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1、深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发 布，自2009年12月1日起施行。代市长 王荣二。九年十月二十二日深圳市城市更新办法第一章总 则第一条 为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改 善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续 发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括 旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的 区域，根据城市规
2、划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建 的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经 济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。第三条 城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障 权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。第四条 城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划 和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。城市更新
3、年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、 土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。第六条 市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新 项目提供适当的资金扶持。城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应 的项目资金。城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规 定实施。（五）未建设用地不划入城市更新单元，但符合本细则第十四条规定的除外。第十四条未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的边 角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地
4、面积的10%且不超过 3000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体；超出部分应 当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，在城市更新单元规划中 对其规划条件进行统筹研究。耒建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于已批未建用地的，在征得土 地使用权人同意后，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。第十五条城市更新单元规划的编制应当符合以下原则：（一）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。（二）充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新 的其他主体等各方利益的平衡。（三）研究已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量
5、，深化、落实法定图则 规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地规划指标和空间布局。（四）鼓励增加公共用地，提高绿地率和绿化覆盖率，降低建筑密度，节约集约 利用土地。（五）推进文化遗产融入城市发展，保护城市肌理和特色风貌，改善生态环境和 人文环境，鼓励节能减排，促进低碳绿色更新。城市更新单元规划的编制技术规范由主管部门另行制定并组织实施。第十六条城市更新单元规划的制定实行计划管理。城市更新单元规划制定计划 （以下简称更新单元计划）实行常态申报机制。单独实施的综合整治项目，按照本细则第三章规定纳入综合整治类项目计划进行 管理；按照已批准城市更新单元规划，纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的 区域，
6、不单独进行计划申报，由拆除重建类项目的实施主体一并实施。深圳市城市更新办法实施细则第三章综合整治类城市更新编辑第十七条 综合整治类城市更新由市、区政府统筹推进。市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作。发展改革、财政、规划国土、人居环境、住房建设、水务、消防等部门，按照各 自职责分工承担综合整治类城市更新具体管理工作。各区政府及其相应的职能部门负责组织实施本辖区内的综合整治类项目。第十八条区政府应当按年度制订本区综合整治类项目和资金安排计划草案，由 市城管部门统筹平衡并按程序报批后组织实施。已批城市更新单元规划确定的单独实施的综合整治类项目应当优先纳入计划。 综合整治类项目涉
7、及的改善城市基础设施、公共服务设施和市容环境的工程，根 据政府投资项目管理有关规定申报立项，该部分费用按照市、区政府投资事权划 分有关规定承担。第十九条在综合整治类项目纳入计划并经批准立项后，区政府应当组织实施单 位依照项目审批文件及相关技术规范，开展综合整治规划、初步设计和项目总概 算的编制等前期工作，形成实施方案。区政府在组织编制实施方案过程中，应当征求市规划国土、产业、人居环境、住 房建设、水务、城管、消防等部门的意见。涉及市、区政府财政投资的，市、区发展改革部门根据需要安排前期工作的必要 经费。第二十条市规划国土部门对综合整治规划进行审批，并将审批结果抄送市城管 部门。综合整治类项目一
8、般不增加建筑面积。确需加建城市基础设施和公共服务设施的, 相应的建筑面积部分免收地价。第二十一条依照有关法律、法规等规定须办理有关建设、环保、水务、消防等 许可的，实施单位应当依法申请并取得许可方可实施综合整治。第二十二条综合整治类项目的计划制定、立项管理、方案审批、资金安排等具 体规定，由市城管部门会同市发展改革、财政、规划国土、住房建设等部门另行 制定。深圳市城市更新办法实施细则第四章功能改变类城市更新编辑第二十三条按照法定图则、城市更新单元规划等已生效规划，土地用途已发生 变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需 进行调整的，权利主体可以向主管部门申请实施功
9、能改变类城市更新。具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：（一）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的。（-）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和 传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的。（三）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改 变功能的。（四）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共 安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的。（五）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者 造成建筑物剩余部分使用不便的。（六）建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑
10、物内其他业主及同一宗地内其他主 张与改变功能有利害关系的业主同意的。（七）未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的。（八）其他法律、法规、规章以及市政府规定不得改变建筑物使用功能的情形。第二十四条申请人申请实施功能改变类城市更新，应当提交申请书、申请人身 份证明、房地产权属证书等材料。建筑物由业主区分所有的，申请人应当提供木栋建筑物内其他业主及同一宗地内 其他能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主同意申请 的证明文件。第二十五条主管部门受理申请后，根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的 相关规划及其他申请材料进行审查。不符合功能改变条件的，应当书面答复申请
11、人并说明理由；符合功能改变条件的，应当在项目现场、深圳特区报或者深圳商 报及本部门网站上就相关事宜进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。第二十六条公示结束后，主管部门应当对相关意见进行汇总和处理。有关异议 经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未 收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当向申请人核发规划许可文件，并通 过与申请人补签土地使用权出让合同或者签订土地使用权出让合同补充协议（或 者增补协议）的方式完善用地手续。第二十七条申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市 更新，实施费用全部由申请人自行承担。项目实施涉及规划国土、环保、建设、
12、城管、消防等其他行政审批事项的，由申 请人按照有关规定办理。第二十八条项目实施完成后，相关权利主体应当及时向房地产登记部门申请办 理房地产变更登记。第二十九条功能改变类项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确 需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照办法第二十 七条规定补缴地价。加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。深圳市城市更新办法实施细则第五章拆除重建类城市更新编辑深圳市城市更新办法实施细则第一节一般规定第三十条特定城市建成区具有办法第二条第二款规定情形之一，且通过综 合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施 城
13、市更新。第三十一条办法第二条第二款第（一）项规定的“城市的基础设施、公共 服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需 要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或 者其他城市公共利益项目。办法第二条第二款第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”， 主要包括下列情形：（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。（二）相关机构根据危险房屋鉴定标准鉴定为危房集中，或者建筑质量有其 他严重安全隐患。（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。（四）经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。办法第二条第二
14、款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者 资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括 下列情形：（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规 划功能不符，影响城市规划实施。（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、 省、市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产 业升级。（三）其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。第三十二条单栋或者零散建筑经鉴定为危房，但无法按照相关要求划入城市更 新单元的，不纳入拆除重建类城市更新。第三十三条拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：（一）
15、权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施, 或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。（二）市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到 非原权利主体的单一市场主体后由其实施。（三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一 市场主体通过签订改造合作协议合作实施。（四）政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更 新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的，按照国有土地上房屋征收与补 偿条例规定执行。深圳市城市更新办法实施细则第二节申报与审批第三十四条 拟以拆除重建方式实施城市更新的，由符合规
16、定的申报主体申报更 新单元计划。主管部门负责拟订更新单元计划申报指引，报市政府批准后实施。申报指引应当 包括申报情形、城市更新单元拟订要求、城市更新意愿要求、计划申报主体要求、 申报途径、相关证明材料等事项。第三十五条更新单元计划的申报主体按照以下方式确定:（一）权利主体自行申报。其中城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农 村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，可由所 在原农村集体经济组织继受单位申报。（二）权利主体委托单一市场主体申报。（三）市、区政府相关部门申报。以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单 元拟订、意愿征集、可行性分
17、析等工作，由区城市更新职能部门申报。计划申报主体负责申报更新单元计划、委托编制城市更新单元规划等工作。第三十六条申报更新单元计划应当同时满足以下条件：（一）计划申报主体符合本细则第三十五条要求。（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿且符合本细则第三十七条要 求。（三）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成 区具有本细则第三十一条规定的情形，确需进行拆除重建类城市更新，己自行拟 订城市更新单元。（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合城市更新专项规划、 法定图则等规划。申报途径、申报材料等还应当符合更新单元计划申报指引的具体要求。第三十七条申报更新单
18、元计划的，城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应 当符合下列条件：（一）城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意 进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有 人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑 物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进 行城市更新。拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于 拆除范围用地面积的80%。（二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民 在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继
19、受单 位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本条第（一）项规定，并经原农 村集体经济组织继受单位同意。第三十八条市、区政府相关部门作为申报主体的，直接将申报材料报送主管部 门审查。其他申报主体向区城市更新职能部门提交申报材料，区城市更新职能部门在收到 申报材料之口起5个工作口内对申报材料进行核对，申报材料的内容和深度不符 合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，在收到申报材料 之日起20个工作日内，按照本细则和更新单元计划申报指引的相关要求，对更 新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定，对更新单元内的现状建设情况进 行核查，对申报进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性
20、等因素进行综合 判断。区城市更新职能部门在进行更新意愿达成情况认定时，主管部门应当协助提供相 关土地、建筑物权属资料。申报材料不符合相关要求的，区城市更新职能部门应 当书面答复申请人并说明理由；符合相关要求的，报送主管部门审查。第三十九条主管部门对收到的申报材料进行审查，按批次统筹形成更新单元计 划草案，会同区政府在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上进行 不少于10日的公示后，报市政府审批。审批通过的，由主管部门会同区政府在 5个工作日内，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上对计划进 行公告。第四十条更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划 申报主体
21、应当向主管部门申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行 核查、汇总。主管部门根据计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、 旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料，对城市更新 单元范围内土地的性质、权属、功能、面积等进行核查，在20个工作日内将核 查结果函复计划申报主体；并对地上建筑物的性质、面积等信息进行核查和汇总。城市更新单元内土地和建筑物需完善手续的，应当尽快按照相关程序加以完善。第四十一条计划申报主体应当委托具有相应资质的机构，结合主管部门的土地 核查结果，编制城市更新单元规划并报主管部门审查。土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划的报批应当在
22、更新单元计划公告之 日起一年内完成。逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清 理，将该城市更新单元调出计划。第四十二条主管部门在受理城市更新单元规划申报材料后5个工作日内对申报 材料进行核对，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人 并说明理由；符合要求的，向区城市更新职能部门征求意见。城市更新项目涉及 产业发展的，还应当征求市产业部门的意见。区城市更新职能部门对城市更新单元的规划目标及方向、配建责任、实施分期安 排等进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业定位是否为市政府 鼓励发展产业等情况进行核查和认定，在10个工作日内将书面意见反馈至主管 部门。第
23、四十三条主管部门根据已生效的法定图则等规划对申报材料进行审查，在收 到相关部门意见后10个工作日内形成规划草案，会同区城市更新职能部门在城 市更新单元现场和本部门网站上进行不少于30日的公示，公示费用由申请人承 担。公示结束后，主管部门在10个工作日内对相关意见进行汇总和处理，并对城市 更新单元规划草案进行审议。审议通过的，函复申请人。城市更新单元规划涉及 未制定法定图则地区或者改变法定图则强制性内容的，还应当按程序报市政府或 者其授权的机构批准。第四十四条城市更新单元规划经批准后，主管部门应当在5个工作日内，在本 部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门。城市更新单元
24、规划的批准视为己完成法定图则相应内容的编制和修改。经批准的 城市更新单元规划是相关行政许可的依据。深圳市城市更新办法实施细则第三节实施主体第四十五条城市更新单元规划经批准后，区政府应当依据近期建设和土地利用 规划年度实施计划确定的本辖区城市更新年度土地供应规模，按照已批准的城市 更新单元规划，组织制定更新单元的实施方案，并组织、协调实施方案的落实。更新单元实施方案应当包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成 指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相 关内容。区政府应当将其制定的更新单元实施方案及时报送主管部门备案，并定期报送实 施方案的落实情况。第四十六
25、条城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体 通过以下方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体：（一）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。（二）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。（三）权利主体的房地产被收购方收购。属于合作实施的城中村改造项目的，单一市场主体还应当与原农村集体经济组织 继受单位签订改造合作协议。属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准 后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面 积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与 所有业主签订搬迁补偿安置协议后
26、，形成单一主体。第四十七条多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议方式形成实施主体的，权 利主体和搬迁人应当在区政府组织制定的更新单元实施方案的指导下，遵循平等、 公平的原则，在搬迁补偿安置协议中约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁 房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，协议生效 的时间和条件等相关事项。搬迁补偿安置协议还应当对房地产权属证书注销后附着于原房地产的义务和责 任的承担作出约定。没有约定的，相关义务和责任由搬迁人承担。第四十八条搬迁补偿安置协议的签订可以由公证机构进行公证。搬迁人应当及 时将已签订的搬迁补偿安置协议报区城市更新职能部门备案。因履行搬迁补偿安置协
27、议发生纠纷的，应当按照协议约定的争端解决途径，巾请 仲裁或者向人民法院起诉。第四十九条城市更新单元内项目拆除范围的单一主体，应当向区城市更新职能 部门申请实施主体资格确认，并提供以下材料：（-）项目实施主体资格确认申请书。（二）申请人身份证明文件。（三）城市更新单元规划确定的项目拆除范围内土地和建筑物的测绘报告、权属 证明及抵押、查封情况核查文件。（四）申请人形成或者作为单一主体的相关证明材料P（五）其他相关文件资料。前款第（四）项规定材料包括：（一）申请人收购权利主体房地产的证明材料及付款凭证。（二）申请人制定的搬迁补偿安置方案及与权利主体签订的搬迁补偿安置协议、 付款凭证、异地安置情况和回
28、迁安置表。（三）权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文件。（四）申请人本身即为权利主体或者权利主体之一的相关证明文件。（五）以合作方式实施的城中村改造项目的改造合作协议。第五十条区城市更新职能部门应当在收到申请后10个工作日内完成对相关申 请材料的核查。经核查申请人不符合实施主体确认条件的，区城市更新职能部门应当书面答复并 说明理由；经核查申请人符合实施主体确认条件的，区城市更新职能部门应当在 项目现场、深圳特区报或者深圳商报及区政府或者本部门网站，就申请人提供的 土地、建筑物权属情况及单一主体的形成情况进行不少于7日的公示，公示费用 由申请人承担。第五十一条区城市更新职能部门应当
29、在公示结束后5个工作日内完成公示意见 的处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明 理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当在5个工作日内 与申请人签订项目实施监管协议，并向申请人核发实施主体确认文件。实施主体确认文件应当抄送主管部门及相关单位。第五十二条区城市更新职能部门与实施主体签订的项目实施监管协议，应当明 确以下内容：（一）实施主体按照城市更新单元规划要求应履行的移交城市基础设施和公共服 务设施用地等义务。（-）实施主体应当完成搬迁，并按照搬迁补偿安置方案履行货币补偿、提供回 迁房屋和过渡安置等义务。（三）更新单元内项目实施进度安排及完成时限。
30、（四）区城市更新职能部门采取的设立资金监管账户或者其他监管措施。（五）双方约定的其他事项。第五十三条权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议时，应当在协议中约定相 应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证I5注销之前向搬迁人提交被 搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书 的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书。搬迁人被确认为项R实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除后，应 当及时向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认，并向房地产登记 部门申请办理房地产权属证书的注销登记。申请房地产权属证书注销时应提供以 下材料：（一）
31、申请表。（-）申请人身份证明及委托书。（三）房地产权属证书。（四）城市更新单元规划成果。（五）项目实施主体确认文件。（六）与申请注销房地产权属证书相对应的搬迁补偿安置协议。（七）区城市更新职能部门出具的建筑物已经拆除的确认文件。（八）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。本细则施行前权利主体签订搬迁补偿安置协议时未向搬迁人提交房地产权属证 书及委托书等相关材料的，其房地产权属证书的注销按照房地产登记部门的原有 规定办理。第五十四条建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体 确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元 规划确定由实施主体进行开发建
32、设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地 审批。主管部门应当在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核 发建设用地规划许可证。项目涉及农用地转用的，应当办理转用报批手续。出让给项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于城市更新单元项目拆 除范围内手续完善的各类用地及可以一并出让给实施主体的零星用地的总面积。第五十五条城市更新项目土地使用权出让合同应当明确以下内容：（一）按照城市更新单元规划，独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市 公共利益项目等用地的移交入库要求。（二）出让给实施主体的开发建设用地的建设、管理要求。（三）保障性住房、创新型产业用房、城市基础设施和公共服
33、务设施等的配建要 求。（四）按照项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的要求，用于补偿安置的 房产不得申请预售。（五）城市更新单元规划明确及项目实施监管协议约定的其他相关内容。深圳市城市更新办法实施细则第四节地价计收第五十六条以下用地适用办法第三十六条规定的地价计收标准：（一）福田区、罗湖区、盐田区、南山区原农村集体已划定红线范围内的用地。（二）宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区根据市政府 1993年发布的深圳市宝安、龙岗两区规划、国土管理暂行办法、2004年发布 的深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法划定给原农村集体的非农建设用 地。（三）1993年以后，以土地主管部门核
34、发的用地批复或者土地使用权出让合同 形式批准给原农村集体经济组织或者其继受单位的征地返还用地。已批准合作建房并签订土地使用权出让合同、已办理产权转移或者享受过城中村 地价政策的用地不再适用办法第三十六条规定的地价计收标准。符合本条第一款规定的用地中的工业区部分，按照办法第三十六条规定计收 地价。第五十七条拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的， 按照办法第三十八条第一款、第三款规定计收地价。其中，物流用地的公告 基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价 按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓
35、励发展产业的，按 照办法第三十八条第一款、第三款规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修 正系数予以修正。第五十八条项目包含按照本细则第十四条规定出让给项目实施主体的边角地、 夹心地、插花地等零星国有未出让用地，或者改造后划分为多个地块且地上建筑 物包含多种用途的，在进行地价测算时，应以改造后各种用途建筑物的总建筑面 积和出让给项目实施主体的开发建设用地总面积分别计算各种用途建筑物的平 均容积率。第五十九条项目包含按照本细则第十四条规定出让给项目实施主体的边角地、 夹心地、插花地等零星国有未出让用地的，改造后零星用地面积根据平均容积率 分摊的建筑面积，按照以下标准进行地价测算：（一）零星用地已进行
36、转地补偿的，按照市场评估地价标准测算。（-）零星用地未进行转地补偿的，按照公告基准地价测算。第六十条项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用 第七条市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城 市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市 更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地 使用权出让、收回和收购工作。第八条 各区政府（含新区管理机构，下同）组织辖区内城市更新用地的整 理，组织辖区内综合整治类更新项目和市政府确定由其实施的拆除重建类更新 项目的实施，对功能改变类和其他拆除重建类更新项目的实施进行协调。
37、市发展改革部门负责拟定城市更新相关的产业指导政策，统筹安排涉及政府投 资的城市更新年度资金。市财政部门负责按照计划安排核拨城市更新项目资 金。各相关主管部门依法在各自职能范围内为城市更新活动提供服务并实施管理。第二章城市更新规划与计划第九条全市城市更新专项规划根据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔 接，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更 新策略。第十条法定图则应当对其规划范围内的城市更新作以下规定：（一）城市更新单元的范围；（二）城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规 模；（三）城市更新单元的规划指引。第十一条对于城市建成区中具有本办法第二
38、条所规定情形，需要进行城市更 新的区域，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关 技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片 的区域作为城市更新单元，制定城市更新单元规划。一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。第十二条城市更新单元规划应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征 求意见。城市更新单元规划应当包括以下内容：（一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向 及其布局；（二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制 指标；（三）城市更新单元内城市设计指引；（四）其他应当由城市更新单元规划予
39、以明确的内容。城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见。地的，按照以下标准和次序进行地价测算：（一）出让给实施主体的开发建设用地面积不大于原有城中村用地面积的，改造 后的建筑面积按照办法第三十六条规定进行地价测算。（二）开发建设用地面积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有I日屋村用 地面积的，该部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照办法第三十 七条规定进行地价测算。（三）开发建设用地面积超出原有城中村和旧屋村用地总面积的，超出部分用地 面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照办法第三十八条、第三十九条规定 进行地价测算。其中，可进行地价扣减的原有合法建筑面积，为拆除范
40、围内除去 原有城中村、旧屋村的其他用地上的合法建筑而积。实施主体应当配合提供相关 建筑物权属资料，以进行地价扣减。第六十一条按照办法及本细则第四章规定完成功能改变的建筑物实施拆除 重建的，按照办法第三十八条、第三十九条规定进行地价测算时，自改变功 能补签土地使用权出让合同或者补充协议、增补协议起未超过10年的，按照未 改变功能前的土地用途计算地价；超出10年的，按照改变功能后的土地用途计 算地价。第六十二条市政府2006年发布的关于宝安龙齿两区自行开展的新安翻身工业 区等70个旧城旧村改造项目的处理意见确定的70个项目，改造后原有城中村 用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照办法第三十六条
41、规定进行地 价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照办法第 三十七条规定进行地价测算；其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按照改 造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准进行地价测算。市政府对上述地价标准的适用时限另有规定的，从其规定。第六十三条出让给项目实施主体的用地包含多个地块的，以项目为单位测算并 计收地价总额，并按照改造后地上建筑物功能和面积，按比例进行地价分摊，作 为确定单个地块土地使用权出让合同地价金额的依据。第六十四条项目地下空间的开发、利用和管理应当遵循保护资源、城市基础设 施和公共服务设施优先的原则，在符合全市地下空间开发利用专项规划及相关规 划的基
42、础上，在城市更新单元规划中予以统筹规划。项目拆除范围内规划开发的地下空间，未被规划用于城市基础设施和公共服务设 施的，其地下空间土地使用权可结合该项目土地使用权一并出让给项目实施主体, 地价按照地上建筑物地价测算规则进行测算，并以地下空间地价修正系数予以修 正，纳入项目整体地价计收。深圳市城市更新办法实施细则第五节项目监管第六十五条在项目申请房地产预售时，主管部门应当就项目搬迁补偿安置方案 和项目实施监管协议的履行情况征求区城市更新职能部门的意见。搬迁补偿安置 方案确定的用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案和申请预售。在项目申请规划验收时，主管部门应当就城市更新单元规划确定的拆除、搬迁等 捆绑责
43、任的履行情况征求区城市更新职能部门的意见，以确保城市更新单元规划 落实到位。第六卜六条市、区政府相关部门对城市更新单元规划确定的独立占地的城市基 础设施和公共服务设施的建设立项应当予以优先安排，与城市更新项目同步实施。 相关部门也可以委托城市更新项目实施主体代为建设，在建设完成后按照有关规 定予以回购。第六十七条搬迁补偿安置方案确定用于回迁的房产，应当按照经区城市更新职 能部门备案的搬迁补偿安置协议，以被搬迁人为权利人办理分户登记。登记价格 以搬迁补偿安置协议约定的价格为准，未约定的由协议双方协商并进行补充约定。按照土地使用权出让合同及监管协议相关内容，由项目实施主体建设并无偿移交 给政府的相
44、关配套设施，应当以政府相关管理部门为权利人办理登记。第六十八条拆除重建类城市更新项目实施完成后，市产业部门应当会同相关部 门对项目的产业准入进行监管，保证城市更新单元规划确定的产业导向落实到位。对于按照办法第三十八条第一款、第三款规定的标准缴纳地价的项目，实施 完成后实际进驻的产业经市产业部门认定不属于市政府鼓励发展产业的，由市产 业部门责令改正。第六十九条实施主体已经区城市更新职能部门确认的项目，应当由该实施主体 办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开发建设，在项目工程竣工验收之 前不得转让。深圳市城市更新办法实施细则第六节政府组织实施第七十条市、区政府可以通过房屋征收、土地和房地产收购
45、等方式对城市更新 单元内的用地进行整合，采用招标、拍卖、挂牌等公开方式出让土地使用权或者 成立、授权相关城市更新实施机构具体实施拆除重建类城市更新项目。第七十一条根据城市发展需要和全市城市更新专项规划等规划的要求，为实施 城市规划，由政府组织对具有危房集中、基础设施落后等情形的区域进行城市更 新，需要调整使用土地的，政府相关部门应当按照国有土地上房屋征收与补偿 条例进行房屋征收。拆除重建类城市更新项目在城市更新单元规划批准两年后，仍因搬迁谈判未完成 等原因未能确认项目实施主体，经综合判断确有实施的必要性和紧迫性，且符合 国有土地上房屋征收与补偿条例相关规定的，可以优先纳入征收范围。第七十二条政
46、府根据城市更新项目的实施需要，可以按照以下方式进行土地和 房地产收购：（一）政府相关部门或者其成立、授权的机构与权利主体签订搬迁补偿安置协议， 按照一定的标准对权利主体进行补偿。（二）政府相关部门或者其成立、授权的机构按照办法第三H一条规定，确 定补偿方案，通过招标方式引入市场主体，由市场主体承担与权利主体签订搬迁 补偿安置协议等具体工作，搬迁补偿费用和市场主体的合理利润从土地公开出让 收入中支付。（三）政府相关部门或者其成立、授权的机构按照办法第三十一条规定，与 权利主体签订搬迁补偿安置协议，约定补偿底价及土地出让收入的分成方案，最 终的补偿金额为补偿底价和土地出让收入分成的总额。具体的补偿
47、形式包括货币补偿、回迁物业补偿及两者相结合的方式等。第七十三条市场主体通过房地产作价入股、签订搬迁补偿安置协议、房地产收 购等方式，已取得项目拆除范围内建筑面积占总建筑面积90%以上且权利主体数 量占总数量90%以上的房地产权益时，可以申请由政府组织实施该项目。政府对项目实施的紧迫性和可行性、市场主体提供的收购补偿方案的真实性和合 理性、剩余房地产权益取得的可实施性等因素进行统筹考虑和综合判断，决定是 否组织实施。深圳市城市更新办法实施细则第六章附则编辑第七十四条本细则所规定的公示，以现场展示或者网站公示形式进行的，若有 公示时间要求，应当在规定时间内在现场或者网站进行持续公示；以深圳特区报
48、或者深圳商报刊载形式进行的，若有公示时间要求，应至少刊载一次并明确在规 定时间内可进行意见反馈。本细则所规定的公告，以网站公告形式进行的，应当持续公告；以现场展示形式 进行的，若有公告时间要求，应当在规定时间内持续公告；以深圳特区报或者深 圳商报刊载形式进行的，应当至少刊载一次。本细则所规定的公示、公告时间，均以自然日计算。第七十五条在城市更新单元纳入更新单元计划后，其区域内的土地、建筑物权 利人不得再出具设立企业的经营性场地使用证明，市场监督管理部门不再办理该 区域内的企业设立登记。区域内的相关企业应当结合项目实施，在一定期限内办 理注销或者地址变更。己批准的城市更新单元规划确定的非拆除重建区域除外。第七十六条有关单位和个人在开展城市更新意愿的调查和征集、土地及建筑物 核查、城市更新计划申报、城市更新规划编制与审批、实施主体确认申请等城