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1、 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 一场消耗战 一场消耗战 分析师 张治 S0740210080016 021-58208304 2010 年 9 月 29 日 投资要点 投资要点 事件事件:9/29，市场传言重庆、上海房产税获批，不日开始试点。晚间中央电视台新闻联播就有关部门近日出台的措施进行了集中报道(参见附录)。并指出：进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。评论评论:近期房地产调控措施的出台背景与 4 月份有相似之处：地王再现、房价上涨。从具体措施看，基本是国发201010 号文件主
2、要内容的延伸，其中关于首付比例、三套房贷等政策要求更加严格，明确表示加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国，新增消费贷款管理和公租房优惠等政策。通过新闻联播的方式来传递政策意图，表明决策层一方面对目前的政策执行力度及调控效果并不满意，另一方面也不希望因此对经济造成太多的负面影响。所以在加强现有措施力度的同时，既为房产税等后续措施的出台预留了空间，又开始推出公租房等对冲性措施。为什么这轮调控不能速战速决？我们认为货币超发、财富严重两极分化和持续低利率是最主要的原因，加上过去十年的经验表明，持有货币和存款是最差的资产配置，微观主体的配置取向已经发生了明显的转变。所以这轮调控过程中，我们并没有
3、如 2004 或 2008 年那样，看到贷款利率水平的显著上升，以及存款的定期化。从好的方面来讲，微观主体抛弃货币的配置行为提升了经济的自主性和活性，不再单纯受制于政策，一放就活、一管就死。事实上，随着工业企业短周期、季节性库存调整的完成，PMI 与工业生产等指标开始出现企稳的迹象，投资者也开始更多地关注经济何时见底，以及市场格局转换的可能。但问题在于，如果上述经济数据企稳的基础是资产价格再次泡沫化的话，我们恐怕已经陷入了货币过剩和产业缺失的怪圈。过多的货币供给和政策对撞的结果，注定使地产调控成为一场消耗战，考虑到普通居民购房能力受到政策的巨大制约和今后 2-3 个季度供给的上升，我们维持对地
4、产及其投资的谨慎态度。在此背景下，市场格局的结构性转换尚难以发生。我们维持中性仓位建议，继续推荐：农业、食品、商业、服装、航空、商用客车，在全球货币宽松的背景下，有色金属是较好的投机性品种。事件评论事件评论此报告专供国投瑞银基金管理有限公司公共邮箱阅读 请务必阅读正文之后的重要声明部分 请务必阅读正文之后的重要声明部分-2-事件评论 事件评论 表表1：国发：国发201010号文件与最新措施比较号文件与最新措施比较国发国发201010 号文件号文件 最新措施最新措施 建立考核问责机制。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作
5、不得力的，要进行约谈，直至追究责任。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于 30%对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数
6、。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策 加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，有上述违
7、法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。来源：齐鲁证券研究所 此报告专供国投瑞银基金管理有限公司公共邮箱阅读 请务必阅读正文之后的重要声明部分 请务必阅读正文之后的重要声明部分-3-事件评论 事件评论 附录 为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。据了解，这些措施主要有：一是各地要加大贯彻落实
8、房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发201010 号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于 50%、贷款利率不低于
9、基准利率 1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地 2010 年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划
10、。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。来源：中央电视台新闻联播节目(2010/9/29)此报告专供国投瑞银基金管理有限公司公共邮箱阅读 请务必阅读正文之后的
11、重要声明部分 请务必阅读正文之后的重要声明部分-4-事件评论 事件评论 重要声明：本报告仅供齐鲁证券有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。但本公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户
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