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1、和房地产开发高层底商住宅加技经高层底商住宅楼可行性研究报告（代项目建议书）新疆中元建筑规划设计有限公司二零一零年二月易价格比2004年上涨2.3%O其中，居民住宅用地价格上涨1.0%, 工业用地价格上涨0.1%,商业、旅游、娱乐用地价格上涨9.8%,其 它用地价格与上年同期相比上涨1.4%。（三）房屋租赁价格保持平稳2005年14季度，房屋租赁价格水平保持平稳，较2004年略 涨0.1%0其中厂房仓库租赁价格保持稳固；住宅租赁价格总水平比 2004年下降0.6%；商业用房租赁价格总水平比2004年上涨0.8%； 办公用房租赁价格总水平比2004年上涨0.6%。这要紧是由于随着西 部大开发的进程
2、、加快新疆经济的好转，特别是石河子市工农产业一 体化进展的定位，石河子市的商用房、写字间的市场较往常出现明显 地转暖趋势。二、影响我市居民住房消费的几个要紧因素“十五”期间，我市城镇居民住房消费市场结构发生重大变化， 取消了几十年一贯制的由政府与企业统包到底、无偿分配、低租金与 无限期使用的实物福利分房制度。通过住房分配货币化、提高住房租 金、按优惠价出售公房与鼓励居民自购房等一系列措施，逐步将住房 推向市场。居民住房消费观念也发生了根本转变，“住房是商品，更 是个人消费品”、“要买房靠自己”的市场化观念已逐步形成与被同意。随着国家福利性分房制度的取消，福利房将从市场中全部退出， 居民住房消费
3、市场结构将发生重大变化，商品房将是未来住房消费市 场的主流。首先是收入决定居民家庭住房的实现，目前不打算购买商 品房的家庭中大多数人要紧是由于资金不足，居民家庭不论从住房消 费愿望还是住房消费现实都与家庭收入密切有关。其次是房屋价格因 素影响着居民住房需求，另外房屋价格因素也影响着居民住房需求， 假如将居民家庭收入因素比作构成住房消费强有力的支撑点的话，那 么价格因素就是一条无形的经济杠杆，只有支撑点与杠杆这两个最基 本因素之间的最有效结合，才能真正启动居民住房消费这个大市场。 从我市启动住房消费的实践看，全方位启动住房消费还受着住房价格 的制约，具体表现是住房价格的相对偏高，与大多数居民收入
4、不相习 惯。另外在房地产开发市场上，还存在个别开发商片面追求经济效 益，造成建筑质量粗糙，建筑面积“短斤少两”，公用面积与居住面 积分摊上的“超额超量”，忽视户外活动空间、娱乐设施、公共绿地、 路灯、车棚等公共设施建设。销售宣传广告中虚假不实；售后服务滞 后，消费者购房后很长一段时间拿不到产权证，只有居住权而没有法 律上的拥有权，使住户在抵押贷款、申报户口、子女上学、家庭财产 分配上都受到很大影响；物业管理“收钱及时，维修难”等现象，都 在一定程度上影响着居民对住房的消费信心，影响着居民家庭对住房 消费市场的需求。城镇居民居住状况在一定程度上反映了人民生活水平与城市进 展的总体水平。“小康不小
5、康，关键看住房”已成为衡量一个城市整 表达代化水平高低的重要标志之一。我市城镇居民消费需求将以经济 适用房为主，标准化、智能化、节能型与环保型住房将是今后需求的 进展趋势。1、政府应加强对住房消费市场的宏观指导与监管。通过进一步 实施一系列鼓励经济适用型住房、廉租房建设进展的产业优惠政策， 积极营造对房地产市场的产品质量、服务质量，提供一个公平、公正、 合理、有序的监督机制。通过实施一系列鼓励经济适用型住房、廉租 房建设的产业优惠政策与避免建设的盲目性及减少积压空置房的数 量，使我市居民住房建设更加贴近广大普通老百姓的需求。2、应大力整顿房屋销售市场。坚决取缔销售广告中虚假不实承 诺、清理整顿
6、好房屋中介机构，对坑民害民的黑中介坚决打击取缔绝 不手软。加大有关法律、法规的宣传力度，使居民家庭在购房前就能 提高自我保护意识，从而避免不必要的缺失。在猛烈的房屋市场竞争 中，积极营造有计量就有市场；有服务就有市场；有品牌就有市场的 良好氛围，为供需双方提供一个公平、公正、合理、有序的运作平台。3、金融部门应不断提高服务水平。近年来国家实施了一系列积极的财政政策，公积金贷款政策放 宽，各商业银行也相应扩大了个人贷款范围，降低了居民住房贷款利 率与首付比例。同时公积金贷款政策也不断放宽，给广大居民贷款提 供了宽松的环境。从贷款限额的提高、贷款年限的延长、贷款种类的 增多，使居民家庭有了更多的选
7、择空间。由此看来，各金融部门应不 断提高贷款服务水平，满足不一致层次居民家庭的贷款需求，使贷款 真正起到成为居民家庭住房消费的催化剂作用。鉴于以上分析与市场调研，也使得我公司决定尽快实施此项目，因此，本项目的建设是必要的，可行的。1.5研究范围根据国家对基本建设项目可行性研究的内容与深度要求，重点研究下列内容：(1)论述项目建设的必要性；(2)落实项目建设的条件；(3)确定项目的建设内容、建设规模与实施方案；(4)估算项目建设投资与安排资金使用计划。1.6研究结论通过对市场的调查，目前石河子市对住房的需求还是呈增长趋 势，特别是出租房的需求比较大，另外已有住房的居民对现有的居住 环境与生活质量
8、要求的提高，也想购买环境较好、面积更大的住房， 还有一些内地投资者、各地州市的居民也有旺盛的购房需求，或者作 为投资项目。与市中心的环境相比，本项目区的空气质量比较好，品 质定位中档偏上的标准，避免与目前众多的普通多层住宅同质竞争， 我公司计划使用65%建筑节能、住宅卫生间节水、小区生活污水中水 处理等技术，全面提升小区的品质。随着本项目的实施，一定能取得很好的经济与社会效益。162技术经济指标(详见表1)要紧技术经济指标(表1)序号项目单位指标*建设规模1规划用地面积平方米9712.34第二章建设场址与建设条件其中：建筑占地面积平方米3372.012要紧建设内容(1)建筑总面积平方米5888
9、9.29(2)道路、地坪及停车场、绿化、锻炼场地平方米6410.14(3)铁艺围墙米426(4)大门个2(5)消防井、检查井个8(6)小区路灯个120(7)垃圾房平方米108规划指标1容积率%4.992建筑密度%34.723绿化率%31.54停车位%地上41地下145项目建设期年2四项目固定资产投资万元156621建筑安装工程费（含设备购置费）万元102242土地购置费及税金万元7033配套工程费万元47362.1 建设场址本项目位于石河子市北四路与东四路交叉路口，交通便利，南邻 天富名城住宅小区，西邻天富农贸超市，东临正在建设中的恒河大酒 店，与石河子市市政府近在咫尺。建筑用地面积9712.
10、34平方米，其中建筑占地面积3372平方米;道路地坪及小区景观、露天停车场3280.83平方米、小区绿化面积 3059.38平方米；地下停车库建筑面积为3995.99平方米；高层建筑 面积37726.14平方米；一层商铺建筑面积3372.01平方米；二层商铺 建筑面积3707.97平方米；三层商铺建筑面积3707.97高层平方米住 宅建筑面积37693.87平方米；总建筑面积58889.29平方米；建筑密 度34.72%；建筑容积率4.99；绿化率31.5%。2.2 建设条件2.2.1 本项目位于石河子市北四路与东四路交叉路口，交通便利, 有多路公交线路。地势平坦，距石河子市市政府近在咫尺。2
11、.2.2 场地条件拟建工程场地位于位于石河子市北四路与东四路交叉路口，场地 地形平坦。拟建物占地范围之内基本无私房建筑物，场地内未发现坑、穴等 不良地质现象，场地条件较好，场地地层岩性以卵石层为主。2.2.3 工程水文条件在勘探深度10米范围内，拟建场地地层以冲击形成的碎石土为 主、局部加厚度不大的粉质粘土及沙土，按其言行可划分为杂填土、 圆砾粉质粘土。现分述如下：1、杂填土：杂色，成分以少量碎石、建筑垃圾与生活垃圾为主, 多见煤渣，厚度为米，干-稍湿,松散-稍密。2、圆砾：青灰色，埋深米，可见厚度米，通常 粒径0.5-2厘米，大者2-4厘米，可见粒径大于10厘米，沙土填充， 个别探井减少量的
12、白色盐结晶体，骨架颗粒质硬，磨圆度较差，成棱 角状，分选性差，似角砾，局部沙土含量高，表现为卵石及砾砂，级 配良好，在该园踪层中可见粉质粘土夹层及透镜体。稍湿-湿，稍密 中密，局部半胶结状。该层土的密实度为中密-密实，土工试验结果 说明，该层土为中压缩性土不具湿陷性。2.2.4 气候条件项目区位于43。20?445。20讥,84。45,86。40,之间,海拔高度差 异较大。无霜期为168171天。 石河子地区要紧以农业为主，各 地年平均气温在6.57.2之间。一年中的最高气温出现在7月，平 均气温25.126.1；最低气温出现在1月，平均气温-18.6-15.5C。石河子地区年降水量为125.
13、0207.7mm之间，年日照时数为 27212818小时。各地历年平均最多日照出现在7月。平均风速 1.5m/s,静风占32%,偏南风占22%,偏西风17%,偏北风占15%, 偏东风占14%o配套条件本项目建设地点规划建设整齐，水、电、暖、天然气路配套。(1)给排水自来水距主管道约200米，接口直径100毫米，可分别自东四路 及北四路取口；排污口直径300-600毫米，距城建排污管道接口 200 米。(2)供电在建的恒河大酒店现有已形成10千伏电力网，项目用电由恒河 大酒店电网引入，能满足要求。(3)供热由天富热力公司提供高温热，经咨询该热力公司能保证项目供 暖。利用在建的恒河大酒店地下换热站
14、威本建筑提供供暖保障。(4)通讯场地周围均处在石河子市市话与移动通讯业务范围内，通讯条件 能满足项目需求。(5)天然气新建项目东侧已有建好的市政天然气管网，经与石河子市燃气公 司咨询，已有的天然气管网能满足项目需求。2.2.5 施工条件拟建项目的场地周围空地较大，具备施工场地与供电、供水、运 输等条件。第三章建设规模及方案总体布局从总体布置以合理、充分利用土地与现有配套设施、节约投资为 原则，商住楼建设布局为沿北四路南侧建设。设绿化地、锻炼场地、 小区景观、部分地面停车场，小区主入口设在北四路延伸路南，次入 口设在小区东侧东四路延伸路西。3.1 建设规划建设规模占地面积3372.01平方米，工
15、程建筑面积58889.29平方米。3.1.1 户型方案本项目确定的户型方案为：（1） 101.94平方米；（2） 103.44平方 米；（3） 87.82平方米，（4） 145.32平方米等四种户型，详见户型 方案图。3.1.2 建筑规划工程量建设用地面积9712.34平方米，其中：建筑占地面积3372.12平 方米，占总规划面积的34.72%；道路、地坪、小区景观及地面停车 场3280.82平方米，占总规划面积的33.78%,绿化3059.38平方米， 占总规划面积的31.5%。3.1.3 规划指标1、建筑密度34.72%；2、建筑容积率4.99；3、绿化率31.5%。3.2 工程论述建筑工
16、程设计建筑设计应考虑到提高土地的利用率，在充分满足使用功能的前 提下，做到并满足消防要求。使住户有良好的居住环境，室内外尽量 绿化。建筑的外观造型根据建筑的功能，以间接鲜明为主线，刻意制 造建筑的特殊性，同时突出结构形式在造型中的作用，表达出建筑个 性及有用性，成为沙区比较有特点的住宅小区。3.2.1 建筑工程作法：本工程为高层精品住宅楼，局部为跃层。框剪结构，并带地下停 车场，附属建筑均为砖混结构建筑。使用地暖，7度抗震设防。室外 场地、道路、小区景观及地面停车场均为沥青混凝土地面，每间隔6 米间距设分隔缝，地面排水坡度为13%o建筑的使用功能根据初步设想，使用功能具体如下：(1)住宅区内地
17、面停车场、小区道路、小区景观合计3280.82平方 米；(2)小区绿化合计3059.38平方米；(3)室外管网450米；(4)小区围墙、大门426米。目录第一章总论1.1 项目概况1.2 项目建设背景1.3 项目建设单位概况1.4 项目建设的必要性1.5 研究范围1.6 研究结论第二章建设场址与建设条件2.1 建设场址2.2 建设条件第三章建设规模及方案3.1 总体布局3.2 建设规划3.3 工程论述第四章公用设施工程4.1 给水工程4.2 排水工程4.3 供热工程4.4 供电系统4.5 消防工程第四章 公共设施工程4.1 给水工程4.1.1 给水方式从北四路及东四路各取市政自来水管径100接
18、口引至小区楼外， 长度约200米，作为室外消防给水管网。另外由在建的恒河大酒店消 防水池接入DN150及DN100管道各两根约130米，提供商住楼消防 栓及喷淋系统水源。4.1.2 用水量预测根据给水设计规范，生活及绿化的日用水量为203.15立方米， 月用水量6094.5立方米，见附表如下。生活及绿化用水量估算表（表2）序号名称单位数量用水定额（升/人。日）用水量（立方米/日）1生活用水人1129220203.152绿化用水平方米3059.382升/平方米63合计209.15消防用水量根据建筑设计防火规范，整个小区一次火灾的消防用水量为756立方米。排水系统楼房的生活污水，直接排入市政污水管
19、网。室外雨水分别就近按城镇规划接入城镇管网。排水量预测小区生活污水的排放量估计为162.52立方米/日（6.77立方米/时）。若按5分钟强降雨折算，降雨流量达到3升/秒，计10.8立方米/时，将其计入总排水量，则估计最大排水量为17.57立方米/时。4.3 供热工程4.3.1 采暖工程（1）热负荷估算：由面积指标法估算的热负荷为0.628兆瓦/时见表3o工程热负荷估算表（表3）名称建筑面积（平方米）估算指标（瓦/平方米）热负荷（兆瓦/时）商住楼58889.2955（50%建筑节能措施）3.24（2）热源：按现有天富热力公司热源及在建的恒河大酒店的换热站换热能力，条件能够满足热负荷需要。（3）采
20、暖系统：本项目均使用地板辐射散热采暖方式。4.3.2 通风建筑内通风以自然通风为主，在卫生间加设窗式排气扇。4.4 供电系统4.4.1 供电方式本项目供电线路上使用10千伏进线，变电容量1200千伏安，16路380/220伏出线，高压为单母线接入，负荷按不一致性质分供。4.4.2 负荷估算工程总用电负荷估算为1200千伏安，详见表4小区总用电负荷估算表（表4）序号名称单位数量指标（瓦/平方米）计算负荷（千瓦）1室内照明平方米706.68住宅5.00577.5商业80.00685人防车库8.0057.5暖风用电设备估算2502室外照明盏12050.006合计1576KW/1744KVA4.4.3
21、 供电系统本项目使用市政供电网络系统供电，能保证使用。4.5 消防工程本项目的消防系统为消火栓及自动喷淋系统。1、建筑室外沿建筑周边间隔120米设1个消火栓；2、其给水管网为环状，并有两根不一致的引入进水管;3、室外消防系统用水来自市政管网，室内消防系统来自在建恒河大 酒店消防供水系统。第五章环境影响与保护措施5.1 建设地点环境状况本项目位于石河子市北四路与东四路交叉路口，交通便利，南邻 天富名城住宅小区，西邻天富农贸超市，东临正在建设中的恒河大酒 店，与石河子市市政府近在咫尺。建设环境与居住环境都良好。5.2 本项目要紧污染源、污染物及治理措施5.2.1 废水本项目生活污水及雨水均无毒、无
22、害可不经任何处理直接排至市 政排水管网中。5.2.2 垃圾本项目的生活垃圾使用包装方式运至市政指定垃圾站，集中处 理。5.2.3 废气本项目基本无废气排放。第六章项目管理与劳动组织6.1 企业组织公司为董事会领导下的总经理负责制。6.2 劳动定员本项目定员27人，管理人员与技术人员可根据需要增减。6.3 人员培训各岗位工作的要紧技术人员务必具备大专以上文化水平，具备专 业知识，凡在岗位的服务人员，务必进行严格的专业培训。6.4 机构设置本项目执行总经理负责制，按照精简、高效的原则，总经理下设 付总经理、前期部、工程部、市场部、按揭部、物业部、后勤管理等 职能人员。机构设置架构详见下图。按揭、售
23、后服务按揭、售后服务市场营销第七章项目招投标7.1 招投标根据按照自治区建设厅新建法(2000)17号文的规定，全部或者者部分 使用国有资金投资或者者国家融资的，投资额100万元以上或者建筑 面积1000平方米以上的建设工程的施工，建设工程务必依法强制进 行招标。7.2 招投标的组织按照中华人民共与国招标投标法、工程建设项目招标范围与 规模标准规定(国家进展计划委员会令第3号)与评标委员会与 评标方法暂定规定，本项目建设与投资规模较大，项目的勘察、设 计、施工、监理与重要设备、材料等采购活动均使用招标。由于项目 业主自身条件所限，故使用委托招标。确定招标方式、招标范围、招 标组织形式与评标方法
24、的内容的招标方案，报审批本项目前期工作的 部门核准后方可实施。具体步骤为：1、招标阶段：对项目建设工程进行招标方案研究、编制招标文 件，公布招标公告或者邀请，对投标人的资格进行预审，通过后向其 出售招标文件；2、投标阶段：投标人参加现场踏勘并出席答疑会、编制投标文 件，在招标文件确定的地点与期限投标；3、开标阶段：招标人按招标顺序进行符合性审查、依次开标、 唱标并请投标人澄清；4、评标阶段：组织评委进行阅读标书、填写评审意见，推荐中 标人选;5、定标阶段：根据评委意见汇总结果，确定中标人顺序，公布 中标结果。第八章建设实施进度安排8.1 项目建设期本项目建设内容要紧包含前期工作、土建施工、设备
25、与辅助设施 购置等，为保证工程尽快实施，前期准备工作均在20010年4月下旬 完成，争取在5月份开工建设，力争年底完成多层住宅楼的主体封顶。 8.2项目建设进度安排项目前期工作与工程实施准备项目可行性研究报告的编制与审批、初步设计与施工图设计及审 批共需要3个月。同期开展项目的场地平整、施工招标、设备定货等 工程实施准备工作。8.1.1 施工期土建施工、设备验收、安装调试至运行的周期估算为7个半月：1、土建施工工期为7个月；2、设备验收、安装调试共计1个半月。各阶段之间互相交叉，确定本项目工程的建设周期在1年内完 成，投入正式运行。项目建设阶段实施进度详见表5项目实施进度计划表（表5）序号项目
26、实施阶段2009 年,四五六七A九十十十1可研报告编制及审批2初步设计3场地平整4建筑施工5设备订货6设备安装7配套工程第九章 开发成本及项目投资估算9.1 开发成本估算根据本工程总投资估算根据国家计委、建设部建设项目经济评价一 一方法与参数（2006年版）的有关规定进行编制。建筑工程与构筑物根据项目区有关资料，建设方案提供的建筑 面积及构筑物数量，按平方米造价法，按项目建设内容分别汇总得出 直接工程投资。项目购置设备投资按目前市场最新询价价格，已包含运杂、安 装等费用。项目前期工作费、开发费税费、其他费用均根据国家与自治区 公布的有关税费征收与计算文件规定计算而得。管理费用与销售费用根据天与
27、房产历史开发项目得费用比例 综合取定而得。财务费用按综合借款利率5.94%,使用一年计算。9.2 项目总投资估算与经营资金根据以上数据，编制项目总投资估算为15662万元，其中土地费 用703万元，前期工作费395万元，基础设施建设费171万元，建筑 安装工程费10224万元，公共配套设施建设费75万元，开发间接费 0万元，管理费用326万元，财务费用1022万元，销售费用1190万 元，开发期税费477万元，其他费用367万元，不可预见费712万元。由于项目产品均当年形成实体实现销售，故开发期第1、2年开 发产品成本为零。由于项目产品均用于销售，开发企业未自留固定资产，故项目固 定资产投资为
28、零。项目产品在两年内建设完成，分三年销售，故第一年经营成本 8019万元，第二年经营成本6265万元，第三年经营成本1378万元。具体内容详见附表9-1-8各表。在建设期内各类税费通常不可能发生大的变化。但由于2008年 底以来物价涨幅较大，用于建筑产品的人工费、材料费涨幅较大，特 别是钢材进入2010年后涨价趋势明显，是否继续保持上涨态势尚不 能完全确信，因此要开发方加强对建筑材料价格变化的关注，采取各 类可行的方式避免不利影响，避免造成开发成本的大幅度上涨。9.4资金筹措本项目建设投资由新疆石河子恒与房地产开发有限公司投入 4000万元，占项目总成本的25.5%；银行贷款6800万元，占项
29、目总成 本的43.4%,在开发建设期间通过房屋预售实现回笼资金4862万元, 占项目总成本的31.1%。使用长期贷款每年本金等额偿还方案，二年 还清，从建设经营期第二年开始计算。第十章项目财务评价10.1 销售收入、税金与利润预测销售收入根据价格预测数据与市场价格分析，确定普通高层住宅平均销售 价格为3500元/m2,底层商业建筑为8000元/m2,根据各类开发面积, 整个项目开发销售完毕能够实现销售收入23797万元。10.1.1 经营税金及附加房地产销售营业税税率为5%,城市保护建设税率为7%,教育费附加税率为3%。根据项目销售收入数据，项目全部经营税金及附第五章环境影响与保护措施5.1
30、建设地点环境现状5.2 本项目要紧污染源、污染物的治理措施第六章项目管理与劳动组织6.1 企业组织6.2 劳动定员6.3 人员培训6.4 机构设置第七章项目招投标7.1 招投标根据7.2 招投标的组织第八章建设实施进度安排8.1 项目建设期8.2 项目建设进度安排第九章 开发成本及项目投资估算9.1 开发成本估算根据9.2 项目总投资估算与经营资金9.3 成本分析9.4 资金筹措第十章经济效益评价10.1 销售收入、税金各利润预测10.2 项目财务盈利性分析 加为1309万元。详见表10-1销售收入、经营税金及附加估算表项目财务盈利性分析本项目特点是一次性开发，全部出售，资金在短期内即可全部回
31、 收，无法做财务盈利能力分析。项目土地增值税按土地开发当年增值额的30%计算，计算项目 计算期缴纳土地增值税额为2046万元。利润总额=销售收一经营成本一经营税金及附加一土地增值税， 计算整个项目能够实现利润总额4778万元。投资利润率=利润总额/开发建设投资=4778/15662 = 30.5%投资利税率=利税总额/开发建设投资=(4778+1309) /15662 = 38.9%项目投资利润率与投资利税率较高。所得税率为25%,扣除所 得税后为净利润，实现的净利润按10%提取盈余公积金，提完盈余 公积金后的余额为可供分配利润，用于利润分配。计算项目净利润为 3584万元，提取盈余公积金35
32、8万元，剩余应付利润3225万元。详见表10-2损益表清偿能力分析项目在2010年初申请银行借款6800万元，两年应计利息1022 万元，在项目实施第三年初，销售资金回笼后即可还清项目全部借款。 10.4资金平衡分析。由于项目建设周期短，投入资金短期内即全部回笼，故无需做资金平衡分析。10.5 环境效益分析1051本项目规划设计以人为核心，注意人与环境的相协调，建筑设 计理念超前、建筑形态行云如水、曲线流畅、造型优美、新疑时尚、 线条与细部处理简约明快，独具一格，符合当前住宅设计总体潮流。 1052社区内住宅、公建、绿化、建筑小品布局合理巧妙，高低错落 有致，为入住客户营造出一个环境优美、配套
33、设施齐全、注意生态效 益的大型住宅社区。10.6 社会效益分析石河子恒与房地产开发有限公司的高层底商住宅建成后，周边 生活设施将会齐全，紧邻石河子市北四路交通极为方便。加之近年来 周边地区已陆续成片开发住宅小区与大型市场，如：天富名城、天富 康城、玫瑰园、凤凰嘉园、天富农贸市场。因此环境配套设施已逐步 完善，市场颇佳。该项目建成后，可满足市场需求，提高人民居住生 活质量，为居民提供一个安静、高雅、舒适的生活环境，通过项目开 发能够提高该地区居住物业档次与多样性，提升地价，带动周遍地区 房地产、餐饮、商品、零售、休闲、城市交通等产业的全面进展。10.6.1 项目的建设还有利于改善石河子市的形象与
34、投资环境，为城市 建设扩宽融资渠道，本工程不仅是石河子中心广场周边建筑的重要构 成部分，也将会与他东侧相邻的恒河大酒店一起成为城市崭新的地标 性建筑。第十一章研究结论与建议研究结论在通过经济效益、社会效益、环境效益综合分析后，能够得 出本项目可行性研究结论：石河子恒与房地产开发有限公司的高 层底商住宅项目具有重大社会、经济、环境效益，项目可行。 11.2项目建议本项目建筑工程庞大，施工周期较长。工程建设中应多听取 有关专家的意见与建议，有关论证、设计、施工要紧配合，关于 建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。 在设计与施工中，吸取国内外商住综合楼的建设经验，使用合理、 可行
35、、有效的技术手段，确保工程万无一失。由于本项目施工质量要求较高，投资又大，建议建设方使用 招标方式择优选取有类似施工经验的施工单位进行现场施工，在 严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学地操纵建设成本, 努力降低造价，确保工程建设按期完成。11.3 附表与附件附表：1、 项目总投资估算表前期工作费估算表2、 基础设施建设费估算表建筑安装工程费估算表3、 公共配套设施建设费估算表开发期税费估算表4、 其他费用估算表经营成本估算表5、 销售收入、经营税金及附加估算表10、损益表11、全部投资先进流量表10.3 清偿能力分析10.4 资金平衡分析10.5 环境效益分析10.6 社会效益分析第十一
36、章研究结论与建议11.1 研究结论11.2 项目建议11.3 附表与附件附图：1.新疆石河子恒与房地产开发有限公司高层底商住宅户型图。总论弟一早1项目概况项目名称：新疆石河子恒与房地产开发有限公司高层底商住宅 楼项目1.1.1 建设规模:建筑用地面积9712.34平方米，其中建筑占地面积 3372平方米；道路地坪及小区景观、露天停车场3280.83平方米、小 区绿化面积3059.38平方米；地下停车库建筑面积为3995.99平方米; 高层建筑面积37726.14平方米；一层商铺建筑面积3372.01平方米； 二层商铺建筑面积3707.97平方米；三层商铺建筑面积3707.97高层 平方米，住宅
37、建筑面积37693.87平方米；总建筑面积58889.29平方 米；建筑密度34.72%；建筑容积率4.99；绿化率31.5%。1.1.2 项目固定资产投资：15662万元，其中土地费用703万元，前 期工作费395万元,基础设施建设费171万元,建筑安装工程费10224 万元，公共配套设施建设费75万元，开发间接费0万元，管理费用 326万元，财务费用1022万元，销售费用1190万元，开发期税费477 万元，其他费用367万元，不可预见费712万元。1.1.3 建设单位：新疆石河子恒与房地产开发有限公司建设地点：石河子市1.1.4 单位性质：独资法人项目负责人：颜奕1.2 项目建设背景党的
38、十一届三中全会以来，我国社会经济进入了大的进展阶段, 新疆住宅建设有了很大进展，特别是随着城镇居民住房制度改革的全 面展开，住宅建设的步伐突飞猛进。1978年我区城镇住宅建筑面积 802万平方米，住宅居住面积474万平方米，人均居住面积3.5平方 米，到1997年末，全区城镇住宅建筑面积已达5537万平方米，住宅 居住面积2823.33万平方米，人均居住面积8.43平方米。分别是1978 年的6.9倍、6.0倍、2.41倍。城镇居民住房条件明显改善。新疆的 房地产行业从80年代初至今经历了从无到有，从小到大，逐步进展, 迅速崛起的过程。特别是1992年以来新疆房地产开发曾出现了快速 进展的势头
39、，房地产业在较短的时间内迅速崛起。1995年以来，国 务院提出“住房建设可能成为经济进展的新的增长点，与形成新的消 费热点”，这关于大力进展城镇住宅建设，积极推进城镇住宅制度改 革，加快培养与进展住房消费市场，又起到了良好的推动作用，新疆 的住宅建设正以势不可挡的趋势快速进展着。当前，要加大住房制度改革的力度，切实解决城镇居民住房难的 问题。一要深化城镇建设投资体制改革，多渠道筹集资金，加快城市 基础设施建设的步伐，要把制度创新与摆脱逆境结合起来。提高房地 产企业的市场竞争能力。二是依法加强行业管理，不断提高行业管理 水平。要增强法制观念，加大依法行政力度，提高执法水平。要坚持 建管并重，从严
40、管理的思想，切实加强城建管理工作。要加强房地产 市场管理，大力提高住宅建设的工程质量。要加强房产管理，为房地 产的健康进展提供保障。三是脚踏实地，狠抓落实。要加强职业道德 建设，要切实改进机关工作作风。团结一致，齐心协力，推动房地产 事业持续快速健康进展。1、房地产业平稳进展。石河子市的房地产业始于八十年代中期, 兴于九十年代。随着经济体制改革的逐步深入与社会主义市场经济建 立，目前石河子市的房地产开发企业已由1990年的6家进展到数十 家。其中既有全民、集体企业、股份制企业，也有中外合资企业与私 营企业。行业主管部门始终把“培养、规范、进展”，作为房地产行 业管理的指导思想，针对房地产开发工
41、作的实际，逐步加大管理力度, 建立与完善企业资质年审与定期统计报表制度。房产开发量的增多， 极大地改善了城市居民的居住条件，推动国有土地使用制度的改革， 推动住房制度的改革。加速了旧城改造，改善了投资环境，对引进外 资，加快城市的综合配套开发，做出了奉献。“十五”期间，石河子市房地产业进展的总体思路是进一步调整 投资结构，适当操纵投资规模，以建设普通住宅为重点，加速房地产 流通，调整产业结构，提高从业人员素养，按城市规划的要求进行综 合开发，配套建设，进一步推动房地产业平稳、协调、健康地进展。3、住房制度改革不断深化，城乡人民居住水平明显提高。根据 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的要求，
42、石河子市的房 改从九十年代全面展开，目前正步入规范化的轨道。随着住房制度改 革的不断深化，人们的住房观念已完全改变，住房是消费并应达到一 定消费比例已为广大群众所同意，住房商品化的意识已经形成。目前, 全市人均住房面积已由过去的6.26平方米提高到8.31平方米，广大 人民群众的居住条件得到了进一步改善。1.3 项目建设单位概况新疆石河子恒与房地产开发有限公司成立于2009年7月16日;外商独资有限责任公司；组织机构代码证代码：68957743-1；中华人 民共与国外商投资企业批准证书批准号：外经贸兵外资企字 20090003号；企业法人营业执照公司注册号：650000410003491； 投
43、资方为：佳志企业有限公司（英属维尔京群岛）；法定代表人：颜 奕；注册资本1500万美元，投资总额2548万美元；实收资本 375.460528万美元，占注册资本总额的25.03%；住所：石河子56小 区9幢2-1号东（1）；邮编：832000；公司经营范围：房地产开发、 经营；房地产开发资质：暂定级。1.4 项目建设的必要性去年以来，全国房地产市场供销两旺，有力地刺激了内需扩大与 经济增长。而地处西北边陲的石河子房地产市场也是红红火火，随着 我区国民经济的稳步健康进展，石河子房地产市场也继续保持了良好 的进展态势。一、房地产价格运行特征（一）房屋销售价格平稳。随着住房制度改革的深化，住房货币
44、化的实施与二级市场的全面放开，房地产市场更加规范有序，房屋销 售价格由商品房销售价格、公有住房出售价格与私房交易价格三大部 分构成，其价格变动特点：1、随着石河子市房产市场的购房主体由集体购买逐步转变为个 人消费，据统计，目前石河子市个人购房比例已达到90%以上，前两年那种“赶末班车”、“盲目购房”等火爆场面今后将难以再现，在通 过了个人购房初级阶段的进展，消费者对房产市场有了深刻的熟悉， 关于住房这一商品的认知也从观念上有了转变，购买住房这种大宗商 品，人们将会更加慎重，消费心理更加成熟，今后房产市场销售也将 更加趋于理智。在市场压力下，2005年石河子市房地产开发公司纷纷减缓开发 速度、收
45、缩开发资金，开发总量的下降无疑缓解了当前房地产市场的 矛盾，使供需双方逐步区域平衡。据分析年内商品房价格很难出现大 幅下降的局面。2、公房售价持平。公房销售已开展了近十年，近期房改的深入 与政策调价等对公有住房的销售影响不大，2005年1T季度公有住 房的销售价格与2004年相比保持不变。3、非住宅用房销售价格稳中有降。随着石河子市工业产业化的 进展，及随之而起经济的进展，市场对写字楼、商业用房的需求在不 断增加，但目前出现供大于求的局面，估计短期内难以改变。4、私房交易价格保持平稳，较2004年略涨0.3%。随着公房销 售量的减少，二级市场的进一步完善、放开与规范，私房交易市场价 格相对稳固。2005年14季度，私房交易中，住宅销售价格比2004 年上涨0.3%,非住宅销售价格比2004年上涨0.2%。（二）土地交易价格呈上升态势随着中华人民共与国土地管理法的颁布、石市执行新的土地基价标准，带动了土地交易价格的上涨。2005年1-4季度，土地交