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1、仲量联行利通广场物业管理服务投标文件招 标 文 件（初稿）广东利通置业投资有限公司2010年4月（5） 泵房有管理规定与操作维修规程。（6） 排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、 浸泡发生。（7） 遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛 水、长时间停水现象。（8） 制定事故应急处理方案。7） 空调系统中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。（1） 中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修。（2） 制定中央空调发生故障应急处理方案。（3） 按规定监控冷冻主机运行状态，储存好运行记录，各项运行指标 正常。（4）
2、水泵运转无异声、无震动，温升正常。（5） 冷却塔内无杂物、水位正常，风机皮带松紧合适。（6） 新风机组运行无异声、无震动，各紧固件无松动，皮带松紧合适。（7） 风机盘管无积水、滤网保持清洁。（8） 各设备表面整洁，无浮尘、脱落漆、锈蚀等。8） 共享设施管理共享配套服务设施完好，无随意改变用途。（1） 共享管线统一下地或者入公共管理，无架空管线，无碍观瞻。（2） 道路、楼道、大堂等公共照明完好。（3） 项目范围内的道路通畅，路面平坦。4 .保安及车辆管理1) 项目基本实行半封闭式管理。2) 有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉项目的环境，文明执勤、训练有素、语言规范、认真负责
3、。3) 结合项目特点，制定安全防范措施，建立与完善各类安全应急与管理制度。4) 进出项目各类车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。5) 项目外停车有专人疏导，管理有序，排列整齐。6) 室内停车场管理严格，出入资料有记录，按规定放行。7) 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。8) 危机人身安全处设有明显标志与防范措施。9) 建立三级防火责任制度与消防工作领导小组。10) 建立健全安全日、周、月、季、年检制度，确保项目安全。11) 建立义务消防队，定期进行消防演习，提高防火自救能力。5 .环境卫生管理1) 环卫设备完备，设有垃圾箱、垃圾中转站。2) 清洁卫生实行责任
4、制，有专职的清洁人员与明确的责任范围，实行标准化24小时保洁。3) 公共清洁人员着装应整洁，形象好，适合高端办公环境需要。4) 垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。5) 项目共享部位共享设施设备无蚁害。6) 项目共享部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用与堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台公共玻璃窗等保持洁净；项目内共享场地无纸屑、烟头等废 弃物。7) 餐饮场地管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌与乱贴、乱画现象。8) 项目内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。9) 大理石面应进行晶面处理等养护技术，确保石材表面光洁、明亮、无污迹。10) 大理石墙面无灰尘、污迹，用纸巾擦试50cM
5、无明显灰尘；其它墙面无污迹，目视无明显灰尘。11) 电梯轿厢须用清洁剂擦拭，上蜡，保持清洁、光亮、无手印、无污迹。12) 垃圾箱(篓、桶)外表干净、无臭味、无积水，垃圾不能超过该容器的 2/3；烟灰缸保持清洁、无污渍，烟蒂不得超过3个。13) 卫生间地、台面无积水、无污渍、无杂物、无灰尘，金属、玻璃光亮，无 水迹、无灰尘、无锈斑，保持空气清新。14) 地毯保持干净、整洁，无破旧、无污渍、无变形。15) 垃圾房按规定喷药消杀，防止蚊虫滋生、不产生异味。16) 玻璃幕墙进行定期清洗(每年3次)，保持玻璃清洁明亮、无垃圾灰尘堆积。6,绿化花卉管理1) 花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损
6、现象，无斑秃。2) 室外植物，造型美观、无枯枝黄叶，土壤不板结、无杂草。3) 室内景观植物长势良好、健康、造型美观，枝叶无灰尘、无枯枝黄叶。4) 花卉长势健康、色泽艳丽、无病虫害、无枯枝黄叶。7 .精神文明建设1) 加强宣传，使用户能自觉保护公众利益，遵守项目的各项管理规定。2) 适当开展健康向上的活动，增强业主、管理公司、租户之间的沟通、建设与谐办公商务环境。8 .接待、咨询服务与对空置写字楼的招商管理1) 设立24小时服务热线，接待客户咨询、投诉、报修等。2) 以多种方式与客户进行沟通，接待客户的咨询，投诉与求助；对重要客户提出个性化特色接待工作方案，并实施有关接待工作。3) 向业主提出行
7、之有效的招商建议并协助执行，对空置的写字楼进行有关招商与客户跟进工作。9 .管理效益1) 物业管理服务费用收缴率98%以上。2) 提供方便用户的特约服务。3) 合理安排、严格操纵开支，实现物业的保值增值，为用户提供一个优良办公商务环境。四.有关说明与要求合约期限自合同签订之日至项目竣工正常运行后的2个自然年度。合约前期物业 未交付使用期间，承包商须提供前期管理服务，物业交付使用后，以全委托的方式 提供物业管理服务。若乙方在本服务管理期完全满足招标文件的要求与投标文件的 承诺，在同等条件下，具有本服务合同下一年度的签约优先权。1. 根据有关法规条例的规定，本项FI的物业管理处务必设立财务专用账户
8、；按有关法 规条例与招标文件收费标准的规定收支物业管理费，独立核算，同意业主监督，帐 务具体管理办法由招标方与中标方在物业管理合同约定。2. 中标方应在每月10日前向招标方交付所代收的物业管理费，中标方代收的物业管理费经招标方核算后，抵扣招标方应向中标方支付的物业管理费，多出部分归招标 方所有，不足部分由招标方补给中标方。3. 物业管理处须于每年11月份提交下一个年度的财务预算，经招标方批准后执行。 原则上费用开支不能超过预算，对不可预见开支应报招标方审批。4. 本项目的物业管理费使用范围：1) 管理服务人员的工资、社会保险与按规定提取得福利费等；物业公用部位、公有设施设备的日常运作、保护费用
9、；2) 物业管理区域清洁卫生费用(含公共卫生间厕纸、洗手液等物料)；消杀及除四害费用；3) 物业管理区域绿化养护费用(含节日花卉摆设)；物业管理区域秩序保护费用；4) 行政办公费用；物业管理企业固定资产折旧费用；5) 物业公用部位、共享设施设备及公众责任保险费用，包含：财产一切保险(含玻璃破碎)、公众责任保险、停车场责任保险、机器损坏保险等；6) 公用部位水电费；法定税费；7) 物业管理酬金；经招标方同意的其它费用及不可预见费用。第三部分投标方须知总则说明L 适用范围1) 本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。2. 定义招标方：第一部分所指的组织本次招标的招标机构。1) 投标方：向招标方提交
10、投标文件的物业管理企业。2) 评标委员会：评标委员会是依照中华人民共与国招投标法等法规组建的专门负责本次招标的评标工作的临时性机构。3) 日期：指公历日。4) 招标文件：指由招标方发出的本招标文件，包含全部章节与附件。5) 投标文件：指投标方根据本招标文件向招标方提交的全部文件。6) 服务：指符合本招标文件要求的物业管理服务。7) 合同：指由本次招标所产生的合同或者合约文件。8) 招标文件中的标题或者题名仅起引导作用，而不应视为对招标文件内容的懂得与解释。9) 招标文件中所规定的书面形式”，是指任何手写的、打印的或者印刷的通讯，包含电报与传真发送。3,投标费用不管投标过程中的做法与结果如何，投
11、标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。二.招标文件L 招标文件的构成1) 要求提供的服务、招标过程、合同条件在招标文件中均有说明。招标文件包含： 第一篇投标邀请第二篇招标项目要求第三篇投标方须知第四篇其它事项第五篇物业管理服务合同格式第六篇投标文件格式投标方应批阅招标文件中所有须知、格式、条款与规格。投标方未按招标文件要求提供全部资料或者提交的投标文件未对招标文件作出实质性响 应，那么投标方将承担其风险并有可能导致投标文件被拒绝。2,招标文件的澄清本招标文件如有疑问，请于年 月 日12:00 (北京时间)前将问题按投标邀请书 中载明的邮政地址以书面函件形式(加盖投标方法人公章)交至招标方，
12、超出上述 截止时间提出的任何疑问，招标方可不予答复。所有问题将于 年 月曰17:00 (北京时间)前，将不标明查询来源的书面答疑文件发至已购买招标文件的每一投 标方。答疑文件为招标文件的构成部分。3,招标文件的修改在投标截止日期前任何时候，不管何故，招标方可主动地或者在答复投标方提出澄清的问题时对招标文件进行修改。1) 招标文件的修改将以书面函件形式通知所有投标方，并对其具有约束力。对方应立即以书面函件的形式确认已收到该修改。2) 为使投标方在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标方可酌情推迟本项目投标截止日期。招标方在招标文件要求提交投标文件的 截止时间三日前，将变更时间书面通知
13、所有招标文件收受人。三.投标文件的编写L 投标语言及度量衡单位1) 投标方的投标文件与投标方与招标方就有关投标的所有往来函电均应使用中文。2) 投标文件使用的度量衡单位使用中华人民共与国法定计量单位。2 .投标文件的格式投标方务必按招标文件的现定及格式要求准确、完整地填写与提供资料，并保证所提供的全部资料的真实性。3 .投标文件的构成投标方编写的投标文件应包含但不限于下列部分:1） 经济部分投标报价表；（1） 分类报价明细表；物业管理费预算编制要求：序号标题内容要求1编制说明投标方认为需要说明的与编制原则有关的事项。对总报价的简单分析。2物业管理费物业管理费预算汇总表。2.1人工费用可包含：支
14、付全体职工的劳动报酬、福利、 培训及按国家规定缴纳的各类社会保险 等。需按组织机构排序逐项列出。所有岗位、人数应与组织机构中岗位、人 数对应。2.2行政费用可包含员工服装费、文具用品费、电话费、 接待费、办公设备保护与行政管理方案中 所涉及的物料消耗费用等。2.3工程费用可包含建筑、设备、设施管理方案中所涉 及的保护、保养及物料工具消耗费用等。2.4保安费用可包含保安管理方案中所涉及的行政管理 及物料消耗费用等。2.5环境费用可包含环境绿化、保洁管理方案中所涉及 的人员费用及物料消耗费用等。序号标题内容要求2.6服务费用可包含服务管理方案中所涉及的物料消耗 费用等。2.7外包费用国家强制检测的
15、收费内容；委托第三方提 供服务的项目所产生的费用等。2.8保险费用法规规定要求为物业公用部位、共享设施 设备及公众责任所购买的保险费用。2.9其它费用其它需要列明的费用。（2） 开办费编制要求:序号标题内容要求1编制说明投标方认为需要说明的与编制原则有关的事项。对总报价的简单分析。2开办费开办费预算汇总表。2.1办公设备可包含办公电脑、物业管理软件、电脑 局域网、打印机、复印机、传真机、扫 描仪、投影机、相机、员工更衣柜、办 公桌椅、档案资料柜、保险柜、白板、 卡钟、电话机、文具等2.2办公室装修可包含室内间隔、规章/规程装裱等2.3安全设备可包含对讲机、手电筒、应急药箱、消 防阻燃安全绳、消
16、防用具、防毒自救面 具、反光路障、铁马围栏作业警示牌等2.4员工装备可包含客服、工程、保安、行政等人员 制服的订做、雨衣、雨伞、水鞋、绝缘 鞋、荧光交通衣等2.5工程维修可包含电焊机，吸水吸尘器、风速仪、序号标题内容要求工具红外测温仪、电钻、电锯、万用表、冲 击钻、电工刀、工具袋、维修材料、潜 水泵等2.6清洁绿化支出可包含不锈钢垃圾箱、外围垃圾箱、地 毯、大垃圾桶、清洁开荒费、伞袋机2.7员工费用可包含员工招聘费用、员工工资、各类 福利费用、员工上岗前培训费用等2.8保险费用可包含财一切险、公众责任险、停车场责任险等2.9资料印刷可包含员工手册、商户手册、装修指南、工作表格等2.10其它不可
17、预见费用其它需要列明的费用2） 商务技术部分投标函（盖公章）；（1） 法定代表人证明书（或者授权书）（盖公章）；资格证明文件（复印件，盖公章）：营业执照副本国税、地税登记证副本物业管理资质证书国际认证机构认证（4） 投标人基本情况；公司注册资金；（5） 对物业管理内容、目标与标准的响应程度文件；物业管理服务总体模式与配套措施；（6） 驻场服务机构设立方案、运作流程；驻场总经理人选及资质经验与主管人员任职标准;（10）公司本部支持本项目的要紧管理人员资质与经验；（11）管理规章制度；（12）服务计划与实施方案（包含但不限于清洁、保安、工程、绿化、 商务、行政等服务）；（13）投标人近3年来在广东
18、省境内的写字楼物业管理服务业绩表（要 求提供合同中具备项目名称、合同有效期及双方签章页作为附 件）。其中，目前仍在提供管理服务的单风光积超10平方米的写 字楼项目需单列；（14）企业2007年与2008年的财务报表，与会计师事务所出具的审计 报告复印件；（15）投标方认为有必要说明的其它资料四. 投标报价.本项目投标文件报价包含三大部分，分别为写字楼管理费收费标准测算报价、开办 费预算报价与物业管理酬金报价：1） 写字楼管理费收费标准，以元/月为单位进行报价，需提供全面测算根据;物业管理酬金报价，以自合同签订之日至项目竣工正常运行后的2个自然年度作为周期，并以万元/月为单位进行报价；物业管理开
19、办费预算报价，以万元为单位进行报价。1 .报价仅限用人民币填报，报价均包含各报价需提供全面计算根据。2 .报价包含履行合同所有有关服务所需的服务费用报价均包含所有的税费。五. 投标文件的份数与签署.投标文件分为正本1份、副本5份、相应的电子文件1份（光盘，WORD格式）， 并明确写明正本内副本。正本与副本如有不一致之处，以正本为准。1 .投标文件须打印并由投标方法定代表人签署与加盖公章。2 .电报、电话、传真形式的投标概不同意。六. 投标文件递交的要求与无效.投标文件的密封第一部分投标邀请1一. 招标项目的简要说明1二. 项目开工与竣工交付使用时间1三. 投标方资格要求1四. 招标书的发放1五
20、. 投标地点2六. 投标截止时间2七. 开标时间、地点2八. 联系方式2第二部分招标项目要求3-物业管理内容3二. 物业管理总目标3三. 物业管理标准4四. 有关说明与要求10第三部分投标方须知12一. 总则说明12二. 招标文件12三. 投标文件的编写13四. 投标报价17五. 投标文件的份数与签署17六. 投标文件递交的要求与无效17七. 开标与评标18八. 中标方的确定及物业服务合同的签订20第四部分其它事项21第五部分物业管理服务合同参考格式22第六部分投标文件部分格式31格式投标函31格式2寸_法定代表人授权书32格式3_报价一览表33投标方应将投标文件密封、并标明投标方的名称、地址
21、、投标项目名称及正本或者 副本。2 .投标文件的修改与撤销投标方在投标截止时间之前可书面通知招标方补充修改或者撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的构成部分。投标方在投标截 止时间之后送达的补充或者者修改的内容无效。1) 投标方对投标文件修改或者补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注与递交，并注明修改或者补充投标文件”字样。3 .投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：1) 未密封的；未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；2) 未能按照招标文件要求编制的；逾期送达的；3) 附有招标方不能同意条件的。七. 开标与评标.开标的方法与程序1) 招标方在约定的时间与地点公
22、开开标，开标由招标方主持，投标方代表参加。2) 开标时，招标方对投标文件的密封情况进行当众核验，经确认无误后，由招标工作人员当众拆封，宣读投标方名称、投标价格与投标文件的其它要 紧内容。1 .评委构成根据广州市有关规定，本次利通广场前期物业管理服务公司招标的评标评委构成 为：招标方指派1人，由招标方从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方 式确定物业管理专家成员2人，由街道、居委会各派1人。2 .评标会议程安排时间内容8:30-9:30接收投标文件，陈述顺序抽签。时间内容9:30-10:00会议开始，主持人介绍本次招标的情况、评标评分标准及细 则等，推选主任，评委熟悉评审办法。10:00-1
23、0:20投标方确认投标文件的密封是否完好，拆封所有投标方的投 标文件，宣读投标方的报价，对投标方进行符合性审查及经10:20-10:40第一陈述人陈述投标文件有关内容，评委进行技术商务评分。11:00-11:20第二陈述人陈述投标文件有关内容，评委进行技术商务评分。11:20-11:40第三陈述人陈述投标文件有关内容，评委进行技术商务评分。11： 40-12:00第四陈述人陈述投标文件有关内容，评委进行技术商务评分。12:00-12:20汇总经济评分与技术商务评分，得出各投标方总分。12:20 12:30评委在评审报告上签字，评审结束。.评标指标及分值设置。本次评标使用综合评分方法。评表以招标
24、文件规定的条件为根据，评分比重如下:评分项目商务技术评分经济评分权重60%40%.评标标准与评标办法1） 商务技术标评定（满分60分）经济标评定(满分40分)序号项目分值1对物.业管理内容、总目标与标准的响应程度102物业管理服务总体模式与配套措施53驻场服务机构设立方案、运作流程104公司本部及驻场管理服务人员的配置方案105各项管理规章制度56各项服务计划与实施方案107企业综合实力10经济标满分为40分；其中，写字楼管理费收费标准报价满分10分，物业 管理酬金报价满分20分，开办费预算报价满分10分。(1) 综合评分的计算综合评分=商务技术评分+经济评分将综合评分由高到低顺序排列，得分相
25、同的，按投标报价由低到 高顺序排列；得分且投标报价相同的，按服务指标优劣顺序排列。八. 中标方的确定及物业服务合同的签订.中标方的确定1) 招标方在评标会后10日内确定中标方。2) 招标方在确定中标方之日起3日内以书面形式向中标方发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。3) 招标方在向中标方发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标方。1 .物业管理服务合同的签订中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标方参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。1) 招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的根据。2 .履约保证金中标方在与招标
26、方签订合同时，应按照合同条款的规定，向招标方(买方)提交履约保证金(合同总价的2%),其格式为招标文件中所提供的或者 其它招标方(买方)同意的格式。1) 在合同有效期内，若中标方没有违约行为，其履约保证金在合同期满后10个工作日内由招标方无息退还。第四部分其它事项一. 投标方请认真批阅招标文件中的各项要求，对投标价格及承诺慎重填报。如投标方编制的投标文件不能响应与满足本招标文件的各项要求，责任有投标方自负，其投标文 件将被招标方拒绝、被视为无效投标文件或者按项扣分。二. 对恶意投标、中标后不按合同要求提供服务的投标方，招标方保留通报批判、索赔、 罚款与停止管理资格的权利。三. 不论投标结果如何
27、，投标方的投标文件均不退还，且不对未中标单位作任何解释。投标方在投标过程中产生的一切费用，不管投标结果如何，均由投标方承担。四. 投标方应说明对招标方在投标邀请书、招标文件中所提出的规定与要求表示懂得；应说明投标文件连同招标方的中标通知书均具有法律约束力；应说明投标报价的有效期 自投标截止日后60天内有效。第五部分物业管理服务合同参考格式. 定义1 .业主或者称甲方：2 .承包商或者称乙方：经招标程序成功被委任的中标方.一整体工作及变动1 .承包商须按照工作服务范围及合约特殊条款按业要紧求完成合约规定的工作，直至 业主表示满意为止。2 .业主可在合约期间的任何时间以书面直接通知承包商更换、修正
28、、删除、补充或者 其它方面变更任何工作，与/或者者改变合约期；而在适用情况下，承包商应执行 上述的变动及受到同样的条款束缚，有如上述的变动已规定在工作服务范围内。3 .因产生变动而使合约价格上升或者扣减,此差异在适用情况下将根据工作项目报价 表所述的比率决定。若当上述工作项目报价表并没有包含比率时、或者情况不适用 时，在取得业主书面同意情况下，此差异应以当时视为合理的金额为准。一 .转让.若没有业主书面同意，承包商不得将合约、或者任何部份的股份、或者其中的利益 转让。承包商应亲自履行合约。四一工作质素.承包商应按照工作服务范围规定,及按提供予承包商的任何绘图及明细项目所有条 款及条文，完成工作
29、。1 .依照工作服务范围提及所有用于以完成永久工作的物料，须是新物料，品牌及类型 须由业主预先批准。五. 一检验、验收及监督.承包商须于提供服务期间由总办事处提供一名具有有关的工作经验及能胜任工作 的总监，此总监须具权力同意及执行由业主发出的命令。1 .所有合约指定的工作服务将定期同意查检，除非由业主定期签发满意纸，证明承包 商已按照工作服务范围内的严格规定执行及完成工作，否则将不可能视为已满意验 收承包商的服务。六. 拒收.在不影响业主任何法定权利下，业主可拒收任何未能严格符合工作服务范围内的所有或者部份工作。1 .承包商接获业主书面通知，表示拒收任何工作后，须于二十四小时内作出必要的更 正
30、行动，改正上述部份工作或者部份被拒收的工作。七. 一安全、健康及环境保护.承包商须遵守所有法例及法定的安全及健康规例及守则，与应指导其职员同样遵守 之。承包商亦应符合业主的安全管理系统的要求。1 .承包商须遵守所有法例及法定的环境保护要求。同时，在重要防污方面，承包商应 符合业主的环境保护管理系统；与在改善环境任务不断努力。A.付款须知1.在物业建成及交付使用前，承包商应向业主或者按业主指示提交缴费通知书，与符 合下列要求；1）缴费通知书应具有全面合约编号、缴款细节、费用及总额。2）缴费通知书应送达业主指定的合约经理或者按业主指示的方式送达。在物业建成及交付使用后，承包商须按业主指示制定每年的
31、人手安排及收支预 算，经业主书面批核有关预算后，除有其它合约条款要求外，承包商可根据每 月之预算开支从管理费内支付有关的物业管理开支。但业主仍会不时检讨承包 商的服务标准是否满意及达到合约要求，以决定是否需要扣除承包商的服务酬 金。九.违约责任.若承包商没有履行或者严重违反本合约规定的条款，同时在业主给予书面提醒后一 个月内，既没有合懂得释又没有采取适当的补救工作，则业主有权以两个月书面通 知承包商终止本合约而无须作任何补偿,且业主有权保留追究承包商经济赔偿责任 的权利。1 .在本合约的服务期内，任何一方在无法律根据或者无本同约规定的原因下提早终止 本合约，务必以很多于两个月书面通知对方。2
32、.假如业主委员会在本合约期限内成立，取代业主在本项目物业管理的权利与责任, 则业主有权以两个月书面通知终止本合约而无须作任何补偿。3 .承包商关于因履行本合约而获得的业主与/或者业主关联公司的经营状况信息、商 业秘密及客户资料须予以严格保密，不论该经营状况信息或者商业秘密是承包商从 业主直接获得还是通过进行物业管理而获得。此保密义务于本合约因任何原因终止 后一年内继续有效。4 .本合约终止时，承包商务必将属于与本项目管理的全部文件、函件、图纸、已签署 的合约文本、财务记录移交业主或者业主委托代理人，并于本合约终止后的六个月 内积极回复业主提出关于上述记录的任何疑问。十.损毁责任或者赔偿.业主及
33、其雇员、代理人将不需对下列各方面或者有关方面负上法律责任，即：1）不论因任何原因（不论是否因业主或者其雇员、代理人的疏忽），引致承包商 的财产或者其雇员、代理人的财产有任何缺失。2）承包商、其雇员或者代理人受伤或者死亡（但因业主或者其雇员或者代理人的 疏忽引致者除外）。1 .承包商应全面赔偿予业主或者其雇员、代理人因承包商或者任何其雇员、代理人疏 忽而导致第三者蒙受任何缺失或者损毁、或者引致任何受伤或者死亡。2 .承包商应全面赔偿予业主下列缺失，即因本身或者其雇员、其分判商或者代理人疏 忽，导致业主的财产或者其雇员或者代理人的财产有任何缺失或者损毁，或者业主 任何雇员或者代理人受伤。十一.保险
34、及赔偿政策.承包商应得业主批准后（业主不应不合理地拒予批准）向具有名声的保险公司购买 一份足以承保雇员赔偿及第三者申索的有效保险单，并在本合约继续时连续该保 单。如业主提出要求,承包商应在合约期内把保单及当时的保金收条交给业主保管。1 .倘若承包商未能根据合约投购有关的保险或者任何其它保险的要求，在此情形下, 业主可投购此保险及缴付该项或者缴付因此购买多项的保费。业主可按以上所述从 当时或者日后应缴付予该承包商的金额中随时扣减有关保费金额，或者视该保费为 一债款向该承包商收取。2 .承包商的任何雇员或者代理人，如在合约期间因本合约而引至受伤或者死亡，不管 日后是否有人提出赔偿申索，承包商应于事
35、发七个工作天内给予业主有关受伤或者 死亡的书面通知。十二.破产.倘若承包商于任何时间被裁定破产；或者法庭向其颁发接管令或者财产管理令；或 者承包商将进行清盘处置或者根据当时生效的破产条例作出与解安排;或者进行或 者准备进行任何财产转让、或者以债权人的利益作出与解安排。1 .倘若承包商公司是一家公司，承包商通过决议把公司清盘、或者法庭颁令其清盘、 清结资产、或者由呈请人提出申请把公司清盘、或者债权证持有人委任接管人或者 经理人；或者情况进展，法庭或者债权证持有人可委任接管人或者经理人。但业主在以上情形可终止合约，不可能损害或者影响业主已有或者其后享有的权 利、诉讼或者补救方法。十三.馈赠或贿赂.
36、如承包商、其雇员或者代理人就本合约或者与业主签订的其它合约被裁定违反防止 贿赂条例、或者此条例下任何附属条例、或者任何相类法例，业主可即时终止本合 约，承包商无权要求任何赔偿。1 .承包商应负责因终止合约而引致业主的所有缺失。十四.利益冲突如承包商发觉与业主可能有任何利益冲突，应立刻知会业主。就本条而言，利益冲突 包含但不限于下列情形，即承包商本人、其股东、实益拥有人及或者董事或者其中任 何人的亲属为业主的雇员。十五.条款可予分割本合约的每一项条款规定，应懂得为独立于其它条款规定；即是说，如本合约的任何 条款规定，或者本合约的任何条款对任何个人、商号、公司或者其它情形是否适用， 被判定为无效不
37、可强制执行，也不影响本合约的其它条款规定，或者本合约的其它条 款规定对任何个人、商号、公司或者其它情形是否适用，即其它条款规定仍然继续全 面有效。十六.争议解决业主与承包商双方均应以最大诚心履行本合约内双方应尽之责任与义务。双方关于本 合约所产生的争议，经协商而无效后，可提请广州市仲裁委员会仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。十七.十八.十九.二十.合约期限本合约期限为叠一年，合约前期物业未交付使用，承包商须提供前期管理顾问服务， 物业交付使用后，以全委托的方式提供物业管理服务。任何一方欲续订合约，务必在 期满前三个月书面通知对方。合同特殊条款下列的19及20项为是次招标物业管理服务合同
38、有关甲、乙双方的特殊条款。物业管理服务期限1.服务管理期限为g一年。20W年百月-日0：gCL时起至2013年4月30日，4:00时止。若乙方在本服务管理期完全满足招标文件的要求与投标文件的承诺，在同等条件下，具有本服务合同下一年度的签约优先权。甲、乙双方的权利与义务1.甲方的权利1）在有关的房屋买卖合同与房屋租赁合同中援引租赁条款、车库条例、会所规则或者管理公约，要求所有业主或者物业使用人遵守租赁条款、车库条例、会所 规则或者管理公约，并按租赁条款、车库条例会所规则或者管理公约之规定就 物业之使用及管理指示乙方制定及不时修改有关管理规则；2）制定管理规约并监督业主与业户遵守规约；3）审定乙方
39、制定的物业管理及服务标准方案；4）审定乙方提交的管理费预算方案；5）审定乙方每月提交的前期月度费用支出计划；6）审定乙方每年提交的管理费年度收支预算方案；7）审议乙方每年提交的物业管理工作计划；8）批准监督乙方对管理费的使用及决算报告，查核及复制乙方就管理本项目物业 所备存的账目，甲方可聘请中国注册会计师审核管理费用账目；9）审议乙方对物业管理服务的重大举措；10）检查监督乙方的管理工作的实施及制度的执行情况；11）追究乙方就因触犯有关国家法律、法则、规例、附例或者规则而引致的惩处与各类责任及就其所犯的疏忽或者有意的失责而令甲方有所缺失而要求乙方 做出十足的弥补及赔偿；带格式的：字体颜色：红色
40、带格式的：字体颜色红色带格式的：字体颜色红色j带格式的：字体颜色红色i带格式的：字体颜色红色i带格式的：字体颜色红色j带格式的：字体颜色红色j带格式的：字体颜色红色带格式的：字体颜色红色12）在本合同有效期内，甲方有权在本项目的宣传推广资料上说明由乙方全面负责 物业管理服务工作，但事先务必与乙方协商有关内容与安排，而且务必在原标 志的字体、排版方式、字体颜色及宣传细则上取得乙方同意。2.甲方的义务1）积极配合乙方履行本合同的条款，包含（但不仅限于）向乙方提供所需的数据 与资料，协助乙方办理与管理本项目有关的执照与证书，随时协助乙方履行本 合同期间所遇到的困难问题等。2）在收到乙方提交的管理费预
41、算方案后的一个月内对该方案进行审定批复并 以书面形式回复确认，以确定本项目管理费的收取标准。3）在本项目正式交付使用前，自第一个物业管理人员正式进驻项目开始，审定批 复乙方于每月二十五日前提交的前期月度费用支出计划，并应在十四个工 作日内批复后将有关费用划拨至乙方为本项目开设的独立账户内。4）在收到乙方提交的管理费年度收支预算方案后的一个月内对该方案进行审 定并批复，并以书面形式回复确认，以便乙方下一年度物业管理工作的顺利开 展。5）对乙方根据本合同规定，在经甲方批准的管理费预算方案范围内，以正当方式 订立的一切合同、契约或者承诺的所有款项，甲方同意给予兑现、批准及按时 支付。6）审定及批准乙
42、方提出的各类预算范围以外的特殊支出项目，并按时支付相应费 用。7）对乙方提交的各类物业管理工作计划及建议的重大措施方案，甲方应于七个工 作日内给予书面合理回复。8）支持配合乙方的物业管理工作，包含：无偿为乙方在物业内提供物业管理处、 监控室、消防操纵中心、储藏室、清洁用房等管理用房。（该等用房产权仍属 甲方时适用）。9）遵守管理公约及乙方为本项目订立的各项管理制度。10）在履行本合同的过程中，除因乙方的疏忽或者有意的失责须自行负责诉讼费 用外，如因任何其它原因而受到第三者起诉，且在该部分物业在正式交付使用 前，应由甲方提供法律支持，直到诉讼完结为止，并由甲方承担相应的诉讼费 用、赔偿及罚款等。
43、11）负责搜集物业管理所需的仝部图纸、档案、数据、并于本合同生效后及时向第一部分第一部分投标邀请按照国务院物业管理条例与广州市国土资源与房屋管局广州市物业管理招标投标程 序、关于进一步规范前期物业管理招投标活动的通知的规定，现决定对利通广场的前期 物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标方以密封标书的方式前来投标。一. 招标项目的简要说明本项目，即利通广场项目位于广州珠江新城B2-4地块。本项目规划设计的物业类型为：商务办公楼。本项目总用地面积9916平方米。用地构成为：建筑用地855平方米，道路用地毋1 平方米。本项目总建筑面积15面00平方米。其中，地下总建筑面积37602平方米,地上总建
44、筑 面积12面98平方米。本项目共计建筑物L幢；建筑结构为钢框架混凝土筒体结构。本项目的建筑密度为逐；综合容积率或；绿化率为2Q跄。本项目规划建设机动车停车位838个，其中地上停车位。个，地下停车位838个。二. 项目开工与竣工交付使用时间本项目于2007年9月开工建设，共分1期开发建设。整个建设项目计划于2011年 月全部建成竣工并交付使用。三. 投标方资格要求在中华人民共与国境内注册的具备独立法人资格、能在国内合法经营与提供相应服 务的外资企业；1. 具有中华人民共与国建设部标准核发的一级物业管理资质证书的物业管理服务企 业；投标方务必在广州市范围内设有独立的分支机构（具有工商行政管理部门
45、颁发的营 业执照）；2. 本项目不同意联合体投标。四.招标书的发放乙方提供。12）协调、处理有关共享设施的设计及施工方面的遗漏问题。13）协助乙方跟进各承建单位在保修责任期内对共享设施、设备或者物业业主单 元内的保护保餐及整改工作。3 .乙方的权利1）在业主委员会成立前，甲方依法作为本项目物业管理的委托人，委任乙方为本 项目的物业管理单位，全面负责实施对本项目的物业管理工作。2）对外宣示乙方为本项目的物业管理单位。乙方可为本项目设立服务中心，中 心的正确名称务必事先取得甲方同意才可使用。乙方并享有与物业管理有关的 一切人事管理权及财务管理权。3）乙方享有一切由本项目管理规约所给予物业管理单位的
46、权利。乙方无需由 于履行或者欲履行本项目管理规约条款及/或者管理规定的实施或者不实 施所作出的一切行动与行为，而对任何业户及/或者其委托人负有有关法律责 任。另外，在无损于上述权力的前提下，乙方有权：（1） 在发生紧急状况及突发事件时，可在未向业户发出任何书面通知的情况下，进入本项目的任何部分及时处理上述事件。（2） 督促本项目业户遵守与履行本项目管理规约的规定，而且关于违反、不遵守、不执行上述规定等行为而造成的缺失，可采取一切合理 及合法的行动去纠正与追究，包含向有关行政管理部门报告，请求部 门予以制止或者依法处理。4）如上述权利与管理规约的有关条款出现抵触时，应以管理规约条款为 准。5）乙方有权将非核心的物业管理服务业务（包含：设备设施维修、保养、清洁、 绿化等）外判给符合要求的专业公司完成，乙方务必负责监督及不得将本物业 的管理责任转让给第三方。（带格式的：字体颜色：红色带格式的：字体颜色：红色6）所有采购（包含：设备设施的维修保养、清洁、绿化服务项目外判、物品购买