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1、会计学1楼盘楼盘(lupn)营销策划方案营销策划方案第一页，共38页。市场市场(shchng)(shchng)分分析析 K.O.策划(chu)工作室荣誉出品开发规模增长开发规模增长(zngzhng)，速度放缓，速度放缓价格起伏，下行趋势明显价格起伏，下行趋势明显 供需矛盾突出，压力巨大供需矛盾突出，压力巨大 风雅乐府所在风雅乐府所在拱墅区拱墅区传承千年运河文化，公传承千年运河文化，公共配套设施一应俱全。共配套设施一应俱全。将将“文化拱墅文化拱墅”的理念与的理念与风雅乐府的文化内涵完风雅乐府的文化内涵完美结合。美结合。工信的工信的工信的工信的 城北的城北的城北的城北的 中国的中国的中国的中国的
2、世界的世界的世界的世界的第1页/共38页第二页，共38页。项目项目(xingm)(xingm)简简介介 工信风雅乐府将工信风雅乐府将“水上水、园中园、院上院水上水、园中园、院上院(shn yun)(shn yun)、楼中楼楼中楼”的设计理念与空中排屋特色有机的集合，创造城北首的设计理念与空中排屋特色有机的集合，创造城北首个自然与文化社区。个自然与文化社区。K.O.策划(chu)工作室荣誉出品第2页/共38页第三页，共38页。1 10 00 00 00 00 0平平平平米米米米(p p n n mm)2 20 00 00 00 0平平平平米米米米(p p n n mm)1 12 24 40 00
3、 00 0平平平平米米米米(p p n n mm)5 56 63 32 23 3平平平平米米米米住宅面积：约住宅面积：约100000100000商铺面积：约商铺面积：约2000020000 总占地面积：总占地面积：5632356323总建筑面积：总建筑面积：124000124000建筑密度：建筑密度：35%35%绿化率：绿化率：30%30%项目简介项目简介K.O.策划工作室荣誉出品第3页/共38页第四页，共38页。竞争者分析竞争者分析(fnx)(fnx)1 1赞成赞成(znchng)(znchng)美树美树地地 址：城北上塘路高架巨州路下桥口西侧址：城北上塘路高架巨州路下桥口西侧开开 发发 商
4、：浙江金纬房地产开发有限公司商：浙江金纬房地产开发有限公司物业类型：普通住宅物业类型：普通住宅2 2金瑞金瑞(jn ru)(jn ru)风景大院风景大院地地 址：杭州拱墅区拱宸桥西址：杭州拱墅区拱宸桥西开开 发发 商：杭州瑞都房地产开发有限公司商：杭州瑞都房地产开发有限公司 物业类型：物业类型：普通住宅普通住宅3 3名城燕园名城燕园地址：拱墅区运河畔地址：拱墅区运河畔开发商：开发商：杭州名城左岸房地产开发有限公司杭州名城左岸房地产开发有限公司物业类型：物业类型：普通住宅普通住宅K.O.策划工作室荣誉出品第4页/共38页第五页，共38页。SWOTSWOT分析分析(fnx)(fnx)交通交通(ji
5、otng)便利便利物业物业(wy)层层次高次高空中排屋空中排屋跃层式设计跃层式设计环境突出环境突出南北通透南北通透项目优势项目优势K.O.策划工作室荣誉出品第5页/共38页第六页，共38页。城北该区域仍处在开发阶段城北该区域仍处在开发阶段城北该区域仍处在开发阶段城北该区域仍处在开发阶段各公共配套各公共配套各公共配套各公共配套(pi to)(pi to)设施正处于完善之中设施正处于完善之中设施正处于完善之中设施正处于完善之中1临近周边还未形成临近周边还未形成临近周边还未形成临近周边还未形成(xngchng)(xngchng)大型商业区大型商业区大型商业区大型商业区物流企业比较多物流企业比较多物流
6、企业比较多物流企业比较多 2SWOTSWOT分析分析(fnx)(fnx)项目劣势项目劣势K.O.策划工作室荣誉出品第6页/共38页第七页，共38页。地域优势地域优势地域优势地域优势nn临近处有大型文化产业园，工信风雅乐府这一楼盘的设计比较符合文化产业园人群的口味临近处有大型文化产业园，工信风雅乐府这一楼盘的设计比较符合文化产业园人群的口味临近处有大型文化产业园，工信风雅乐府这一楼盘的设计比较符合文化产业园人群的口味临近处有大型文化产业园，工信风雅乐府这一楼盘的设计比较符合文化产业园人群的口味文化优势文化优势文化优势文化优势nn文化内涵。文化内涵。文化内涵。文化内涵。nn方案目标可以细分概念清晰
7、明了，广告诉求重点明确。方案目标可以细分概念清晰明了，广告诉求重点明确。方案目标可以细分概念清晰明了，广告诉求重点明确。方案目标可以细分概念清晰明了，广告诉求重点明确。nn通过有效的营销推广计划，把开发商的品牌形象、产品形象淋漓尽致地表现出来。通过有效的营销推广计划，把开发商的品牌形象、产品形象淋漓尽致地表现出来。通过有效的营销推广计划，把开发商的品牌形象、产品形象淋漓尽致地表现出来。通过有效的营销推广计划，把开发商的品牌形象、产品形象淋漓尽致地表现出来。服务优势服务优势服务优势服务优势nn智能化管理体系与经营机制先前一步完善与跟进，配套的智能化着实体现人性化的一面。智能化管理体系与经营机制先
8、前一步完善与跟进，配套的智能化着实体现人性化的一面。智能化管理体系与经营机制先前一步完善与跟进，配套的智能化着实体现人性化的一面。智能化管理体系与经营机制先前一步完善与跟进，配套的智能化着实体现人性化的一面。SWOTSWOT分析分析(fnx)(fnx)项目项目(xingm)机会机会K.O.策划(chu)工作室荣誉出品第7页/共38页第八页，共38页。项目项目项目项目(xingm)(xingm)(xingm)(xingm)文化理念能否得到消费者的文化理念能否得到消费者的文化理念能否得到消费者的文化理念能否得到消费者的亲睐成为项目亲睐成为项目亲睐成为项目亲睐成为项目(xingm)(xingm)(x
9、ingm)(xingm)成败的关键成败的关键成败的关键成败的关键 1项目商铺的规划，对于目前项目周边的项目商铺的规划，对于目前项目周边的项目商铺的规划，对于目前项目周边的项目商铺的规划，对于目前项目周边的商业气氛而言，如何商业气氛而言，如何商业气氛而言，如何商业气氛而言，如何(rh)(rh)(rh)(rh)有效的规划有效的规划有效的规划有效的规划商业业态是整个项目的关键之关键商业业态是整个项目的关键之关键商业业态是整个项目的关键之关键商业业态是整个项目的关键之关键 2SWOTSWOT分析分析(fnx)(fnx)项目威胁项目威胁K.O.策划工作室荣誉出品第8页/共38页第九页，共38页。SWOT
10、SWOT分析分析(fnx)(fnx)总结总结工信风雅工信风雅(fngy)(fngy)乐府乐府具有具有(jyu)(jyu)较强的竞争优势和市场潜力较强的竞争优势和市场潜力 文化建设文化建设品牌建设品牌建设杭州楼市杭州楼市本案条件本案条件工于天物，信其自然，风景如画，雅致园林，乐感飘渺，府宇精琢工于天物，信其自然，风景如画，雅致园林，乐感飘渺，府宇精琢工于天物，信其自然，风景如画，雅致园林，乐感飘渺，府宇精琢工于天物，信其自然，风景如画，雅致园林，乐感飘渺，府宇精琢品味住宅，品味生活品味住宅，品味生活品味住宅，品味生活品味住宅，品味生活久违的自然，在城市复兴久违的自然，在城市复兴久违的自然，在城市
11、复兴久违的自然，在城市复兴K.O.策划工作室荣誉出品第9页/共38页第十页，共38页。目标目标(mbio)(mbio)市场分析及定市场分析及定位位高端人群高端人群(rnqn)企事业人员企事业人员(rnyun)政府机关人员政府机关人员需要文化底蕴高收入者需要文化底蕴高收入者文化人士文化人士教师、作家、书法家等教师、作家、书法家等拟改善原有居住条件的居民拟改善原有居住条件的居民企业、个体私营老板企业、个体私营老板政府机关政府机关大中型企业中高收入者大中型企业中高收入者少数带动多数少数带动多数希望享受生活希望享受生活自住为主，投资为辅自住为主，投资为辅年龄层次为年龄层次为3055岁岁第二次置业人士第
12、二次置业人士 目标人群定位目标人群定位K.O.策划工作室荣誉出品第10页/共38页第十一页，共38页。工于天物工于天物(tin w)信其自然信其自然(zrn)风风景如画景如画 工信工信风雅乐府，时刻沉浸于中华文化的积淀与熏陶，打造出一个文化底蕴社区风雅乐府，时刻沉浸于中华文化的积淀与熏陶，打造出一个文化底蕴社区.以运河文化为依托，以苏州园林为蓝本，提出了以运河文化为依托，以苏州园林为蓝本，提出了“水上水、园中园、院上院水上水、园中园、院上院(shn yun)(shn yun)、楼中楼、楼中楼”四大居住理念，构建环境品质高、建筑特色强、人文气息浓郁的居住景区和人文住区四大居住理念，构建环境品质高
13、、建筑特色强、人文气息浓郁的居住景区和人文住区,追求一种中国古典园林的最本初的风格。追求一种中国古典园林的最本初的风格。雅雅致园林致园林乐乐感飘渺感飘渺府府宇精琢宇精琢项目产品定位项目产品定位K.O.策划工作室荣誉出品第11页/共38页第十二页，共38页。品牌品牌(pn pi)(pn pi)文化定位文化定位久违的自然久违的自然(zrn)在城市复兴在城市复兴品味住宅品味住宅(zhzhi)品味生活品味生活文化品牌文化品牌文化品牌文化品牌K.O.策划工作室荣誉出品第12页/共38页第十三页，共38页。项目项目(xingm)(xingm)营销推广策营销推广策略略项目项目(xingm)设计理念创新设计理
14、念创新空间布局设计空间布局设计(shj)户型设计创新户型设计创新项目视觉识别系统项目视觉识别系统建筑风格创新建筑风格创新 环境及艺术风格创新环境及艺术风格创新产品创新产品创新K.O.策划工作室荣誉出品第13页/共38页第十四页，共38页。项目产品项目产品(chnpn)创新创新K.O.策划(chu)工作室荣誉出品第14页/共38页第十五页，共38页。K.O.策划(chu)工作室荣誉出品项目项目(xingm)产品创新产品创新第15页/共38页第十六页，共38页。K.O.策划(chu)工作室荣誉出品项目项目(xingm)产品创新产品创新第16页/共38页第十七页，共38页。文化天堂概念文化天堂概念1
15、 11 1、设立运河文化展览区、设立运河文化展览区、设立运河文化展览区、设立运河文化展览区2 2、通过文化服务体系中的少儿会所、老年人艺术团、通过文化服务体系中的少儿会所、老年人艺术团、通过文化服务体系中的少儿会所、老年人艺术团、通过文化服务体系中的少儿会所、老年人艺术团的设立，整体促进文化天堂的贯彻的设立，整体促进文化天堂的贯彻的设立，整体促进文化天堂的贯彻的设立，整体促进文化天堂的贯彻(gunch)(gunch)和实施和实施和实施和实施3 3、广场音乐为幽雅的中国古典乐曲，既提升生活质、广场音乐为幽雅的中国古典乐曲，既提升生活质、广场音乐为幽雅的中国古典乐曲，既提升生活质、广场音乐为幽雅的
16、中国古典乐曲，既提升生活质量，又促成人们的积极生活心态量，又促成人们的积极生活心态量，又促成人们的积极生活心态量，又促成人们的积极生活心态项目文化项目文化(wnhu)(wnhu)品牌创品牌创新新第17页/共38页第十八页，共38页。新城市文化理念新城市文化理念2 21 1、戏曲交流平台、戏曲交流平台、戏曲交流平台、戏曲交流平台发扬国粹，传承文化古韵发扬国粹，传承文化古韵发扬国粹，传承文化古韵发扬国粹，传承文化古韵2 2、社区文化生活交流研讨会、社区文化生活交流研讨会、社区文化生活交流研讨会、社区文化生活交流研讨会定期召开，集思广定期召开，集思广定期召开，集思广定期召开，集思广益益益益(jsgu
17、ngy)(jsgungy)3 3、文化教育用品商店联合大酬宾、文化教育用品商店联合大酬宾、文化教育用品商店联合大酬宾、文化教育用品商店联合大酬宾长期赞助老年长期赞助老年长期赞助老年长期赞助老年合唱团和少儿会所合唱团和少儿会所合唱团和少儿会所合唱团和少儿会所4 4、商业街铺中专门设立一个区域为文化教育企业机、商业街铺中专门设立一个区域为文化教育企业机、商业街铺中专门设立一个区域为文化教育企业机、商业街铺中专门设立一个区域为文化教育企业机构区，招商时以文化教育企业机构为主，方便大众构区，招商时以文化教育企业机构为主，方便大众构区，招商时以文化教育企业机构为主，方便大众构区，招商时以文化教育企业机构
18、为主，方便大众文化消费文化消费文化消费文化消费项目文化品牌项目文化品牌(pn pi)(pn pi)创创新新第18页/共38页第十九页，共38页。园林文化园林文化3 31、园林游园会、园林游园会辅以各家庭间的文化教育主题交流辅以各家庭间的文化教育主题交流2、家庭园林游艺活动、家庭园林游艺活动每季度举办一届，通过中国每季度举办一届，通过中国(zhnu)传统文化相关的游艺活动增进各家庭的亲传统文化相关的游艺活动增进各家庭的亲情，并丰富园林文化情，并丰富园林文化项目文化品牌项目文化品牌(pn pi)(pn pi)创创新新第19页/共38页第二十页，共38页。品味住宅品味住宅品位生活品位生活4 41 1
19、具有艺术美的建筑品味，体现一系列细微的、在自然具有艺术美的建筑品味，体现一系列细微的、在自然具有艺术美的建筑品味，体现一系列细微的、在自然具有艺术美的建筑品味，体现一系列细微的、在自然流露的品质；流露的品质；流露的品质；流露的品质；2 2“实用时代实用时代实用时代实用时代”追求房子的安全、实用；追求房子的安全、实用；追求房子的安全、实用；追求房子的安全、实用；“发展时代发展时代发展时代发展时代”追求追求追求追求房子的华贵、典雅；房子的华贵、典雅；房子的华贵、典雅；房子的华贵、典雅；3 3标志是细节标志是细节标志是细节标志是细节(xji)(xji)的尽善尽美，有文化、有个性、得的尽善尽美，有文化
20、、有个性、得的尽善尽美，有文化、有个性、得的尽善尽美，有文化、有个性、得体的、适合的、有艺术感的住宅体的、适合的、有艺术感的住宅体的、适合的、有艺术感的住宅体的、适合的、有艺术感的住宅项目文化品牌项目文化品牌(pn pi)(pn pi)创创新新第20页/共38页第二十一页，共38页。久违的自然，在城市复兴久违的自然，在城市复兴5 51 1阳光的，灿烂的，多彩的阳光的，灿烂的，多彩的阳光的，灿烂的，多彩的阳光的，灿烂的，多彩的一种愉悦心境，或是一种健一种愉悦心境，或是一种健一种愉悦心境，或是一种健一种愉悦心境，或是一种健康的生态的生活方式。康的生态的生活方式。康的生态的生活方式。康的生态的生活方
21、式。2 2新时代住宅新时代住宅新时代住宅新时代住宅产品良好的采光通风产品良好的采光通风产品良好的采光通风产品良好的采光通风(tngfng)(tngfng)条件，体条件，体条件，体条件，体现空间艺术美；现空间艺术美；现空间艺术美；现空间艺术美；新时代住宅新时代住宅新时代住宅新时代住宅人与人之间良好的互动，注重热爱生活的社人与人之间良好的互动，注重热爱生活的社人与人之间良好的互动，注重热爱生活的社人与人之间良好的互动，注重热爱生活的社区文化；区文化；区文化；区文化；新时代住宅新时代住宅新时代住宅新时代住宅为人们创造积极精神，为人们提供健康的精为人们创造积极精神，为人们提供健康的精为人们创造积极精神
22、，为人们提供健康的精为人们创造积极精神，为人们提供健康的精神家园；神家园；神家园；神家园；3 3文化自然社区倡导文化自然社区倡导文化自然社区倡导文化自然社区倡导追求天人合一的和谐居住环境及人追求天人合一的和谐居住环境及人追求天人合一的和谐居住环境及人追求天人合一的和谐居住环境及人文文化的渲染文文化的渲染文文化的渲染文文化的渲染项目文化项目文化(wnhu)(wnhu)品牌创品牌创新新第21页/共38页第二十二页，共38页。工信风雅乐府五大基本文化品牌要素工信风雅乐府五大基本文化品牌要素6 6景观景观(jnun)是品牌是品牌科技科技(kj)是品牌是品牌方位方位(fngwi)是品牌是品牌文化是品牌文
23、化是品牌便利是品牌便利是品牌项目文化品牌创新项目文化品牌创新第22页/共38页第二十三页，共38页。-少儿会所少儿会所少儿会所少儿会所 -老年老年老年老年(lonin)(lonin)(lonin)(lonin)艺术团艺术团艺术团艺术团-园区运动中心园区运动中心园区运动中心园区运动中心-运河文化运河文化运河文化运河文化(wnhu)(wnhu)(wnhu)(wnhu)展览馆展览馆展览馆展览馆-大型书画展大型书画展大型书画展大型书画展-亲子奇趣乐园亲子奇趣乐园亲子奇趣乐园亲子奇趣乐园(lyun)(lyun)(lyun)(lyun)-宠物乐园宠物乐园宠物乐园宠物乐园(lyun)(lyun)(lyun)
24、(lyun)-商业街商业街商业街商业街 -家庭宴会家庭宴会家庭宴会家庭宴会-私人私人私人私人PATTYPATTYPATTYPATTY服务服务服务服务-中医养生馆中医养生馆中医养生馆中医养生馆项目服务体系创新项目服务体系创新K.O.策划工作室荣誉出品第23页/共38页第二十四页，共38页。项目营销项目营销(yn xio)(yn xio)推广推广策略策略K.O.策划(chu)工作室荣誉出品第24页/共38页第二十五页，共38页。项目营销项目营销(yn xio)(yn xio)推广推广K.O.策划(chu)工作室荣誉出品第25页/共38页第二十六页，共38页。项目营销项目营销(yn xio)(yn
25、xio)推广推广K.O.策划(chu)工作室荣誉出品第26页/共38页第二十七页，共38页。项目项目(xingm)(xingm)营销推广营销推广K.O.策划(chu)工作室荣誉出品第27页/共38页第二十八页，共38页。阶段阶段预计销售率预计销售率预热推广期预热推广期0 0引爆推广期引爆推广期1 130%30%开盘强销期开盘强销期313145%45%持续保温期持续保温期464660%60%结顶冲刺期结顶冲刺期616185%85%现房扫尾期现房扫尾期基本销售完（基本销售完（95%95%）营销推广营销推广(tugung)(tugung)项目周项目周期规划期规划K.O.策划(chu)工作室荣誉出品第
26、28页/共38页第二十九页，共38页。预热预热预热预热(yr)(yr)推广期推广期推广期推广期引爆引爆引爆引爆(yn(ynbo)bo)推广期推广期推广期推广期开盘开盘开盘开盘(ki(kipn)pn)强档期强档期强档期强档期结顶冲刺期结顶冲刺期结顶冲刺期结顶冲刺期现房扫尾期现房扫尾期现房扫尾期现房扫尾期持续保温期持续保温期持续保温期持续保温期促销活动一：内部员工价内部员工价促销活动二：保保价计划价计划促销活动三：试试住促销住促销促销活动四：VIP客户活动客户活动促销活动五：工工信地产文化节信地产文化节促销活动一：无理由退房无理由退房促销活动二：直接降价直接降价促销活动三：媒媒体交流见面会体交流见
27、面会促销活动四：利利用交楼入伙的用交楼入伙的时机树立本项时机树立本项目的口碑目的口碑促销活动一：公关公关直销活动直销活动促销活动二：减减首付首付促销活动三：房房产中介促销产中介促销促销活动一：团团购购促销活动二：免费免费送礼送礼促销活动一：先先租后卖租后卖促销活动一：深度深度优惠活动优惠活动促销活动二：佳节促销活动佳节促销活动项目营销推广项目营销推广K.O.策划工作室荣誉出品第29页/共38页第三十页，共38页。广告广告(gunggo)(gunggo)策略策略K.O.策划(chu)工作室荣誉出品第30页/共38页第三十一页，共38页。广告广告(gunggo)(gunggo)策略策略K.O.策划
28、(chu)工作室荣誉出品第31页/共38页第三十二页，共38页。K.O.策划(chu)工作室荣誉出品第32页/共38页第三十三页，共38页。广告广告(gunggo)(gunggo)策略策略K.O.策划(chu)工作室荣誉出品第33页/共38页第三十四页，共38页。广告广告(gunggo)(gunggo)策略策略K.O.策划(chu)工作室荣誉出品第34页/共38页第三十五页，共38页。广告广告(gunggo)(gunggo)策略策略K.O.策划(chu)工作室荣誉出品第35页/共38页第三十六页，共38页。工于天物工于天物(tin w)信其自然信其自然(zrn)风风景如画景如画雅致雅致(y zhi)园林园林乐乐感飘渺感飘渺府府宇精琢宇精琢从名人到名门从名人到名门风雅乐府风雅乐府是关键一步是关键一步工信风雅乐府工信风雅乐府K.O.策划工作室荣誉出品第36页/共38页第三十七页，共38页。谢谢(xi xie)K.O.策划(chu)工作室荣誉出品第37页/共38页第三十八页，共38页。