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1、2011年度运城市城区商品房价格变动情况报告邮政银行运城分行：2011年度，国家为了遏制商品住房价格的过快增长，先后采取了“限购”、“提高首付比率”“加息”等各种手段，调控力度和决心前所未有，对房地产市场产生了很大的影响。我们运城市虽然不属于调控的重点城市，但商品房市场也受到了波及，全年商品房价格变动趋势为上半年上扬、下半年平稳的特点。2011年初至5月份，虽然国家调控政策频频出台，但运城市区商品房市场几乎没有受到任何影响，春节后仍然高开高走，以东区（学苑路以东）电梯单元住宅楼为例，从2010年末的3400元/平方米的均价，至2011年5月份上涨到均价4000元/平方米以上，学苑路立交桥东北侧
2、的“华林逸墅”住宅区，5月份期房预售价开盘就报3900元/平方米起，河东街东端的外滩首府7月份准现房价格达4200元/平方米。但从6月份开始，随着国家各项调控政策效果的显现，导致市民购房积极性不高，购房意愿明显下降。下半年全市各区域的楼盘没有明显涨价，各开发商的促销手段不断，但市民持币待购，市场明显冷落。在日常的评估工作中，我们把运城城区范围内现有的商品住宅小区（不含单位集资小区）根据城市房地产市场发展状况和布局情况，依据地域分异、环境因素分析、价格趋势分析、街道河流天然界线等为划分原则，把城区房地产划分为城东、城北、城西及城南、中心、禹都市场五大片区，各片区之下又划分为3到5 个街区。分别为
3、：1、城东片区：机场大道以南、中银大道以东范围。分为5个街区，分别有北到四季春城、禹香苑、禹都花园，西到凤凰小区、槐东花园，南到新新家园、祥和家园、盐湖城，东到外滩首府、关铝花园一带，中间包括御溪苑、御泽苑、杏林家园、水岸华庭、荟萃花园等整个东部住宅小区；2、城北片区：工农街和机场大道以北、学苑路以西、解放路以东范围。分为4个街区，包括人民北路两侧锦绣华城、御沁园、欧香风景等住宅小区，解放北路两侧美景天城、翰林湖畔、金地花园、条山花园等小区，学苑北路机场大道以北恒大绿洲、现代城、华林逸墅等住宅小区；3、中心片区：工农街以南、中银大道以西、棉科所至盐化铁路专线以东范围。分为4个街区，包括河东广场
4、周边及以南、南风广场周边、人民公园周边、邮电大楼周边范围，主要有荣盛家园、银湖小区、凰金苑、南枫华庭、望湖新村、汇锦苑、怡馨花园等住宅小区；4、城西及西南片区：棉科所、西花园至盐化铁路专线以西范围。分为4个街区，包括关公像周边、圣惠立交桥周边、拖拉机配件厂周边范围，主要有圣惠小区、明珠花园、城西人家、方益小区、德新小区等。5、禹都市场片区：以商铺门面房为主，仅包括禹都市场各区域。综合我公司评估人员收集的城区各开发商售楼处及二手房交易价格，2011年各片区房价变动情况如下：城东片区高层均价年初3300-3400元/平方米，年末为4000-4200元/平方米；多层均价年初2800-3000元/平方
5、米，年末为3400-3600元/平方米；城西片区高层均价年初2600-2700元/平方米，年末为3300-3400元/平方米；多层均价年初2400-2500元/平方米，年末为2800-3000元/平方米；城北房价接近城东片区，中心片区房价略低于城东、城北片区，但差距不大。禹都市场由于新建豪德商贸广场的影响，前几年商铺的价格有所下降，近两三年来较为稳定，2011年一年来价格几乎没有发生变化。各片区到各个街区由于地域位置、周边环境、住户群体、小区档次等差异，房价很不平衡，同片区的高档小区和普通小区、大型小区和小型小区的房价差异也很大。一年来市区写字楼和临街商铺价格上涨幅度很大，在售的写字楼，如金鑫
6、大酒店对面天泰写字楼售价达到5600元/平方米以上、水岸华庭东方银座售价达到了6500元/平方米以上。年初同类型写字楼价格基本上为4000元/平方米左右，单价整体上浮了1500-2000元以上。主要商业区域的临街商铺价格也较年初有较大幅度的上涨，河东街沿线、学苑路中段、南风广场至河东广场沿线临街两层连体商铺价格达到15000元/平方米左右，较年初大约上涨了3000元/平方米。其他路段商铺价格虽然没有上述地段的高，根据其繁华程度和发展前景的不同，价格从5000元/平方米至12000元/平方米不等，但较年初也上涨了1000-2000元/平方米。国家实行调控政策以来，一二线城市房地产价格有所回落或趋
7、于稳定，三线城市仍然有所上涨。运城市算是个三线城市，在山西全省房价比较低，我们认为不会因为调控导致房价下降，只能说由于购房者受到国家调控政策的影响，产生期望降价的心理预期，导致交易没有以前活跃，交易量降低。但一年来，从开发商囤地的积极性来看，他们仍然看好运城市的房地产市场，从国土部门了解的住宅土地交易价格，学苑北路、机场大道、国梁街等城区外围的土地交易价格都达到了100万元/亩左右，有的甚至远高于这个价格。再加之运城市政府确定的城市发展目标，提出城市性质为晋陕豫黄河金三角地区的区域中心城市、山西省西南部的现代物流基地和重点产业基地、以河东文化为特色的生态园林城市。城市发展规模为到2030年中心城区常住人口90万人，建设用地控制在100平方公里左右。因此我们认为，运城市区商品房的价格还会稳中有涨，银行把合法的房地产用于抵押担保，只要房地产评估机构认真负责、合理估价，银行谨慎确定抵押率，就不会产生抵押风险。运城汇亨房地产评估服务有限公司二零一二年一月四日4