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1、C a s e A n a l v s i sr案例分析i 一【前言】为加强资产评估行业的自律管理，规范资产评估机构和注册资产评估师的执业行为，合理界定执业责任，维护资产评估执业机构、注册资产评估师和相关方的合法权益，中国资产评估协会于2 0 0 6 年成立中评协执业责任鉴定委员会，主要负责对资产评估机构及人员的执业行为、评估报告是否违反执业准则及规范进行鉴定，并提供鉴定意见。中评协执业责任鉴定委员会成立后，重点受理了中纪委、最高人民检察院、有关法院及地方资产评估协会委托的案件。为了让广大读者了解涉及评估问题案件的专业鉴定和论证工作并有所启发，我们组织有关专业人员有所选择地对相关案件进行归纳、
2、整理成案例，并对每一个案例进行了点评。案例内容有的涉及对同一标的物前后四份评估报告评估结果进行的专家论证；有的涉及债务方对评估操作过程以及评估结论提出的问题；有的涉及执行司法诉讼资产评估业务时遇到的种种问题，如注册资产评估师如何运用适当的评估方法，如何妥善处理并披露法院及相关当事人关于资产评估的特殊事项，并在资产评估过程及工作底稿中搜集证据保护自己。对这些问题的解剖将有助于读者提高类似问题的鉴别与处理能力，对注册资产评估师提升执业能力具有很好的借鉴意义。引子：四家专业评估机构对同一标的物进行评估，评估基准日前后相差9 个月，然而评估结果却差异较大，这是本案例比较特殊的地方。本案例中的四家评估机
3、构出具的资产评估报告，有的比较简单，有的则比较详细，有的是现时价值评估，有的则是追溯性价值评估，同时，在评估方法的运用、市场法的比较案例选取及分析、评估报告的-f 皮露以及评估工作底稿编制等方面存在比较突出的问题。对这些问题的解剖将有助于读者提高类似问题的鉴别与处理能力。一案例背景检察机关在办理某公司相关当事人涉嫌犯罪一案中，办案单位委托评估机构对S D 商务大厦(1 4 层)资产价值进行评估后，发现评估结果与发案单位在案_发前委托的评估机构评估的结果差距较大。2 0 0 7 年8月，最高人民检察院反贪污贿赂总局委托中国资产评估协会对A 会计师事务所B 会计师事务所C 房地产评估有限公司，D
4、资产评估有限公司四家评估机构分别出具的S D 商务大厦(1 4 层)资产评估报告进行专家论证并要求出具可供司法机关采信的鉴定结论报告。因案例篇幅所限，四家评估机构出具的四份资产评估报告的有关披露技术说明计算分析过程等略写。二案例的主要问题最高人民检察院反贪污贿赂总局针对四家评估机构对同一大厦评估结果差距较大的情况，提出以下具体问题：1 评估对象(建筑面积)的描述是否准确：万方数据rC a s eA n a l y s i s盈案例分析2 评估方法的运用是否规范；3 市场法的评估比较案例选取及分析是否规范：4 评估报告的披露是否充分；5 评估工作底稿的编制是否完备；6 论证结论。三专家分析意见专
5、家小组以评估报告出具时有效的资产评估准则、规范及有关规定为依据，在遵循独立客观公正原则的基础上，查阅了委托方提供的上述4 家评估机构的评估报告及工作底稿。专家小组针对委托方提出的具体问题，提出以下分析意见：(一)评估对象的面积不一致1 A 会计师事务所“X X 评报字 2 0 0 4 第X 号”报告的评估对象为在建工程，其建筑面积按图纸计算，评估的建筑面积为13，8 6 8 12 平方米。2 B 会计师事务所”X X 评字 2 0 0 4 1 第X X 号”报告的评估对象为在建工程主体完工尚未装修，评估的建筑面积为13，2 5 3 3 7 平方米。3 c 房地产评估有限公司”X X 评估 2
6、0 0 4 X X X 号”报告主要为办理房地产过户，其建筑面积为测量后的证载面积，评估的建筑面积为12，3 8 9 3 2 平方米。4 D 资产评估有限责任公司”X X 评报字 2 0 0 7 第X X 号”报告的资产占有方是X X X，其评估对象为1 层1号与2 4 层，评估的建筑面积为1 2，3 8 9 3 2 平方米。(二)评估方法的运用不够规范1 资产评估操作规范意见规定：“要根据评估方法的适用条件评估目的、评估对象的具体情况选用一种或几种方法分别评估，将得出的结果进行分析比较，得出公允的结果。”“条件允许时，可按现行市价法收益现值法重置成本法的顺序选用评估方法。也可以一种方法为主，
7、采用其他方法验证。”房地产估价规范规定：“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。”对不同估价方法估算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。”A 会计师事务所、B 会计师事务所C 房地产评估有限公司的评估报告只采用了一种方法，且未说明相应的理由。D 资产评估有限公司的报告采用了市场法和收益法，但两种方法评估结果差异较大，未经比较分析结果差异的原因就采用简单加权平均得出最终结论，缺乏应有的分析和调整
8、。2 资产评估操作规范意见规定：”当存在着具有可比性的三个以上建筑物或房地产交易实例时也可采用现行市价法进行评估，即将被评估的建筑物或房地产和市场近期已销售的相类似的建筑物或房地产相比较，找出评估对象与每个参照物之间在建筑物或房地产价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，调整确定被评估建筑物或房地产的评估值。”房地产估价规范规定：“运用市场比较法估价应按下列步骤进行：搜集交易实例、选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正、进行区域因素修正进行个别因素修正求出比准价格。“”运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，
9、掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：交易双方情况及交易目的、交易实例房地产状况成交价格，成交日期付款方式。“A 会计师事务所、B 会计师事务所，c 房地产评估有限公司的评估报告对交易情况修正不够充分，没有反映评估对象整体销售对单价的影响。在搜集交易案例时，对交易双方情况、交易实例房地产状况付款方式等信息的关注不够。D 资产评估有限公司的报告按照有关统计局提供的房地产物价指数对基准日可比案例的成交价格进行修正，而不是寻找评估基准日的可比成交案例及成交价。选择的物价指数应该是评估对象所属特定类别的价格指数，而报告却参考“商业娱乐“类的物价指数进行调整。(三)市场法的评估比较案例选取及
10、分析不规范1 四份评估报告都采用了市场法，选取的评估比_ 万方数据较案例标准不一，对评估对象的使用用途判断不一致。2 规定：根据估价对象状况和估价目的应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：应是估价对象的类似房地产；成交日期与估价时点相近，不宜超过一年：成交价格为正常价格或可修正为正常价格。”A 会计师事务所B 会计师事务所，c 房地产评估有限公司的评估报告对评估对象与比较案例可比性的描述和分析不充分，评估报告内容简单，缺乏对评估对象和比较案例特征及所处区域状况的描述对比较案例与评估对象差异较大的情况缺乏相应的说明，难以判断其作为比较案例的合理性。如：A 会计
11、师事务所的报告选取的“X X X 综合商业楼”属于整体商业，与其他机构评估报告认定的评估对象用途及物业状态存在较大差异。3 规定，”交易情况，交易日期区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过2 0，综合调整不得超过3 0。”A 会计师事务所，B 会计师事务所C 房地产评估有限公司的评估报告对相关因素修正系数的调整存在不合理的情况，如B 会计师事务所报告对比较案例“X X大厦”的。规模因素”调整为25，调整幅度过大，且没有充分的理由说明；比较案例的成交价为55 0 0元平方米，修正后的比准价格为9 8 8 5 元平方米，综合调
12、整接近8 0。D 资产评估有限责任公司报告采用收益法评估时选取了X X X 一层、三层租金作为参照，从租金价格上看，X X X 较其他比较案例差距较大，超过3 0。(四)评估报告的披露不够充分 资产评估操作规范意见规定：”资产评估机构应独立、客观地撰写资产评估报告书，做到逻辑严密，格式规范，概念清晰准确，内容真实、全面，结论清楚肯定，叙述简明扼要。”规定：“估价报告中应充分描述说明估价对象状况包括估价对象的物质实体状况_C a s eA n a l y案例分析和权益状况。“1 A 会计师事务所B 会计师事务所、C 房地产评估有限公司的评估报告对评估对象的详细状态和价值定义缺乏描述。2 A 会计
13、师事务所、B 会计师事务所C 房地产评估有限公司的评估报告对评估过程参数的选取缺乏详细的披露，未对当地房地产市场进行必要的分析。(五)评估工作底稿编制不完备 资产评估操作规范意见规定：。资产评估工作底稿应当由能够反映资产评估程序评估项目组织管理评估对象状况评估方法和依据主要问题的分析处理等方面情况的各种记录图表、文件凭证及其它资料所组成。”规定：。估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套。”除D 资产评估有限责任公司的报告工作底稿编制较为规范外，其他三份报告的相应工作底稿都较为简略，缺乏详细的评估过程及参数选取说明。1 A 会计师事务所的评估报告工作
14、底稿中，比较案例的成交价格缺乏交易合同复印件等价格依据资料，价格来源的取得方式不够详细。2 B 会计师事务所的报告工作底稿中，备查文件缺少行为依据。3 C 房地产评估有限公司的评估报告采用市场法进行评估，除评估对象建筑面积外，选取的比较案例文字描述与B 会计师事务所的报告雷同，该报告缺少对当地房地产市场的分析，技术报告描述过于简单，没有表述修正因素的量化调整过程和具体数据，难以判断其评估过程的合理性。(六)结论上述四份评估报告都存在一定问题，就报告和底稿编制的规范性看，D 资产评估有限责任公司的报告较其他三份报告相对规范。该报告市场法的评估值为9 0，4 4 3，3 3 8 元，收益法的评估值
15、4 6，18 1，5 6 1 元，评估结果选用市场法评估值6 0 权重收益法评估值4 0 权重计算，评估结果为7 2，7 3 8，6 2 7 元。由于两 万方数据rC a s eA n a l y s i s一案例分析种方法评估值相差较大，该报告采用的这种平均方法缺乏合理性。专家们认为，分析两种方法得出的结论差异较大的原因，一方面是在采用收益法进行评估时，就方法运用本身缺乏系统性的考虑；二是报告中收益法所采用的前提是评估对象“现有用途不变持续经营”，与实际情况不一致：三是折现率(还原利率)的选择也未能充分考虑当地市场当时物业出租的实际收益水平。在s D 商务大厦抵债转让的评估目的下，市场法的评
16、估结论比收益法的评估结论更能相对合理地反映评估对象的价值。四案例点评(一)关于本案例的背景差异问题本案例在评估现场时间评估基准日、报告提交时间评估目的方面的差异情况见下表：项目A 会计师事务所B 会计师事务所C 房地产评估有D 资产评估有限限公司责任公司评估现场时间2 0 0 4 年4 月2-8 臼2 0 0 4 年1 0 月2 9-3 1 日2 0 0 4 年12 月7-9 日2 0 0 7 年1 月9 日评估基准日2 0 0 4 年4 月2 曰2 0 0 4 年1 0 月3 1 日2 0 0 4 年12 月7 日2 0 0 4 年12 月7 日报告提交时间2 0 0 4 年4 月8 日2
17、0 0 4 年1 0 月3 1 曰2 0 0 4 年12 月g 日2 0 0 7 年1 月2 5 日评估目的为建设有限为委托方提供价值为委托方以委托受检察院的委托公司拟了解委估咨询参考依据项目的房地产市为其了解s。商务大房产价值提供参场价值提供参考厦相关房产的价值考依据依据提供参考A 会计师事务所B 会计师事务所，C 房地产评估有限公司的评估报告为现时价值评估报告，D 资产评估有限责任公司的报告为追溯性评估报告。关于评估目的的表述方面，对于委托方了解委估房产市场价值后的真实目的，四份评估报告都没有明确表述。(二)关于评估对象的面积不一致问题造成面积差异的原因主要是：1 误差原因。A 会计师事务
18、所报告的评估基准日为2 0 0 4 年4 月2 日，”房产建筑面积依据建筑物设计图纸计算确定评估人员未进行实际测量。”而B 会计师事务所报告的评估基准日为2 0 0 4 年1 0 月3 1 日，“委评房产的建筑面积是由资产占有方提供的施工平面图经评估技术人员计算后确定。”虽然不同的人计算会有技术差异，但二者的差异达6 1 4 7 5 平方米应该是超出了正常误差范围。2 口径差异原因。c 房地产评估有限公司和D 资产评估有限责任公司的报告所表述的面积与房产证一致，一层为部分面积，而A 会计师事务所和B 会计师事务所的报告所表述的一层面积为一层的全部面积。(三)关于评估方法的运用不规范问题A 会计
19、师事务所B 会计师事务所、C 房地产评估有限公司的评估报告只采用了一种方法即市场比较法，且未说明相应的理由。这种做法有违房地产估价规范规定的“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目白勺，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。”那么更合适的做法是什么呢7 作为收益性物业要排除收益法的运用并无充足理由，作为在建工程也应具备应用成本法的条件，应该说本案例如能同时应用市场法收益法以及成本法自然是最为完善的。如前所述，对于委托方了解委估房产市场价值后的真实目的，四份评估报告都没有明确
20、表述。如此无法判断委托方是长期还是短期持有委估的物业，如果委托方是长期持有委估物业的话，那么评估师就没有理由不应用收益法。D 资产评估有限责任公司的报告在方法运用方面，相对于其他三家机构来说较为合理，但作为追溯性评估应当使用当时(评估基准日)的成交价或报价。(四)关于市场法的评估比较案例选取及分析不规范问题在评估比较案例选取及分析规范性方面，D 资产评估有限责任公司的报告实际上是做得好的，其他三份报告的问题，除缺少对当地房地产市场的分析，有的案例无位置表述，不好判断是否可比，有的没有表述修正因素的量化调整过程和具体数据，难以判断其评估过程的合理性外，主要还有：1 A 会计师事务所和D 资产评估
21、有限责任公司案例取值差异过大，见下表：一 万方数据A 会计师事务所D 资产评估育暇责任公司比较结曩IA O)搴饲l 一层修正后成交肇正后结果赛倒(一层l 修正后成交惨正后结果修止后威变修正后结果价I 元m 2 1I 元一)价怃m 7 l 元柙1价l 元一I元n r l辅膏务大量1 60 0 01 6 3 2 0舯大量j 00。o8 4 7 9I 1 9 2 第麒综台商业楼2 00 0 01 84 日“大一1 2 1 0 0g6 4 5t 6 5 1 9 2 胤缘台商业楼2 0 0 0 01 8 0 0 0瓶购物广场1 20 0 01 05 6 31 6 7 1 7 0 坶价1 86 6 71
22、76 0 0均价1 1 3 6 79 5 8 21 6 4 1 8 4 不同评估人员对案例的选取和取值通常会有不同，但高达6 0 以上的差异率显然超出正常的差异范围。2 C 房地产评估有限公司和B 会计师事务所对案例的选取和取值雷同见下表B 会计师事务所C 房地产评估有限公司案例卜一层修正后成交修正后结果案例(一层l修正后成交修正后结果价(元m 2)f 元m 2)价(元m 2(元m 2)“艺术城9，7 2 31 1 2 4 2“艺术城9 7 2 31 1 2 4 2大厦8，5 0 01 0 2 0 1找大厦8，5 0 01 0 2 0 1“大厦5 5 0 09 鹊5烈大厦5，5 0 09 8
23、8 5均价7 9 0 81 0 4 4 3均价7 9 0 81 0，4 4 3评估基准日2 0 0 4 年1 0 月3 1 日评估基准日2 0 0 4 年1 2 月7 日C 房地产评估有限公司和B 会计师事务所在评估基准日相差一个多月的情况下，对案例的选取和取值完全一样颇显异常。3 前表中)(大厦修正后成交价(元肺)为5 5 元，但修正后结果为9，8 8 5 元，综合调整幅度近8 0，有违 中关于综合调整不得超过3 0 的规定。4 B 会计师事务所的计算表中地理位置繁华程度及交通便利调整因素方面，三个案例都交通便利，主要是繁华程度差别，X 大厦稍差，修正幅度为15，大厦差，修正幅度为2 0，4
24、 好”与“稍差”档距15，而“稍差”与“差”档距只有5，不匹配。(五)关于不同方法不同结果的取值问题1 四家评估机构的市场法评估结果比较项目A 会计师事务所B 会计师事务所c 房地产评估D 资产评估有最高最有限公司限责任公司低差异市场法结果17 7 8 8 2，3 0 013 8 3 9 1 6 0 013 52 1 41 0 09 04 4 33 0 09 7 总面积1 38 6 821 3 2 5 33 71 23 8 93 21 23 8 93 2综台单价1 2 8 2 71 04 4 21 09 1 47 3 0 017 6 评估基准日2 0 0 44 22 0 0 41 0 3 12
25、 0 0 41 272 0 0 4127从上表可以看出，在评估基准日相差9 个月情况下市场法的总结果最高与最低的机构结论相差9 7，即使是同一评估基准日，二者相差也近5 0；而市场法的综合单价最高与最低的机构结论相差一C a s e,a l y案例分析7 6，即使是同一评估基准日，二者相差也近5 0。虽然说不同机构不同评估师的取值与结果通常会有差异但上述差异之大确也不合常规。2 不同方法不同结果的取值问题四家评估机构中，只有D 资产评估有限责任公司同时采用了两种方法，即市场法与收益法。该报告市场法的评估值为9 0，4 4 3，3 3 8 元收益法的评估值4 6，181，5 61 元，评估结果选
26、用市场法评估值6 0 权重收益法评估值4 0 权重计算评估结果为7 2，7 3 8，6 2 7 元。为什么说D 资产评估有限责任公司的加权平均方法缺乏合理性7 表面上看是由于两种方法评估值相差较大，问题是为什么评估值相差较大7 我们不妨举例，拿D 资产评估有限责任公司的数据来分析当时市场的内含还原利率水平，如下表：项目客观租金年净收益市价(元m 2)回报率(元m 2)1 层6 04 9 73 69 5 6 2(3 05 2 C)2-4 层3 22 4 5 1 96 9 0 7 0 03 5 5 从表中可以看出，当时市场内含的回报率1 层为5 2，2 层为3 5 5 而D 资产评估有限责任公司采
27、用的还原利率是7，可见当时市场内含的回报率与评估师确定的还原利率之间的差异是造成两种方法差异的重要因素之一。专家小组分析认为：“分析两种方法得出的结论差异较大的原因，一方面是在采用收益法进行评估时，就方法运用本身缺乏系统性的考虑；二是报告中收益法所采用的前提是评估对象。现有用途不变持续经营，与实际情况不一致；三是折现率(还原利率)的选择也未能充分考虑当地市场当时物业出租的实际收益水平。”我们在进行结论取值合理性分析时，还必须与评估目的和假设前提联系起来，而确定折现率(还原利率)时也要考虑与评估目的和假设前提相一致。因此，在S D 商务大厦抵债转让的评估目的下，市场法的评估结论比收益法的评估结论
28、更能相对合理地反映出评估对象的价值。(本案例由中评协执业责任鉴定委员会供稿)万方数据SD商务大厦资产评估项目SD商务大厦资产评估项目作者：中评协执业责任鉴定委员会作者单位：刊名：中国资产评估英文刊名：CHINESE APPRAISAL JOURNAL年，卷(期)：2009(7)本文读者也读过(10条)本文读者也读过(10条)1.胡晓明 一个典型的资产评估案例解析期刊论文-财会学习2007(2)2.中评协执业责任鉴定委员会 ZX器材厂整体改制资产评估项目期刊论文-中国资产评估2009(7)3.中评协执业责任鉴定委员会 投资参股ABC科技集团公司资产评估项目期刊论文-中国资产评估2009(9)4.
29、李海波 对战略控股型企业集团加强股权管理的探讨期刊论文-冶金财会2008(11)5.柴艳丽 母公司怎样做好对子公司的股权管理工作期刊论文-产权导刊2007(2)6.王凤芹 企业集团股权管理方式探讨期刊论文-商场现代化2010(35)7.企业国有资产评估报告指南期刊论文-中国农业会计2009(1)8.企业国有资产评估报告指南期刊论文-中国资产评估2008(12)9.卢铁 国有企业专职董事制度的建立与思考期刊论文-现代商业2011(7)10.梁芬莲.程安林.黎军.LIANG Fen-lian.CHENG An-lin.LI Jun 会计信息质量波动规律的实证分析期刊论文-华东经济管理2009,23(1)本文链接：http:/