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1、城市繁牮区工业房地产价值评估思考 口 沈博黎明蔡慧芝 摘要：随着我 国社会主义市场经济进一步发展和 改革开放力度的进一步加大，第 三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知，第三产业对商业物业有着较 强的依赖性，诸 多服务性行业都林 立在商业金融业发达 区域。但 由于历史以及城 市 不断扩张的原 因，在很 多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很 多工业物业位 于 昔 日 的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业 进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾。只有政府通过调整规划，把 城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城 市远郊区的工业园区及 工业集聚点等
2、功能 区块内，只有推进 中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布 局，才能利用腾 出的土地进行商业、住宅类物业的开发 和现代服务 业建设，大力发展 第三产业，改善城 区面貌和居民生活环境，提 高城 市品位，提升综合竞争能力。但 由 于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动。心甘情愿地退 出中心 区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能 有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围 区域 工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企 业信服，因为这些工业房地 产 占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯
3、用作工业。临街部分往往改为商业店面，或直接 经营，或 出租经营，收益中包含 了商业房地产 的收益，其单纯的工业性质价格 难以体现。因此试 图剥 离出工业企业厂商利润以获取 x-,l k _ 房地产可支付 的最高c a k(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。关键词：政府收购规划调整退二进三 经营利润 一、城市繁华区域 工业房地产价值评估 问题的提出 根据国务院 关于深化改革严格土地管 理的决定(国发 2 0 0 4 2 8 号)、国土资源部 协议出让国有土地使用权规定(国土资源 部2 l 号令)、招标拍卖挂牌出让国有土地 使用权规范(试行)(国土资发 2 0 0 6 l l
4、4 号)等文件精神，各级人民政府优化城区用 地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配 置，提高城市品位，推进中心城区“退二进 三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些 一2 O 一 工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式 将该 用地 出让给新 的用 地 者。在政府收购工业房地产时，一般要委托 评估机构对该工业房地产收购价格进行估 价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格 提供参考依据。由于工业房地产市场交易不活跃且交易 个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作 为其 中的一种方 法。但对于政府土地收购项目，特别是处于商业 繁华 区域内的工业用地，由于取得时
5、间较早，维普资讯 http:/ 取得之时位 于城市边缘 区域，随着城市 的扩 展，城市配套设施的不断完善，现已成 为城市 繁华区域，甚至成为城市 中心区域，显然成本 法无法体现估价对象实际用途的价值，估价 结果很难让企业信服。估价师需要寻求一种 能够让利益双方都信服的方法。在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营 方式较多，估价师可以试着用收益法进行评 估。收益性房地产获取收益 的方 式，主要 有 出租和营业两种，净收益的测算途径可分为 两种：一是基于租赁收入测算净收益；二定基 于营业 收入测算 净收益。在房地 产评估 中，基于租赁收入测算净收益较 为普遍。基
6、于租 赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产 的收购价格进行评估，难点是对 租金水平 的 确定。估价人员根据对类似 区域临街 的店面 以及估价对象的租金调查分析，可以发现这 类房地产的租金水平与该区域临街商业房地 产租金水平相 当。因此，在估价 中如果按照 用途合法原则，对这类房地产的租金直接采 用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显 然不能信服的。如果采用同一区域内临街商 业房地产的租金水平，从估价的合法原则要 求，需要从这个租金中将不应归属 于工业 房 地产的那部分租金剥离出来，而这种剥离目 前尚缺少有说服力的模型或数据支持。二、工业房地产净收益的求取 思路 我们在实践中不断研究探索，以基
7、于营 业收入测算净收益，并进而对处于商业繁华 区域内的工业房地产的收购价格进行估算。营业性房地产的最大特点是房 地产所有 者同时又是经 营者，房地 产租 金与经 营者利 润没有分开，房地产租金与经 营者 行业利润 共 同组成企业经营利润。用公式表示为：房地产净收益=产品销售收入 一 生产成 本 一产品销售费用 一产品销售税金及附加 一 管理费用 一 财务费用 一 厂商利润。工业房地产净收益的求取思路就是基于 对营业性房地产利润组成的思考，先通过企 业财务报表测算 出企业经 营利润，然后 剥离 厂商利润，剩余部分即为工业企业所能支付 的房地产租金，然后通过收益法计算公式，将 房地产租金还原为房地
8、产价值 的方法。三、城市繁华 区域工 业房 地产 价值评估 应 用案 例 估价对象概况：浙江省某 机械制造有限 公司工业房地产。土地于上世纪 8 O年代 取 得，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区域，主 要 经 营纺 织 机 械 制 造，土 地 使 用 权 面 积 9 3 3 5 7平方 米，建筑 面积 1 9 5 0 6 7平方米，土地使用权终止年 限为 2 0 4 8年 3月 2 7日。估价对象实际使用情况为沿街一层用作商业 店面，出租经 营。现政府 为了收回该工业 房 地产，委托估价机构对该工业房地产价值进 行评估，估价时点 为 2 0 0 7年 9月 5日。(一)企业经营利润的测算 企业在
9、经营过程 中获得企业经营利润的 计算公式是：企业经营利润=产品销售收入 一产品生产成本 一产品销售费用 一产品销售 税金及附加 一 管理费用 一 财务费用。根据调查了解，估价 对象同一 区域类似 企业近三年来 的经 营状 况，选取了三个 比较 案例进行测算。案例一：浙江某机械制造有限公司。厂 房建筑面积 1 9 7 8 9平 方米，位 于浙江省诸 暨 市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据 其财务报表等资料，2 0 0 4 2 0 0 6年产品销售 收入年平均为 1 3 5 6 3 6 7万元，产品生产成本 为5 3 5 2 1 8 万元，产品销售费用为6 7 8 1 8 万 元，产品销售税
10、金 附加为 8 8 1 6 4万元，管理 费用为 1 7 2 4 7 6万元，财 务费用为 5 9 1 3 3万 元。企业利润总额=1 3 5 6 3 6 78 3 5 2 1 8 6 7 81 8 8 81 6 4 一 l 7 2 47 6 5 91 3 3=1 3 3 5 5 8万 元 案例-：诸暨市某纺织机械有限公司。建筑面积 2 1 1 0 7平方米，位于浙江省诸暨市 某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其 财务报表等资料，2 0 0 4 2 0 0 6年产品销售收 一2l 一 维普资讯 http:/ 入年平均为 1 4 5 6 3 1 7万元，产品生产成本为 9 0 0 2 1 3
11、万 元，产 品销 售费用 为 7 2 8 1 6万 元，产品销售税 金附加为 9 4 6 6 1万元，管理 费用为 1 8 3 7 3 6万元，财务费用为 6 1 1 3 8万 元。企业利润 总额=1 4 5 6 3 1 79 0 0 2 1 3 7 2 81 6 9 4 661 1 8 3 73 6 61 138=1 4 3 7 5 3万 元 案例三：诸 暨市某 纺织 机械有 限公 司。建筑面积 1 5 7 6 2平方米，位于浙江省诸暨市 某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其 财务报表等资料，2 0 0 4 2 0 0 6年产品销售收 入年平均为 1 0 7 6 1 6 3 万元，产品生
12、产成本为 6 5 3 9 2 8万 元，产 品销 售 费用 为 5 3 8 0 8万 元，产品销售税金 附加为 6 9 9 5 1 万 元，管理 费用为 1 4 2 4 2 6万元，财务费用为 5 0 1 3 5万 元。企业利润总额=1 076 1 6 36 5 3 9 2 8 5 38 08 6 9 95l 一 1 42 42 6 5 01 3 5=1 0 5 9 1 5万元(二)确定房地产租金 1 计算正常经营情况下经营者的行业利 润 根据调查了解和查阅相关行业信息，纺 织机械行业利润率为 8。那么，案例一企业行业利润(厂商利润)=1 3 5 6 3 6 7 8 =1 0 8 5 0 9万
13、元 案例二企业行业利润(厂商利润)=1 4 5 6 3 1 78 =l 1 6 5 0 5万 元 案例三企业行业利润(厂商利润)=l o 7 6 1 6 38 =8 6 0 9 3万 元 2 企业所能支付的房地产租金 案例一企业所能支付的房地产租金=1 3 3 5 5 81 0 8 5 0 9=2 5 0 4 9万 元 案例二企业所能支付的房地产租金=1 4 3 7 5 3一l 1 6 5 0 5=2 7 2 4 8万 元 案例三企业所能支付的房地产租金=1 0 5 9 1 5 8 6 0 9 3=1 9 8 2 2万 元 3 每平方米建筑面积租金 案例一：2 5 0 4 9I O O OO
14、1 9 7 8 9 2 2 一 =1 2 6 5 8 平方米 案例二：2 7 2 4 8I O O OO 2 1 1 0 7 =1 2 9 0 9 平方米 案例三：1 9 8 2 2I O O OO 1 5 7 6 2 =1 2 5 7 6元 平方米 取三个案例的简单算术平均数作为估价 对象工业房地产的租金，即：(1 2 6 5 8+1 2 9 0 9+1 2 5 7 6)3 =1 2 7 1 4元 平方米(三)工业房地产价值的测算 根据以上测得 的房地 产租金，利用收益 法测算工业房地产价值。1 报酬率的确定。通过安全利率加上风 险调整值的方法来求取。根据 2 0 0 7年 7月 2 2日央
15、行公布的一年期存款利率，确定安全 利率为 3 6 0，风险调整值根据影响估价对 象房地产的社会经济环境等因素，确定风险 调整值为4 5 2，估价对象房地产的报酬率 为 8 1 2。2 收益期限的确定。工业房地产法定最 高使用期限为5 0年，计算法定年限下工业房 地产的价值。3 测算收益价格=【一 】=【卜 】=1 5 3 4元 平方米 4 年期修正。估价对象土地使用 权终 止年 限为 2 0 4 5年 3月 2 7日，距 估 价 时点 2 0 0 7年 9月 5日剩余使用期限为 4 0 5 6年。估价对象收益价格为：=【l 一 了 I_ 】【卜 】=l 5 3 4 【卜 】【l 一 】=l 5
16、 0 0 平 方 米 5 确定估价对象房地产价值。维普资讯 http:/ 1 9 5 0 6 7 X 1 5 O 0=2 9 2 6 0 1万 元 四、注意事项与存在问题 从企业经 营利 润 中拨 离 出房地 产净 收 益，利用收益法评估房地产价值，要求所选取 的案例容积率相差不大，为同一区域单纯工 业房地产，以此剔除 因其他 收入对工业企 业 利润的影响，从而消除其他收入导致 的对 工 业房地产价值测算不准的因素。在估价中计算企业经营利润时，产品生 产成本及管理费用与会计核算中的产品生产 成本及管理费用在计算 口径上是有区别的。在会计核算中，企业的建筑物、房屋是作为固 定资产核算的，企业取得
17、的土地使用权价值，可能作为固定资产或无形资产进行核算。无 论是作为固定资产或无形资产，企业的土地 使用权与房屋和建筑物都要计提折 旧或摊 销，这些折旧和摊销最终都要结转进入产品 生产成本或管理费用，在计算经营利润时，作 为产品销售收入的减项予以扣除。但估价中 计算产品生产成本和管理费用时，应将会计 核算中列入产品生产成本和管理费用的建筑 物、房屋折旧以及 土地使用 权无形 资产摊销 剔除。利用经营利润拨离 出工业房地产净收益 所测算的工业房地产价值，虽然可以有力地 说服企业，但也存在很多问题：1、资料取得 困难。利用经营利润拨离 出 工业房地产净收益，最主要 的依据是企业财 务报表，因为这些资
18、料涉及企业商业秘密，一 般很难得到真实的财务报表资料。2、对估价人员财务知识要求较高。因为 评估时主要对企业财务报表进行分析测算，因此需要具有一定的财务知识，对估价人员 的财务知识要求较高。3、所求出的价值是企业取得工业房地产 所能承受的最高价值，难以形成差别化的价 格，而且企业利润中除了厂商利润以外，剩余 的利润并非全部用于支付房地产租金，因此 仅能作为理论分析，实际操作性差。参考文献 房地产估价理论与方法 第二版 柴强主 编中国建筑工业出版社2 0 0 7年4 月 (作者单位：沈博、蔡慧芝：诸暨市联诚 房地产评估有限公司)黎明：深圳市新永基 房地产评估顾问有限公司)(上接第 l 3页)第六
19、十三条违反本法规定，地方各级人民政 府和有关部门、公共就业服务机构举办经营性的职 业中介机构。从事经营性职业中介活动，向劳动者收 取费用的，由上级主管机关责令限期改正，将违法收 取的费用退还劳动者，并对直接负责的主管人员和 其他直接责任人员依法给予处分。第六十四条违反本法规定。未经许可和登记，擅 自从事职业中介活动的，由劳动行政部门或者其 他主管部门依法予以关闭；有违法所得的，没收违法 所得，并处一万元以上五万元以下的罚款。第六十五条违反本法规定，职业 中介机构提 供虚假就业信息。为无合法证照的用人单位提供职 业中介服务，伪造、涂改、转让职业中介许可证的，由 劳动行政部门或者其他主管部门责令改
20、正；有违法 所得的，没收违法所得，并处一万元以上五万元 以下 的罚款；情节严重的，吊销职业中介许可证。第六十六条违反本法规定，职业中介机构扣 押劳动者居民身份证等证件的，由劳动行政部 门责 令限期退还劳动者，并依照有关法律规定给予处罚。违反本法规定。职业 中介机构向劳动者收取押 金的，由劳动行政部门责令限期退还劳动者，并以每 人五百元以上二千元以下的标准处以罚款。第六十七条违反本法规定，企业未按照国家 规定提取职工教育经费，或者挪用职工教育经费的。由劳动行政部门责令改正，并依法给予处罚。第六十八条 违反本法规定，侵害劳动者合法 权益，造成财产损失或者其他损害的，依法承担 民事 责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第九章附则 第六十九条本法自2 0 0 8年 1月 1日起施行。一23 维普资讯 http:/