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1、U U 3 4 济南市新建商品房价格情况的调查 自进入2 0 0 7 年以来，济南市 新建商品住宅交易旺盛，房地产 价格稳中有升。本文以8 月份济南 市新建商品房数据为主要研究 对象，对当前新建商品房价格上 涨情况进行分析，并以房地产价 格指数为标准与同类城市进行比 较。一、八 月份 新建 商品住 宅销售状况 据网上售房系统统计，8 月份 济南市共成交新建商品房住宅 1 8 0 9 套，成交面积2 5 0 4 5 0 5 1 m ，成交均价为5 2 9 8 元 m 。从住宅销售价格方面看(见表 l，图1)，8 月份商品住宅交易价格 在4 0 0 0-6 0 0 0 元 m 的价格段的 中高档商
2、品房住宅成交套数占总 成交套数的8 2 7 5，成交面积占 总成交面积的7 9 4 2，为市场的 主成交段；4 0 0 0 元 m 以下的中低 档商品住宅成交套数占总成交套 数的1 0 1 2，成交面积占总成交 面积的8 2 9；6 0 0 0 元 m 以上的 高档商品房住宅共销售1 2 9 套，占 总成交套数的7 1 3，成交面积 占总成交面积的l 2 2 9。夏鸣晓程燕宋学勇 图1 8 月份商品住宅销售面积按价位划分统计图 表1 8 月份商品住宅按销售价位划分统计表 平均交易价格 各价位住宅所占总销 各价位住宅占总销售 价格类型 套数 面积(m2)()售量比例(面积)量比例(套数)4 0
3、0 0 元 m2 以下 l 8 3 l 7 0 2 6 9 9 3 7 9 2 6 4 8 2 9 1 0 1 2 4 0 0 0 至5 0 0 0 元 6 2-3 0 m2 l l 27 1 22 7 9 3 0 8 4 55 9-3 9 5 9 7 7 5 0 0 0 至6 0 0 0 元 2 0 4 5 m2 3 7 0 4 0 3 7 9 5 8 5 3 5 3 6 5 l 9 6 5 大于6 0 0 0 元 m l 2 9 2 5 2 5 0 8 6 9 8 l 8-3 9 l 2 2 9 7 1 3 维普资讯 http:/ 表2 8 月份各面积类型商品房住宅销售统计表 交 流 与
4、探 索 销 售 各面积类型住 套 数 销售面积 各面积类型住宅所占 宅所占比例 面积类型(平方米)比例(套数)(套)(面积)小于6 0 平方米 2 4 5 1 0 9 3 1 3 4 1 3 5 4 5 I 3 2 6 0 至9 0 平方米 1 4 6 1 0 6 5 2 7 8 0 7 5 1 8 9 0 至1 4 4 平方米 l l 2 3 1 3 0 2 7 2 8 6 2 0 8 6 3 4 1 大于1 4 4 平方米 2 9 5 5 3 5 9 3 6 5 1 6 3 1 2 6 0 9 合计 1 8 0 9 2 0 5 4 5 0 5 1 图2 8 月份商品住房销售住宅户型比例图
5、从网上销售住宅户型结构上看(见表2)，小于6 0 平方米户型的商品房住宅所销售的套数占总销售套数的 1 3 5 4，6 0 至9 0 平方米户型的商品房住宅销售套数占总销售套数的8 0 7，9 0 至1 4 4 平方米户型的商品房住 宅套数占总套数的6 2 0 8，1 4 4 平方米以上的户型套数占总套数的1 6 3 1(图2)。3 5 维普资讯 http:/ J U U 3 6 二、新建商品房住宅价 格情况(一)新建商品房住宅均价上 涨 7 月份济南市商品住房网上售 房均价为4 7 2 8 元 m ，8 月份济南 市商品房均价为5 2 9 8 元 m。(见图 3)。8 月份与7 月份相比涨幅
6、较大，增长值为1 2。分析其原 因主要是 由于本月 集中销售卜批区位好、户型朝向 好、综合品质高的中高档楼盘，从 而提升市场均价。根据网上售房 统计，8 月份新建商品房住宅销售 均价在每平方米4 0 0 0 至6 0 0 0 元的 中高档楼盘销售数量较大(见表 1)，均价在该区间的销售面积占总 销售面积 的7 9 4 2(见 图1)，成 交套数占 总成交套数的8 2 7 5 6o。自7 月3 0 日至8 月2 6 日四周时间(见 表5)，阳光 1 0 0、碧水尚景、巴黎 花园、名士豪庭、香桔市、国华东 方美郡等中高档楼盘热销，连续 多周位居每周销售量的前十名。这些楼盘成交均价多为5 0 0 0
7、 元 m 左右，而国华东方美郡作为高 档别墅销售均价达1 0 0 0 0 元 m 以 上。以上6 个项目，自 7 月3 0 日 8 月2 6 日共销售1 0 2 5 套(见表4)，总成交 面积达8 9 3 3 7 7 5 平方米，占8 月份 商品房住宅总销售面积的4 3，从 而提升了整个济南房地产价格。另外，进入2 0 0 7 年以来物价上涨 较快，也促使房价自 然上涨。(二)济南市新建商品住宅价 格指数与同类城市比较根据国家 发改委公布的2 0 0 7 年7 月全国7 O 个 大中城市房屋销售价格指数，将 全国十五个副省级城市按新建商 品住宅价格指数环比排序(见表 3)，得到济南与大连、成都
8、并列排 图3 2 0 0 7 年1 至8 月份济南市网上商品房住宅房价格走势图 S 更 鳋 表3 7 B份全国十五个副省级城市按新建商品住宅价格指数 新建商品住宅价格指数 地 区 同比 环 比 全 国 l 0 8 1 l 0 l _ 3 青岛 l 0 6 4 l 0 0 1 厦 门 l 0 6 4 l 0 0-3 大连 l 0 7 7 l 0 0 5 济南 l 0 5 3 l 0 0 5 成都 l 0 8 4 l 0 0 5 哈尔滨 l 0 3 5 1 0 0 6 武汉 1 0 5 6 l 0 0 6 西安 l 0 5 8 l 0 0 7 广 州 l 0 7 8 l 0 0 8 南京 l 0
9、9 2 l 0 l 沈 阳 l 0 5-2 l 0 1 2 宁波 l 0 9 2 l 0 1 5 长春 1 0 8 4 1 0 1 7 深圳 1 1 6 1 1 0 1 9 杭州 1 0 7 4 1 0 2 名第1 3 位，值为1 0 0 5，低于全国平均水平O 8 个百分点。说明，济南市房 地产价格涨幅比较小，在同类城市中居下游水平，且七月份涨幅比6 月高 0 1 个百分点，房地产市场发展比较稳定。瑚 !蕈 咖 瑚 螂 维普资讯 http:/ 交 流 与 探 索 三、重点楼盘销售情况 由表4 可以看出，重点楼盘占据了济南住宅房地产市场的重要份额。据搜房网网上售房情况(7 3 0 8 2 6)
10、统计，阳光1 0 0、碧水尚景、名士豪庭、香桔市四个项目的每周成交量连续四周位居前十名，国华东方美郡项 目的每周成交量也连续三周居成交量前十名。销售较好的楼盘普遍优势比较突出，符合大多消费者的需求。阳光1 0 0、碧水尚景、国华东方美郡都具 有区位好、规模大、综合实力强的特点，对购房者吸引较大；香桔市具有设计以小户型为主，装修时尚、功 能完善的特点，所以购房者多为青年置业者及投资者；东兴寓城花园，在二环以内同年开工的楼盘中价位较 低，交通便利，周边配套齐全，生活成本低，所以销售情况也很好。另外综合表4 和图4 可以看出，济南市商品房重点楼盘销售价格多集中在4 6 0 0 至6 0 0 0 元
11、m 之间，按成交 面积计算，该区间销售价格所成交的商品房占到总成交量的8 3 6 0，而单价4 6 0 0 元 m 以下的楼盘所成交 面积量仅占总成交量的4 6 8。8 月7 日刚刚开盘的国华东方美郡以约1 0 0 0 0 元 m 2 的高价在本月成交了7 7 套，而天泰太阳树1 2 0 0 6 年明 开盘以来，均价_直较高，也由开盘时7 8 0 0 元 m 上升至本H8 8 0 0 元 m ，成交了3 5 套。本月各楼盘整体价格较高，以及国华东方美郡和天泰太阳树的热销，提升了 成交均价。表4 在售部分重点楼盘销售状况(7 3 0 8 2 6)参考价格(m2)项 目名称 套数(套)面积(m)阳
12、光 1 0 0 3 0 4 3 4 6 4 3 5 4 5 0 0 0 碧水尚景 1 8 6 l 3 3 4 8 4 4 8 0 0 巴黎花园 1 8 5 1 4 8 1 5 2 2 5 6 0 0 名士豪庭 1 5 0 9 6 0 9 9 6 5 6 0 0 香桔市 l 2 3 4 7 9 8 5 3 4 9 5 0 东兴寓城 1 0 8 6 2 7 1 9 3 4 7 0 0 群盛华城 7 9 6 3 7 6 7 1 4 8 5 0 国华东方美郡 7 7 1 2 1 2 2 1 1 0 0 7 2 新生活家园 3 8 2 9 0 3 2 3 9 0 0 天泰太阳树 3 5 3 3 8 0
13、7 9 8 8 0 0 翡翠郡 3 4 4 1 0 7 3 1 4 9 0 0 华夏金色阳光花园 3 3 4 0 5 3 1 5 4 6 0 0 海右重华 3 1 l 9 0 6 1 1 5 2 0 0 鲁能领秀城 3 1 5 1 8 6 8 4 4 6 0 0 华丰居 2 2 2 0 3 9 4 3 4 1 5 0 中润世纪广场 1 9 2 1 9 7 0 7 6 0 0 0 世纪佳园 1 8 6 3 2 6 5 0 0 0 汇展香格里拉 1 5 l 1 1 7 7 4 6 0 0 鑫苑城市之家 1 3 1 2 4 8 5 8 3 8 0 0 港澳花园 l 3 l 3 0 3 4 4 6 0
14、 0 0 金联居 1 3 2 6 3 5 8 4 7 0 0 合计 l 5 2 7 1 3 2 3 2 6 2 3 7 维普资讯 http:/ j U U 3 8 H A N U U N(j HI-A LES T A1 _ E 图4 济南市8 月份重点楼盘按成交面积分价格分段状况 四、济南房地产市场思考(一)应加大土地供应量。近几年来，土地供应量不足成为制约房地产市场发展的主要原因之_。政府 应进一步加大房地产用地供应，特别是利用盘活存量土地资源，加快旧城改造项目 运作的方式，挖掘土地供 应潜力，提高土地供应量。同时，依据土地管理相关法规，对闲置多年未开发的土地进行清理和处置，控制 土地投机行为，稳定土地二级市场。(二)放宽房地产项目 容积率控制标准。增加房地产容积率是缓解土地供应量不足和增加单位土地上 的房屋建筑面积，集约利用土地重要途径之一。在适宜的地方尽可能放宽房地产项目 容积率控制标准，特别 是旧城改造项 目的容积率适当加大，有利于加大市场有效供应。(三)建议实施限价商品房制度。青岛最近已确定拿出l O O O 亩土地建设限价商品房，其他城市也都在试 行这种方式，以平抑商品房价格。(作者单位：山东师范大学人口与资源环境学院)维普资讯 http:/