，在海口新能源有限公司基础上改组设立的股份有限公司。1991 年5 月23 日经中国人民银行海南省分行批准，向社会公众发行人民币普通股14,154,298 股，1992 年至1995年期间，本公司通过利润转增股本、配售股票以及资本公积转增股本、债转佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广

7、东中广信资产评估有限公司 第 4 页 股等方式，增加股本94,276,190.00 元，截止2006 年12 月31 日，本公司股本总额为155,668,513.00 元。2007 年1 月9 日，股权分置改革方案实施完毕后，总股本由股改前155,668,513 股增加为184,819,607 股。本公司1989 年9 月18 日在海南省工商行政管理局登记注册成立，2005 年9 月4 日从海南省海口市迁至广东省广州市，并在广东省工商行政管理局变更登记注册。（二）资产占有方：（二）资产占有方：本项目资产占有方为佛山市瑞丰投资有限公司（以下简称“瑞丰公司”）公司名称：佛山市瑞丰投资有限公司 注册

8、地址：佛山市顺德区大良金榜居委会政通路7号一楼 法定代表人：刘宇 注册资本：人民币壹亿叁仟万元 公司类型：有限责任公司 营业执照注册号：440600000001428 成立日期：2007年9月3日 经营范围：为企业的资产重组提供市场推广、营销策划服务；企业管理项目投资顾问；商品信息咨询服务；对房地产进行投资；对有形资产和无形资产、动产和不动产进行投资，房地产开发、经营。（须凭资质证经营的，凭有效资质证经营）于评估基准日资产占有方之股东持股情况：佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 5 页 股东名称股东名称 出资额出资额 持股比例（持股比

9、例（%）股东性质股东性质 绿景地产股份有限公司 8612.5 万元 66.25%法人股 冯英丽 1462.5 万元 11.25%自然人 陈均志 1462.5 万元 11.25%自然人 陈卉乔 1462.5 万元 11.25%自然人 合 计 13000 万元 100%（三）委托方与被评估企业关系（三）委托方与被评估企业关系 被评估企业瑞丰公司在评估基准日是委托方绿景地产的控股子公司。（四）委托方以外的其他评估报告使用者（四）委托方以外的其他评估报告使用者 委托方以外的其他评估报告使用者包括业务约定书中约定的其他报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。二、关于经济行为的说明二、关于经济行为

10、的说明 本次评估目的是反映瑞丰公司66.25%股权在评估基准日的市场价值，为绿景地产股份有限公司转让其股权提供价值参考依据。三、关于评估范围及对象的说明三、关于评估范围及对象的说明 1、评估对象 本次评估的对象为瑞丰公司66.25%股权。2、评估范围 根据评估的对象，纳入评估范围的是瑞丰公司在评估基准日的全部资产及相关负债。总资产账面值 35,513.37万元，负债账面值 22,803.48万元，净资产佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 6 页 为 12,709.89万元。以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。四、关于评估基准日

11、的说明 四、关于评估基准日的说明 评估基准日为 2010年7月31日。一切计价标准均为基准日有效的价格标准。该评估基准日是由委托方根据此次经济行为的具体要求确定的。五、可能影响评估工作的重大事项说明 五、可能影响评估工作的重大事项说明 不存在其他可能影响评估的重大事项。六、资产与负债清查情况说明 六、资产与负债清查情况说明（一）资产及负债的清查内容 1、列入本次清查范围的资产，是瑞丰公司申报的全部资产和负债，内容包括：流动资产账面值35,384.11万元；非流动资产账面值129.26万元；流动负债账面值13,803.48万元；非流动负债账面值9,000.00万元。2、清查盘点时间：清查基准日为

12、2010年7月31日，清查盘点时间2010 年8 月1日-2010年8月5日。3、实施方案：此项工作由财务部门牵头，销售部、工程部等各部门参与，对各自所辖的业务范围内的资产进行清查盘点。清查盘点工作本着实事求是的原则，力求做到准确、真实、完整。（1）流动资产的清查：列入本次评估范围的流动资产包括货币资金、预付账款、其他应收款及存货。清查核实过程中，在账表、账账、账实核对的基础上，并对实物进行盘点。如对银行存款取得银行对账单、余额调佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 7 页 节表，对债权类往来款项着重调查清楚业务内容、发生时间，收集期后

13、发生的情况，以判断收回的可能性。其中存货由财务部、销售部、业务部共同负责在产品（开发成本）的清查盘点，具体做法是：对项目自身历史成交、及周边楼盘销售情况及销售价格，已发生投资成本进行调查、核实，对项目账面成本的组成进行分析，并结合企业借款情况了解抵押及质押情况。（2）非流动资产的清查：列入本次评估范围的非流动资产包括固定资产、其他资产等。其中：固定资产的清查，通过实物数量盘点和质量检验方法相结合，采取各种技术方法，检验资产的数量情况，按照具体要求做实事求是的评价。（3）流动负债的清查，列入本次评估范围的流动负债具体包括应付账款、应付利息、其他应付款等。清查核实工作主要通过账账、账表的核对。在清

14、查核实中尽可能取得了相应的数据和证据，应付账款、其他应付款项着重调查清楚业务内容、发生时间，收集函证材料；应付利息，通过核实有关借款合同，确定其真实性、正确性。（4）非流动负债的清查，列入本次评估范围的非流动负债具体包括长期借款。在清查核实中，评估人员查阅合同、文件等相关资料，通过核实有关账证、计提依据资料，确定其真实性、正确性。4、清查结论：经过清查核实，查清了评估范围内的资产和负债的情况。清查情况表明：清查评估明细表和实物情况一致，申报明细表与实际情况吻合；实物资产的清查情况与清查评估明细表相互对应，账实相符。佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评

15、估有限公司 第 8 页 七、资产评估资料清单 七、资产评估资料清单 委托方及资产占有方已向评估机构提供了以下资料：（一）产权证明文件 1、资产权属证明文件（土地证等）；2、有关资产权属方面的“说明”、“承诺函”；3、其他权属资料。（二）其他相关资料 1、营业执照；2、审计报告；3、资产评估申报明细表；4、其他相关资料；佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 9 页 第三部分第三部分 资产清查情况说明资产清查情况说明 一、资产清查核实内容一、资产清查核实内容 根据被评估企业提供的资产清查评估明细表，我们对纳入评估范围内的资产进行了清查复核。

16、评估师根据国家资产评估执业规范，在被评估企业的配合下对上述资产的账面金额、实际数量、资产形成使用状况、产权状况等进行了清查核实，并对可能影响资产评估的重大事项进行了了解。二、实物资产分布情况及特点二、实物资产分布情况及特点 佛山市瑞丰投资有限公司纳入评估范围内的实物资产主要是存货，实物资产账面值合计29,837.25万元，占资产总额的84.02%。企业的实物资产具有以下特点：存货为在产品，位于滘顺德北三桂大道。在产品为“誉晖花园”项目开发成本，截止评估报告日项目房产已经开始预售。三、影响资产清查的事项三、影响资产清查的事项 清查过程中，未发现影响资产清查的事项。四、资产核实情况总体说明四、资产

17、核实情况总体说明（一）资产清查核实的过程 1、清查组织工作 接受委托后，我公司根据委托人提供的资产评估申报表，成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制定了详细的现场清查实施计划，根据企佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 10 页 业资产分布特点，在相关人员的配合下，于2010年8月进行了现场勘察、清查核实，并提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。2、清查主要步骤（1）辅导相关人员清查资产、收集应向评估机构提供的资料，指导企业相关人员按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资产调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估

18、资产的产权归属证明文件等情况的文件资料进行收集。（2）初步审查被评估企业提供的清查评估明细表 评估人员通过翻阅有关资产，了解评估具体范围及对象。并通过审阅清查评估明细表，初步检查有无资产项目不明确、填项不全，并根据经验及掌握的有关资料，检查清查评估明细表有无重复、漏项等。（3）现场实地勘察 依据资产评估明细表，评估人员对资产进行盘点和现场勘察。针对的资产性质及特点，采取适合的勘察方法，对纳入清查范围的资产进行了清查。实物清查资产主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要因素。（4）补充、修改和完善评估清查评估明细表 根据现场实地勘察结果，修改完善评估清查明细表，以使“表”、“实

19、”相符。（5）核对产权证明文件 在“表”、“实”相符基础上，对评估范围的房地产权证进行查阅核对。核查中，重点查验产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，了佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 11 页 解产权权属，并要求委托人出具了“说明”和“承诺函”。（二）主要资产清查核实的方法 1、流动资产清查核实的方法 列入本次评估范围的流动资产包括货币资金、预付账款、其他应收款、存货等，账面值合计353,841,110.84元。各项流动资产具体的清查核实方法如下：（1）货币资金 货币资金账面值54,832,448.72元，包括现金、银行存款。

20、1）现金账面值24,960.36元。清查时，按币种核对现金日记账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，会同企业会计主管对出纳员现金盘点进行了监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核，根据盘点金额和基准日至盘点日的账务记录倒推出评估基准日的金额，账实相符。2）银行存款账面值54,807,488.36元，清查时，核对日记账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，获取评估基准日的“银行对账单”“银行存款余额调节表”和银行函证。核实结果账表单金额相符。货币资金调整后账面值为54,832,448.72元。（2）预付账款 预付账款账面值533,986.07元，主要为预付本项目工程款

21、。清查时，核对明细账余额与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符。查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。核实结果账、表、单金额相符。佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 12 页 预付账款调整后账面值为533,986.07元。（3）其他应收款 其他应收款账面余额109,840.00元，计提坏账准备7,688.80元，账面净值102,151.20元。主要是内部个人及外部公司的往来款。清查时，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄，查验是否

22、有未达账项。对金额较大或金额异常的款项进行函证，对不回函款项进行替代程序，以证实应收款项的真实性、完整性。核实结果账表单金额相符。其他应收款调整后账面余额为109,840.00元。（4）存货 存货账面余额298,372,524.85元，未计提存货跌价准备，存货账面净值298,372,524.85元，存货为在产品，主要为核算的誉晖花园项目开发成本。评估人员首先对存货内控制度进行了核查，了解存货发生成本，核对财务记录、统计报表和实地盘查，并查阅相关账簿记录和原始凭单，以确认该存货的真实存在及所有权归属。其次评估人员根据企业存货状况，对存货进行了抽查盘点。存货清查核实情况如下：在产品（开发成本）账面

23、值为298,372,524.85元，其中已支付265,818,782.29元工程款，本次审计根据基准日工程形象进度调整账面值为32,553,742.56元。对于在开发建设中的房地产项目开发成本，评估人员主要对项目所在佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 13 页 区域、周边的环境、项目的规划条件、形象进度、已发生投资成本进行调查、核实，对项目账面成本的组成进行分析。经清查，誉晖花园项目已经完成主体土建建设。账面成本主要为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、主体土建工程费用及开发间接费用。经清查核实，存货调整后账面值为298,3

24、72,524.85元。2、非流动资产清查核实的方法 纳入本次评估范围的非流动资产为固定资产、递延所得税资产。（1）固定资产-设备类资产清查核实的方法 纳入本次评估的设备主要为电子设备等，设备类资产账面原值70,627.00元，账面净值41,399.42元，其中：电子设备共计21项。设备类资产的清查核实是在被评估企业有关财会人员、设备管理人员、技术人员的配合下进行。对设备的勘察，主要为核查实物，即根据清查评估明细表所列项目，查对设备编号、确认有无此设备，同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、制造年月。调查了解设备的实际技术状况，如使用、停用、已拆除、在修、待修、闲置、待报废等，检

25、查有关技术文件、资料。并对运行、故障、非在用设备、封存、闲置、维护保养情况等进行核查。固定资产调整后账面值为41,399.42元。（2）递延所得税资产 递延所得税资产账面值为1,251,235.00元，主要是企业预收售房款产生的可抵扣暂时性差异。对于递延所得税资产，评估人员核对了原始凭证和相关账簿，了解企佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 14 页 业会计政策与税务规定抵扣政策的差异，查看企业明细账、总账、报表数、纳税申报数是否相符；核实所得税的计算依据，取得纳税凭证，核对是否相符。核实结果账表单相符。递延所得税资产调整后账面值为1,

26、251,235.00元。4、流动负债清查核实的方法 列入本次评估范围的流动负债账面值为 138,034,799.27 元，主要包括应付账款、预收账款、其他应付款、应付利息、应交税费。流动负债的清查核实工作，主要通过账账、账表的核对，和询问企业有关人员进行。为了保证评估的公正客观，在负债的清查核实中尽可能取得了相应的数据和证据，如应付、预收款项着重搞清业务内容、发生时间，收集函证材料。各项负债具体的清查核实方法如下：（1）应付账款 应付账款账面值32,553,742.56元，是本次审计根据基准日项目工程形象进度调整存货账面值相对应调整应付账款的账面值。评估人员核查了该调整事项的相关材料，核实结果

27、确认审计调整事项。应付账款调整后账面值为32,553,742.56元。（2）预收账款 预收账款账面值58,881,647.00元，是预收其销售开发产品“誉晖花园”的定金、楼款及按揭款。评估人员核实了相关合同记录、文件资料，并选取金额较大的项目核查其原始凭证，确定其真实、正确性。核实结果账表单金额相符。预收账款调整后账面值为58,881,647.00元。佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 15 页（3）其他应付款 其他应付款账面值47,431,609.02元，主要是应付内部关联方往来款等。评估人员核实了相关账簿记录、文件资料，并选取金额

28、较大的项目核查其原始凭证，确定其真实、正确性。核实结果账表单金额相符。其他应付款调整后账面值为47,431,609.02元。（4）应付利息 应付利息账面值148,500.00元，是计提长期借款利息。评估人员首先查阅长借借款合同，核实企业应付利息计算正确。核实结果账表单相符。应付利息调整后账面值为148,500.00元。（5）应交税费 应交税费账面值-980,699.31元，主要是根据本项目预售情况按税法计提及预交相关税费。评估人员首先查阅税务登记证，了解企业现行的税目、税率和税收政策；查阅企业纳税凭证；最后通过对企业账簿、纳税申报表，核实企业应纳税额计算正确。核实结果账表单相符。应交税费调整后

29、账面值为-980,699.31元。5、非流动负债清查核实的方法 列入本次评估范围的非流动负债账面值为90,000,000.00元，主要为长期借款。长期借款账面值90,000,000.00元，主要是向农业银行借入的房地产开发款。评估人员查阅了借款合同，核对借款期限、借款利率及还款情况，并进行了函证，确认以上借款是真实的和完整的，借款利息均按期计提支付。核实结果账表单相符。佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 16 页 关联公司广州市花都绿景房地产开发有限公司，佛山瑞丰公司股东陈卉乔、冯英丽、陈均志等为该笔贷款提供连带责任保证担保。长期借款

30、调整后账面值为90,000,000.00元。五、资产清查结论 五、资产清查结论 评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与委托人共同进行的。评估人员在资产清查过程中，重点核实评估申报资产与实物资产的一致性，以及实物资产的权属法律情况，评估人员在尽职调查所知范围内，经现场实地勘察和对其产权进行核查情况表明：1、非实物资产，清查评估明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况吻合。2、实物资产的清查情况与清查评估明细表相互对应，账实、账表相符。六、清查调整说明 六、清查调整说明 无清查调整事项。佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 17 页 第

31、四部分第四部分 资产基础法评估技术说明资产基础法评估技术说明 一、流动资产评估说明 一、流动资产评估说明 本次评估在经清查核实的调整后账面值基础上进行，流动资产包括货币资金、预付账款、其他应收款、存货等，调整后账面值合计353,841,110.84元。流动资产的评估值为378,330,913.92元。1、货币资金 货币资金调整后账面值54,832,448.72元，包括现金和银行存款。（1）现金调整后账面值24,960.36元，以清查调整后账面值为评估值。（2）银行存款调整后账面值54,807,488.36元，为人民币存款，以调整后账面值为评估值。货币资金评估值为54,832,448.72元。2

32、、预付账款 预付账款调整后账面值533,986.07元，为预付本项目工程款。评估时以调整后账面值确定为评估值。预付账款评估值为533,986.07元。3、其他应收款 其他应收款调整后账面价值为109,840.00 元，计提坏账准备7,688.80元，账面净值 102,151.20 元。主要是内部个人及外部公司的往来款。评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据各单位的具体情况，采用账龄分析佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司

33、第 18 页 法和个别认定法对评估风险损失进行估计。以调整后账面值减去评估风险损失作为评估值。坏账准备评估为零。按以上标准，其他应收款评估值为 109,840.00 元。4、存货 存货调整后账面余额298,372,524.85元，未计提存货跌价准备，账面净值298,372,524.85元。存货主要是在产品（开发成本）。账面值系由房地产开发项目的土地及征地拆迁补偿、前期工程费、基础设施费、建安工程费及开发间接费用等组成。账面构成如下表所示：账面构成 账面构成 序号 项目名称 账面值（人民币）一 开发成本 1 土地征用及拆迁 102,878,515.00 2 前期工程费 5,704,294.72

34、3 建安工程费 143,637,855.88 4 基础设施费 7,240,654.45 5 开发间接费 114,030.00 小 计 259,575,350.05 二 开发间接费用 1 工资 2,266,326.32 2 福利费 223,432.20 3 租金及水电 20,436.88 4 开发资料费 19,185.05 5 监理费 1,413.00 6 利息支出 2,228,918.87 7 信贷费用 360,565.00 8 办公费 77,426.30 佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 19 页 9 社会保险金 288,259.

35、06 10 住房公积金 163,510.00 11 其他 593,959.56 小计 6,243,432.24 三、审计调整 1 建安工程费 31,784,524.41 2 基础工程费 352,400.00 3 前期工程费 416,818.15 小计 32,553,742.56 合 计 298,372,524.85 评估方法：该项目为15栋住宅楼、二层商业群楼及机动车位610个（其中人防部分占117个，可售车位为493个）。截止至评估基准日该项目已完成主体结构。住宅楼于2010年5月底开始预售，截止至评估基准日已经基本预售完成其中三栋（编号1-3栋），正在预售三栋（编号8-10栋），尚余九栋未

36、售，预计2011年年中项目可交付使用。本次对该在建工程采用假设开发法。假设开发法是在假设在建工程在评估时点竣工后，不动产正常交易情况下的价格基础上，扣除续建工程建造费用和与续建筑建造买卖有关的专业费用、利息、利润、税费、销售费用等后，以价格余额来确定待估在建工程的价格的方法。运用假设开发法对在建工程项目评估的计算公式可表示如下：在建工程不动产价值=项目总开发价值-销售税金-（项目后续工程成本+后续工程费用）-销售费用-管理费用-土地增值税-企业所得税-利润 佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 20 页 a.估价对象分析 根据委托方提供

37、的资料，该项目包括15栋住宅楼、商业群楼及机动车位610个（其中人防部分占117个，可售车位为493个）。本项目商住楼为钢筋混凝土结构，地下一层，地上11-18层,总建筑面积为101947.14平方米，住宅部分建筑面积为68238.31平方米，商业部分建筑面积为4388.94平方米，地下室部分建筑面积为29319.89平方米（包括车位部分建筑面积为14168.17平方米、人防部分建筑面积为10226.17平方米、总不分摊公建面积为4925.55平方米）。规划总用地面积为38357.58平方米，规划建设用地面积为36452.8平方米，容积率为2.0，总建筑密度20%。估价对象项目名称为“誉晖花园

38、”商住小区，开发商为佛山市瑞丰投滘资有限公司，项目位置为顺德北镇三桂大道，交楼标准为毛坯交楼，规划用途为高层住宅。本项目于评估基准日已经主体封顶，预计2011年年中可交付业主使用。项目于2010年5月底开始预售，预计1年内销售完毕。则各部分可售面积/数量如下：序号 分项名称 可售面积或数量 1 住宅（700套）68,238.31平方米 2 商铺 4,388.94平方米 其中：商铺首层 2,577.57平方米 商铺二层 1,811.37平方米 3 车位 493个 b.不动产总价的确定 住宅完工单价测算 佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第

39、 21 页 2009年7月-2010年7月顺德区住宅交易情况简介：月份 新增预售面积(万)新增预售套数(套)成交面积(万)成交套数(套)成交均价(元/)新建普通住宅成交均价(元/)09.7 17.74179032.462334 5,129 4,624 09.8 25.59208524.751942 5,400 4,868 09.9 49.74471625.51760 5,876 5,031 09.10 11.09107718.311348 5,815 5,511 09.11 10.3182032.872597 5,812 5,511 09.12 32.89389837.593183 5,592

40、 5,213 10.1 16.87169526.852264 5,742 5,516 10.2 1.317027.482235 5,613 5,111 10.3 13.98131516.271321 6,276 5,981 10.4 35.29330619.021643 6,046 5,778 10.5 16.14195627.072306 6,016 5,638 10.6 12.57114516.721257 6,556 5,612 10.7 25.31253612.561039 6,251 5,618 根据佛山市住房和城乡建设局公布的 2010 年 7 月份顺德区住宅部分房地产的交易情况显

41、示：新建住宅销售（含预售）共成交 1039 套，成交金额为 78506.38 万元。经过统计顺德区 2010 年 7 月份新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓、经济适用房的住宅平均成交价格为 5618 元/。本项目“誉晖花园”已于 2010 年 5 月开始预售，根据委托方提供的资料，截止至评估基准日该项目住宅楼共售出 156 套（其中编号为 1-3 栋住宅楼共售出 131 套，编号为 8-10 栋住宅楼共售出 25 套）。经统计预售成交总价为 79,984,727 元，预售总建筑面积为 14,404.95 平方米，经过测算本项目实际预售均价为 5,550 元/平方米。（1）选择交易实例 经对周围

42、房地产市场调查，类似的综合住宅楼项目较多，在售的项目有：简岸花园、海琴水岸御水湾、美的新海岸、顺德碧桂园、深业城等等。根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，选定以下交佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 22 页 易实例 A、B、C：实例 A：美的简岸花园（08 年 10 月开盘，现售二期）简岸花园，16 栋高层洋房、1000 多户组成，位于顺德北滘镇简岸路 23号，占地面积 4.45 万平方米，容积率 2.49，绿化率 33.10%，总建筑面积约 12 万平方米，由顺德区美的房地产发展有限公司开发，是集岭南风情、江南格

43、调、徽派建筑于一体的生活社区。入住时间 2010 年 10 月，毛坯交房。目前正在预售 50-120 户型单位，现套内均价为 6800 元/平方米，按建筑面积计价均价为 5800 元/平方米。楼盘名称 现推产品 推售时间 户型 面积()总货量(套)美的简岸 4、5、6、7 座 2010 年 4-5 月 公寓 2 房 2 厅 3 房 2 厅 43-52 74-80 86-105 374 实例 B：威斯广场 威斯广场位于乐从镇环镇西路，占地面积 16 万平方米，总建筑面积 56万平方米。威斯广场组团拥有住户近 6000 户，其中商用面积近 10 万平方米，住宅面积超 40 万平方米，项目容积率 2

44、.80，绿化率 35%。威斯广场属佛山十大名盘之一的生活社区，结合现代人居艺术，楼宇采用纯欧式外观风格，6 米入户大堂，超宽楼距，低密度、纯自然水岸、尽揽户外胜景。威斯广场商业分布集中，并配备了超过 800 个停车位；周边有中学、小学、新乐从医院，文化公园等，以环镇路连接新城区和佛山一环，以及紧邻现有镇级商业中心，地理位置较好，交通便利。佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 23 页 可比案例威斯广场住宅共有 306 套，可售总建筑面积为 22799.29 平方米，其中包括 100-120 平方米的三房单位，以及 60-80 平方米的两

45、房单位，目前预售以套内面积计均价 7,100 元/，换算为建筑面积计均价为 5,700元/实例 C：美的新海岸自由立方 美的新海岸总占地 8 万平方米，总建筑面积约 20 万平米，容积率 2.50，绿化率 45%，位于顺德北滘镇顺江居委会三乐东路 6 号（105 国道与三乐路交汇处）。海岸大社区由海岸花园和新海岸两大核心成熟生活社区组成，面积约 75 万平方米，规划人口约 1.5 万人，是一个集居住、教育、商务和文体为一体的大型综合社区。在售“自由立方”是美的新海岸三期产品，占地约 2.4 万平方米，全区由多栋 12 层至 18 层小高层住宅组成，总套数约 600 多套。总建面积约7.8 万平

46、方米；容积率 2.8，绿地率超 40%，有一万多平方米的中心花园。大部分单位都能望中心园林景观，部分南向单位更能欣赏江景。2010 年 10月入住，现正预售的 07 栋共 5 座 239 套，销售以建筑面积计均价为 5600元/平方米。（2）因素修正说明：因素比较修正系数表（一）因素比较修正系数表（一）待估物业 实例A 实例B 实例C 拟估物业及比较实例 比较因素“誉晖花园”平均单价“简岸花园”平均单价“威斯广场”平均单价“美的新海岸”平均单价 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期 完工时点 2010年7月 2010年7月 2010年7月 基础设施 一般 一般 一般 一般 商服繁华程度

47、一般 较好 一般 较好 区 域 因 素离中心区距离 一般 很近 较近 较好 佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 24 页 交通便捷度 较好 较好 较好 较好 区域景观 较好 较好 较好 较好 环境卫生 较好 较好 较好 较好 小区居住气氛 较好 较好 较好 较好 区域规划 较好 较好 较好 较好 公共配套 一般 很好 较好 很好 建筑结构 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 建筑质量 较好 较好 较好 较好 规划用途 高层住宅 高层住宅 高层住宅 高层住宅 实际用途 高层住宅 高层住宅 高层住宅 高层住宅 建筑档次 较好

48、较好 较好 较好 房屋朝向、通风采光 较好 较好 较好 较好 小区环境、绿化 较好 较好 较好 较好 装修标准 室内毛坯 室内毛坯 室内毛坯 室内毛坯 临街状况 较好 较好 较好 较好 出入方便程度 较好 较好 较好 较好 建筑面积大小 适中 适中 适中 适中 室内间隔及户型 较好 较好 较好 较好 新旧程度 新楼 新楼 新楼 新楼 设施配套 较好 较好 较好 较好 个 别 因 素 物业管理、发展商 较好 较好 较好 较好 因素比较修正系数表（二）因素比较修正系数表（二）待估物业 实例A 实例B 实例C 拟估物业及比 较实例 比较因素“誉晖花园”平均单价“简岸花园”平均单价“威斯广场”平均单价

49、“美的新海岸”平均单价交易情况 100 100/100 100/100 100/100 交易日期 100 100/100 100/100 100/100 基础设施 100 100/100 100/100 100/100 商服繁华程度 100 100/102 100/100 100/102 离中心区距离 100 100/102 100/101 100/101 交通便捷度 100 100/100 100/100 100/100 区域景观 100 100/100 100/100 100/100 环境卫生 100 100/100 100/100 100/100 小区居住气氛 100 100/100 1

50、00/100 100/100 区域规划 100 100/100 100/100 100/100 公共配套 100 100/102 100/101 100/102 区 域 因 素 区域因素修正总系数 100/106 100/102 100/105 建筑结构 100 100/100 100/100 100/100 个 别建筑质量 100 100/100 100/100 100/100 佛山市瑞丰投资有限公司 66.25%股权价值项目资产评估说明书 广东中广信资产评估有限公司 第 25 页 规划用途 100 100/100 100/100 100/100 实际用途 100 100/100 100/1