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1、http:/ -1-土地价格与商品房价格之间关系研究土地价格与商品房价格之间关系研究以武汉市为例以武汉市为例 盛厚德1，张景国2 1武汉理工大学土木工程与建筑学院，武汉（430070）2 约克夏染料（上海）有限公司，上海（201108）E-mail： 摘摘 要要：通过理论分析发现,土地价格和商品房价格之间存在明显的正相关关系。在实证分析研究的基础上,提出土地价格是房地产价格的核心组成部分、土地价格是影响房地产价格的重要因素的论点。国家对房地产市场进行宏观调控,可以从土地入手。关键词关键词：地价；房价；调控；武汉 0.引引 言言 土地作为房地产业的一种核心投入要素,其价格对房地产价格的形成有重要
2、的影响。1.土地与房地产业的关系土地与房地产业的关系 1.1 土地是一种生产要素土地是一种生产要素 西方经济学认为土地是一种要素,土地市场是一种要素市场。土地作为生产的“三要素”之一,对国民经济的发展具有重要的、基础性的影响。土地作为房地产业的一个重要的投入要素,是房地产业的基础,又因为土地的完全不可替代性,成了房地产业的核心。1.2 土地和房屋是互补品土地和房屋是互补品 在经济学上,产品或生产要素之间的关系主要有3种:替代品、互补品和无关品。无关品是指两种产品或生产要素不存在任何关系,比如电视机与杯子。替代品,就是对于消费者而言,可以互相替换的,比如鸡肉与鸭肉。如果鸡肉的价格上涨了,消费者可
3、能放弃购买鸡肉转而去购买鸭肉,在经济分析中表现为价格同需求量呈反向变动的关系。互补品是必须同时使用的产品,比如照相机与胶卷的关系。这种关系的产品特点是,如果其中一种产品价格上涨,则消费者会减少对它的消费,同时也相应会减少对另一种产品的需求,反之亦然。很明显,房子和土地是互补关系。对于一宗房地产而言,地上附着物(房屋)与其依赖的土地,是不可分离的。如果土地价格上涨,就会带来房屋价格的上升,房屋的价格和土地的价格存在着正相关关系。2.地价与房价的关系分析地价与房价的关系分析 由于数据取得的原因,下面就从住宅类房地产价格的构成入手进行分析,探索土地价格对房地产价格的影响。2.1 地价和房价的数理关系
4、地价和房价的数理关系 房价主要是由地价(原土地使用者补偿费用、土地开发成本、土地出让金)、建安成本和各种税费(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润)构成的1。设P 代表房价(元/m2建筑面积),V代表地价(元/m2土地面积),C代表建筑物的建安成本(元/m2 建筑面积),Y代表所有的税费(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润)率(%),F代表容积率(%)。为了便于比较分析,将地价V(元/m2 土地面积)转化为楼面地价V0(元/m2 建筑面积),其公式http:/ -2-为:V0=V/F(1)，房价的构成表达式:P=V0+C+(V0+C)Y=(1+Y)V0+(1+Y)C(2)将公式(
5、1)代人公式(2),可得：P=V(1+Y)/F+(1+Y)C(3)设(1+Y)/F=m,(1+Y)C=n,m 和n为任一不为零的常数,则：P=mV+n(4)从公式(4)中,可以得到以下2个有效结论:一是地价与房价之间为线性正相关关系;二是地价与房价之间影响的程度因建安成本、税费率和容积率的不同而不同。2.2 地价弹性分析地价弹性分析 价格弹性是衡量价格变动引起因变量变动之敏感度的指标2。分析地价弹性(用q表示)旨在说明地价的变动率对房价变动率的影响程度,可以表示为:q=dp/dv(5)由于我们在房价的构成分析中,采用的指标是楼面地价,而现实的地价与楼面地价的关系可表示为v=v0*F,则地价弹性
6、可以进一步表示为:q=dp/dv=dp/d(v0*F)=1/F(dp/dv0)(6)从地价弹性分析中,我们可以加深两个有意义的认识:其一,房价变化对地价变化的敏感程度与地价占房价的比例大小密切相关;其二,通常我们所说的地价占房价的比例,其实是指楼面地价与房价的比例关系,由 于地价与楼面地价之间存在一个比例关系,弹性分析中表明,正是由于这个比例关系的存在,使得房价变动对地价变动的敏感程度要小。2.3 房地产开发价格构成房地产开发价格构成 纵观房屋开发经营全过程,房价构成应该包括以下要素(见表1)。表1 房地产价格构成 直接征地费 农地转市地成本土地开发费 拆迁成本 市地成本 土地开发成本 土地价
7、格 土地出让金 建筑成本 生产过程 房屋建安成本 安装成本 销售成本 房 地 产 价 格 流通过程 销售成本和利润 利润 在农地转市地土地价格中,随着征地改革制度的深入,土地补偿费、安置补偿费以及地上附着物补偿费都有了较大幅度的提高,直接征地费明显增加。如今房地产开发质量要求不断提高,对于土地一级开发由过去的三通一平到现在的五通一平、九通一平,土地开发费相应加大。而2004年、2005年连续2 次加息,投资利息也有所提高。因此征地补偿费、土地开发费、投资利息的提高使农地转市地的成本加大。在市地地价中,随着国家安置补偿政策的不断完善和落实以及由于房地产价格上升导致的搬迁居民二次购房成本的加大,拆
8、迁安置费有较大的提高3。目前城市旧城改造等拆迁过程中矛盾越来越多,拆迁时间也相应拉长,隐性的拆迁成本也在加大。综合分析,房地产开发中取得土地的各构成成本都在不断增加,土地价格作为房价的重要组成部分,其构成成本的增加导致了土地价格的不断上涨,从而直接引起房价的不断攀升。http:/ -3-2.4 实证分析实证分析-以武汉市为例以武汉市为例 随着“西部开发,中部崛起”战略的实施,武汉市经济开始腾飞,其土地市场和房地产市场都非常活跃,由于两者密切的关系,近年来价格都出现了不小幅度的上升。2.4.1 房地产开发成本构成中的基本数据。房地产开发成本构成中的基本数据。根据房地产开发的成本构成要素,将武汉市
9、的有关费用标准进行统计(见表2、表3)。表2 武汉市2004年度最低地价标准 单位:万元/hm2 用途/级别 I II III IV V VI VII VIII IX 商业 6773 4455 234816051118787.5630472.5 390 住宅 3022.5 228815831043720 540360 工业 375 270225 180150 注:数据来源于武汉市国土资源管理局“数字武汉”网站。表3 武汉市房屋重置价格标准(2004年6月起执行)结构类型 等级 重置价格：元/hm2 一等 172 500 000 二等 148 500 000 钢筋混凝土结构 三等 124 500
10、 000 注:数据来源于武汉市房产管理局。由于部分指标缺乏现成的数据,我们对相关数据进行合理转换,通过转换数据来进行分析。在数据转换中,拟用2004年地价出让最低标准代替土地出让金部分,拟用房屋重置价格代替房屋建安成本部分。查阅武汉市有关数据资料,武汉市周边征地费用平均为75万元/hm2,折合75 元/m2,土地开发成本平均为120 元/m2。土地出让金套用第类标准,为1 042.5万元/hm2,武汉市住宅平均容积率为1.8(武汉市基准地价评估使用数据),折合成楼面地价为579.14元/m2;建安成本套用钢筋混凝土结构二等标准,为990元/m2,房屋销售成本及利润按一般的看法计为房屋总价值的3
11、5%。根据土地估价中成本法的思想,计算得到房屋销售成本及利润为998.2元/m2,房屋的平均价格为2 852元/m2,这与2004 年度武汉市边郊住宅平均价格相差无几。2.4.2 地价占房价的比例地价占房价的比例 经上述计算,武汉市平均楼面地价为863.81元/m2,占房屋平均价格30.28%。通过选取指标数据的过程可以发现,这一比例其实还是一个保守估计。虽然这一计算数据较为粗略,但已经很明显地反映出了地价占房价中的比例达到了1/3左右,成为房价的重要组成部分,甚至是核心组成部分。并且由于土地是房地产开发中无可替代的生产要素,土地价格占房价的比例如此之大,其价格的波动一定会放量地反映在房价上,
12、造成房价更为剧烈的波动。2.4.3 地价与房价的弹性分析。地价与房价的弹性分析。弹性分析旨在说明地价的变动率对房价变动率的影响程度,可以表示为弹性q=dp/dv0。但现实的地价与楼面地价有一个比例关系,即v=v0*F(符号意义同前文),所以实际的地价波动对房价的影响要小于楼面地价对房价的影响。从武汉市房价构成分析得出,楼面地价占房价的1/3 左右,即dp/dv0=1/3,而v=1.8v0,实际上地价对房价的弹性dp/dv=0.19。http:/ -4-3.结论结论 从房地产价格的成本分析来看,地价占房地产开发成本的比重较大,而且由于土地的不可替代性和土地一级供给市场的国家垄断性,地价成了房地产
13、价格的重要组成部分,甚至是核心组成部分。房地产市场具有很强的区域性特征,无法形成同一市场,全国各地的房地产价格相差巨大,甚至同一个城市的不同区位的房地产价格差距也极为明显。究其原因,主要是因为地价的巨大差异引起的。因为在各个地区中,由于市场的开放性和竞争性导致了各地的建安成本及开发商的利润相差很小,其价格的差距不足以引起房地产价格的巨大差异。因此,可以认为是地价的巨大差异导致了房价的巨大差异。目前,房地产价格高企的现状为人们所诟病,对房地产市场进行宏观调控,从土地及土地价格入手不失为一个好的选择。参考文献参考文献 1 H.范里安.微观经济学:现代观点M.上海:上海人民出版社.1996.2 刘正
14、山.经济学林论剑M.福州:福建人民出版社.2006.3 刘琳,刘洪玉.地价与房价关系的经济学分析J.数量经济技术经济研究,2003(7):29-32.The Research Between The Price Of The Land And The Housing-Taking The City Of Wuhan For Example Sheng Houde1,Zhang Jingguo2 1 Institute of Civil Engineering and Architecture in Wuhan University of Technology,Wuhan(430070)2 Yo
15、rkshire Dye(Shanghai)Co.,Ltd.Shanghai(201108)Abstract Through theoretical analysis,between the land price and the commercial housing price has the obvious correlational dependence.On the basis of empirical research,raised the price of land is the core of real estate prices,Impact on the price of land is an important factor in real estate prices arguments.States in the property market macro-control,you can start from the land.Keywords:Premium;Rates;Control;Wuhan