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1、上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 1 页 共 27 页 上海福音物流有限公司上海福音物流有限公司 股东全部权益股东全部权益 评估报告书评估报告书 报告号：报告号：闽闽中兴评字（中兴评字（20201 11 1）第）第 30033003 号号 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 中国福州中国福州 二二一一一一年年一一月月十十日日 上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 2 页 共 27 页 注册资产评估师声明注册资产评估
2、师声明 1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。5、注册资产评估师及其所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专
3、家的工作成果。6、注册资产评估师及助理人员已对评估对象进行了现场勘察。7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承当相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。10、评估报告记载了我们的工作程序和评估价值意见，评估报告的分析意上海
4、福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 3 页 共 27 页 见和评估结论以评估报告中披露的假设和限制条件为前提，报告使用者须关注评估报告特别事项说明、评估假设等事项对评估结论的影响。11、评估报告书的评估结论仅供委托方为本报告书所列明的评估目的使用，以及送交相关监管部门审查使用。本评估报告为保密文件，未经委托方及我们书面许可，不得拷贝、复制、分发、传送第三方或公开。上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 4 页 共 27 页 上海福音物流有限公司上海福音物流有限公司 股东全
5、部权益股东全部权益 评估报告书目录评估报告书目录 一一.评估报告书摘要评估报告书摘要 -5 5 二二.评估报告书正文评估报告书正文 -7 7 (一)委托方和其他评估报告使用者 -7 (二)评估目的 -7 (三)评估对象和评估范围 -7 (四)价值类型及其定义 -12(五)评估基准日 -12 (六)评估依据 -12 (七)评估方法 -14 (八)评估过程 -19（九）评估假设 -20 (十)评估结论 -21 (十一)特别事项说明 -23(十二)评估报告使用限制 -25 (十三)评估报告日期 -25 三、三、评估附评估附件件 -2 26 6 上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福
6、建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 5 页 共 27 页 上海福音物流有限公司上海福音物流有限公司 股东全部权益股东全部权益 评估报告书摘要评估报告书摘要 报告号：报告号：闽闽中兴评字中兴评字（2012011 1）第）第 30033003 号号 一、一、委托方和其他评估报告使用者委托方和其他评估报告使用者：委托方：福建中福实业股份有限公司 其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。二二、评估目的：、评估目的：本次评估目的是为上海福音物流有限公司股权转让提供价值参考。三三、评估评估对象对象和评估和评估范围：范围：评
7、估对象为上海福音物流有限公司申报的股东全部权益。评估范围为上海福音物流有限公司申报的截止2010 年12月31 日的经利安达会计师事务所有限责任公司审计后的资产及负债。四四、价值类型价值类型及其及其定义定义:本次评估所选取的价值类型为：市场价值类型。所谓市场价值，是指评估对象在评估基准日公开市场条件下进行正常、公平交易可以实现的价值的估计数额。五五、评估基准日：评估基准日：本次评估基准日为 2010 年 12 月 31 日。六六、主要评估方法：主要评估方法：成本加和法、收益法 七七、评估结论评估结论及其使用有效期及其使用有效期：本次评估采用成本加和法评估结果作为本报告的最终评估结果。经评估，上
8、海福音物流有限公司股东全部权益（净资产）账面值为人民币20,096,578.52 元，评估值为人民币 111,318,374.95 元，增值 91,221,796.43 元，增值率453.92%。资产评估汇总表如下：单位:人民币万元 以下内容摘自评估报告书以下内容摘自评估报告书,欲了解本评估项目的全面欲了解本评估项目的全面情况情况,应认真阅读评估报告书全文。应认真阅读评估报告书全文。本摘要需与评估报告配套使用，不得单独使用，注册资产评估师及其所在评估机构不承本摘要需与评估报告配套使用，不得单独使用，注册资产评估师及其所在评估机构不承担因摘要使用不当所造成后果的责任。担因摘要使用不当所造成后果的
9、责任。上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 6 页 共 27 页 账面价值评估价值增减值增值率ABC=B-AD=C/A100%1流动资产2,501.81 2,506.04 4.23 0.17 2非流动资产156.84 9,274.79 9,117.95 5,813.54 3其中：可供出售金融资产4持有至到期投资5长期应收款6长期股权投资7投资性房地产8固定资产156.84 124.18 -32.66 -20.82 9在建工程10工程物资11固定资产清理12生产性生物资产13油气资产14无形资产9,150.61 9,150.61 1
10、5开发支出16商誉17长期待摊费用18递延所得税资产19其他非流动资产20资产总计资产总计2,658.65 11,780.83 9,122.18 343.11 21流动负债640.89 640.89 22非流动负债8.10 8.10 23负债合计负债合计648.99 648.99 24净资产（所有者权益）净资产（所有者权益）2,009.66 11,131.84 9,122.18 453.92 项 目评估结论详细情况见评估明细表。本评估报告有效期为一年，即自 2010 年 12 月 31 日至 2011 年 12 月 30 日。上述数据摘自评估报告书，评估报告书的阅读者应认真阅读评估报告书全文，
11、并考虑评估假设、特别事项说明对估值可能产生的影响。中国注册资产评估师中国注册资产评估师:陈飞陈飞 林直林直 法定代表人法定代表人:林畅林畅 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 二一二一一一年年一一月月十十日日 上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 7 页 共 27 页 上海福音物流有限公司上海福音物流有限公司 股东全部权益股东全部权益 评估报告书评估报告书 报告号：闽中兴评字报告号：闽中兴评字（2012011 1）第第 30033003 号号 福建中福实业股份有限公司：福建中兴资产
12、评估房地产土地估价有限责任公司（以下简称“本公司”）接受贵公司的委托，根据中华人民共和国有关资产评估的相关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本加和法、收益法，按必要的评估程序，对上海福音物流有限公司股权转让事宜所涉及的上海福音物流有限公司股东全部权益在 2010年12月31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、一、委托方、委托方、被评估单位被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者和委托方以外的其他评估报告使用者 1.委托方：福建中福实业股份有限公司 2.被评估单位：上海福音物流有限公司 3.委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为实现本次
13、目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。二二、评估目的：、评估目的：本次评估目的是为上海福音物流有限公司股权转让提供价值参考。三三、评估评估对象对象和评估和评估范围：范围：评估对象为上海福音物流有限公司申报的股东全部权益价值。评估范围为上海福音物流有限公司申报的截止 2010 年 12 月 31 日经利安达会计师事务所有限责任公司审计后的资产及负债。上海福音物流有限公司基本情况：1.企业名称、类型与组织形式 营业执照注册号：310113000621827 注册资本：人民币伍拾万元 上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第
14、 8 页 共 27 页 住所：宝山区蕴川路 1800 号 性质：有限责任公司（自然人投资或控股）法定代表人：谢艺仁 成立日期：二五年六月十四日 经营范围：仓储（除危险品及专项规定）；装卸服务；货运代理（以上涉及行政许可的凭许可证经营）。2.企业历史状况 上海福音物流有限公司近三年的资产、负债及经营状况如下，单位:人民币元：资资 产产 20082008-1212-3131 20092009-1212-3131 20102010-1212-3 31 1 流动资产：货币资金 756,142.12 6,974,693.20 2,344,341.50 交易性金融资产 应收票据 应收账款 5,675.67
15、 266,714.04 279,166.24 预付款项 应收利息 应收股利 其他应收款 11,509,800.00 13,699,509.50 22,393,411.74 存货 1,179.00 1,179.00 1,179.00 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 12,272,796.79 20,942,095.74 25,018,098.48 非流动资产：可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 1,313,612.86 1,208,306.90 1,568,369.69 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产
16、 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 9 页 共 27 页 其他非流动资产 非流动资产合计 1,313,612.86 1,208,306.90 1,568,369.69 资产总计 13,586,409.65 22,150,402.64 26,586,468.17 负债和股东权益负债和股东权益 2008-12-31 2009-12-31 2010-12-31 流动负债：短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 3,789,814.94 3,753,329.45
17、4,015,943.90 应付职工薪酬 69,800.00 55,200.00 303,248.06 应交税费-132,210.77-75,072.74 801,667.56 应付利息 应付股利 1,271,426.00 其他应付款 1,012.42 3,024,366.32 16,604.13 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 3,728,416.59 6,757,823.03 6,408,889.65 非流动负债：长期借款 应付债券 长期应付款 2,581,000.00 81,000.00 81,000.00 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负
18、债合计 2,581,000.00 81,000.00 81,000.00 负债合计 6,309,416.59 6,838,823.03 6,489,889.65 所有者权益（或股东权益）：实收资本（或股本）500,000.00 500,000.00 500,000.00 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 751,892.76 1,555,351.42 2,503,851.31 未分配利润 6,025,100.30 13,256,228.19 17,092,727.21 外币报表折算差额 归属于母公司所有者权益合计归属于母公司所有者权益合计 7,276,993.06 15,311,579
19、.61 20,096,578.52 少数股东权益 所有者权益（或股东权益）合计所有者权益（或股东权益）合计 7,276,993.06 15,311,579.61 20,096,578.52 负债和所有者权益（或股东权益）总计负债和所有者权益（或股东权益）总计 13,586,409.65 22,150,402.64 26,586,468.17 项项 目目 20082008 年年 20092009 年年 20102010 年年 一、营业收入 9,035,332.72 14,125,070.26 15,677,361.03 减：营业成本 3,078,275.05 4,529,027.88 3,509
20、,966.51 上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 10 页 共 27 页 营业税金及附加 295,455.40 461,889.90 751,583.12 销售费用 管理费用 506,608.08 836,811.86 1,584,276.21 财务费用-3,792.42-2,438.44-9,860.85 资产减值损失 22,257.33 10,236.75 10,340.04 加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）投资收益 对联营企业和合营企业的投资收益 二、营业利润（亏损以“”号填列）5,136,529.28 8,2
21、89,542.31 9,831,056.00 加：营业外收入 45,233.00 102,471.00 94,705.78 减：营业外支出 3,373.10 4,300.00 48,828.84 其中：非流动资产处置损失 23,807.29 三、利润总额（亏损总额以“”号填列）5,178,389.18 8,387,713.31 9,876,932.94 减：所得税费用 225,883.32 353,126.76 391,934.03 四、净利润（净亏损以“”号填列）4,952,505.86 8,034,586.55 9,484,998.91 备注：上述表中的数据由利安达会计师事务所有限责任公司
22、审计。3.企业主要产品或服务 企业主要经营仓储（除危险品及专项规定）；装卸服务；货运代理（以上涉及行政许可的凭许可证经营）。4.市场和客户状况 企业位于宝山区蕴川路 1800 号国际木材木皮交易市场内。上海市宝山区地利位置优越，靠近外高桥、罗泾码头、张家港码头，交通便捷，是理想的物流地，配合上海国际航运中心的建设，发展现代木材物流有很大的空间。上海市宝山区蕴川路 1800 号国际木材木皮交易市场是国内极具影响力的木皮、地板材料为主导产品的专业批发市场。已与广州鱼珠木材市场、东莞厚街兴业木材市场、北京东坝木材市场并称为中国四大木材市场之一，是国际木材贸易产业链的重要组成部分。据统计，长三角的家具
23、厂数量已达到全国家具厂数量的一半左右，上海、江苏、浙江的合计家具出口量已经超过广东，一半左右原料来自福人。年交易量 100 万立方，约占全国板材交易量的四分之一，其中地板料交易量占全国 60%，常年采购客商 5000 家以上。产品汇聚世界 100 多个国家，300 多个名贵树种。是华东地区家具厂、地板厂、木门木线厂、装饰装潢公司等原材料供应链的重要组成部分。已形成物流、信息流、资金流的集聚区。5.企业主要资产状况 其关联方上海福人仓储有限公司与上海西街实业有限公司签订协议租用宝山区蕴川路18006、7 号土地，租赁情况如下表：上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评
24、估房地产土地估价有限责任公司 第 11 页 共 27 页 编号 出租方 承租方 租地面积 租期 租金 A地块 上海西街实业公司 上海福人仓储有限公司 47 亩 2001.1.12027.12.30 每年每亩 12600 元，合计 599200 元/年，租金自第三年起每三年环比递增 5%。B地块 上海西街实业有限公司 上海福人仓储有限公司 62903平方米 20 年（2003.4.12023.3.31），租期满后续租 10年至 2033.3.31 每年每亩 10800 元，第三年起每三年环比递增 5%，2023 年起按 2023 年每 3 年环比递增 5%上海福音物流有限公司与上海福人仓储有限公
25、司亦签订相关协议，在上海福人仓储有限公司上述合同承租期内的固定装卸费由上海福音物流有限公司收取。上海福音物流有限公司其他主要资产为装卸机械，目前都位于上海市宝山区蕴川路1800 号国际木材木皮交易市场内。6.企业发展前景 上海市宝山区蕴川路 1800 号国际木材木皮交易市场未来规划用地 400 亩，接纳沪太路市场转移过来的 200 多家板材红木材料商，同时吸纳外围企业，争取发展成为囊括地板、木皮、板材、红木、人造板五大展示交易中心，进驻企业 800 家，集展示、物流、商务办公、交易为一体的现代化家居材料交易集群，产值达到 200 亿元。作为为该市场进行装卸服务的公司也将随着该市场不断完善享有更
26、多发展的机会和空间。7.企业股权等以往市场交易情况 公司截止 2010 年 12 月 31 日股东及持股比例为谢艺仁 27.7719%、吴文宪 15.98%、周逊球 14.5571%、陈琳 6.0681%、郭柳 5.7108%、林允熙 4.7097%、刘尧敏 4.41%、陈跃住4.0047%、马丽华 3.76%、袁丽眉 2.7685%、徐建峰 2.35%、顾鸿奎 2%、孔昭法 1.5323%、张曙贤 1.4688%、王建国 1.0281%、吴兴荣 0.94%、万由庆 0.47%、徐恒盛 0.47%。8.相关竞争状况 目前在该市场内进行装卸服务的还有上海福人仓储有限公司，但主要都由上海福音物流有
27、限公司承担。双方为关联单位，因此实际是单一市场的垄断。9.影响企业生产经营的宏观经济因素 目前影响木材交易市场发展的主要是宏观经济的健康运行及上海作为国际物流中心的建设发展。10.影响企业生产经营的行业发展前景 上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 12 页 共 27 页 作为专业的木材市场，依托成熟的商圈，上海市宝山区蕴川路 1800 号国际木材木皮交易市场已逐渐在专业化的细分市场中崭露头角并不断壮大，从年交易量及客户市场辐射来看，该市场在华东地区及周边的也呈现越来越大的影响。四四、价值类型价值类型及其及其定义定义 1.本企业价
28、值评估所选取的价值类型为：市场价值类型。2.价值定义表述：所谓市场价值，是指评估对象在评估基准日公开市场条件下进行正常、公平交易可以实现的价值的估计数额。就资产评估而言，公开市场是指一个或众多的自愿买方和自愿卖方，且地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方自愿、理智、各自精明地进行交易。事实上现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度，资产评估中的市场价值是在假定这种完善的市场存在、被评估资产在这样一个市场中交易而评定估算的价值。3.价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状况，确定本次企业价值评估所选取的价值类型为市场价值。五五、评估基准日：
29、评估基准日：本次评估基准日为 2010 年 12 月 31 日 确定评估基准日的相关事项说明：（1）本项目评估基准日确定的理由：为确切地反映委估对象的公允价值，有利于本项目评估目的顺利实现，经评估机构与委托方及企业一致商定，确定本项目资产评估基准日为 2010 年 12 月 31 日。（2）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准有效的价格标准和利率、汇率、税率。六六、评估依据、评估依据 （一）行为依据一）行为依据 1.资产评估业务约定书。（二）主要法律法规依据（二）主要法律法规依据 1.国有资产评估管理办法。2.国有资产评估管理办法实施细则。3.资产评估操作规范意见(试行)。上海
30、福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 13 页 共 27 页 4.企业价值评估指导意见。5.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见。6.资产评估准则基本准则。7.中华人民共和国公司法。8.资产评估职业道德准则基本准则。9.资产评估准则评估报告、资产评估准则评估程序、资产评估准则业务约定书、资产评估准则工作底稿、资产评估准则机器设备、资产评估准则不动产和资产评估价值类型指导意见，中评协2007189 号。10其他有关法律法规。（三）产权依据（三）产权依据 1委托方福建中福实业股份有限公司营业执照复印件。2被评估单位上海福音物流有限公
31、司营业执照复印件。2被评估单位上海福音物流有限公司财务报表复印件。3被评估单位上海福音物流有限公司审计报告复印件。4.被评估单位上海福音物流有限公司所拥有的车辆行驶证复印件。5被评估单位上海福音物流有限公司验资报告、历年审计报告。6被评估单位上海福音物流有限公司相关财务资料。7委托方、资产占有方承诺函。8其他相关评估资料。（四）取价依据（四）取价依据 1国家有关部门发布的统计资料、技术标准、规范文件等方面的资料。2企业提供的有关资产、财务、经营等方面的资料。3评估人员现场清查、取证、记录等方面的资料。4市场询价资料。5 汽贸商情（2010 年）。6 中国机电产品市场价格目录（2010 年）。7
32、 计算机市场（2010 年）。8 中国电子商情（2010 年）。9.全国资产评估价格信息（2010 年）。10.中国机电产品报价手册（2010 年）。11.其他有关参考资料。上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 14 页 共 27 页（五）参考资料及其依据五）参考资料及其依据 1.被评估单位提供的评估基准日及前三年会计报表、账册与凭证。2.被评估单位提供的资产评估申报表。3.有关市场价格资料。七七、评估方法、评估方法 （一）资产评估基本方法有市场法、收益法和成本法。1、市场法 市场法指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企
33、业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。其使用的基本前提有：（1）存在一个活跃的公开市场，且市场数据比较充分；（2）公开市场上有合理比较基础的可比的交易案例；（3）能够收集可比的交易案例的相关资料。2、收益法 收益法是指通过将被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。应用收益法必须具备的基本前提有：（1）评估对象的预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；（3）评估对象预期获利年限可以预测。3、成本法 成本法是指在评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。采用成本法的前提条件有：（1）评估对
34、象处于持续使用状态；（2）可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资料。（二）评估方法的选用 由于难以收集到市场上必要的比较交易案例，无法适用市场法进行评估；同时由于上海福音物流有限公司资产的重置成本在市场上较易取得，公司具有预期收益能力，且收益及风险能够量化，故此次评估选用成本法及收益法进行评估，综合分析确定评估结论。1.成本法 评估思路：评估人员在对企业各个单项资产和负债进行评估的基础上，分别求出各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债，得到净资产评估值。上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 15 页 共 27 页
35、 在评估过程中，评估人员根据各项资产及负债的具体情况，分别采用不同的评估方法，具体如下：1.1.货币资金的评估：通过盘点现金，核查银行对账单及余额调节表，在核实对账单无误基础上以利安达会 计师事务所有限责任公司审计确认后的账面值为评估值。1.2.应收款项（应收账款、其他应收款）的评估：借助于历史资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账户，发询证函或执行替代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。1.3.存货的评估：存货主要为在用低值易耗品。我们对存货进行了抽查盘点，与账面存货基本相符。在用低值易耗品按基准日的市场价进行评估。1.5.固定资产：设备类按成本法评估；1.6.
36、无形资产的评估：由于关联方上海福人仓储有限公司与上海西街实业公司签有长期的承租协议，上海福音物流有限公司与上海福人仓储有限公司亦签订相关协议，在上海福人仓储有限公司上述合同承租期内的固定装卸费由上海福音物流有限公司收取。同时上海福人仓储有限公司管理的国际木材木皮交易市场也已初具规模，客户租赁情况稳定，预期收益明显。因此存在合同权益。我们选取收益法作为合同权益评估的基本方法。概况 其关联方上海福人仓储有限公司与上海西街实业有限公司签订协议租用宝山区蕴川路18006、7 号土地，租赁情况如下表：编号 出租方 承租方 租地面积 租期 租金 A地块 上海西街实业公司 上海福人仓储有限公司 47 亩 2
37、001.1.12027.12.30 每年每亩 12600 元，合计 599200 元/年，租金自第三年起每三年环比递增 5%。B地块 上海西街实业有限公司 上海福人仓储有限公司 62903平方米 20 年（2003.4.12023.3.31），租期满后续租 10年至 2033.3.31 每年每亩 10800 元，第三年起每三年环比递增 5%，2023 年起按 2023 年每 3 年环比递增 5%上海福音物流有限公司与上海福人仓储有限公司亦签订相关协议，未来在上海福人仓上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 16 页 共 27 页 储
38、有限公司上述合同承租期内的固定装卸费由上海福音物流有限公司收取。评估方法 所谓收益法，是由于估价对象具有收益或潜在的收益性，可运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点的价值，求其之和得出估价对象价值。基本公式：1 V=Ai/(1+Ri)n n 式中：V在估价时点的收益价格，通常称为现值；A未来净收益，其中 Ai为相对于估价时点而言的未来第 i 期年净收益；R资本化率（报酬率），其中 Ri为相对于估价时点而言的未来第 i 期的报酬率；n收益期限，是从估价时点算起的未来可获取收益的时间，通常称为收益年限。年净收益=年有效毛收入-年运营费用-所得税 年有效毛收入=年毛固
39、定装卸收入-年固定装卸费损失 年运营费用=管理费+税金 评估计算实例：评估计算实例：A A 地块地块合同合同权权益益评估计算过程评估计算过程 A、可出租面积 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积 实际用途 A 库 钢结构 2004 4320 仓库 B 库 钢结构 2004 3701.7 仓库 C 库 钢结构 2004 3701.7 仓库 办公楼 砖混 3 2004 209 办公 B、未来可获收益年限的确定 估价对象土地使用权租赁年限至 2027.12.30 日止，估价对象房屋建成于 2004 年，经济耐用年限为 50 年,根据房屋与土地尚可使用年限熟短的原则，确定估价对象对应的合同权益的收益年
40、限按土地使用权年限至 2027.12.30 日止。C、年有效毛收入的确定 估价对象做为新兴专业木材市场，目前处于增长期，租约每年一签，经本公司评估人员对估价对象所处地段可替代性物业租金情况的调查，及上海市类似专业市场调查，对租金现状和发展趋势做出分析，结合估价对象的具体区位、实体状况，确定估价对象现有固定装卸费（实质为租金性质）、约定合理，较为符合当前市场客观实际，在假设未来社会政治稳定、经济发展平稳的基础上，根据估价对象的实际情况综合考虑市场成长、成熟期租上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 17 页 共 27 页 金水平变化，
41、确定各年固定装卸费（实质为租金性质），并预计其年费用损失。D、年运营费用的确定 a、物业服务费及管理费：管理费以年有效毛收入的 3%计；b、税金：以年固定装卸毛收入为计税依据，包括营业税及附加、房产税合计 17.45%。E、所得税的测算：所得税根据企业当前所得税政策进行测算。F、资本化率的确定 资本化率采用累加法，累加法是将资本化率（报酬率）视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得出报酬率的方法。无风险报酬率也称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本；风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是对估价对象自
42、身及其所在区域、行业、市场等所在的风险的补偿。本次估价采用累加法的一个细化公式为：资本化率=无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率取最近一期即 2010 年凭证式（五期）国债(5 年期),票面利率为 4.60%，折为复利为（1+4.60%5）1/5-1=4.23%，因此本次无风险报酬率取 4.23%。风险报酬率：考虑目前上海市宝山区蕴川路 1800 号国际木材木皮交易市场已具备一定规模，商户稳定，作为固定装卸费收取的上海福音物流有限公司所面临的经营风险较小，我们以 5 年以上的中长期贷款利率作为参考，同时考虑企业特定情况，取风险报酬率为2.77%则资本化率=4.23%+2.77%=7%G、收益
43、现值的测算 具体明细见下表。A 地块合同权益 2576.79 万上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 18 页 共 27 页 年份 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 12.30 1、年毛固定装卸费收入 根据已签订合同及当地类似专业市场租金结合趋势预测 252.76 259.39 272.35 285.97 300.27 315.2
44、8 331.05 347.60 364.98 375.93 387.21 398.82 430.79 443.11 455.81 478.88 498.15 2、年固定装卸费损失 按年毛固定装卸费收入的2%5.06 5.19 5.45 5.72 6.01 6.31 6.62 6.95 7.30 7.52 7.74 7.98 8.62 8.86 9.12 9.58 9.96 3、年运营费用 （1）管理费用 按年毛固定装卸费收入 3%7.58 7.78 8.17 8.58 9.01 9.46 9.93 10.43 10.95 11.28 11.62 11.96 12.92 13.29 13.67
45、14.37 14.94（2）营业税及附加 合计为年毛固定装卸费收入的 17.45%44.11 45.26 47.53 49.90 52.40 55.02 57.77 60.66 63.69 65.60 67.57 69.59 75.17 77.32 79.54 83.56 86.92 各年运营费用合计（1）（2）51.69 53.04 55.70 58.48 61.41 64.48 67.70 71.09 74.64 76.88 79.19 81.55 88.09 90.61 93.21 97.93 101.86 4、所得税 6.32 6.48 6.81 7.15 7.51 7.88 8.28
46、 8.69 9.12 9.40 9.68 9.97 10.77 11.08 11.40 11.97 12.45 5、年净收益 5=1-2-3-4 189.69 194.68 204.39 214.62 225.34 236.61 248.45 260.87 273.92 282.13 290.60 299.32 323.31 332.56 342.08 359.40 373.88 6、折现年限 按年中 0.5 1.5 2.5 3.5 4.5 5.5 6.5 7.5 8.5 9.5 10.5 11.5 12.5 13.5 14.5 15.5 16.5 7、折现率 7%0.97 0.90 0.84
47、 0.79 0.74 0.69 0.64 0.60 0.56 0.53 0.49 0.46 0.43 0.40 0.37 0.35 0.33 8、折现值 8=5*7 184.00 175.21 171.69 169.55 166.75 163.26 159.01 156.52 153.40 149.53 142.39 137.69 139.02 133.02 126.57 125.79 123.39 A 地块折现值合计 2011-2027 年合计 2,576.79 注：B 地块租赁权益同上例方法测算为 6573.82 万元 上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估
48、房地产土地估价有限责任公司 第 19 页 共 27 页 1.7.负债的评估：负债评估值根据评估目的实现后的产权持用者实际需要承担的负债项目及金额确认。对于负债中无需支付项目按零值计算。2.收益法 收益法，是从收益的角度出发，将被评估单位作为一个整体，将预期收益折现求得全部股东权益于评估基准日的价值。在具体评估时采用间接法，即先测算出企业整体价值，再扣减带息负债得出股东权益价值。股东全部权益价值企业整体价值付息债务现值+溢余资产现值+非经营性资产 股东全部权益价值计算公式为：N P=AI（1+R）-N-I+Y+F I=1 P企业整体价值评估值 N企业收益年限 AI未来第 I 年预期收益（现金流量
49、）R折现率 I付息债务现值 Y溢余资产现值 F非经营性资产 结合委估企业性质，此次预期收益采用企业自由现金流量进行测算。八八、评估、评估程序实施过程序实施过程程和情况和情况 本公司接受评估委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，按照本公司与委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估。本次评估工作开始于 2010 年 12 月 20 日，结束于 2011 年 1 月 10 日。先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下：（一）接受委托阶段（一）接受委托阶段 了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本
50、事宜，签订资产评估业务约定书。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时间计划。（二）资产清查阶段（二）资产清查阶段 上海福音物流有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 20 页 共 27 页 由本评估项目负责人根据制订的计划，辅导企业填报有关资产评估申报明细表，为保证所填列明细的真实与完整，要求上海福音物流有限公司首先进行全面清查，并由评估人员提前参与，同时，收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，取得与委估资产有关的权属证明。（三）评定估算阶段（三）评定估算阶段 根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握各