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1、?第 12卷?第 3期?V o.l 12?No.3?黄河科技大学学报JOURNAL OF HUANGHE S&T UNI VERSI TY?2010年 5月May 2010?收稿日期:2009-12-01作者简介:李书华(1980-),女,河南漯河人,博士研究生。郑州市商品房价格合理性分析与应对措施李书华(南开大学 经济学院,天津 300071)摘?要:随着经济的快速发展,郑州房价也快速飙升,远远超出了普通市民的承受能力。房价飙升原因主要与土地价格、供求关系、政府政策颇有关联。因此,利用经济杠杆调控房地产市场,是控制房价过猛、过快增长的最佳选择。关 键 词:郑州;商品房价格;经济杠杆中图分类号
2、:F293?35?文献标识码:A?文章编号:1008?5424(2010)03?0069?03?资料显示,2009年前三季度郑州市商品房、商品住宅成交量双双拔高,总销售面积 80万平方米,超过2008年全年总量,增幅超过 60%。许多学者分析,这是长久以来人们刚性需求得以释放的原因;但也有不少学者通过郑州市与全国有代表性城市的房价比较,得出郑州市的商品房价格还比较合理的解释。郑州市的商品房价格到底是否超出人们的承受能力,郑州市的商品房价格应该何去何从,本文拟从另一个角度给出答案。一、郑州市商品房价格状况分析1998年,我国住房制度改革以来,商品房逐渐实现市场化运作,房地产价格也表现出快速的增长
3、趋势,特别是 2005年以来,郑州市商品房的价格指数上涨更趋激烈(如表 1)。表 1?郑州市 2001 2008年度商品房价格指数与全国平均价格指数对照表20012002200320042005200620072008郑州(元/平方米)19582027204520992638287440333944全国平均(元/平方米)29383041322537044299390655545565环比价格指数102.1101.9102.1104.2105.9104.8105.8100.2?数据资料来源:2001 2008年?中国统计年鉴?。?在上面的数据中,全国商品房均价是选取全国有代表性的 35个城市计算
4、出的平均价格,价格指数栏代表的是环比价格指数,都是以上年的商品房价格为基点(100)计算得出。1.纵向比较从上面表格我们可以看出,郑州市商品房价格整体增速较快,即纵向比较,2001年到 2008年的八年里,郑州市商品房价格从 1958元/平方米上涨到 3944元/平方米,增幅 101%,平均每年涨幅为 12.6%,超过了 CPI的增长速度(如右图)。2.横向比较全国商品房价格从 2000年的每平方米 2854元到 2008年的每平方米 5565元,仅增长了 89.4%,而郑州增长 101%。显然,郑州市房价同全国的平均房价比较,商品房的价格增速明显高于全国各大中城市的平均增长速度。?二、郑州市
5、商品房价格的合理性分析目前,房价扑朔迷离,面对这样频繁波动的房价,我们应该采取什么样的标准去看房价是否合理呢,笔者认为,应该按照如下三条标准判断:一是房价与居民每年可支配收入的比例,二是买房每个月支付的按揭与家庭月收入的比例,三是购房者总负债率与每个月总收入的比例。当然,还可以站在开发商的角度上,利用成本加利润的方法,去估测商品房的价格。下面我们就用国际通用的房价收入比方法,判断郑州市商品房的价格是否合理。1.指标的确定与说明据世界银行的标准,看房价是否在合理的范围,主要的指标是房价收入比。所谓房价收入比,是指一个家庭的年可支配收入与一套标准房屋总价格之比。一个国家或地区的房价,比较合理的一个
6、房价收入比的范围是?1?4到 1?6?。一般房子的价格为一个家庭年收入六倍的时候是一个警戒线,即高于六倍时,说明房价偏高。居民要购房就要承担额外的房价压力,同时它也是人们衡量和预算房价走势的一个重要标准。但是,我们的计算方法或口径与国际通行惯例不同,存在一定的差异,所以我们要把该衡量指标稍作调整。一般来说,我们是按一套 60平方米新房价格测算的,这里有几个问题值得讨论:(1)按照国际惯例和标准,根据我国现阶段社会经济发展水平和收入水平,户均住房水平约 40平方米左右,而我们实际测算所采用的标准是 60平方米,高出 30%多。(2)国外计算房价水平是新旧房综合价,我国则是新房价格,一般要高出 2
7、0%左右。(3)根据国际经济增长的一般规律和我国现阶段社会经济实际发展水平,全国的积累与消费的比例一般应为 4?6,即消费率(消费占 GDP的%)应为 60%;而我国实际是 40%左右,约低 20个百分点,也就是比正常平均工资低 30%左右。若按上述标准调整数据,即套房面积调低 30%约 40平方米,房价按新旧房综合价调低 20%,那么,我国套房价格与家庭收入的比例约为 1?4.7到 1?7是较为合理的区间。另外,还需要说明的一点是,家庭年可支配收入的统计惯例是按照一个典型的三口之家,家中有两名成员取得收入,三人消费设计的。2.郑州商品房价格的合理性判断从普通的城镇居民去考虑,购买住房就要有用
8、自己的可支配收入。笔者搜集了 2001年以来郑州市人均可支配收入的变动情况,并按照一个典型的三口之家,计算了郑州市家庭的可支配收入(如表 2)。由表 2可知,郑州市的家庭人均收入的总体数额,2001年仅为 15948.7元,到 2005年家庭的年收入首次超过 20000元,达到 21954.56元,增速较快。表 2?郑州市家庭可支配收入统计表(2001 2008年)20012002200320042005200620072008人均可支配收入7974.357494.728647.479667.0910977.28128391408415732家庭总可支配收入15948.714989.44172
9、94.9419334.1821954.56256782816831464?数据资料来源:2001 2008年?郑州市统计年鉴?。表 3?郑州市 2001 2008年房价收入比比较表20012002200320042005200620072008家庭总可支配收入15948.714989.4417294.9419334.1821954.56256782816831464每套房屋总价117480121620122700125940158280172440241980236640房价收入比1?7.371?8.111?7.091?6.511?7.211?6.711?8.591?7.5?数据资料来源:20
10、01 2008年?郑州市统计年鉴?。?从表 3中我们可以看出,郑州市的房价收入比总体较高,最低的时候为 2004年的 1?6.51,最高时的房价收入比为 2007年的 1?8.59,已经超出了经调整后的整体房价收入比的合理水平。商品房的价格总体较高,而且价格增速过快,超出人们的承受能力。郑州的房价是在国家宏观调控中呈现出快速增长态势的,属于?报复性?上涨。郑州市商品房的价格已经超出了房价合理性范围。三、郑州市商品房价格增速过快的原因分析郑州市商品房价格增速过快的原因,笔者认为,应主要从土地价格、供求关系和政府政策三个方面来进行分析。1?土地价格的不断上涨是造成房价高涨的重要原因郑州市商品房用地
11、,一般都采用拍卖法,拍卖法的成交价格总体上均是偏离理性的价格;而且,郑州市区供应土地相对往年减少,供应区域向三环外转移,客观上导致土地供应的相对不足,从而也推动了区域地价上涨。房地产开发的高利润水平吸引各行业纷纷进入房地产业,这也在一定程度上加剧了对土地的需求;再加上房地产炒作的推波助澜,推动了房价的进一步上涨,进而带动了地价的上涨。可见,土地成本快速上涨是房价上涨的主要原因之一,而房价上涨又进一步推动地价的上涨,这种恶性循环,必然招来土地价格的快速上涨。2.从供求关系角度看,房价上升过快是供应和需求被操控的结果根据经济学的供求原理,价格由供给和需求共同70黄河科技大学学报决定,即当供大于求时
12、,商品价格下跌;当供不应求时,价格上涨。房地产开发商一致认为,价格是由供求关系引起的,价格之所以上涨过快,完全是由于需求量的激增所导致,因为短期内房地产的供给却不如需求增加的快 1。从表面上和目前的实际数据上看,郑州包括全国大部分地区近几年的供给量增长明显小于需求量的增长,供求关系的不平衡是导致价格上涨的原因,但这不是价格上涨的本质原因。解释这种现象,需要从房地产市场价格形成机制和供求博弈过程来进行分析。住房与其他商品的特性不同,价格一方面与市场供求有一定作用,但这种作用必须建立在整个房地产市场完全市场化运作及法律制度健全的基础之上,否则市场供求对房价的影响微乎其微。目前,国内整个房地产市场化
13、运作和法律基础却并不健全,房地产市场的要素非市场化,其价格基本上是由政府与开发商来主导,而消费者只能够被动接受。所以,开发商所普遍认为的国内房地产价格是由市场供求来决定是不正确的。一方面,从供给方来看,供给方可以通过囤积土地和减少供应来改变供求关系;另一方面,从需求面看,我们需要新建立符合中低等收入水平家庭承受能力的住房体系。而现实情况是,开发商设计和修定的住房越建越大,档次越来越高,如 2006年和 2007年郑州市主城区户型面积在 120平方米以上供应量分别达到了 58.11%和 48.23%。由此可见,从表面上看,郑州市包括国内其他地区房地产价格的飙升,是由供求关系的不平衡所导致,实际上
14、是供给和需求均被扭曲的结果。3.人们的非理性投资,甚至是投机性购房助推房价买涨不买跌是人们的一种心理取向,追涨杀跌是人们的一种购房恶性心态,虽然这种浮躁的购房行为和投机行为让开发商喜欢,但却坑害了多数购房者。4.与人民币升值和美元贬值有着直接原因房价上涨在目前的经济状况下,中国成了全球经济危机的避难所,再加上人民币的不断升值,国际上对人民币的需求越来越大,外商纷纷涌入中国投资,寻求较高的回报。外资流入可以获得双重收益,一是人民币升值的收益,二是房价上涨的收益,再加上郑东新区环境向好,是不错的投资居住选择,无疑会引起郑州房价的过快增长。四、调整郑州市商品房价飙升的手段和措施探讨目前,只依靠政府的
15、力量来控制房价已经不可能了,必须利用经济杠杆调控房地产市场和房价,才是最佳选择。具体措施如下:1.应大幅度增加商品房用地和经济适用房用地,稳定土地价格房地产产品的价格是由土地价格和房屋建筑价格两方面构成的,土地价格飙升,势必引起商品房的价格上涨。适当增加城市房地产开发用地和经济适用房用地,一方面,表现在加强对城郊用地的合理开发;另一方面,着眼于内涵挖潜,加快对城市旧城区的改造步伐。通过增加土地的供给来增加房地产产品的供给量,可以有效地改善房地产市场上的供求关系,从而使房价涨幅趋缓。2.市政府增加经济适用房供给近几年,尽管郑州市经济适用房供应已经增加不少,但仍与人们的需求相差甚远,它是很多低收入
16、住房困难户家庭对住房条件改善的主要手段。一方面,经济适用房的供需矛盾紧张,出现排队抽签,还出现为了能买到经济适用房的寻租行为;另一方面,经济适用房也存在着与广大低收入贫困家庭谋福利的初衷不和谐的因素。3.政府应适当增加廉租房供给郑州市廉租房建设从 2008年以来已经步入正轨,在一定程度上解决了部分低收入家庭住房困难局面,然而随着城市基础设施的提升,大批的城中村被纳入改造计划,这就使很多租房者又面临无房可租的局面。因此,加快廉租房建设,不仅能缓解住房压力,同时对稳定房价有一定的作用。4.建立新型的房地产管理体制,规范房地产企业大力推行房地产开发企业诚信等级评定制度,限制资金实力不强、素质低、经营
17、不规范的企业的违规行为,减少房地产开发的?泡沫?成分,约束开发商的暴利行为,防止投机、炒作和楼盘?烂尾?等。5.增加购房需求的资金?门槛?,提高按揭购房的首付比例对购买第二套、第三套房,实行全款制度等举措。为了使当前的一些购房消费需求适当地推迟实现,适当增加购房需求的?门槛?,给一些非理性的购房冲动浇点?冷水?,使某些房地产?炒家?的?炒房?行为有所收敛,从而使某些非理性的过旺需求回归 2。参考文献 1丹尼斯?J?麦肯齐.房地产经济学 M.北京:经济科学出版社,2003:370-381.2孙晓晶,孙?涛.中国房地产周期与金融稳定 J.经济研究,2006(1):23-32.责任编辑?董清民 71李书华:郑州市商品房价格合理性分析与应对措施