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1、 9 -1）=地价*0.132096+11014548.48。假设地价一次投入，建筑费、专业费及销售费用均匀投入。利润=（地价+建筑费+专业费）*30%=0.3*地价+347328138 地价=楼价-建筑费-专业费用-销售费用-投资利息-税费-利润 =717093000-143418600-14341860-717093000 * 2%-717093000 * 6%-地价 * （1+6.4%）2-1+（157760460 +717093000 * 2%）*（1+6.4%）-1）-0.3*地价+157760460*0.3 地价=30977142.41元 单位地价=30977142.41/1770
2、6=17495.3元/m2 注：上述地价中含有购买土地时缴费的税费。建设周期定为2年。其他数据可以根据自己的经验合理估计。 十、评估程序实施过程和情况 （一）市场法的实施过程 1.踏勘被估房地产（见上文表格中的资料） 2.收集较充分的房地产交易实例资料（见上文表格中的资料） 3.选取可比较参照的交易实例（上文表格中A=杭州经济技术开发区(下沙R21-C-03地块。B=杭州经济技术开发区(下沙R21-C-06地块)）。C=杭州经济技术开发区(下沙R21-13地块) 4.建立价格可比基础 5.被估房地产与交易实例之间差异因素的比较和修正（见上文案例应用） 6.被估房地产价值的确定（见上文案例应用）
3、 （二）假设开发法的实施过程 1.调查和勘察待开发房地产的基本情况（见上文表格中的资料） 2.选择最佳开发利用方式：住宅区 3.估算开发周期：2年 4.预测未来开发完成后的房地产的售价：15000元/平方米 5.预算开发建设总成本费用（见上文案例应用） 6.估算税费和开发商利润（见上文案例应用） 十一、评估假设 1.在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2.土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 3.任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 4.估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定年期内经营管理的正常进行、持续发展。 10 5.估价对象在
4、设定用途条件下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。 6.待估宗地的最佳开发利用方式为：住宅用地。土地使用年限为70年，容积率为2.7。如以上设定的条件与政府相关部门最终的批复有出入，评估报告应做适当调整或重新评估。 7.委托方提供资料属实。 8.评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。 十二、评估结论 根据以上评估方法和标准计算，杭州经济技术开发区L28-02地块土地使用权价格于评估基准日2011年6月4日的评估单价为（15852.33+17495.3）/2=16869元/m2（取整），大写为人民币壹万陆仟捌佰陆拾玖元整。 十三、需要特殊说明的事项
5、 1.本报告评估的土地价格是估价对象在估价基准日2011年6月4日的现状价格，随着时间的推移及土地市场情况的变化，该价格应做适当的调整或重新评估。 2.本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的出让土地使用权价格，若待估宗地的土地权利状况、开发利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。 3.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。 4.估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。 十四、评估报告适用限制说明
6、 1.本次评估是在委托方和被评估单位提供的文件、资料真实、有效的假设条件下进行的，如发生由于委托方及被评估单位提供的文件、资料失实或有隐匿等行为二造成评估结果失实，则有委托方承担责任，本公司不承担任何法律责任。 2.本评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。注册评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。 3.本评估结论是注册资产评估师根据专业知识和经验对评估对象发表的价值咨询意见，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 4.根据国家有关规定，本评估报告有效期为1年，即有效期从资产评估基准日2011年6月4日至2012年6月3日止。本评估报告应当在载明的有效期内使用。 11 5.本评估报告结论仅供委托方为本次评估目的使用和送交资产评估主管机关审查适用。本评估报告书的使用权归委托方所有，但除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。 十五、评估报告日 本报告提出日期为2011年6月6日。 *资产评估公司 2011年6月6日 评估机构法定代表人：* 注册资产评估师：黄婕湘 注册资产评估师：阮洲波