《房地产投资评估与决策系统的分析与设计.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资评估与决策系统的分析与设计.pdf（5页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2000年9月系统工程理论与实践第9期文章编号:100026788(2000)0920074204房地产投资评估与决策系统的分析与设计陆惠民,李启明(东南大学土木工程学院,江苏 南京210096)摘要:运用房地产投资评估与决策的理论与方法,结合房地产开发项目实践,给出了房地产投资评估与决策系统的模型和结构,并进行了详细的系统分析和设计,开发了一个实用化的房地产投资评估与决策系统关键词:房地产;投资评估;和决策;系统分析与设计中图分类号:TU 9A nalysis and Design for Real Estate InvestmentAppraisal and Decision System
2、LU Hui2m in,L IQ i2m ing(Institute of Civil Engineering,Southeast U niversity,N anjing 210096)Abstract:This paper disscusses the model and structure of real estate investmentappraisal and dicision using the real estate investment method.The detailed analysisdesign for the system are studied and a pr
3、actical realestate investment appraisal anddecision system is developed.Keywords:real estate;investment appraisal and decision;system analysis and design房地产开发项目投资决策是房地产开发企业的一项重大决策行为,其正确与否对投资的经济效益影响很大,同时也直接影响着企业的生存和发展,而房地产投资评估又是项目投资决策的前提和基础因此,建立一套房地产投资评估与决策模型及其系统,辅助决策者了解和分析房地产的市场状况,确定房地产投资项目的最佳投资方案,具
4、有重要的理论意义和实用价值1 系统分析111 房地产投资评估与决策的主要工作内容根据房地产开发项目的特点,房地产投资评估与决策主要包括以下工作内容:1)市场分析 市场分析包括市场调查和市场预测两个方面,其主要目的在于了解社会对房地产开发项目的需求情况以及实施某一房地产开发项目的外部制约条件2)投资评估 通过市场分析,可以提出实施开发项目的若干个方案 对每一个投资方案进行财务评价、风险分析和国民经济评价,从系统的整体观点出发,列出投资方案的优先次序3)投资决策 根据投资项目的具体情况,可以采用确定型决策、风险型决策和不确定型决策方法,选择投资方案112 系统功能要求考虑到我国房地产开发,按配套程
5、度、统一性及其规模,可划分为综合开发和单项开发两种形式 因此,要求本系统能够分别完成两种不同对象的市场分析、投资估算、成本分析、财务评价、敏感性分析等方收稿日期:1999202206 1995-2005 Tsinghua Tongfang Optical Disc Co.,Ltd.All rights reserved.面工作,能够以表格及图表形式输出各种结构,并在不改变程序本身的前提下,实时地进行数据库的更新与维护113工作流程分析根据房地产投资评估与决策的基本过程,结合房地产开发企业具体的组织结构,提出该系统的工作流程,如图1所示 企业经营计划处将前期开发处完成的经审定的总图方案、技术经济
6、指标及可行性研究报告,包括复建房、商品房建设要求在内的相关的经营计划附表卷宗送达各处(室);前期开发按工地使用性质、规划要求、拆迁安置等,填列征地、补偿、安置及代收代支费用表;工程技术处按各项定额要求及有关经验数据填列前期工程、建安工程、基础设施、公建配套工程及相关的代收代支费用表;财务审计处按有关规定填列管理费用、利息支出、有关税费及附加费;销售处填列销售计划明细表;经营计划处汇总填列编制说明、主要技术经济指标、销售收入计划汇总、投资计划汇总、建设费用分摊;销售处根据市场调查、地理位置、周边地区类似商品房价格,结合本企业商品房成本,向经营计划处提供商品房价格范围或销售价格图1房地产投资评估与
7、决策工作流程图2系统设计本系统采用结构化程序设计方法,其基本思想是:结构化、模块化、自顶向下、逐级细化、逐级抽象,切断每一层与较低层次的联系 由这种方法设计出来的系统,各个模块既可作为单独子系统存在,又可受上层模块的控制和调用根据上述设计思想和系统分析的要求,将该系统划分为五个子系统,每个子系统再划分为若干模块,系统结构如图2所示 各子系统包含的模块功能分别描述如下:57第9期房地产投资评估与决策系统的分析与设计 1995-2005 Tsinghua Tongfang Optical Disc Co.,Ltd.All rights reserved.图2系统结构图211房地产投资信息子系统包括
8、数据编辑、信息浏览、索引查询 数据编辑模块用以实现所有市场信息的数据追加、修改和删除;信息浏览模块用以浏览指定的市场信息的内容,市场信息包括土地供给、资金供给、建筑材料、施工队伍、基础设施等;索引查询模块可以根据用户的要求,检索出特定范围内的市场信息供使用者参考212市场预测子系统1)数据库管理:用于基础数据库(含模型库)的建立、修改和删除 它是建立预测模型和实施预测的基础,具体包括初置项目数据库、修改项目数据库、删除指定项目库、历史数据输入、修改、增删调整、模型库修改和选用等九项功能2)预测分析:包括相关因素分析、预测建模、外部变量预测、预测计算、预测结果调整,预测结果输出等项功能3)预测帮
9、助:借助知识库,向用户介绍有关的预测技术和方法,对用户在初选和确定相关因素、选择预测模型以及模型结果综合等方面予以指导和帮助213房地产投资估算与评估子系统1)开发项目立项:主要用来设定系统运行环境,并完成开发项目有关方面的工作2)项目投资估算:主要完成不同类型开发项目建安工程费用的测算和土地费用、前期工程费用、基础设施费用、公建配套费用、管理费用、利息、代收代支费用及有关税费的估算3)项目销售计划:用来依据工程建设进度和资金筹措方案安排年度投资计划,依据市场行情安排(估算)年度销售计划4)财务收支分析:在项目开发周期确定的前提下,分别计算各年度的投资额和销售收入,并据此编制现金流量5)财务指
10、标计算:主要选取财务评价中较为常用的财务净现值(FN PV)、财务净现值率(FN PVR)、财务内部收益率(F IRR)分别进行计算214房地产投资决策子系统该子系统主要包括方案比较、敏感性分析、决策树分析和盈亏平衡分析等项功能1)方案比较模块中,考虑三种方案的比较方法,即:对相斥并且规模不同方案的比较,采用投资增量内部收益率法加以比较;有效期不等方案的比较,采用最小公倍数法,将对比方案处理成为相同的有效期后再进行对比;形成方案组合的分析是当可以同时选择几个投资方案时所采用的一种分析方法2)敏感性分析:分析各种不确定因素变化对同一经济指标值影响幅度,依此识别出风险因素中的关键因素、为投资者提供
11、有关风险的信息 本系统将投资额、利率、销售收入、建筑成本等变化因素的变化幅度设定为-20%+20%3)决策树分析:采用期望值法来选择含有风险的投资方案67系统工程理论与实践2000年9月 1995-2005 Tsinghua Tongfang Optical Disc Co.,Ltd.All rights reserved.4)盈亏分析:通过盈亏平衡点的计算来分析开发项目对市场需求变化的适应能力5)系统帮助子系统该子系统主要用来介绍该系统的功能划分、数据词典和系统的使用和操作方法3数据库设计本系统数据处理项多,为保证以最优的方式组织数据,提高其完整性、一致性和可修改性,形成合理的流程,设计了多
12、种数据库 通过对数据库的调用来实现数据的传递和存贮,同时设置少量内存变量对系统进程进行控制按照规范化数据库设计原理,结合本系统的需要,共设置了项目概况、建筑类型、成本费用、财务指标、敏感分析等五类共10种数据库 其中项目概况数据库作为系统维护时对旧有项目查询的一种标识;建筑类型数据库用于建筑类型的选择及各类建筑参数的输入与输出;成本费用数据库作为投资估算的基础;财务指标数据库是各种类数据库的核心,它将成本分析与盈亏分析的各阶段成果加以汇总、传递、反馈,在此基础上进行敏感性分析,起到一种枢纽的作用;敏感分析数据库的作用是便于用表格形式将各类敏感性分析结果打印输出 结合系统的工作流程,数据库调用及
13、库中数据传递情况如图3所示图3数据库调用及数据传递图4系统目前达到的水平本系统依照需求分析的需要,按照软件工程开发的程序,结合工程开发实际,经过反复的修改,目前具备了以下几方面功能:(下转第114页)77第9期房地产投资评估与决策系统的分析与设计 1995-2005 Tsinghua Tongfang Optical Disc Co.,Ltd.All rights reserved.R0.82=101101101100001此时分类为C1,C3,C4;C2;C5,即油库1、油库3和油库4分为一类,油库2分为一类,油库5分为一类当=0.80时,R0.80=101101101110111此时分类为
14、C1,C3,C4,C5;C2,即油库1、油库3、油库4和油库5分为一类,油库2分为一类当=0.66时,R0.66=111111111111111此时分类为C1,C2,C3,C4,C5,即所有油库分为同一类,不能区分考虑油库消防建设的实际情况,拟将5个油库分为3级,其中第一级为建立配套完备的自动化火情监控、报警和固定灭火系统;第二级为建立半固定灭火系统,配备机动消防设备,人工监测火情和报警;第三级为配备适量的灭火器材和机动消防设备,不建固定和半固定消防系统因此,从以上的动态分类可以看出,取=0182的分类比较接近实际,可以作为油库消防分类的最优决策,并采取相应的建设与管理措施,提高油库消防投资效
15、益参考文献:1尹宝宇等 1 对油库消防建设几个问题的思考J 1 军用油料 11998,(3):6812常大勇 1 经济管理数学模型M 1 北京:北京经济学院出版社,199613肖位枢 1 模糊数学基础及应用M 1 北京:航空工业出版社,19921(上接第77页)1)能较精确地完成开发项目的投资评估、成本分析、现金流量计算、财务指标计算、敏感性分析2)系统既可用于单项工程投资评估,也可用于多项工程并存的区域开发投资评估3)系统实现了密码锁定,分级管理,具有较好的保密性4)系统界面友好,操作方便,并具有良好的扩充和维护功能参考文献:1李启明,李心丹,沈杰,陆惠民.房地产投资风险与决策M.南京:东南大学出版社,1998.2李启明.现代房地产开发与经营M .南京:江苏科学技术出版社,1993.411系统工程理论与实践2000年9月 1995-2005 Tsinghua Tongfang Optical Disc Co.,Ltd.All rights reserved.