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1、资产评估的基本方法第1页，本讲稿共44页第一篇资产评估的基本理论与基本方法第2页，本讲稿共44页第三章第三章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节 成本法（成本法（The cost method）第二节第二节 收益法收益法第三节第三节 市场比较法市场比较法第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择第3页，本讲稿共44页第一节第一节 成本法（成本法（The cost method）（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路
2、评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性第4页，本讲稿共44页二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：基本公式：评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗重置成本成新率功能性损耗经济性损耗评估值重置成本综合成新率第5页，本讲稿共44页（一）重置成本及其计量相同点：均采用现行价格计算。不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。第6页，本讲稿共44页1、重置核
3、算法、重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。第7页，本讲稿共44页2、功能系数法、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。第8页，本讲稿共44页（1）功能价值
4、法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：v该方法计算的一般是更新重置成本。第9页，本讲稿共44页3、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数v注意问题v物价指数法计算的是复原重置成本。第10页，本讲稿共44页4、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本
5、某类资产原始成本K第11页，本讲稿共44页（二）有形损耗及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。计量方法:1、观察法被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）2、使用年限法实际已使用年限名义已使用年限资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。有形损耗率第12页，本讲稿共44页（三）功能性损耗及其计量（三）功能性损耗及其计量1.功能性损耗的含义是无形损耗的一种，体现在两方面：(1)运营成本（物耗、能耗、工耗等）(2)产出能力2.超额运营成本的计算步聚：(1)计算年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率）(3)据资产的剩余寿命和收益
6、率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）（P/A,r,n）第13页，本讲稿共44页（四）经济性损耗及其计量（四）经济性损耗及其计量1.经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。2.表现形式资产利用率下降资产年收益额减少第14页，本讲稿共44页3.计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗）经济性贬值率4.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额年收益损失额（1所得税率）（P/A,r,n）v 注意问题第15页，本讲稿共44页（五）综合成新率及其计
7、量1.含义资产的现行价值/资产的重置权价2.计量方法(1)、观察法(2)、使用年限法(3)、修复费用法第16页，本讲稿共44页 三、对重置成本法的评价三、对重置成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。第17页，本讲稿共44页第二节收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础v效用价值论效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路预期收益折现（三）收益法运用的前提条件1、资产的收益可用货币计量并可以预测2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量3、被评估资产的预期收益年限可以预测第
8、18页，本讲稿共44页二、收益法的基本计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期1、每期收益不等额2、每期收益等额第19页，本讲稿共44页（二）未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法。1、稳定化收益法（年金化法）v稳定化收益A的估算方法：（1）（2）历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数(3)注意:方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。第20页，本讲稿共44页2、分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。第21页，本讲稿共44页前期 （设n=5）后期012345
9、6789分段法图解分段法图解v选择前期期限的基本原则（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。第22页，本讲稿共44页3、增长率法第23页，本讲稿共44页三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额1、预期收益的类型 (1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金税后利润+折旧追加投资（2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。1.1税后利润2.1净现金流3.1利润总额税后净收益，被普遍采用第24页，本讲稿共44页2、预期收益的测算以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况199019
10、9119921993199419951996199719981999收益时间图32使用时间序列法预测某企业的净收益第25页，本讲稿共44页表33评估前每年收益年份净收益（万元）1990100019911150199212101993130019941340按时间序列计算的回归方程：预测年收益（年份数83）163638第26页，本讲稿共44页表34预测年收益年份净收益（万元）1995144919961532199716151998169819991781第27页，本讲稿共44页（2）因素分析法确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；预测这些因素未来可能的变动情况；估算基于因素变动的未
11、来收益水平。第28页，本讲稿共44页（二）折现率与本金化率 1.二者无本质区别 2.内涵上略有区别:v折现率无风险报酬率+风险报酬率v本金化率折现率未来年收入的增长率v若资产年收入增长率为零，则二者相等。第29页，本讲稿共44页3.确定折现率的基本方法(1)、加和法折现率无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率v风险报酬率的确定：（3.1.1）风险累加法第30页，本讲稿共44页（3.1.2）系数法v适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：市场平均风险报酬率第31页，本讲稿共44页(2)、资本成本加权法如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现
12、率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:折现率长期负债占资产总额的比重长期负债利息率（1所得税率）+所有者权益占资产总额的比重投资报酬率投资报酬率无风险收益率+风险报酬率第32页，本讲稿共44页(3)、市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。四、对收益法的评价四、对收益法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。第33页，本讲稿共44页第三节第三节 市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原理（一）理论基础v均衡价值论:
13、由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。（二）评估思路（三）运用的前提条件1、充分发育活跃的资产市场。2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。第34页，本讲稿共44页二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物。1、成交价必须真实。2、至少三个交易案例。3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。4、成交价是正常交易的结果。5、尽可能选择近期成交的交易案例。第35页，本讲稿共44页（二）调整差异1、时间因素2、区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数1一般以被评资产为100，第36页，本讲
14、稿共44页3、功能因素功能系数法4、成新率因素5、交易情况调整（三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。第37页，本讲稿共44页三、市场比较法的具体操作方法（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例A的调整值参照物A的成交价时间因素系数区域因素系数功能因素系数情况补正系数第38页，本讲稿共44页例3.14某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日
15、接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物ABC交易单价5,0005,9605,918成交日期2002.62002.92002.10区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好交易情况正常高于市价4%正常第39页，本讲稿共44页 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交
16、易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：被评估资产单价（5,4675,4185,480）35,455被评估资产总价5,4556003,273,000元参照物ABC交易单价5,0005,9605,918时间因素修正 117/100 104/100100/100区域因素修正 100/107100/110100/108交易情况修正100/100100/104100/100修正后的价格 5,4675,4185,480第40页，本讲稿共44页四、清算问题v清算价格属于非正常价格(一）、清算价格的确定方法1、市价折扣法清算价格公允市价折扣率2、模拟拍卖法（意向询价法）第41页，本讲稿共44
17、页五、评价五、评价 1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法2、该方法的运用需具备一定的前提条件（1）对市场成熟度的需求；（2）对被估对象的要求。第42页，本讲稿共44页第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择一、资产评估方法的多样性和可选择性从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。二、资产评估方法的最适选择由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。第43页，本讲稿共44页1、与评估对象相适应v在评估时首先应区别被估资产是：单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制v一般讲：2、受可搜集到的数据和信息资料的制约成本法适宜评估可复制的资产专用资产单项资产收益法适宜评估资源性资产无形资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产第44页，本讲稿共44页