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1、不不动产经营租租赁的概念的概念经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。不不动产经营租租赁服服务属于属于“现代服代服务租租赁服服务”税目。税目。一、一、纳税人税人单位和个人单位位=企业+非企业单位个人个人=个体工商户+其他个人纳税人类型与增值税企业类型对应关系纳税人类型纳税人类型增值税企业类型增值税企业类型单位一般纳税人或小规模纳税人个体工商户一般纳税人或小规模纳税人其他个人小规模纳税人二、二、标的物的物（一）不动产：包括建筑物、构筑物等。（二）房屋：包括住宅、商业
2、用房、办公楼、厂房等。（三）住房：指住宅、居民用房。不不动产房屋房屋住房住房三、三、纳税地点税地点（一）不动产所在地预缴、机构所在地申报纳税（二）不动产所在地申报纳税四、征收机关四、征收机关国税机关其他个人出租不动产的增值税，国税暂委托地税代征。五、五、对出租出租试点前取得的不点前取得的不动产给予予过渡政策渡政策一般纳税人 老项目 简易征收六、六、过渡政策的增渡政策的增值税征收率税征收率为原原营业税税率税税率增加5%征收率。适用本法纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动
3、产。包括转租。不适用本法：不适用本法：纳税人提供道路通行服务不适用本办法，即：直接在机构所在地申报纳税。一、一般一、一般纳税人出租不税人出租不动产（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。二、小二、小规模模纳税人出租不税人出租不动产（一）单位出租不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）个体工商户出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。（三）其他个人出租不动产（不含
4、住房），按照5%的征收率计算应纳税额。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。纳税人类型纳税人类型标的物标的物计税方式计税方式税率（或征收率）税率（或征收率）单位一般纳税人个体工商户一般纳税人2016年4月30日前取得的不动产简易计税方式或一般计税方式（可选）11%或5%2016年5月1日后取得的不动产一般计税方式11%单位小规模纳税人不动产简易计税方式5%个体工商户小规模纳税人不动产（不含住房）简易计税方式5%个体工商户小规模纳税人住房简易计税方式1.5%其他个人不动产（不含住房）简易计税方式5%其他个人住房简易计税方式1.5%（一）不动产所在地与机构所在地不在同一县（市
5、、区）不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，应向不不动产所在地所在地主管国税国税机关预缴税款，向机构所机构所在地在地主管国税国税机关申报纳税。向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写增值税预缴税款表。向机构所在地主管国税机关申报纳税时，填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）及附列资料或增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）及附列资料。不动产所在地与其机构所在地同在一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）不动产所在地与其机构所在地同在一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。（我市（我市暂定定为不不预缴）（二）不动产
6、所在地与机构所在地在同一县（市、区）不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地机构所在地主管国税国税机关申报纳税。二、其他个人出租不二、其他个人出租不动产直接向不不动产所在地所在地主管地税地税机关申报纳税。纳税人类型 纳税地点不动产位置不动产所在地主管地税机关不动产所在地主管国税机关机构所在地主管国税机关其他个人所有不动产纳税申报单位和个体工商户不动产所在地与机构所在地不在不在同一县（市、区）预缴税款纳税申报不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）无需预缴纳税申报不动产所在地与其机构所在地同在一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）无需预缴（暂定）纳税申报一、一、应预
7、缴税款的税款的计算算（一）单位和个体工商户纳税人出租不动产适用一般一般计税方法税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+11%）3%（二）单位纳税人出租不动产和个体工商户纳税人出租不动产（不含住房）适用简易易计税方法税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）5%（三）个体工商户出租住房住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）1.5%（一）其他个人其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：1、出租住房：应纳税款含税销售额（1+5%）1.5%2、出租非住房：应纳税款含税销售额（1+5%）5%（二）单位和个体工商
8、户单位和个体工商户纳税人，按照一般计税方法或简易计税方法计算应纳税款。向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税款中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。代开增值税发票一、小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税国税机关申请代开增值税发票。二、其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税地税机关申请代开增值税发票。纳税人类型纳税人类型承租方索取发票类型承租方索取发票类型发票开具方式发票开具方式一般纳税人增值税专用发票、普通发票自行开具小规模纳税人（单位和个体工商户）普通发票自行开具或向不动产所在地主管国税国税机关申请代开小规模纳税人（单位和个体工商户增值税专用发票向不动产所在地主管国税国税机关申请代开其他个人增值税专用发票、普通发票向不动产所在地主管地税地税机关申请代开罚则一、纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。二、纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。谢谢大家！