《广宇发展海南鲁能广大置业有限公司审计报告 2010-04-0.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广宇发展海南鲁能广大置业有限公司审计报告 2010-04-0.pdf（44页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司 1 中瑞岳华会计师事务所有限公司 Zhongrui Yuehua Certified Public Accountants Co.,Ltd.电话：+86(10)88091188 地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8-9 层 Add:8-9/F Block A Corporation Bldg.No.35 Finance Street Xicheng District Beijing PRC Tel：+86(10)88091188 传真：+86(10)88091199 邮政编码：100032 Post Code:10003
2、2 Fax：+86(10)88091199 审审 计计 报报 告告 中瑞岳华专审字2009第 2896 号 天津广宇发展股份有限公司天津广宇发展股份有限公司全体股东全体股东：我们审计了后附的海南鲁能广大臵业有限公司（以下简称“广大臵业”）财务报表，包括 2009 年 11 月 30 日、2008 年 l2 月 31 日、2007 年 12 月 3l 日的资产负债表和合并资产负债表，2009 年 1-11 月、2008 年度、2007 年度利润表和合并利润表、现金流量表和合并现金流量表以及财务报表附注。一、管理层对财务报表的责任一、管理层对财务报表的责任 按照企业会计准则的规定编制财务报表是广大
3、臵业管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。二、注册会计师的责任二、注册会计师的责任 我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报
4、风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司 2 的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。三、审计意见三、审计意见 我们认为，广大臵业财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了广大臵业 2009 年 11 月 30 日、2008 年 12 月 31 日以及 2007 年 12 月 31 日的财务状况、合并财务状况以及
5、2009 年 1-11 月、2008 年度、2007 年度的经营成果、合并经营成果和现金流量、合并现金流量。中瑞岳华会计师事务所有限公司 中国注册会计师：-中国北京 中国注册会计师：-2009 年 12 月 9 日 海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司 3 海南鲁能广大海南鲁能广大臵业有限公司臵业有限公司 财务报表附注财务报表附注 20072007 年度、年度、20082008 年度及年度及 20092009 年年 1 1-1111 月月 （除特别说明外，金额单位为人民币元）（除特别说明外，金额单位为人民币元）一、公司基本情况一、公司基本情况 海南鲁能广大臵业有限公司（以下简称“公
6、司”或“本公司”）成立于 1996 年 6月 26 日，成立时注册资本 6,188 万元。1999 年 6 月公司增资扩股，注册资本增加至 9,000万元，2001 年 12 月 31 日公司再次进行增资扩股，注册资本增加至 12,000 万元。本次增资后公司的股权结构为：山东鲁能恒源资产管理有限公司出资 4,320 万元，占注册资本的 36.00%，山东鲁能矿业集团有限公司出资 3,000 万元，占注册资本的 25.00%，山东鲁能物资集团有限公司出资 3,420 万元，占注册资本的 28.50%，海南鲁能实业总公司出资 720 万元，占注册资本的 6.00%，山东鲁能信宜有限公司出资 54
7、0 万元，占注册资本的 4.50%。2008 年 3 月 31 日公司再次进行增资扩股，注册资本增加至 42,000 万元，其中：山东鲁能恒源资产管理有限公司出资 15,120 万元，占注册资本的 36.00%，山东鲁能矿业集团有限公司出资 10,500 万元，占注册资本的 25.00%，山东鲁能物资集团有限公司出资 11,970 万元，占注册资本的 28.50%，海南鲁能实业总公司出资 2,520 万元，占注册资本的 6.00%，山东鲁能信宜有限公司出资 1,890 万元，占注册资本的 4.50%。2009 年根据国家电网公司 关于山东鲁能集团有限公司产权整合方案的批复（国家电网财20097
8、62 号）的规定，公司股权 100%无偿划转至山东鲁能集团有限公司，成为山东鲁能集团有限公司全资子公司。公司经三亚市工商行政管理局注册，法人营业执照注册号：460200000036915；公司住所：三亚市大东海海韵路南端；法定代表人：刘宇；注册资本：人民币肆亿贰仟万元；实收资本：人民币肆亿贰仟万元；经营范围：房地产开发经营，农业开发，酒店开发经营，高技术开发，旅游业开发，国内商业贸易，仓储业。本公司财务报表于 2009 年 12 月 9 日已经公司董事会批准报出。二、二、遵循企业会计准则的声明遵循企业会计准则的声明 本公司编制的财务报表符合中华人民共和国财政部颁布的 企业会计准则基本准则及其他
9、各项会计准则的要求，真实、完整地反映了公司财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。三、三、财务报表的编制基础财务报表的编制基础 海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司 4 1、本公司以持续经营为基础编制财务报表。2、本公司 2007 年度实际执行原企业会计准则和企业会计制度及其补充规定。自 2008 年 1 月 1 日起，本公司全面执行财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的企业会计准则基本准则（财政部令第 33 号）及财政部关于印发等 38 项具体准则的通知（财会20063 号）和 2006 年 10 月 30 日颁布的财政部关于印发的通知（财会200618 号）等规定（以下
10、简称“新会计准则”）。为了本次广宇发展重组工作，本公司根据中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）发布的上市公司重大资产重组管理办法(中国证监会 2008 年第 53 号令)、关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知（证监发2006136 号）和关于发布公开发行证券的公司信息披露规范问答第 7 号新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露的通知 （证监会计字200710 号）的规定，拟装入上市公司的标的公司在编制和披露两年又一期比较财务报表时，应当采用与上市公司相同的原则和会计政策，首先确定 2007 年 1 月 1 日的资产负债表期初数，并以此为基础，分析企业会计准则
11、第 38 号首次执行企业会计准则第五条至第十九条对 2007 年度利润表和相应期间期初资产负债表的影响，按照追溯调整的原则，将调整后的 2007 年度利润表和资产负债表，作为可比期间的财务报表。四、四、公司采用的主要会计政策、会计估计公司采用的主要会计政策、会计估计 1 1、会计期间、会计期间 本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。2 2、记账本位币、记账本位币 本公司以人民币为记账本位币。3 3、记账基础及会计计量属性、记账基础及会计计量属性 本公司会计核算以权责发生制为记账基础，一般采用历史成本
12、作为计量属性，当所确定的会计要素金额符合企业会计准则的要求、能够取得并可靠计量时，可采用重臵成本、可变现净值、现值、公允价值计量。4 4、现金等价物的确定标准、现金等价物的确定标准 本公司现金等价物指公司持有的期限短（一般指从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。5 5、外币业务、外币业务 本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司 5 公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为人民币金额。资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除
13、了按照企业会计准则第 17 号借款费用的规定，与购建或生产符合资本化条件的资产相关的外币借款产生的汇兑差额予以资本化外，计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额计入当期损益或资本公积。6 6、金融资产、金融资产、金融负债金融负债 （1）金融工具的确认依据 金融工具的确认依据为：本公司为金融工具合同的一方时，公司确认与之相关的金融资产或金融负债。（2）金融资产和金融负债的分类 按照投资目的和经济实质本公司将拥有的金融资产划分为四类：以公允价值计量且
14、其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；持有至到期投资；贷款和应收款项；可供出售金融资产。按照经济实质将承担的金融负债划分为两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；其他金融负债。（3）金融资产和金融负债的计量 本公司初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。本公司对金融资产和金融负债的后续计量主
15、要方法：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。持有至到期投资和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本计量。可供出售金融资产按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司 6 益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。其他金融负债按摊余成本进行后续计量。但是下列情况除外：
16、A.与在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量。B.不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：a.企业会计准则第 13 号或有事项确定的金额；b.初始确认金额扣除按照企业会计准则第 14 号收入的原则确定的累计摊销额后的余额。（4）主要的金融资产公允价值和主要的金融负债公允价值的确定方法：存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场中的报价确定公允价值。报价按照以
17、下原则确定：A.在活跃市场上，公司已持有的金融资产或拟承担的金融负债的报价，为市场中的现行出价；拟购入的金融资产或已承担的金融负债的报价，为市场中的现行要价；B.金融资产和金融负债没有现行出价或要价，采用最近交易的市场报价或经调整的最近交易的市场报价，除非存在明确的证据表明该市场报价不是公允价值。金融资产或金融负债不存在活跃市场的，公司采用估值技术确定其公允价值。（5）金融资产转移的确认和计量 金融资产转移是指公司将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方。转移金融资产分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产转移包括两种情况：将收取金融资产现金流量的权利转移给另一方或将金融资产转移给另
18、一方，但保留收取金融资产现金流量的权利，并承担将收取的现金流量支付给最终收款方的义务。已将整体或部分金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方时，终止确认该整体或部分金融资产，收到的对价与所转移金融资产账面价值的差额确认为当期损益，同时将原在所有者权益中确认的金融资产累计利得或损失转入当期损益；公司保留了所有权上几乎所有的风险和报酬时，继续确认该整体或部分金融资产，收到的对价确认为金融负债。对于既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但保留了对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债；放弃了对该金融资产控制的按终止确认的原
19、则处理。海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司 7（6）金融资产减值测试方法和减值准备计提方法 金融资产计提减值的范围及减值的客观证据 本公司在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。金融资产减值的客观证据主要包括：A.发行方或债务人发生严重财务困难；B.债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；C.本公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生困难的债务人作出让步；D.债务人持续经营出现不确定性而很可能倒闭或进行其他财务重组；E.因发行方发生重大财务困难，本公司持有的金
20、融资产无法在活跃市场继续交易；F.债务人经营所处的技术、市场、经济和法律环境等发生重大不利变化，使本公司可能无法收回投资成本；G.权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；H.虽然无法辨认金融资产组合中的某项资产的现金流量是否已经减少，但本公司根据其公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量；I.其他表明金融资产发生减值的客观证据。金融资产减值测试方法及减值准备计提方法 A.持有至到期投资 以摊余成本计量的持有到期投资发生减值时,将其账面价值减记至预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值（折现利率采用原实际利率），减记的金额确
21、认为资产减值损失，计入当期损益。计提减值准备时，对单项金额重大的持有至到期投资单独进行减值测试。B.应收款项 应收款项减值测试方法及减值准备计提方法参见附注四、7。C.可供出售金融资产 可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素后,预期这种下降趋势属于非暂时性的，则按其公允价值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司 8 具挂钩并须通过交付该权益工具
22、结算的衍生金融资产发生减值时，将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。7 7、应收款项的坏账准备、应收款项的坏账准备 （1）坏账准备的确认标准 本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收款项发生减值的，计提减值准备：债务人发生严重的财务困难；债务人违反合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）；债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；其他表明应收款项发生减值的客观依据。（2）坏账准备的计提方法 资产负债表日，对于山东鲁能集团有限公司合并范围内的关联方应收款项不计
23、提坏账准备。对于单项金额超出应收款项年末余额 10%的应收款项作为重大应收款项，单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额确认减值损失，计提坏账准备。对于单项金额不重大的应收款项和经单独减值测试后未发生减值的单项金额重大的应收款项，本公司根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合对债务方现金流量和财务状况等相关信息的分析，按照账龄分析法计提坏账准备。坏账准备计提比例为：8 8、存货、存货 （1）存货分类 本公司存货包括开发成本、开发产品、原材料、库存商品、低值易耗品等。（2）存货取得和发出的计价方法
24、 存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。领用和发出时按加权平均法计价。开发产品的实际成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司 9 基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费以及开发项目完工之前所发生的借款利息等。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。开发用土地的核算方法 本公司开发用土地计入“开发成本”科目核算。公共配套设施费用的核算方法 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出，以及由政府部门收取的公共配套设施费
25、。发生支出时，计入“开发成本”科目，按受益原则分配至各成本对象。（3）低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品和包装物采用一次转销法进行摊销。（4）存货的盘存制度为永续盘存制。（5）存货跌价准备的确认标准及计提方法 资产负债表日，本公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。可变现净值为存货的预计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用及相关税费后的金额。本公司按照单个存货项目计提存货跌价准备。在资产负债表日，如果存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，并计入当期损益。如果以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当
26、期损益。9 9、长期股权投资、长期股权投资 （1）本公司的长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资，以及对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。对子公司的权益性投资是指本公司能够对被投资单位实施控制的投资；对合营企业的权益性投资是指本公司与被投资单位的其他投资者对其实施共同控制的投资；对联营企业的投资是指本公司仅能对被投资单位施加重大影响的投资。（2）本公司对长期股权投资按照取得时的初始投资成本计价 采用权益法核算的长期股权投资的初始投资成本小于取得投资时享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入营业外收入；初
27、始投资成本大于取得投资时享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整初始投资成本。（3）本公司对子公司的权益性投资采用成本法核算，在编制合并财务报表时调整为权益法；对在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资采用成本法海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司 10 核算，对合营企业和联营企业的权益性投资采用权益法核算。本公司在取得对合营企业和联营企业的权益性投资后，按照应享有或应分担的合营企业或联营企业实现的净损益的份额扣除剩余的股权投资借方差额在原摊销期限内的摊销额后，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认投资损益时，以取得投资时合营企业或联营企业的各项
28、可辨认资产等的公允价值为基础，对其净损益进行调整后加以确定；享有的合营企业或联营企业所有者权益其他变动的份额在调整长期股权投资账面价值的同时，计入资本公积。除非本公司对其负有承担额外损失的义务或存在实质上构成对其净投资的长期权益，本公司确认的对合营企业或联营企业发生的净亏损时以长期股权投资账面价值减记至零为限。（4）当有迹象表明长期股权投资的可收回金额低于账面价值时，本公司在资产负债表日对长期股权投资进行减值测试。如果测试结果表明长期股权投资的可收回金额低于其账面价值，则将账面价值减记至可收回金额，将减记的金额确认为资产减值损失并计入当期损益，同时计提相应的长期股权投资减值准备。已经计提的资产
29、减值损失，在减值的长期股权投资处臵前不予转回。1 10 0、投资性房地产投资性房地产 本公司将为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产作为投资性房地产，主要包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。本公司对投资性房地产采用成本进行初始计量，对于符合资本化条件的后续支出计入投资性房地产的成本，不符合资本化条件的后续支出计入当期损益。本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策计提折旧或摊销。1111、固定资产固定资产 本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有且使用寿命超过一个会计年度的有形资产作为固定资产，
30、包括房屋建筑物、机器设备、运输设备、电子设备和其他设备等五类。在同时满足以下条件时，本公司将符合定义的有形资产确认为固定资产：（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入本公司；（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。如果固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为本公司提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，则分别将各组成部分确认为单项固定资产。海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司 11 固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的日常修理费用、大修理费用、更新改造支出等。满足确认条件的后续支出应当计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；不满足确认条件的后续支
31、出，在发生时计入当期损益。本公司在取得固定资产时按照成本入账。本公司对除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之外的全部固定资产采用年限平均法计提折旧，各类固定资产预计使用年限、预计净残值率及折旧率如下：固定资产类别预计使用年限预计净残值率（%）年折旧率（%）房屋、建筑物30103.00机器设备8511.88运输设备51019.00其他5-8511.88-19.00 当有迹象表明固定资产的可收回金额低于账面价值时，本公司在资产负债表日对固定资产进行减值测试。如果测试结果表明固定资产的可收回金额低于其账面价值，则将账面价值减记至可收回金额，将减记的金额确认为资产减值损失并计入当期损益
32、，同时计提相应的固定资产减值准备。已经计提的资产减值损失，在减值的固定资产处臵前不予转回。1212、在建工程在建工程 （1）在建工程的计价和结转为固定资产的标准 在建工程按照实际发生的支出确定其工程成本，并单独核算。对于所建造的固定资产已达到预定可使用状态、但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，本公司根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按有关计提固定资产折旧的规定计提固定资产的折旧，待办理了竣工决算手续后再作调整。（2）在建工程减值准备的计提标准和计提方法 本公司在会计期末，对在建工程进行全面检查。若存在工程项目在性能或技术上已经落后且给企业带来的经济
33、效益具有很大的不确定性，或长期停建且预计在未来 3 年内不会重新开工的在建工程，或其他足以证明在建工程已经发生减值的情形，则对在建工程可收回金额低于账面价值的差额计提在建工程减值准备。已经计提的资产减值损失，在减值的在建工程处臵前不予转回。1313、无形资产无形资产 本公司的无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司 12 产，具体包括：专利权、非专利技术、商标权、土地使用权和特许经营权。本公司将同时满足下列条件的、没有实物形态的可辨认非货币性资产确认为无形资产：（1）与该无形资产有关的经济利益很可能流入本公司；（2）该无形资
34、产的成本能够可靠地计量。本公司对无形资产按照取得时的成本进行初始计量。以建造自用项目为目的购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，作为无形资产核算；以开发商品房为目的购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权直接计入开发成本。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。使用寿命有限的无形资产自取得当月起，对其原值在预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。本公司至少于每年年度终了时，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。当有迹象表明无形资产的可收回金额低于账面价值时，本公司在资产负
35、债表日对无形资产进行减值测试。如果测试结果表明无形资产的可收回金额低于其账面价值，则将账面价值减记至可收回金额，将减记的金额确认为资产减值损失并计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备。已经计提的资产减值损失，在减值的无形资产处臵前不予转回。1414、长期待摊费用长期待摊费用 长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上(不含一年)的各项费用。长期待摊费用按实际支出入账，在项目受益期内按直线法进行摊销。1515、职工薪酬职工薪酬 职工薪酬是指本公司为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出，具体包括：（1）职工工资、奖金、津贴和补贴；（2）职工福利
36、费；（3）医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；（4）住房公积金；海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司 13（5）工会经费和职工教育经费；（6）非货币性福利；（7）因解除与职工的劳动关系给予的补偿；（8）其他与获得职工提供的服务相关的支出。在职工为本公司提供服务的会计期间，本公司将应付的职工薪酬确认为负债，除因解除与职工的劳动关系给予的补偿外，根据职工提供服务的受益对象分别下列情况处理：（1）应由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本；（2）应由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入建造固定资产或无形资产成本；（3）上述（1）和（
37、2）之外的其他职工薪酬，计入当期损益。本公司以生产的产品作为非货币性福利提供给职工的，按照该产品的成本确定应付职工薪酬金额；以外购商品作为非货币性福利提供给职工的，按照该商品的公允价值确定应付职工薪酬金额。本公司无偿向职工提供住房等资产使用的，根据受益对象将住房每期应计提的折旧计入相关资产成本或费用；本公司租赁住房等资产供职工无偿使用的，根据受益对象，将每期应付的租金计入相关资产成本或费用；本公司提供给职工整体使用的资产应计提的折旧、应付的租金，根据受益对象分期计入相关资产成本或费用；难以认定受益对象的，直接计入管理费用。本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受
38、裁减而提出给予补偿的建议，如果同时满足下列条件，则确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债，同时计入当期损益：（1）本公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议，并即将实施；（2）本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议。1616、预计负债、预计负债 （1）预计负债的确认原则 与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、裁员计划、亏损合同、重组义务、固定资产弃臵义务等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，确认为负债：该义务是本公司承担的现时义务;该义务的履行很可能导致经济利益流出企业;该义务的金额能够可靠地计量。（2）预计负债的计量方法 海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能
39、广大置业有限公司 14 预计负债按照履行现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。1717、维修基金维修基金 公司出售商品房时，按照国家有关规定由购房者交纳、公司代为收取的住宅共同部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理。公司向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。1818、质量保证、质量保证金金 施工单位应留臵的质量保证金，根据施工合同规定
40、的金额计入“应付账款”，待保证期过后根据实际情况和合同约定支付。1919、收入收入 （1）销售商品收入 当本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售商品收入。对于房地产开发产品销售收入，在开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；买卖双方签订销售合同并在房地产管理部门备案；收到全部购房款或取得全部购房款的权利并办理交付手续时，确认销售收入的实现。对于代建房屋和工程结算
41、收入，代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同，与代建房屋和工程相关的经济利益能够流入企业，代建房屋和工程的完工进度能够可靠地确定，并且代建房屋和工程有关的成本能够可靠地计量时，采用完工百分比法确认结算收入的实现。（2）物业出租收入 按合同或协议的约定应收租金总额在租赁期内各个期间按直线法确认物业出租收入的实现。（3）物业管理收入 在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠时，确认物业管理收入的实现。（4）让渡资产使用权收入 让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足与交易相关的经济海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公
42、司 15 利益能够流入公司、收入的金额能够可靠地计量时确认收入。利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。2020、政府补助政府补助 （1）政府补助的确认条件 政府补助在同时满足下列条件的，才能予以确认：公司能够满足政府补助所附条件；公司能够收到政府补助。（2）政府补助的计量 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（1 元）计量。与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是
43、，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。与收益相关的政府补助，分别情况处理：用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。已确认的政府补助需要返还的，分别情况处理：存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。2121、借款费用借款费用 （1）借款费用资本化的确认原则 借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产
44、的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；借款费用已经发生;为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。（2）借款费用资本化期间 为购建或者生产符合资本化条件的资产而发生的借款费用，在该资产达到预定可使用或者可销售状态前计入该资产的成本；在该资产达到预定可使用或者可销售状态后海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司 16 发生的借款费用计入当期
45、损益。符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。借款费用暂停资本化的期间不包括在内。（3）借款费用资本化金额的计算方法 在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，按照下列规定确定：为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，本公司根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确
46、定一般借款应予资本化的利息金额。本公司专为开发房地产项目而借入资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发产品成本，在开发产品完工之后，计入当期损益。2222、所得税所得税 （1）所得税的核算方法 本公司采用资产负债表债务法核算所得税。（2）暂时性差异 暂时性差异包括资产与负债的账面价值与计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认，但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额。暂时性差异分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。（3）递延所得税资产的确认 对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异
47、、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。（4）递延所得税负债的确认 对于各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非应纳税暂时性差异是海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司 17 在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的交
48、易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。（5）递延所得税资产的减值 在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分，其减记金额也应计入所有者权益外，其他的情况应计入当期的所得税费用。在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价
49、值可以恢复。2323、企业合并及合并财务报表企业合并及合并财务报表（1）同一控制下的企业合并 参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发生股份面值总额）的差额，调整资本公积中的资本溢价（或股本溢价）；资本公积中的资本溢价（或股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。（2）非同一控制下的企业合并 参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。
50、购买方支付的合并成本是为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的公允价值以及企业合并中发生的各项直接费用之和。付出的资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。购买方在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值。当合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额时，其差额确认为商誉。当合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额时，其差额计入当期损益。海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司 18（3）合并财务报表 本公司以控制为