《链家地产2007年1月—2010年6月北京二手住宅价格趋势研.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《链家地产2007年1月—2010年6月北京二手住宅价格趋势研.doc（9页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、北京二手住宅价格趋势研究报告（07.0110.06）研究周期：北京2007.012010.06(其中6月份为根据现有样本预估值，下同)样本范围: 链家2007.012010.06二手住宅成交数据 链家2007.012010.06二手房源挂牌数据在过去三年，北京二手房市场经历了快速发展，尤其是2009年二手房价量都表现出惊人的一面，直到2010年4月份，被称为史上最严厉房地产系列宏观调控政策出台，二手房市场进一步表现值得探究。链家地产市场研究部盘点近三年半二手房市场价格整体走势、议价空间特点以及各行政区、商圈、楼盘价格特点，以期寻根究络，观察近半年二手房市场特点，预期未来。一、 二手住宅价格整体
2、变化走势图 1 2007.01至2010.06整体二手住宅价格走势图示 图表数据由“链家地产”市场研究部提供 u 小结1：三年半整体二手房市场价格表现易涨难跌（详情参见表1）：表 1 北京二手住宅价格年度变化特点年份涨幅主要特点2007.1-2010.6120%三年半时间里30个月出现价格的上涨，12个月出现价格下跌，整体呈现易涨难跌趋势。2007年40.6%在奥运规划等发展因素影响下，2007年呈现先急后缓的上涨模式，月均上涨较为缓和。2008年-7.4%受政策调控和全球金融危机影响，2008年二手房价格小幅下跌。2009年60.5%在投资、改善、累积等多重新增需求的助推下，2009年二手房
3、价格快速上涨。2010年上半年5.8%4月，北京房地产市场面临史上最严厉调控，1至4月房价快速上升20%，而5、6月出现明显回落，平均降幅相比4月份预计达9.5%左右，与2010年初基本持平。图表数据由“链家地产”市场研究部提供u 小结2 ：2010年上半年，短短6个月，二手房市场价格如同“坐过山车”，经历了1、2月份的高位停滞，3月份价格骤然冲高，持续到4月中，因“国十条”出台迅速影响了消费预期，上涨趋势戛然而止，4月底开始明显回落，历经5月一个月的回落盘整，房源增速放缓，客户依然观望，买卖双方进入“胶着”状态，价格也随之相对平和（详情参见表2）：表 2 2010.01至2010.06宏观政
4、策前后北京二手住宅价格月度变化特点时间单月涨幅主要特点2010年1月1.2%2009年底，价格高速上涨市场的惯性缓冲。2010年2月持平春节期间市场清淡期。2010年3月11.3%节后市场骤然火爆，业主短期内多次酝酿提价，需求追涨价格入市，价格涨幅达到三年半来月度涨幅之最。2010年4月2.5%上半月持续价格高位，月中开始宏观政策陆续出台，成交价格基本停涨。2010年5月-8%2010年5月，系列宏观调控政策执行初期，市场上房源抛售鲜嫩香明显，价格下行，单月跌幅达8%左右，同样为三年半以来月度最大跌幅。2010年6月预测-2%通过对北京二手市场的历史数据和本次调控带来的影响综合分析， 6月北京
5、二手住宅价格会继续下跌，但跌幅会有所放缓%，预期在2%左右。图表数据由“链家地产”市场研究部提供二、 房价与挂牌价对比分析图2 2007.01至2010.06房价变化与挂牌价对比图示图表数据由“链家地产”市场研究部提供u 小结:三年半以来，二手房共出现三次较大的议价空间，分别是07年底、08年6月09年6月以及当前。一般情况而言，议价空间的出现，主要有两种情况，一种是市场价量上行期间，挂牌价格短期上涨过快，成交价格涨幅虽然也较为明显，但不能与之同步；另一种是市场价量下行期间，成交期间卖方主动让家或接受买方大幅议价。相比之下，2010年上半年，市场上短期内出现了两种议价情况（详情参见表3）：表3
6、 2010年二手房议价空间变化详情表议价变化特点表现阶段议价空间原因分析不存在议价空间阶段1月0%2009年年底需求追涨价格局面的惯性缓冲。议价空间出现，但成交价迅速走高阶段24月1015%业主报价不断告位快速上涨，客户接受意愿不断增强，但不能短期完全接受，议价空间开始显现。成交价逆转下跌，议价空间拉大阶段5-6月22-27%系列宏观政策后，业主报价有所走低，但需求价格底限不断下探，议价空间不断拉大。以上数据由“链家地产”市场研究部提供三、 各行政区房价趋势分析图3 2007.01至2010.06各行政区房价排行图表数据由“链家地产”市场研究部提供u 小结：2007年2009年三年间，北京各行
7、政区均价排名变动不大，而2010年半年，各行政区价格排名变动相当大，主要体现在（详情参见表4）：表4 2010.01至2010.06各行政区价格排行变化详情特点变化描述排名变化原因分析亦庄二手房均价首次超越朝阳区2010年以前，亦庄房价排名紧随城八区之后，2010年年中，以仅次于中心城区和海淀区，位列第6位高价区，已经首次超越朝阳区。96亦庄房价定位中高档，且受亦庄线开通利好影响，涨幅加快；而朝阳区由于成交热点范围逐渐扩大，边缘区域价格冲抵均价。丰台二手房排名城八区之末2010年以前，丰台房价在城八区中排名第七，高于石景山区；2010年年中，丰台已先后被石景山、亦庄赶超，位列第9位。794号线
8、对南城利好已经冲淡，而南城诸如方庄、刘家窑等其他热点区域显著利好也不明显，经过2009年价格到达高位之后，区域优势性已有所减弱，因此2010年价格有所下降。通州价格成为郊区房价“超然地位”2010年以前，通州价格仅高于顺义，属于“末流”，而到2010年年中，价格在众郊区中以仅次于亦庄开发区，一跃而为“超然地位”129通州新城规划严重透支了未来房价，大量投资型购房需求入主通州，4月中旬以后调控政策陆续出台，迫使通州房价有所回落，但仍远较2009年为高。顺义已摆脱多年房价排名最末局面2010年以前，顺义房价为13个区域最低值，而经过半年的快速上涨，当前已超过大兴和昌平1311顺义新城及在建地铁都成
9、为区域房价上行重大利好，此外区域此前相对最低的价格则让高价位时代需求顺流，造成价格快速上涨。以上数据由“链家地产”市场研究部提供图4 2007年至2010年各行政区涨幅排变化图示 图表数据由“链家地产”市场研究部提供u 小结：三年半以来各行政区二手房价格涨幅排名变化较大，尤其是2010年上半年各行政区价格涨幅变化较大（详情参见表5）表5 2010.01至2010.06各行政区价格涨幅变化情况特点描述半年涨幅原因分析三甲“乾坤挪移”，全部易位2010年以前，价格涨幅最大行政区为大兴、昌平、海淀； 2010年年中，价格涨幅最大行政区已全然易位，依次是顺义、亦庄、通州。3343%亦庄有交通轨道外部利
10、好刺激，而西城与石景山则是行政区开始形成价格“补涨”局面顺义、通州挤入“上流”2010年以前，通州价格涨幅排名末位，顺义排名倒数第四位； 2010年年中，顺义、通州价格涨幅已位居第一、三位。33-43%新城规划利好及区域补涨因素丰台逆市下跌2010年以前丰台价格涨幅排名分别为数第五位； 2010年年中，丰台价格你是下跌14%左右 -14%前期涨幅过快，缺少决定性支撑动力，宏观政策后价格“回流”效应最明显以上数据由“链家地产”提供四、 商圈房价排行图5 2007年至2010年商圈价格Top10图示图表数据由“链家地产”市场研究部提供表6：2010年上半年商圈价格排名变化详情变化描述原因分析超半数
11、商圈房价排名已洗牌当前最贵商圈中，世纪城、北太平庄、广渠门、万柳、公主坟、阜成门等超半数为新入围十强。1.商圈补涨后的替代效应； 2.2010年兼顾投资型需求群体为主，相宜选择商圈及房产类型也发生变化，中高档房相对集中区域为其主要目标，造成价格加速上涨； 中高档二手商品房全面受肯定时代到来2010年以前，最贵商圈并且以5年外商品房和老公房为主； 2010年年中，最贵商圈易转移为以次新房为主、中高档集中的商圈。高价商圈区域外扩趋势明显当前世纪城、朝阳公园、万柳等商圈均属于相对外围，与此前60%的商圈集中在二环周边相比，外扩趋势明显。以上数据由“链家地产”市场研究部提供图6 2007.01至201
12、0.06商圈涨幅Top10图表数据由“链家地产”市场研究部提供2010年6月，经历了有史以来最严厉的房地产政策调控，商圈涨幅Top10中前四名商圈涨幅仍然超过50%。表7：2010年上半年商圈价格涨幅排名变化详情特点描述原因分析领涨商圈半年涨幅超过50%，领涨幅度再攀高峰2010年以前，领涨商圈一年涨幅最高在80%左右，也就是说半年一般不会超过40%； 而2010年上半年，已有四个领涨商圈半年涨幅超过50%。1.当前需求模式的转变：2009年新增需求主要为累积性需求，而2010年已转变为兼顾投资型需求，那么这会造成两个方面的差异：即主观意识上抬高或追涨高价格意愿相对更强、选择区域也以自住与投资
13、相结合为主； 2.价格全面上涨时代，外部利好对条件带来的房价上涨空间，相对已经不再是唯一或最强，效果也就有所减弱。领涨商圈已全面转换2010年以前，领涨商圈主要集中在诸如大兴、上地、安贞、太阳宫、六里桥等区域； 而当前主要集中在次新房交易为主区域;外部利好对区域的作用已经有所弱化2010年以前领涨区域基本有外部利好刺激,例如本次入榜十大领涨商圈的世纪城以独特的学区房优势在2007年价格上涨期涨幅排名仍在十大,而奥运区域则凭借08年奥运的利好因素,2007年价格涨幅名列前二十.当前领涨商圈中，各区域基本无诸如地铁轨道、地王等明显外部利好条件刺激。以上数据由“链家地产”市场研究部提供五、 楼盘房价
14、TOP20图7 2007年1月至2010年 6月楼盘涨幅Top20表8：楼盘涨幅最快楼盘变化特点详情特点描述分析楼盘位置已从南部为主逐渐转移到东部全盛2010年以前，领涨楼盘主要集中在诸如黄村中里、顺驰领海等南部区域； 而当前的炫特嘉园、翠屏北里等众多东部区域。1.东部楼盘会形成补涨，而南部楼盘房价上涨动力已透支； 2.通州新城规划利好，以让热点楼盘进驻大批投资者，区域房价短期上涨迅速，宏观政策出台让房价迅速回落，但涨幅相比之前依然较高。半数领涨楼盘半年涨幅超过过去三年总涨幅2010年领涨的20个楼盘涨幅几乎都在35%以上，其中半数涨幅超过50%，甚至比过去三年总涨幅还要高 通州典型楼盘价格回落后涨幅仍然惊人20个领涨楼盘中，通州占据六席，即杨庄南里、云景里、蓝调沙龙、世纪龙鼎、翠屏北里、新华联家园等六个楼盘以上数据由“链家地产”市场研究部提供北京链家房地产经纪有限公司I市场研究部9