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1、会计学1武汉武汉侨亚集团武汉武汉侨亚集团(jtun)调查调查第一页，共40页。p地址:蔡甸蔡甸区唐河村 总建筑面积:24000平方米 占地面积:16000平方米p建筑规划(guhu)：养老公寓、别墅项目、住宅项目、旅游度假会所p规划(guhu)户数:800户 入住时间：2005年01月18日侨亚颐乐园(lyun)项目(xingm)概况第2页/共40页第二页，共40页。侨亚颐乐园(lyun)整体规划养老院食堂路旅游产品居住产品养老产品侨亚集团首个的养老项目，集养老、休闲、居住、度假为一体。养老产品自持(zch)，总体销售不理想。第3页/共40页第三页，共40页。侨亚颐乐园(lyun)居住(jzh
2、)产品住宅区别墅区高螺河楼栋号楼栋号层数层数套数套数销售量销售量10#6层1552511#6层1213912#6层12617住宅项目分为三栋高层和数套别墅。现都以出租(chz)的形式对外，暂不出售。高层项目总套数为402套，售出总套数为81套，05年交付的，销售情况差。周围配套不齐全，交通也不完善。房龄超过是十年，销售情况差。环境、物业、园林都处于无人监管打理的状态。第4页/共40页第四页，共40页。侨亚颐乐园(lyun)旅游(lyu)产品侨亚假日夜总会侨亚休闲会所侨亚颐乐园是一个以现代养老为理念的高档次、大规模的养老、度假乐园。其中旅游产品能提供最好的星级服务标准。是老人与子女亲属相聚游玩(
3、yuwn)乐、娱乐嬉戏的好地方。会所处于营业中，但氛围冷清。由于周围交通不便和人群的消费所限，旅游产品根本不成规模。度假别墅前门广场运动场所高螺河作为分界线将养老公寓和住宅区、休闲度假区分割开来启示：确定产品的市场客群，根据客群的需求设计功能性的建筑，有效避免项目后期运营风险。初步理念第5页/共40页第五页，共40页。侨亚颐乐园(lyun)养老(yng lo)产品养老(yng lo)公寓自持，已租赁形式面市。现入住率高达85%，受市场欢迎。楼栋号层数类别套内面积租金19号A4层套间公寓约601800元/月19号B4层套间公寓约601800元/月19号C4层套间公寓约601800元/月13号5层
4、双人间公寓约251400元/月14号5层食堂单层约240-15号5层单人间公寓约151050元/月养老产品共有六栋楼，都是为老人的生活需求所设定。无独立的医疗配备，仅有简单的医务室，设立在19号A区的一楼。院内主干道并不宽敞，仅供大型车辆独立行驶，进出无大碍。单行道3.5m宽15#13#食堂19#连楼院内道路启示：出行过道单一且窄，一旦发生紧急事故，很难第一时间得到抢救，我们要避免窄而无回环的路网设计。第6页/共40页第六页，共40页。侨亚颐乐园(lyun)养老(yng lo)产品公寓内设有电梯，服务大厅二十四小时有人监控(jin kn)。园区内设施齐全，但活动空间小。医疗设施不完善，仅设有简
5、单的医护室。一楼服务大厅图书室高螺河药房医护室健身器材广场启示：借鉴24小时服务大厅的设计，每栋楼中设立 1间，全面防患老人突发事件的发生。并在综合楼中设立图书室等休闲项目，丰富老年生活。第7页/共40页第七页，共40页。侨亚颐乐园(lyun)养老(yng lo)产品19栋C15栋13栋营销中心及物业管理食堂19栋A养老院规模小，楼体陈旧，周围环境差，缺少打扫(dso)人员。高螺河内污染明显，并有异味传出。启示：环境后期的维护至关重要，差的环境会影响老人的生活健康，而完善的管理维护团队是养老产品的基本配备。第8页/共40页第八页，共40页。侨亚中华(Zhnghu)孝庄第9页/共40页第九页，共
6、40页。p地址:江夏区藏龙岛科技园p用地面积:100亩p建筑规划：餐饮娱乐设施、p 养老公寓、康复医院p基本设施：门球场、网球场、p 康复训练室、台球室、棋牌p 室、健身房、书画室、阅览p 室、舞厅(wtng)等等设施p开盘时间：2009年12月 p入住时间：2010年06月 p产权年限：70年 侨亚中华(Zhnghu)孝庄项目(xingm)概况第10页/共40页第十页，共40页。一期(y q)医院二期美院宿舍(ssh)一期养老(yng lo)产品项目为侨亚集团武汉第二个养老产品，其配套完善，居住质量高。医院正对主干道栗庙路，临街面小。侨亚中华孝庄项目规划邻街面第11页/共40页第十一页，共4
7、0页。侨亚中华(Zhnghu)孝庄一期(y q)医院医院暂定为二甲医院，医院目前仍处于招标过程中。项目已经封顶，预计2014年7月正式运营。上层公寓(gngy)现出售中，客户群体为中大疾病的患者。美院周边医疗配套处于空缺状态，医院的建成必将成为江夏区重要的医疗中心，也极大便利了养老人群。下层二甲医院共3层上层医疗公寓共7层名称：康复医院营运时间：2014年7月总建面：24000病床位：300余张医院职工：360人教授：6人正副主任医师：20人医院科室：13个启示：大型医院是养老产品的基本配置，它能满足老龄客群的对健康需求。三公里内能直达医院是吸引养老客群的硬性指标。第12页/共40页第十二页，
8、共40页。侨亚中华(Zhnghu)孝庄二期公寓(gngy)二期公寓共有(n yu)四栋楼，不属于养老项目规划。现作为美院的学生宿舍使用，与养老产品化隔开来。根据房地产信息网上可知：二期公寓销售了几十套，其余都被抵押。4个单元组成，每单元2户3个单元组成，每单元2户5个单元组成，每单元2户3个单元组成，每单元2户栋号栋号1#2#3#4#第13页/共40页第十三页，共40页。美院宿美院宿舍舍湿地公园湿地公园侨亚中华(Zhnghu)孝庄路网设计(shj)规模设计合理，动线分明(fnmng)，人行车行无障碍。人行、车行通道后勤人员通道启示：延续原有设计的同时，将路网分为内外两条回环。内网行人外网行车，
9、楼栋之间设外出通道，方便车辆接人，保证院内安全和安静。p路宽为四米，人行道和车行道并未分离。p后勤通道独立设计，将后勤人员和住户分离，互不干扰。第14页/共40页第十四页，共40页。侨亚中华(Zhnghu)孝庄园内绿化(lhu)三大(sn d)绿化片区，密集的环网绿化带启示：采用原有设计同时，绿化圈路面需采用面宽 1m的木板材料，且粘接好衔接处，让轮椅也能自如上下。中心绿化圈中心绿化圈空中花园大面积的绿环区，采用四纵五横的石板路设计，深处在园林中也能随意穿梭。沿路的绿化带让人享受移步换景的乐趣。第15页/共40页第十五页，共40页。美院宿美院宿舍舍湿地公园湿地公园侨亚中华(Zhnghu)孝庄整
10、体(zhngt)布局项目(xingm)规划为4栋公寓楼和一栋综合性服务大楼，4栋楼宇之间互通互联，与活动中心等距。综合性大楼连廊一层为餐厅二层为活动中心三楼为空中花园启示：老龄人喜欢与朋友串门走动，连廊能方便他们随意到达任何楼栋。综合楼设计到中心，能缩短各楼之间的距离，为老人带来便捷。连廊设计在3、4层楼，通过3组连廊可贯通4栋公寓。连廊活动中心第16页/共40页第十六页，共40页。配置齐全，但规模(gum)小。项目满负荷运作，供应量不足。养老(yng lo)配套启示：增加(zngji)医务室和棋牌室。每两栋楼设立一个300的医务室，诊所、药房、病房分离。并在每栋楼一层设立一个100棋牌室。服
11、务中心设立在综合楼的一楼。p服务中心建面为150平方米，建设在6号楼底棋牌室、医务室均在服务中心旁边服务中心便民超市棋牌室医务室p便民超市仅一所，但未开放第17页/共40页第十七页，共40页。养老(yng lo)配套启示：1000户养老中心，综合性大楼单层面积至少为600才适宜老人生活。门球场、羽毛球场可建设在广场附近或者(huzh)综合大楼中。而乒乓球台、健身器材可设定在公寓一楼内。名称：门球场(qichng)面积：400名称：综合性服务大楼功能：一楼餐厅 二楼活动 三楼空中花园单层面积：350配置齐全，但规模小。项目满负荷运作，供应量不足。第18页/共40页第十八页，共40页。p每栋中配置
12、两部电梯，但是电梯过窄，不能抬入担架。p走廊中都设有双层扶手，房间在两侧(lin c)，中间为走廊。p每栋每层中设有两个休憩平台p入口设有斜坡，方便轮椅进去楼内设计(shj)休憩点走廊电梯入口(r ku)启示：沿用以上人性化设计的同时，在每栋楼中设立 3部电梯，两部小型，一部可推入病床的大型电梯，大电梯直通外出通道。第19页/共40页第十九页，共40页。公寓(gngy)情况总共680套住房(zhfng)，入住了140多户。4种户型平均分布，大户型位于转角区域。37.8556.4171.8363.49启示：固定4种户型，主力户型为30的一室一组，大户型设计在楼体的转角区域。延续酒店式分布(fnb
13、)，一栋二三十户，借鉴黄金配比。主力户型户型配比为6：3：2：1第20页/共40页第二十页，共40页。户型(h xn)分析37.85优势：宽景阳台简易(jiny)厨房功能型宽敞卫生间精装修，入户即住启示：确定主力户型，将阳台、厨房、护理卫生间、精装及24小时热水、恒温空调设定(sh dn)在基本配备中去，全面提高养老人群的居住质量。一室一组劣势：无24小时热水供应无冷暖可调的空调第21页/共40页第二十一页，共40页。项目(xingm)比较VS侨亚颐乐园(lyun)侨亚中华(Zhnghu)孝庄第22页/共40页第二十二页，共40页。伙食费：400块只包午餐(w cn)和晚餐护理(hl)收费：四
14、级400元/月，三级600元/月二级800元/月，一级1000元/月颐乐园(lyun)运营p公寓产权形式：自持，租赁p租赁价格：10501800元/月（1560户型）p租赁规则：入驻需交保证金 4万，保证金每年 10%的利息，以减房租形式返还，月返 333，返利2年。但租赁停止后，及时清还余款。第23页/共40页第二十三页，共40页。中华(Zhnghu)孝庄运营p租赁价格：2300元/月（38户型，包括了伙食费、四级护理费等）p租赁规则：入驻需交保证金 8万，保证金每年 10%的利息，以减房租形式返还，月返 666，返利2年。但租赁停止后，及时清还余款(y kun)。p售价（一期）：5000/
15、（售罄前均价）四级600元/月三级800元/月二级1000元/月一级1200元/月项目一期属于 医院大楼和医疗公寓，医疗公寓正在销售中，销售情况不佳。项目二期是老年公寓。已经售罄，现在只能租赁。入驻率不高，仅达到20%。项目三期不属于养老产品规划，现作为美院宿舍。分析(fnx)：启示：产品采用先售后租的经营模式，吸引投资人和刚需者，快速回笼资金。并帮购房者转租，给租赁者设定保证金，以减现形式返利，促进资金链的良性循环。第24页/共40页第二十四页，共40页。项目颐乐园中华孝庄总建面24000平方米 101420平方米开盘时间2005年01月2009年12月 功能划分养老公寓、别墅、住宅、旅游度
16、假会所餐饮娱乐设施、养老公寓、康复医院销售情况销售情况差现只租不卖养老公寓已售罄提供转租服务自身配套医务室、旅游度假会所、食堂、活动室门球场、棋牌室、书画室、活动中心、绿化广场、食堂、二甲医院产品规划5栋公寓楼1栋生活中心4栋连通的养老公寓1栋活动中心1栋医院及医疗公寓租赁情况起价1100元/月入住率80%保证金4万，月返333起价1300元/月入住率20%保证金8万，月返666 公寓情况简单家具无厨房精装，齐全家具有厨房阳台分析(fnx)中华孝庄是颐乐园产品的升级改进，从各个方面都优于前者，并将需求性的客户扩展到投资型客户，所以销售(xioshu)情况良好。从多形式的养老(yng lo)形态
17、转变到纯粹、精专规模是前者的4倍从功能匮乏转变成丰富多样，更加注重用户体验及需求第25页/共40页第二十五页，共40页。精专养老市场，以人为本的老年产品a)动线分明的内外路网b)24小时服务大厅、24小时热水供应、恒温空调c)互通的连廊、电梯直通道d)精装修的完善配备e)入门通道、双层扶手、三部电梯、休憩点f)黄金户型配比功能性的专业配备a)分区域的园林绿化b)专业的物业管理团队c)3公里内的大型医院d)综合楼的大小配比及功能划分e)棋牌室、医护室、门球场、图书馆、健身器材等合理设置 经营理念a)细化目标群体，再进行配套设计，规避开发风险b)帮助购买户转租，引入投资性客户群体c)设定保证金，给
18、与优惠的同时，促进资金链的良性循环总结(zngji)第26页/共40页第二十六页，共40页。武汉中国(zhn u)健康谷第27页/共40页第二十七页，共40页。武汉中国(zhn u)健康谷项目(xingm)概况项目位于武汉市蔡甸区知音(zhyn)湖畔，占地面积3.2平方公里，投资200亿元，建设期预计为5年。同济健康社区合众人寿健康城区五大功能区健康养生区养老服务区临床医疗区学术科研区医学教育区两两大大项项目目同同步步进进行行2010年12月第28页/共40页第二十八页，共40页。武汉中国(zhn u)健康谷同济健康(jinkng)社区投资金额：80亿元投资主体：同济(tn j)医院和武汉健康
19、 谷发展有限公司项目地点：蔡甸区原铁铺村医疗标准：三甲医院医院占地：200亩开工时间：2010年12月集大型医院、健康科研、医疗康复、健身运动、学术交流和休闲度假于一体的生态健康城。床位1000张、门诊3000人项目规划同济医院国际学术交流中心健康谷商业中心农业生态休闲旅游区健康会所休闲度假别墅区蔡甸同济医院第29页/共40页第二十九页，共40页。特色功能(gngnng)规划居家养生区蔡甸同济医院医疗专家公寓区同济医院国际学术交流中心健康养生行车段运动休闲行车段健康养生漫步段知音文化步行段健康大道五星级酒店健康广场启示：项目的兴建必定必聚拢海量人群，增强周边医疗配套(pi to)，成为今后养老
20、地产和生态宜居新城强大后盾。第30页/共40页第三十页，共40页。项目(xingm)现状工地(gngd)内标识拆迁(chi qin)私房施工场地街口围挡项目现处于平整土地阶段，邻汉阳大道有未拆除的私房。工地施工人员少。第31页/共40页第三十一页，共40页。武汉中国(zhn u)健康谷合众人寿健康(jinkng)社区项目地点：蔡甸大集街堡家咀投资金额：100亿元投资主体：合众人寿保险股份 有限公司建筑面积：160万平米开工时间：2010年12月工程进度：马路沿线洋房已竣工(jngng)开盘时间：13年7月打破居家养老、社区养老和机构养老三种养老模式不兼容的状况，建立全面型的养老模式。两大主题版
21、块护理社区CCRC、活跃老人社区 可满足处于不同生理阶段的老龄人口的各项需求，为可自理独立老人、辅助生活半自理老人、不能自理老人等各类型的老人提供专业化服务，并辅以良好的配套设施、医疗设施。八大功能区域持续健康退休社区、活跃老人社区、养生中心、健康管理、老年专属医院、医疗康复中心、休闲度假酒店、康体中心。第32页/共40页第三十二页，共40页。项目(xingm)规划一期产品为持续(chx)健康退休社区，预计明年7月开盘。现售楼部已驻入合众自己的销售团队，但还未正式对外，产品(chnpn)信息并不明朗。销售道具不齐全，沙盘、单张、说辞等等都没有。一期规划图销售中心外立面和内部均为欧式风格，整体大
22、气美观。营销中心为三层楼设计。第33页/共40页第三十三页，共40页。持续健康退休(tuxi)社区楼栋均为5层，环境优美，面积(min j)区间为60250园林景观样板间入户大堂轮椅扶道大门园内广场启示：项目将养老(yng lo)客群进行细化，分为退休型和疗养型，进而设计相关功能性的养老(yng lo)产品。园内着手打造欧式风情的田园小镇。休憩平台，中心广场等园区小品点缀其间。入户大堂未设立24小时服务大厅和紧急呼叫器。第34页/共40页第三十四页，共40页。项目(xingm)现状马路沿线的楼房也大体完成，内部施工进度已达到(d do)一半。第35页/共40页第三十五页，共40页。项目(xin
23、gm)比较VS侨亚中华(Zhnghu)孝庄合众人寿(rn shu)健康社区第36页/共40页第三十六页，共40页。项目中华孝庄合众健康谷总建面10万平方米160万平米规划餐饮娱乐设施、养老公寓、康复医院持续健康退休社区、活跃老人社区、养生中心、健康管理、老年专属医院、医疗康复中心、休闲度假酒店、康体中心医院二甲医院同济医院自身配套门球场、棋牌室、书画室、活动中心、绿化广场、食堂老年大学、活动中心、绿化广场、健身房、spa室、游泳池、高档会所等公寓情况齐全家具3060精装大户70250（南北通透）客户群体中低档需求性客户投资性客户高端需求的客户群体养生旅游休闲老年客户客源武昌全国企业侨亚集团合众
24、人寿分析(fnx)合众健康谷是已经跳脱了传统的养老产品，他全方位覆盖三类客群退休(tuxi)型、疗养型、旅游度假型，且吸引全国的老龄客户从简单(jindn)的生活娱乐到专业的度假、养生、旅游规模是前者的16倍面向高端的客户群体通过品牌优势，跳脱武汉市场，吸引全国的养老客户全国顶级的医疗配置第37页/共40页第三十七页，共40页。细化客户，产品功能分区将退休型养老和疗养型养老划分开来，并再细化各类型不同需求客户。再根据客户的性质再设计公寓、配套及休闲场所挖掘自身的客源根据资金链条、土地规模、市场容量来定位客源，抓住核心顾客需求，有效直击目标客群启示(qsh)第38页/共40页第三十八页，共40页。-同策国际同策国际(guj)(guj)市场部市场部第39页/共40页第三十九页，共40页。感谢您的观看感谢您的观看(gunkn)！第40页/共40页第四十页，共40页。