库区淹没企业价值的评估.doc

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1、库区淹没企业价值的评估 库区淹没企业价值的评估实务，是要受大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例、水电工程水库淹没处理规划设计规范、水电工程设计概算编制办法及计算标准等相关法规和规章的约束。根据这些规章，对于迁移复建企业（简称迁建性补偿企业），依照“原规模、原标准、恢复原功能”（简称三原原则）的原则，适宜采用重置成本法评估实物资产的价值，然后进行补偿；而对于不需要复建或难以复建企业（简称一次性补偿企业），“应根据淹没影响的具体情况，给予合理的补偿”。两类企业采用的是两种价值补偿原则。这样，评估所涉及的范围，其价值内涵与方法有很大的差别。 库区淹没企业价值评估的委托方一般也有两种，即受建设

2、方委托的设计院（或建设方）和受淹企业所在地的移民办（或受淹企业）。设计院的评估委托，其目的是为对受淹企业补偿价值提供概算参考。当地政府移民办的委托，目的是了解具体的损失情况，以便分析补偿范围与补偿额的合理性，并为以后搬迁和补偿工作提供参考。笔者在评估实务中同时接受过这两种委托。 根据不同的补偿方案，评估价值有补偿价值和损失价值。补偿价值的评估一般是设计院委托的情况下做的。设计院在委托评估之前，一般补偿方案大体已经确定，在此方案下评估的结果是补偿价值。而在方案尚未完全确定之前，是给不出补偿价值的，只能给出损失价值。这主要是企业或地方政府移民办委托的情况。 一、评估工作的范围 评估工作的范围分为主

3、体范围和具体范围两类。 为了节约评估的时间和降低评估的成本，一般不会对受淹地区的所有企业进行评估，而是选取有代表性的、相对大型的、计价复杂或难度较大的企业列入评估的主体范围。有代表性企业的评估结果可作为对未列入主体评估范围的企业调整计价使用的，相对大型的企业纳入主体范围是体现价值评估的重要性原则，而计价复杂或难度较大的企业是必须在评估中予以重视的部分。评估主体范围和具体企业的补偿类型一般是由委托方直接确定，或与评估机构分析研究后由委托方确定。 非计价工作是指对每个企业所进行的情况调查。包括：企业基本情况介绍、资产状况与财务状况；迁建性补偿企业的土地使用权调查、普通房屋建筑的调查、统计表及产权证

4、；土地使用权往往不列入库区淹没企业价值的评估范围，这是因为企业搬迁时，是在统一规划下征用土地或新的土地开发，按照有关规定进行补偿即可；普通房屋建筑有时也不列入评估范围，原因是为了与非企业的普通房屋建筑的补偿口径一致，避免安置补偿纠纷，也按照统一规定进行补偿。 计价工作是指对需要了解价值的实物资产和非实物资产的损失价值或补偿价值进行评估计价的工作。而两种不同补偿类型企业的计价范围是不同的。迁建补偿性企业的实物资产评估范围有：专业主厂房、构筑物及其它辅助设施（其中管道沟槽可单列）、附属设施、不可搬迁设备、可搬迁设备、存货、在建工程。迁建补偿性企业的非实物资产评估范围有：企业搬迁过程的停产损失、在建

5、工程的停工损失。 一次补偿性企业的实物资产评估范围有：专业主厂房、构筑物及其它辅助设施（其中管道沟槽可单列）、附属设施、土地使用权、设备、存货、在建工程。一次补偿性企业的非实物资产评估范围是指停业损失，包括有：递延资产摊销余额损失、待摊费用余额损失、企业超额利润损失、企业依法与职工解除合同给予补偿的损失。 二、评估基准日及评估方法 在大型水利、水电工程建设情况下，当地政府要发出“封库令”。库区评估基准日选取“封库”时点是合理的，也是通常的作法。但是这种工程项目中，接受评估委托的时间，往往会在“封库”时点数月之后，甚至一年之后。而实际进行评估操作的时间，可能会是在更长的时间之后。所以选定“封库”

6、时点为评估基准日的报告书，是不能给出评估价值一年有效期限制的。报告书应在重要事项说明中提示价格时点特征。至于确定补偿额时，是按基准日得出评估价值为准，还是以此价值为基础，按实际搬迁时间做调整，还是确定另一个评估基准日进行评估，这都需要与委托方协商决定。这其中涉及对企业进行补偿的政策。 评估价值内涵和评估的方法，需要在下面详细地讨论。 1、建（构）筑物（含附属设施） 由于建（构）筑物属于不可搬迁资产，其损失评估价值=资产评估价值拆除变现净值。根据“三原原则”，在迁建情况下，资产评估价值=资产重置全价，也即资产损失价值=资产重置全价拆除变现净值。而在一次性补偿的企业，其资产评估价值=资产重置全价成

7、新率，也即资产损失价值=资产重置全价成新率拆除变现净值。 重置全价包括：前期工程费中的测量、勘察、设计费，建筑安装工程费中的建安工程费（含施工单位收取的直接费和各类费用）和工程附加支出（含投招标及预算审查费、质量监督费、施工图审查费、工程监理费），建设单位的管理费，城市基础设施配套费（包括各部门对投资建设收费的各项费用），建设期利息。 2、土地使用权评估仅用于一次性补偿企业，分为划拨性质和出让性质两种。 划拨土地使用权价值是土地使用权取得费用和开发费用之合；出让性质土地使用权是在规定用途、规定的剩余年限、所处地理位置、“三通一平”的公平市场价值。 3、机器设备 （1）在迁建情况下的企业设备，需

8、要按设备的物理特性（能否拆卸）、经济特性（如：拆卸搬迁各项费用及安装调试费用与重置价值相比较）、功能属性（拆卸后能否保持原有功能、技术指标）、政策法规规章属性（例如：法规允许继续生产经营，但不允许按原规模重建）分为不可搬迁设备（均为需要安装类设备）、可搬迁设备分别进行评估。可搬迁设备又分为：需要安装的设备、不需要安装的设备。 不可搬迁设备的损失价值=资产重置全价变现净值。在外购设备的情况下，重置全价=购置费运费安装调试费；在自制设备的情况下，重置全价=制造成本应分摊的期间费用大型设备合理的资金成本安装调试费其它合理利润。 可搬迁设备的损失价值=拆卸费拆卸损失费运输费（含基本运费、装卸费、基本包

9、装费、合理损失费、运输保险费）安装调试费+联合试运转费。不需要安装设备没有安装调试费和拆卸费，闲置的需安装设备不考虑安装调试费。 （2）在一次性补偿企业的情况下，不分是否可搬迁，设备损失评估价值=资产重置全价成新率设备变现净值。 4、存货 迁建补偿性企业情况下，存货损失评估价值=装卸费运输费基本包装费合理运输损耗运输保险费。 一次性补偿企业情况下，存货损失评估价值=资产评估价值变现净值。 5、在建工程 分为在建土建工程和在建设备工程两类。在建土建工程损失评估值=资产重置全价变现净值。两类补偿类型企业相同。在建设备工程损失评估值内涵和方法，与前述的设备类相同。 6、停产损失 停产损失=停产年损失

10、12个月停产月数。 停产年损失=列入生产成本中的直接人工工资和福利费列入制造费用项目的人工工资、福利费、车间管理费用（含办公费、办公用水电费、低值易耗品摊销）列入管理费用的管理人员的工资福利费、下岗工人工资、社会保险支出、医疗统筹、住房公积金、职工教育经费、工会经费、水电费、办公费、部分差旅费、车船使用费、土地使用税、房产税、排污费、低值易耗品摊销、待摊费用摊销列入销售费用项目中的销售人员工资、福利费、办公费、水电费列入财务费用项目中的贷款利息支出净利润损失项目可搬迁设备折旧费+其它损失+政府税费损失。其中其它损失是指特殊工艺、搬迁新址后带来的前述没有包括的必然损失。 7、停工损失 在建工程停

11、工损失=在建工程投资额资金成本率停工计算时间。 8、停业损失 递延资产摊销余额损失及待摊费用摊销余额损失 其损失（补偿）评估价值以核查调整后账面值为准。 超额利润损失 由于企业实物资产是以成本法评估的，企业超出行业平均水平的获利能力是企业价值的未计入的组成部分。其损失（补偿）评估价值采用超额收益法评估。 企业依法与职工解除合同给予补偿的损失 其损失评估价值=人均月工资补偿月数职工人数 此评估价值，涉及与职工签订劳动合同，还涉及当地政府的具体政策。 三、评估参数的选择与评估报告 库区淹没企业的价值评估，是依据“评估大纲”进行具体的评估操作和编制评估报告的。而“评估大纲”是依据委托合同由委托方制定

12、，或与委托方协商并由委托方最终制定的。 库区淹没企业价值的评估报告应当说明评估所涉及的每一个参数值的选取原因和来源。评估参数的选取，应本着重要性原则、时效性原则、可信度原则，适用性原则。 评估参数中，有一些必须由委托方确定的。如企业搬迁距离、停产时间、土地使用权相关参数、职工人数等。各种参数的选用，不仅应说明参数确定的理由和影响程度，而且应当尽可能多地取得客观数据。 评估报告中，各类价值项目的评估都应举例，并要求相对详细。应当达到评估报告使用者通过评估过程的描述，可以对需要调整的评估价值进行重新计算的要求。库区淹没企业价值评估报告的内容一般包括：序言、评估工作的事由、评估工作的目的、评估工作范

13、围的企业、各项工作列入评估工作范围的原因、各类价值定义及作用、资产定义、评估基准日、评估原则、评估依据、评估的方法及参数、评估工作过程、评估结果、特别事项说明、评估基准日期后的重大事项、评估报告的法律效力、报告提出日期、完成损失评估工作的评估机构及注册资产评估师、其它评估人员的签字。 报告书的附件一般有：评估结果的汇总表和分类汇总表、分报告和其它工作报告。 评估结果的汇总表可以采取横向以资产的大类及二级分类、纵向以结果类别将所有纳入评估范围企业的评估结果进行汇总。分类汇总表可以采取横向以资产的二级类别及更细的级别分类、纵向以结果类别将所有纳入评估范围企业的评估结果汇总。分报告是每一个纳入评估范

14、围企业的单独报告，其中包括报告书、该企业评估的汇总表、分类汇总表及明细表、核实后的企业调查表、照片及相关附件。报告书中应包括企业的全面情况介绍、企业申报表、申报的资料，以及提供的完备程度说明，评估中特殊问题的披露。 其它工作报告是指合同约定或大纲中规定的非价值评估的工作报告。包括报告书及相应的统计表。 大型工程的库区淹没企业的价值评估报告，一般需要经过专家评审通过后，才能算完成。 四、评估中遇到的特殊问题及处理方法库区淹没企业的价值评估中，遇到的一些特殊问题，是法规、规章、规范中没有明确结论的，本文在此提出一些意见供探讨。 1、在建工程问题 由于大型工程从“封库”到搬迁往往需要几年的时间，企业

15、的在建工程往往不会在基准日时点停工。而评估核查时点距离基准日往往是数月之后，基准日时点工程状况在财务上是无法核查的，再加上库区几乎所有的在建工程都没有阶段工程结算资料，核查基准日时点的在建工程实际上是无法实现的。企业之所以在基准日以后仍然完成在建工程，某些情况下是因为此工程可在短时内竣工，且建成后经济收益也很大。如果按企业的要求，补偿其从基准日时点起停止在建工程而带来各种经济损失，这是难度是很大的。所以在评估处理时，宜以核查日的在建工程状况为准，相应的停工损失也是从核查日起算。这样的处理应在报告中给予说明。而具体的补偿事宜由补偿实施当事方协商解决。 2、存货问题 在理论上是可以用入库和出库记录

16、倒推基准日时点的存货状况，但实际上有一些存货在核查日早已没有了，更无法核查其基准日存在的存货重量。鉴于以基准日时点为准的可操作性差，且存货的流动性强的特点，宜采取以核查日时点状况确定价值的做法。 3、建（构）筑物的重置全价问题 与通常资产评估的概念不完全相同，库区淹没企业的建（构）筑物的重置全价受评估大纲的约束。如在设计院或建设方委托情况下，因委托方的迁移复建方案的确定，重置全价可能只计建安费这一部分。这是因为设计院或建设方可能对迁移复建的企业进行统一设计、规划与复建管理，并集中补偿。建（构）筑物的前期费用和工程附加支出就不计入直接补偿给企业的价值中。如果搬迁资金先期到位，那么建设期资金利息也

17、就不计入。如果城市基础设施配套费在库区搬迁情况下有特殊的减免决定，那么这项费用也可以不计入建（构）筑物的重置全价。在当地政府移民办或企业委托时，由于在迁建方案和补偿方式上有待与建设方磋商，评估时一般就按通常资产评估的重置全价定义评估。只是应在报告的评估结果分析中给予说明，以便报告的使用者对评估结果有准确的理解。 4、附属设施问题 迁移复建情况下的附属设施评估价值，应当是在新址上需要复建的那些附属设施的价值。当规划设计尚未给出的情况下，是给不出评估价值的。所以这部分在设计院或建设方委托时，往往不列入评估范围。在地方政府移民办或企业委托时，可以给出原址附属设施的损失评估价值，并给予特别说明。说明给

18、出的是什么情况下的结果，只用于将来调整参考使用。当然在一次性补偿情况下，原址附属设施可以进行直接评估。 5、矿产、林业、水域等无形资产问题 笔者在评估实务中尚未遇到企业拥有这些无形资产的情况。如果企业拥有并因淹没而失去的情况下，应当以其失去的无形资产剩余价值作为评估价值。笔者所遇到是企业每年交纳煤矿开采相应费用的情况，因此没有此项评估内容。但是，这些无形资产一旦因建库淹没而失去，应当是国家财产的损失，理应由建设方补偿。但这不是企业评估的范围。 6、构筑物问题 构筑物（包括机器设备的基础）与所施工地的地质、地貌、水文等条件相关，新旧厂址的情况存在较大差异的可能。在迁建企业的评估时，给出的结果一般

19、是旧址条件的，在报告中应提醒报告使用者注意，存在进行调整的可能。 7、政策法规的影响问题 库区企业一般规模都比较小。国家产业政策对于一些行业小规模企业都已经加以了限制，这对于评估是有影响的。比如小磷化工企业，政策规定在现有规模下可以继续生产的装置，有些在新建的条件下就不允许了。这样在迁移复建情况下，有一些原来可以作为可搬迁的设备，就不能继续使用，成为不可搬迁设备。又如一些正在扩建的小造纸企业，在基准日时点是不够产业政策规定的规模，正在扩建中，在核查日已经完成扩建，达到规定的规模。这种情况下的处理，有不同的观点。笔者认为处理时应考虑到两方面的问题，一是产业政策对企业的影响，往往不是企业本身的责任

20、；二是大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例中规定，应当实行“移民安置与库区建设、资源开发、水土保持、经济发展相结合”的大原则。如果由于只计基准日的资产状况，企业在基准日停止扩建，等到搬迁后再按要求复建，那么等待搬迁这几年就停止生产了，会减少社会财富和政府税收，还造成就业问题的出现，不符合“经济发展”的原则。这第二项考虑也适用前述的在建工程。所以在评估时，笔者是按核查日的状况评估的，同时在评估报告的重要事项中给予说明，供报告的使用者参考。 8、评估工作成果的法律效力问题 由于委托方的评估大纲中规定，与一般的资产评估工作的要求相比，存在着许多差别，甚至评估中的许多方法和参数也是由大纲规定的，所以评估机构仅能根据合同法，承担合同中的企业价值评估的责任。而评估报告的法律效力，也仅能具备合同中所规定的效力。 来源：评估专家