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1、住宅设计供方选择及设计费管控制度住宅设计供方选择及设计费管控制度文件编号文件编号编编 制制 人人发布单位发布单位生效日期生效日期研-集规范第号集团研发设计中心版版号号审审 核核 人人专专业业2018 年 01 版建筑文件类型文件类型执行等级执行等级批批 准准 人人页页数数回顾周期回顾周期规范-制度强制执行1 年2018 年 7 月 1 日1.1.管控流程图管控流程图项目定位项目定位设计费平衡表设计费平衡表根据设计费指标，供方选择供方选择及约谈及约谈结合费用额度+供方战略库报价，确定可选择供方，开展供方及团队约谈供方确认备案供方确认备案达成意向的设计单位，邮件报送条线负责人、集团商务经理备案设计
2、合同设计合同及任务书及任务书战区战区结合定位，确定设计费指标拆分建筑、景观、室内各专业方案、施工图费用；集团标准合同签订、任务书确认集团集团定位会报告定位会报告-供方篇供方篇报送集团商务经理备案供方选择整体分为招标方式、直接委托方式两种方式，具体选用视项目而定。本篇着重介绍直接委托方式。招标方式详见附件 1：集团设计供方管理制度。2 2设计费平衡设计费平衡2.1.2.1.设计费标准设计费标准各项目采用“计容总价”和“建筑单价”进行双控。2.1.12.1.1计容总价管理原则计容总价管理原则：集团依据项目业态、档次分类，发布设计费综合单价标准限额，作为控制项目总体设计费用的依据，在项目定位会完成审
3、批。原则上设计费不得超出标准限额，特殊情况需要在定位会上完成超限审批。附表-住宅设计费限额指标：分项内容分项内容城市城市建筑概念、方案、施工图、人防设设计费指标计，景观方案、施工图设计，示范区精装及批量精装设计费，研究费用，幕墙、泛光照设计费一二线城市三四线城市计容口径设计费控制计容口径设计费控制值（元值（元/m2/m2）9085定性规定定性规定面积口径面积口径设计费总额计算基数为计容面积1）限额设计费包含内容：建筑概念、方案、施工图、人防设计，景观方案、施工图设计，示范区精装及批量精装设计费，研究费用，幕墙、泛光照明、机电、智能化、声学、标识、商包设计，晒图费、审图优化费；2）设计费面积口径
4、为计容面积，非计容面积不作为设计费总额的计算基数；3）限额设计费总额=计容面积*设计单价*面积修正系数 K。面积修正系数 K：计容面积 S明、机电、智能化、50000 平米，K=1.2；50000 平米计容面积 S150000 平米，K=1；计容面积 S150000 平声学、标识、商包米，K=0.9。设计，晒图费4）项目目标成本确定后，设计部按限额指标/设计费目标成本金额拆分合约规划，并报城市公司成本部备案，成本部按设计部拆分合约规划/单项设计费限额控制单项设计费支出，总设计费不得超过限额值；2.1.22.1.2单价控制原则：单价控制原则：主项类设计供方的设计费单价必须控制在设计费限额指标的指
5、导价格范围内。如因特殊情况需要突破该限额，需事先与集团相关职能中心沟通同意，并在发起审批流程时特别备注说明，审批结果抄送至分管总经理。设计费限额标准（元设计费限额标准（元/）产品类项产品类项公司创新公司创新产品产品（含首（含首进城市）进城市）库级A公司复制性产品（含公司复制性产品（含深耕城市）深耕城市）C(地方院)15说明说明B面积小于 2 万方的，价格可上浮不超过15%面积小于 2 万方的，价格可上浮不超过15%面积小于 2 万方的，价格可上浮不超过15%整个地块1）总建筑面积5 万 M2，可比基准价上浮15%；类别墅、排屋、3526叠墅（4 层以下）302412洋房、多层（4-7 层）22
6、方案+建筑单专业高层住宅（7 层-100扩初米以下）2017101562）总建筑面积10 万 M2，可比基准价上浮 5%-10%；3）总建筑面积 30-50 万 M2，单价比基准值下浮 5%；单项目计容总建筑面积50 万 M2 以上，单价比基准价下浮 10%；会所、配套商业、学校地下室类别墅、排屋、叠墅（4 层以下）3510226-102420182215106-82018151815做标志性建筑的可按栋收费，原则上不超过 30 万/栋整个地块1）总建筑面积5 万 M2，可比基准价上浮15%；2）总建筑面积10 万 M2，可比基准价上浮 5%-10%；3）总建筑面积 30-50 万 M2，单价
7、比基准值下浮 5%；单项目计容总建筑面积50 万 M2 以上，单价比基准价下浮 10%；4）如方案和施工图为同一家，全程控洋房、多层（4-7 层）高层住宅施工图会所、配套商业、学校地下室（不含人防）地下室（含人防）3228制在 21 以内。5)7 层以下施工图不算套图景观库级设计（全程）室内设计（全售楼处大区特 A60A1500A35B风格复制 600B28复制风格复制600用地面积3万以下的可上浮不大于1.2系数，面积大于 5 万方的乘以系数 0.9A.B 档单位软硬装需一起委托程）局部复制 500全复制400创新展示样板房1800900复制600创新公区900600复制400局部复制500
8、全复制400500精装房350变异户型250镜像户型2002 22 2设计费平衡表设计费平衡表依据集团结合业态、档次分类、按专业发布的设计费单价指导价限额，确定设计费平衡表。根据设计费分配，确定下一步的设计供方选择。附件附件 2 2：项目设计费平衡表：项目设计费平衡表XXXX 战区战区 XXXX 项目设计费平衡表项目设计费平衡表工工成本项目成本项目工作量说明工作量说明作作量量总体合计总体合计总体合计总体合计工工事项事项指标指标作作量量全期规划全期规划高层住宅小高层住宅洋房、叠拼联排、别墅商业、学校地库修详规日照分析设计费电子报规建筑面积用地面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建
9、筑面积单位单位合合单价单价(元元)价价(万万元元)万 m2万 m2万 m2万 m2万 m2目前已确认单位目前已确认单位目前已付款合计目前已付款合计总建筑面积总建筑面积计容面积计容面积单位单位合合单价单价(元元)价价(万万元元)万万 m2m2万万 m2m2备注备注目前已签订合同目前已签订合同目前已付款目前已付款（万元）（万元）（万元）（万元）万 m2万 m2万 m2万 m2施工图设计施工图设计施工图人防设计人防设计审图费中水设计景观设计景观设计景观方案及扩初景观施工图室内设计室内设计户内方案设计公区方案设计售楼处方案设计室内施工图设计软装方案设计其他费用其他费用标识设计泛光照明设计智能化设计商业
10、包装费后期晒图费部品研究(含材料打样、二次设计费用)工业化设计建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积套数设计面积景观面积景观面积建筑面积人防面积人防面积小区规模万 m2万 m2万 m2万 m2万 m2万 m2万 m2设计面积万 m2设计面积万 m2设计面积万 m2建筑面积万 m2万 m2万 m2万 m2套万 m2万 m23.3.供方选择供方选择设计供方选择总体上分为设计供方拓展、设计供方入库、设计供方选用。具体操作方式，详见集团设计供方管理制度。供方库分为集团战略、合格、备选、不合格。考察合格未有过合作的进入备选库，考察合格经使用并通过后评估合格的进入到合格库，合格库里面的优秀单位经筛选评估
11、入战略库。各类供方必须完成入库才能选用。备选库入库方式：设计供方资质预审、考察在明源云招采系统备选库系统中完成。详见公司x-采购招投标系统-用户操作手册-设计。合格库入库方式：已合作过的设计供方，由战区设计部将预入合格库的设计供方清单上报集团研发中心审核，审核完成后，由战区设计部在明源云招采系统录入设计供方资料，并由系统后台操作设置为已入合格库的状态。3.13.1 直接委托直接委托3.1.13.1.1各类型的设计供方，评级为战略供方的，可直接委托。在战略合作协议限价范围内，不需每个项目进行招标或议标。由战区设计部进行直接委托选用情况的汇报及说明。发起直接委托审批流程时，须有战略合作协议作为附件
12、。对于规划建筑概念、方案、景观、装饰设计供方，要求年度战略供方选用比例达到 70%。3.1.23.1.2对市政设计类、图纸审查类等地域垄断性设计供方，可进行直接委托。由战区设计部进行直接委托选用情况的汇报及说明（其中间过程项目招标小组要一起配合洽谈）。3.1.33.1.3打图、晒图等杂项类供方，可进行直接委托。由战区设计部进行直接委托选用情况的说明。（其中间过程项目招标小组要一起配合洽谈）。3.23.2 招标比选招标比选3.2.13.2.1主项类设计供方选用时，原则上应不少于三家备选设计单位进行招标、议标，其中至少含一家战略合作供方或已合作过且评估良好的设计供方。由战区设计部组织对备选设计单位
13、的招标比选及汇报工作，评标时在技术标同等的情况下，优先选择战略合作供方或已合作供方。3.2.23.2.2非主项类设计供方，评级为合格的，原则上不少于两家备选设计单位进行招标、议标，以降低设计费成本。由战区设计部组织对备选设计单位的招标比选及汇报工作。3.33.3 约谈纪要约谈纪要3.3.13.3.1战区研发设计部通过招标或直接委托等方式，确定项目拟选用的设计供方后，需要进行供方约谈。每次供方约谈需要记录成书面约谈纪要，之后和选定供方名单一并发送给总部确认。3.3.23.3.2约谈纪要模板，见附件 6公司 x 供方约谈纪要模板。约谈需要公司 x 战区设计、战区招采、战区成本和约谈单位商务代表、技
14、术代表共同参加，约谈内容为设计内容、设计费用、团队概况三个基本部分，达成一致意见后，双方代表手签确认。4.4.设计供方确认设计供方确认通过招标或直接委托等方式，确定项目拟选用的设计供方后（各战区拿地 2 天内），将设计单位选择情况邮箱报至总部对应 PM，商务经理、总监、副总经理、总经理。具体格式见附件7设计供方确认报备邮件模板。邮件主题：【设计单位公示】XX 战区 XX 项目+规划方案/施工图设计/景观设计/室内设计单位公示发件人：战区规划设计部收件人：集团研发设计条线负责人、集团研发部负责人、集团设计商务经理抄送人：集团建筑、室内、景观总师、集团 PM附件：项目设计费平衡表（战区设计负责人签
15、字版）正文：XX 战区 XX 项目+规划方案/施工图设计/景观设计/室内设计单位公示一、工作内容一、工作内容1）工作名称：XX 战区 XX 项目+规划方案/施工图设计/景观设计/室内设计2）工作范围：总建筑面积：；其中高层住宅：、小高层住宅：3）工作时间：YYYYMMDD-YYYYMMDD二、设计费用二、设计费用设计费总额：万元，明细表如下：内容内容分项分项面积面积单价单价总价总价备注备注住宅地库学校商业合计三、确定原则三、确定原则高层联排别墅选自集团设计战略供方库，约谈后直接委托约谈纪要见附件（约谈纪要扫描件）四、委托单位四、委托单位单位名称：XXX 设计院设计团队：XXX执业经历：1.完成
16、公司 x 项目情况；2.完成行业标杆情况。五、后续计划五、后续计划时间计划时间计划年 月 日年 月 日年 月 日工作内容工作内容设计任务书交底、启动设计工作签订合同设计成果完成责任部门责任部门设计设计采购设计同时应发起设计供方的直接委托/定标审批流程。设计供方选用流程的详细设置以企划中心发布的公司 x 组织授权手册为准。5.5.设计合同确定设计合同确定设计供方选用流程审批通过后，方可发起设计合同签订的审批流程。完成 a.设计费平衡表、b.约谈纪要 c.设计单位公示 d.标准合同（法务、成本确认版）四个要件之后，方可发起设计合同流程集团集团 20172017 年度设计类标准合同目录年度设计类标准
17、合同目录合同类别合同类别序号序号1规划方案设计规划方案设计2345建筑方案设计建筑方案设计6设计类设计类景观设计景观设计78910室内设计室内设计111213设计合同（扩初/施工图）-住宅建筑方案设计合同（修规-单专业扩初）-商业景观设计合同（全程）软装设计及供货合同室内设计委托合同（全程）室内设计委托合同（批量设计）室内设计委托合同-商业室内设计委托合同-酒店合同名称合同名称概念规划设计合同控制性详细规划设计合同修建性详规、建筑方案设计合同建筑设计全程合同（修规-施工图）建筑方案设计合同（修规-单专业扩初）-住宅1415二次深化设计二次深化设计16171819智能化设计合同灯光方案设计合同-商业标识方案设计合同-商业幕墙设计合同-商业+住宅人防施工图设计合同消防+机电设计合同6.6.附件附件序号序号1234567内容内容设计供方管理制度项目设计费平衡表建筑库洽谈版景观准入设计资源汇总表公司 x 装饰供方 AB 标公司 x 装饰供方 CD 标公司 x 供方约谈纪要模板网盘地址网盘地址设计供方确认报备邮件模板