《上海市商品住宅价格空间分布特征分析.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海市商品住宅价格空间分布特征分析.pdf（8页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、第卷第期年月经济地理二上海市商品住宅价格空间分布特征分析【许晓晖华东师范大学地理系 上海摘要本文选择了房地产市场较为成熟的上海市的商品住宅作为研究对象在开发房产信息查询系统的基础上,搜集整理商品住宅销售信息资料,并运用地理信息系统技术绘制上海市商品住宅等值线图以揭示上海市商品住宅 价格 的空间分布规律进而探寻各区位因子对价格空间分布的影 响最终建立回归模型并对回归模型作出 了解释。关键词商品住宅商品住宅价格区位因子回归模型商品住宅价格空间分布影响因素影响上海商品住宅价格空间分布的因素多样主要分为经济因素、社会因素、管理因素。政策因素及个别因素经济因素包括商品住宅的供给和有效需求的关系经济发展趋
2、势 商品住宅价格空间分布通常与经济发展水平并无最直接的关系却与经济发展的趋势密切相关商品住宅价格还与社会的稳定状况和人口的密度、质量及增长速度等社会因素呈正相关关系管理、政策因素包括税收政策贷款政策,个别因素非常多样例如对商品住宅的喜好、突发事件的影响等 都会带来商品住宅价格的变化。某区域内商品住宅价格的空间差异主要与区域内各种经济、社会因素的空间差异而带来的生活方便程度及生活环境的好坏有关,影响因素主要是商业繁华程度 包括一级商业中心的影响度、次级商业中心影响度及居住区商业网点的完善程度交通条件,如区内道路的通达度、公共交通的便捷度对外交通的便利度生活基本设施包括基础设施完备程度和生活设施完
3、善程度居住环境条件包括环境污染程度和风景优美程度人口状况包括人口数量和质量。上述各种要素在不同的地理位置上的组合影响着该位置的商品住宅的价格,使商品住宅在不同位置表现出极大的差异研究方法研究对象的选择研究空间范围的确定鉴于 目前上海市的商品住宅的开发建设仍集中于旧的中心城区本次研究选择的地域空间范围为上海市浦西黄浦区、杨浦区、虹口区、闸北区、普陀区、长宁区、静安区、徐汇区、南市区、卢湾区十个区。形成商品住宅的集中分布的原因主要是第一上海市城市总体规划中 中心城区被赋予了重要的居住功能第二,受城市基础设施建设速度与力度的影响旧中心城区以外的许多地区目前尚不完全具备“七通一平的条件,生活必需的配套
4、设施建设一时难以到位第三上海市的就业机会仍集中于旧的中心城区。由于这些原因少量在中心城区之外选址的商品住宅其价格对房地产市场反映不够准确。浦东新区商品住宅的建设以极快的速度增长但据年浦东城市建设管理局对浦东商品住宅的专项调查发现二已竣工的商品住宅的待售率较高因此 对浦东新区商品住宅的研【在本文的写作过程中,华东师范大学刘君德教授给予了悉心的指导 在此表示真挚的感谢。来稿日期年月。期许晓晖上海市商品住宅价格空间分布特征分析究就显得较为复杂 为了尽量使本文的结果做到准确有代表性,选择上海市浦西十个区进行研究。研究对象价格的选择在分析上海市商品住宅价格空间分布特征时所采用的商品住宅价格,一律为所选择
5、的商品住宅样本的销售基价即商品住宅交易时的基准价格,单位为元平方米建筑面积交易价格就是根据每套房屋的不同楼层、朝向,及买卖双方的谈判以基准价格为基础围绕其上下波动形成的因此商品住宅的基准价格具有很大的代表性 是对市场各种影响因素综合作出的反映,能较好地反映某一区位房价的水平。资料来源本次研究所选用的楼盘样本资料,主要是从年至年的解放日报、文汇报、新民晚报上搜集的部分房地产广告从房地产市场中获取的信息及楼盘的销售资料 集成为一个详细的房产信息库该库中每则房产信息不仅包含楼盘名称及销售基价,还包括楼盘的开发商、产权性质、房产用途、项目位置、所在区域、租售方式、联系地址与电话、交房日期、资料来源等内
6、容。为使研究具有典型性 选取个信息完整的楼盘作为进行上海市商品住宅价格空间分布特征及影响因子研究的样本、资料的修正数据的期日修正数据的期日修正即是为了避免通货膨胀因素对不同时间的数据的影响将数据统一修正到某一时间的方法。本文确定使用的个楼盘资料 摘录实践为年至年,可依下述公式对每个数据进行修正期日修正价格修正前价格资料获取期日价格指数采用上海市一年月商品零售物价指数,通过上述公式 可将不同时间样本的价格进行修正。本次研究中 选用年月为基准 即将所有楼盘样本的价格修正为年月价格。房产用途修正本文中的房产用途修正主要是指高层住宅与多层住宅之间的价格换算 本文所使用的数据包括高层住宅条多层住宅条同一
7、地点高层、多层住宅价格的差别主要由建造成本的差别引起因此以高层、多层住宅的建造成本比例来进行房产用途修正。统计资料显示年至年 住宅的建造成本上升了倍以上,但高层、多层住宅建造成本的比例基本稳定 如表。表上海市高层、多层住宅建造成本变化表单位元建筑面积征征征地地改造造征地地改造造征地地改造造征地地改造造高高层层多多层层高高层 多层层可以计算得年至年高层、多层建造成本比例平均值为,该段时间高层、多层建造成本比例的均方差仅为,说明上海市高层、多层住宅建造成本比例非常稳定 即可以用该比例的平均值进行房产用途的修正。修正后最高层房价修正前高层房价由此将高层住宅价格全部修正为同一地点多层住宅价格。数据的币
8、种修正以年月日人 民币与各种外汇的汇率将房产价格统一修正为人民币价格修正所用汇经济地理卷率如下百美元元人 民币百港元元人民币研究方法建立房产信息查询系统根据房地产信息产业的特点,采用目前流行的最新版关系型数据库编制房产信息查询系统应用电脑技术完成各项楼盘信息的存储、修改、查询、统计、打印,并能根据系统中所存储的楼盘信息对数据进行修正作出科学的技术分析。建立研究区域背景和研究样本的空间数据库首先以空间处理复合一一分解技术,综合运用一和以其空间数据编辑和重叠分析功能为手段通过对年上海市中心城区卜万土地利用空间数据库的提取、重叠、图形交互采样和编辑,生成中心城区主要道路、区际行政边界、街道行政边界各
9、层可复合、可分解的图形库。设立楼盘点位图层根据研究用楼盘样本中项目位置的详细说明,应用中的点位标示功能以街道行政界线图和中心城区道路图为参照底图将研究用楼盘样本全部点在图上由此建立楼盘图形库 该图形库可与道路、区际行政边界、街道行政边界等各图形库相互叠置、分离,在建立图形库的基础上,对每个楼盘进行编码使之与图中的楼盘点一一对应进而运用提供的属性表连接功能,以楼盘的编码为匹配数据依次将房产信息查询系统中的房产信息库的包括楼盘名称、楼盘位置、所在区域、楼盘价格字段楼盘图层的属性表。由此可以通过对图层控制功能中的标签的选项的确认 利用的自动生成标签功能将楼盘层的某属性与相应的楼盘点在图上同时显示如将
10、房价与楼盘点同时在图上显示使房价等值线的绘制成为可能。商品住宅价格等值线的绘制通过房产信息查询系统的技术分析功能 统计出本次研究选择的个楼盘样本的最高价格为元,最低价格为元均方差大于为使等值线能较准确地反映各地区间的房价差异,同时又不能太过详细琐碎而难于反映总体特征,因此以元为等值线最高值,每条等值线相差元,绘制元、元、元、元、元、元、元、元八条等值线。在绘制等值线时首先以道路路线为底图 运用的 自动生成标签功能 将楼盘及其所对应的价格同时在图上显示确定等值线的总体分布 其次是遵循房地产评估中的近道路房地产价格较高 深度越深价格越低的规律确定等值线走向 再出是根据是否处于道路交叉口等具体区位条
11、件对等值线进行修正 见图。确定影响商品住宅价格空间分布的区位因子及因子观察值的获取研究区域的确定与细分在分析上海市商品住宅价格影响因子及各因子对价格的影响程度时,仅选取徐汇区为例进行研究 选取徐汇区主要 由于该区楼盘资料较多,与别区相比其楼盘资料样本个数仅次于长宁区而居第二位上海市商品住宅价格极值出现在徐汇区、区内楼盘价格差异大最高值达元,最低值为元楼盘分布较为均匀选取徐汇区建立反映商品住宅价格和诸区位因子的关系的回归模型能对整个上海市商品住宅价格的分布规律作出合理解释,并具备一定的预测能力。为确定区位因子 从可操作性、权威性及研究用数据资料获取的可能性出发笔者拟选用街道社区来细分整个研究区域
12、即以街道作为最小社区单位将街道的某些人文、经济因素作为区位因素研究其对商品住宅价格的影响。确定影响商品住宅价格分布的区位因子本文选择以下因子作为研究用区位因子期许晓晖 上海市商品住宅价格空间分布特征分析育育一、一一一,、一一、长长一丛二二二罗罗图上海市商品住宅价格等值线图楼盘样本到区级商业中心一一徐家汇中心的最短距离 该指标主要用来反映区级商业中心对商品住宅价格的影响。楼盘样本到南京东路外滩的最短距离 该指标主要用来反映中心商务区对商品住宅价格的影响。楼盘样本到淮海路商业街的距离。该指标主要用来反映市级商业街对商品住宅价格的影响楼盘所在街道商业用地面积占街道总面积的比例 该指标主要用来反映街道
13、 小区商业功能对商品住宅价格的影响。楼盘所在街道生活设施用地面积街道总面积的比例该指标主要用来反映生活设施的完备程度对商品住宅价格的影响生活设施用地包括文化娱乐用地、医疗卫生用地、体育场馆用地。楼盘所在街道绿化面积占街道总面积比例,该指标主要用来反映小区环境对商品住宅价格的影响。楼盘所在街道居住用地面积占街道总面积比例,该指标主要用来反映街道居住功能的规模对商品住宅价格的影响。楼盘所在街道工业用地面积占街道总面积比例,该指标主要用来反映街道的工业规模对商品住宅价格的影响,楼盘所在街道人口密度。楼盘所在街道的人均道路长度。区位因子观察值的获取区位因子、观察值的获取 是以华山路、消溪路、肇家洪路的
14、交界处为徐家汇中心以南京东路经济地理卷与中山东一路交界处为外滩 利用的量算功能,逐个量算出每个楼盘到徐家汇中心及外滩地区的最短直线距离。区位因子的观察值是通过选取华山路以东的淮海西路及淮海中路 同样逐个量算出每个楼盘到该路段的最短距离而获得。区位因子一的观察值的获取 是根据上海市土地利用调查成果数据库 分解出徐汇区每个街道的各种类型 用地状况,将同类型用地面积进行累加,得到该类型用地总面积,再除以街道总面积得到。区位因子的观察值取年徐汇区各街道的人口密度统计数据。区位因子是以街道空间数据库为背景 根据已经建立的上海市道路空间数据库 利用的量算功能人机交互量算出街道道路总长度 再除以街道总人口得
15、到。上海市商品住宅价格空间分布特征分析上海市商品住宅的建设呈现出明显的市中心商业繁华地段少商业中心以外至内环线以内分布较多,内环线以外至外环线以内逐渐减少的总体态势 表现了上海市中心的居住功能逐渐向周围地区推移 市中心的用地性质正在进行转换与城市的总体规划思想相符合。其价格的总体上呈现南高北低的分布格局说明上海市的房地产开发北部与南部存在一定差距。从上海市商品住宅价格等值线图可以看出房价极值偏离地区及南京路、淮海路商业繁华地区,在徐家汇地区即由衡山路、康平路、高安路、夭平路围成的区域成为上海市商品住宅价格极值所在地等值线表示该地区的最高房价超过元次峰值区域之一出现在上海西部 包括虹桥开发区并向
16、西部和南部稍作延伸,将古北新区也包括其中。该区域范围大 等值线沿延安西路及虹桥路、古北路向西、向北、向东的突出形成三条峰脊,显示出该地区是上海市又一高级住宅区、次峰值区域之二始于徐家汇 沿南京路、延安中路向东延伸至外滩。等值线在华山路与番禺路平行段向西突出,在静安寺地区向西北方向突出并在南京西路陕西路及豫园城隆庙地区都有较为明显的向北或向南的延伸,使得这一东西延伸的次峰值区域并不呈现规则的长条形等值线沿居住区及一些区级商业服务中心向外突出 在上海西部该特征尤为明显,如在长宁区天山新村、中山公园、曹家渡、徐汇区田林新村、普陀区曹杨新村及杨浦区五角场地区等值线都不同程度地向外突出。上海市重大交通设
17、施对住宅价格影响程度各不相同等值线在地铁沿线没有明显的延伸,仅有元等值线沿衡山路上行至复兴路附近折回,形成一条窄窄的较高价位住宅区在上海市北部元等值线从西沿内环线向东并在内环线内、外侧摆动,在内环线穿越黄浦江连接浦东、浦西的南浦、杨浦两桥处元或元等值线明显突出。在上下内环线高架地区,等值线略有突出 但不甚明显 而其它地方,很难发现内环线对等值线的影响。城市对外交通结点,如铁路新客站、虹桥机场房价均高于周围地区如铁路新客站及附近地区被元等值线包围 尤其在中心部位 房价高于元,与上海市南部拓宽的徐家汇路与陆家洪交界等值线高起的地区,形成南北相对,南低北高的两个小山峰。在上海西部 等值线沿虹桥路向西
18、延伸,形成从虹桥峰值地区向西坡度徐缓的山脊。交通干线对房价的影响在市中心区域表现并不显著但在市外围地区、出现等值线沿对外交通干线延伸的情况尤以元等值线沿共和新路向北的延伸最为明显。商品住宅价格区位回归模型的建立期许晓晖上海市商品住宅价格空间分布特征分析首先在。中建立商品住宅样本的价格和各区位因子观察值数据库,以商品住宅样本的价格为独立变量,即因变量各区位因子的观察值为自变量 采用统计软件包,运用逐步剔除法建立复回归方程,因变量 商品住宅价格,。自变量 楼盘所在街道人均道路长度为楼盘所在街道商业用地面积比例为楼盘到徐家汇中心最短直线距离为楼盘所在街道生活设施用地面积比例为楼盘所在街道居住用地面积
19、比例为二楼盘所在街道绿化面积比例为楼盘到外滩最短直线距离为楼盘到淮海路最短直缘距离为楼盘在街道工业用地面积比例为楼盘在街道人口密度为经过对建立的回归方程及各偏回归系数的检验,剔除不显著因子得到上海市商品住宅价格与区位因子的回归方程为一们一注回归系数精确到小数点后两位对回归结果的解释及上海市商品住宅价格空间分布特征成因探析从回归结果可以看出 上海市商品住宅价格与商业用地面积和距区级商业中心的距离二个区位因子均呈负相关关系与人均道路长度、生活设施用地面积比例和居住用地面积比例均呈正相关关系与距市级商业街的距离、的距离、绿化面积比例和工业用地面积比例及人口密度均无显著关系。从上海城市的历史看住宅发展
20、中的突出问题一是住宅与工厂混杂,二是年杭战爆发后大量人口迁入租界为解决房荒而添建了大量临时性住房形成目前虹口区、南市区大面积需改造的旧城。解放后房地产市场的萎缩消失,住宅的开发建设单纯地受城市规划的作用 同时由于住房实行分配制度,居民基本没有选择余地,诸区位因子对住宅的作用几乎不能表现 因此城市的扩展仍然摆脱不了商业、居住、工业生产混杂分布状况。但近几年来。我国房地产市场逐渐形成 市场机制也开始作用区位因子对住宅布局与价格的影响开始表现。商品住宅建设布局的最大特点是与繁华喧闹商业区分离的趋势。根据上海市未来的发展规划,随着市中心区功能的调整,人口和产业将逐步向城市外围转移疏减中心城区,在回归方
21、程中 商业繁华程度与商品住宅的价格呈负相关关系其对商品住宅价格的影响程度仅次于道路因素居第二位,、淮海路市级商业街对房价影响不明显说明回归方程在一定程度上反映了这种分离的趋势。在等值线图中,上海市的商品住宅价格极值地区偏离市中心地区,并在远离的虹桥开发区及古北新区,形成房价的次峰值地区与回归结果相符。国外许多城市的发展历程也证明了这点,它们大都经历过城市的集中与扩散阶段 终于形成目前高档住宅分布于城市外围甚至近郊的格局。但分析等值线图发现沿南京路与延安路仍有一狭长的住宅价格较高区域 实际情况是一方面该地区住宅建设极少使得这一区域的商品住宅呈现有价无房的状况 另一方面从实际用途看,大部分已建好使
22、用的住宅楼原来的居住用途已改变为商住两用或纯办公性质,使得这一区域的商品住宅居住条件虽不理想,仍能维持较高房价。回归方程反映出 在影响商品住宅价格分布的诸区位因素中,交通条件的影响程度居第一位,说明经济地理卷要增强商品住宅的吸引力,必须以交通通达性为必要条件反映上海市在调整城市用地规划、疏散市中心人口,住宅建设边缘化时,必须优先发展便捷的交通系统减少中心城疏散的阻力,这不仅可以提高居民出行速度 降低居住密度还能改善交通条件,吸引城市其它功能向有较高可达性的地方疏散 刺激城市次中心的生长 逐步形成新的就业环境、公共服务环境、文化娱乐环境等,提高居民生活质量。回归方程对其重要性作出了数量的反映。在
23、回归个方程中,商品住宅价格与距区级商业中心的距离呈负相关的关系 表明随着居住区逐渐从中心城区的分离居民对生活购物方便程度要求越来越高必须发展几个布局合理的副中心,方便居 民的购物和日常娱乐使居 民上班、购物、社交、娱乐、出行的方向和距离较为合理。回归方程中 商品住宅价格与生活设施完备程度和居住区规模呈正相关关系。在有一定居住规模、生活设施完备的地方房价较高,反映了住宅的开发与经营一定要以方便居 民为重要条件。从等值线图可以发现有较大居住规模的新村 如田林新村、天山新村等地区商品住宅价格明显高于周围地区,与回归方程的反映的这种关系恰能吻合 商品住宅价格与生活设施及居住规模的这种关系 应该成为城市
24、政府对房地产市场宏观调控的依据。在审批项目时要根据城市规划与城市建设的实际速度核准住宅建设的选址并敦促房地产开发商完成必要的生活设施的建设 这不仅是一个经济的问题 也是一个社会问题。从理论上及国外城市发展的经验看,居住区环境对商品住宅价格有重要的影响,其中区内的绿化面积对生活的质量影响极大是决定住宅价格高低的重要因素 但在建立回归方程的过程中绿化面积因子却被剔除。在等值线图中 等值线几乎完全不受公园等公共绿地的影响 这与上海市的绿化状况及对绿化的思想认识有关。据统计上海市年绿化率仅为中心城区绿化率更低一些房地产开发商追求短期效益,认为绿地建设是只投入不产出的亏本生意想尽办法减少投入使得一些高标
25、准住宅的环境建设与商品房本身的档次不相匹配。同时。不少居民绿化意识淡薄认识不到小区的绿化环境对生活质量的重要影响 在购房时极少考虑该因素使上海市商品住宅价格至今难受居住区绿化面积这个因子的影响。一些有识之士已经在呼吁加强居住区绿化建设 上海市建委年正式发文,以住宅建筑面积每平方米元用于居住区绿化建设,但这个费用标准,仅用于建设就显得勉强,更不用说绿地的维护和保养。因此,要使上海市居住区的绿化达到一定水平,必须投入更多进行建设 另一方面 居 民也应加强绿化意识 自觉保护绿地创造良好的小区居住环境。参考文献简逢 明上海市城市总体规划一报告一,一,一一,期许晓晖 上海市商品住宅价格空间分布特征分析,
26、。,一、父原平市市域综合规划简介由山西省城乡规划设计院牵头、原平市城乡建设局支持配合山西师大地理系负责完成的原平市市域综合规划,近日由中国计划出版社出版该规划把区域经济发展战略、区域国土规划、城市总体规划以及项目可行性研究等课题结合起来同时有所侧重力图抓住重点解决实际问题体现原平市的特色具有较强的实用性和可操作性是一个工作量庞大而富有新意的探索性规划。全书共十一章、三个附件附录、附总表及评审意见总计万字。内插大小幅图其中地图幅图表设计新颖、规范。该规划对摸清原平市资源家底 科学地分析预测外部环境和市场,抓住机遇发展经济十分有利 对宣传原平市的投资环境,招商引资 扩大开放具有重要作用 对规范政府
27、行为 避免和减少领导决策的盲目性和急功近利的短期行为也十分有利总之它对原平市政府做好宏观调整和综合协调工作以至推进我国区域经济决策的科学化和民主化进程具有重要意义。由中国科学院、国家计委地理研究所、中国人民大学、北京大学等家单位位专家教授组成的评委会对该规划进行了评审鉴定 评委会认为“规划较充分地运用了综合分析研究的方法较好地处理了规划的框架性 方向性、战略性 与可操作性 项目研究的关系既规划出了宏观战略目标,也对实现战略目标做出了重大项目的安排,在理论方法上丰富了资源型地区综合规划的内容 对同类地区具有借鉴作用 是一项具有较高水平的软科学研究成果 在国内同类型县级市域综合规划中居领先水平。著名经济学家、国务院发展研究中心名誉主任马洪为文本题词集智远谋综合规划促进原平经济社会全面的可持续发展。“此夕卜中国人民解放军原总参某部部长、政委张中如将军原平籍人山西省纪委常委郝志远等也为该书题了词。原平市市域综合规划既可供各级政府有关部门如计委、城建局、土地局和政策研究室等部门参考又可供高校、科研院所等从事区域综合规划、城市规划、土地规划以及项目可行性研究工作的人员参考阅读。该书开个印张 装帧精美大方内芯克纸、插页克铜版纸封面克铜版纸覆膜 内衬白版纸折封。每本定价元 含邮资,印数有限 有欲购者请速与临汾市山西师范大学地理系刘养洁同志联系 邮编。山西师大地理系张贵祥