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1、 上海高远置业（集团）有限公司上海高远置业（集团）有限公司 企业价值评估报告书企业价值评估报告书 沪上会整资评报（2008）第 109 号 上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 2008 年年 5 月月 11 日日 目目 录录 摘要.1 评估师声明.4 正 文.5 一、委托方、被评估企业概况.5 二、评估目的.11 三、评估对象和范围.11 四、价值类型及其定义.13 五、评估基准日.13 六、评估原则.14 七、评估遵循的资产评估准则.14 八、评估依据.15 九、评估方法.16 十、评估程序实施过程和情况.18 十一、评估假设.19 十二、评估结论.19 十三、特别事项说明.2
2、0 十四、评估报告期后事项.30 十五、评估报告使用限制.30 十五、评估报告提出日期.30 附 件.32 上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -1-上海高远置业（集团）有限公司价值评估报告书 上海高远置业（集团）有限公司上海高远置业（集团）有限公司 企业价值评估报告书企业价值评估报告书 沪上会整资评报（2008）第 109 号 摘要摘要 以下内容摘自本评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读本评估报告书全文
3、。以下内容摘自本评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读本评估报告书全文。项目名称项目名称：上海高远置业（集团）有限公司企业价值评估报告书 委委 托托 方：方：上海高远置业（集团）有限公司 其他评估报告使用者：其他评估报告使用者：报告使用相关机构 被评估企业：被评估企业：上海高远置业（集团）有限公司 评估对象和范围：评估对象和范围：本次资产评估的对象是被评估企业全部股东权益价值，评估范围是被评估企业截至评估基准日所拥有的全部资产和负债。评估目的：评估目的：本次评估目的是四川方向光电股份有限公司拟吸收合并上海高远置业（集团）有限公司，为此需对所涉及的上海高远置业（集团）有限公司的整体资
4、产进行评估，并提供价值参考依据。上述经济行为已经上海高远置业（集团）有限公司股东会批准。价值类型：价值类型：本报告评估结论的价值类型为市场价值。评估基准日：评估基准日：2008 年 1 月 31 日 评估方法：评估方法：重置成本法 评估结果：评估结果：资产账面值 1,711,218,131.88 元，调整后账面值 1,711,218,131.88 元，评估值 3,455,233,199.17 元，评估增值 1,744,015,067.29 元，评估增值率 101.92；负债账面值 563,115,925.62 元，调整后账面值 563,115,925.62 元，评估值563,975,354.5
5、3 元，评估增值 859,428.91 元，评估增值率 0.15；净资产账面值 1,148,102,206.26 元，调整后账面值 1,148,102,206.26 元，评估值2,891,257,844.64 元，评估增值 1,743,155,638.38 元，评估增值率 151.83。上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -2-上海高远置业（集团）有限公司价值评估报告书 资产评估结果汇总表资产评估结果汇总表 评估基准日
6、：2008年1月31日 金额单位：万元 账面净值 调整后账面净值评估值 增减额 增减率%项 目 A B C D=C-B E=D/B 流动资产 46,866.4946,866.4947,488.99622.50 1.33长期投资 107,758.27107,758.27246,374.26138,615.99 128.64固定资产 16,440.9316,440.9351,660.0835,219.15 214.22其中：建 筑 物 16,424.4716,424.4751,627.5535,203.08 214.33 设 备 16.4616.4632.5216.06 97.57 在建工程 无形
7、资产 其中：土地使用权 其他资产 56.1256.120.00-56.12-100.00 资产总计 171,121.81171,121.81345,523.33174,401.52 101.92流动负债 56,311.5956,311.5956,397.5485.95 0.15长期负债 负债总计 56,311.5956,311.5956,397.5485.95 0.15 净 资 产 114,810.22114,810.22289,125.78174,315.56 151.83评估报告只能由本报告中载明的评估报告使用者使用；只能服务于本报告中载明的评估目的；除法律、法规规定以及相关当事方另有约定
8、外，未征得注册资产评估师及其所在评估机构同意，评估报告不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。在使用本报告时，应注意特别事项说明对企业价值的影响。上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -3-上海高远置业（集团）有限公司价值评估报告书 上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 总评估师：陈晓松 注册资产评估师：杨建平 法定代表人：梅惠民 注册资产评估师：顾兆诚 2008 年 5 月 11 日 上海上会资产评估有限公司上海
9、上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -4-上海高远置业（集团）有限公司价值评估报告书 评估师声明评估师声明（一）我们在本评估报告中陈述的事实是真实的、客观的。（二）我们与被评估企业在过去、现时和将来都没有利益关系。我们与委托方及其相关人员没有任何利益关系和偏见。（三）我们恪守独立、客观、公正的原则，遵循有关法律、法规和评估准则的规定。（四）我们执行本项企业价值评估业务的目的是对被评估企业所具有的市场价值进行估算并发表自己的专业意见，我们不会为当事
10、人的决策承担责任。我们提请报告使用者注意，评估结论不应该被认为是被评估企业价值在市场上可实现价格的保证。（五）我们对评估对象和范围的法律权属状况给予了必要的关注，但是我们仅对被评估企业的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。（六）本评估报告的使用者限制为：委托方；业务约定书中约定的其他评估报告使用者；国家法律、法规规定的评估报告使用者。上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -5-上海高远置业（集团）有
11、限公司价值评估报告书 上海高远置业（集团）有限公司上海高远置业（集团）有限公司 企业价值评估报告书企业价值评估报告书 沪上会整资评报（2008）第 109 号 正正 文文 上海上会资产评估有限公司接受委托方的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对本报告评估目的所涉及的被评估企业的股东全部权益价值进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序，运用科学的评估方法，对被评估企业实施了实地勘察、市场调查与询证，对被评估企业截至评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映。现将企业价值评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、被评估企业概况一、委托方、被
12、评估企业概况（一）委托方和其他评估报告使用者：（一）委托方和其他评估报告使用者：委托方：上海高远置业（集团）有限公司（二）被评估企业：上海高远置业（集团）有限公司（二）被评估企业：上海高远置业（集团）有限公司 中华人民共和国组织机构代码：13228907-X 企业法人营业执照注册号：310000000055515 注册住所：上海延安西路 895 号 10 楼 主要经营场所地址：上海延安西路 895 号 12 楼 法定代表人：邹蕴玉 注册资本：人民币伍亿捌仟伍佰万元 企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股）经营范围：房地产开发、经营、咨询，实业投资、服装、纺织品，化工原料（除危险品），金属材料
13、、建筑材料，五金交电，普通机械，电器机械及器材销售，电脑软硬件，园林绿化，投资咨询服务，自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外，经营进料加工和“三来一补”业务，上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -6-上海高远置业（集团）有限公司价值评估报告书 经营对销贸易和转口贸易，粮油批发（上述经营范围涉及许可证的凭许可证或资格证书经营）经营期限:1997 年 8 月 25 日至 20
14、20 年 7 月 17 日 上海高远置业(集团)有限公司（原名上海高远置业发展有限公司）创立于 1997年，原系由上海亿达企业发展有限公司、上海艾美斯制衣有限公司、上海工艺商社、上海中联高科技产业总公司和自然人宋杰共同出资组建。公司原注册资本 2000 万元，其中上海亿达企业发展有限公司出资 250 万元，占注册资本的 12.5%；上海艾美斯制衣有限公司出资 250 万元，占注册资本的 12.5%；上海工艺商社出资 25 万元，占注册资本的 1.25%；上海中联高科技产业总公司出资 550 万元，占注册资本的 27.5%；自然人宋杰以实物出资 925 万元，占注册资本的 46.25%，上述出资
15、行为已经上海高科审计师事务所验资并出具了“沪高验（97）第 196 号”验资报告。该企业是一家以房产开发经营为主，集进出口贸易与生产实体和实业投资为一体的综合性集团公司。2000 年 5 月 8 日，经公司股东会决议，原股东上海中联高科技产业总公司将所持上海高远置业（集团）有限公司的 27.5%的股权转让给上海华亿科技投资有限公司，同时对公司进行增资，公司注册资本由 2000 万元增加到 10000 万元。变更及增资后上海高远置业（集团）有限公司股东的出资及比例为：上海工艺商社投入 25 万元，占注册资本的 0.25%；上海艾美斯制衣有限公司投入 1000 万元，占注册资本的 10%；上海亿达
16、企业发展有限公司投入 4925 万元，占注册资的 49.25%；上海华亿科技投资有限公司投入 2550 万元，占注册资本的 25.50%；宋杰投入 925 万元，占注册资本的9.25%；邹蕴玉投入 575 万元，占注册资本的 5.75%。上述增资及股权变更行为已经上海新沪会计师事务所有限公司验资并出具了“沪新会验（2000）97 号”验资报告。经增资及变更后，上海高远置业（集团）有限公司的股东及股权情况如下：股东 出资额（万元）出资比例 出资方式 上海工艺商社 25 0.25%货币资金 上海艾美斯制衣有限公司 1000 10%货币资金 上海亿达企业发展有限公司 4925 49.25%货币资金
17、上海华亿科技投资有限公司 2550 25.5%货币资金 宋杰 925 9.25%实物 邹蕴玉 575 5.75%货币资金 总总 计计 10000 100%上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -7-上海高远置业（集团）有限公司价值评估报告书 2001 年 7 月 26 日，经公司股东会决议，上海高远置业（集团）有限公司决定增资，将公司注册资本由 10000 万元增加到 18500 万元，同时新增股东上海羽丰实业有限公司、
18、上海高诚投资管理有限公司、上海亿美贸易有限公司及邹坤元。变更后公司股东的出资及比例为：上海工艺商社投入 25 万元，占注册资本的 0.14%；上海艾美斯制衣有限公司投入 1000 万元，占注册资本的 5.41%；上海亿达企业发展有限公司投入4925 万元，占注册资的 26.62%；上海华亿科技投资有限公司投入 2550 万元，占注册资本的 13.78%；宋杰投入 925 万元，占注册资本的 5%；邹蕴玉投入 575 万元，占注册资本的 3.11%；上海亿美贸易有限公司投入 1500 万元，占注册资本的 8.11%；上海高诚投资管理有限公司投入 2500 万元，占注册资本的 13.51%；上海羽
19、丰实业有限公司投入 1900 万元，占注册资本的 10.27%；邹坤元投入 2600 万元，占注册资本的14.05%。上述增资行为已经公信中南会计师事务所验资并出具了“公会（2001）验字第 7-38 号”验资报告。增资完成后，上海高远置业（集团）有限公司的股东及股权情况如下：股东 出资额（万元）出资比例 出资方式 上海工艺商社 25 0.14%货币资金 上海艾美斯制衣有限公司 1000 5.41%货币资金 上海亿达企业发展有限公司 4925 26.62%货币资金 上海华亿科技投资有限公司 2550 13.78%货币资金 宋杰 925 5%实物 邹蕴玉 575 3.11%货币资金 上海亿美贸易
20、有限公司 1500 8.11%货币资金 上海高诚投资管理有限公司 2500 13.51%货币资金 上海羽丰实业有限公司 1900 10.27%货币资金 邹坤元 2600 14.05%货币资金 总计总计 18500 100%2003 年 5 月 28 日，经公司股东会决议，上海高远置业（集团）有限公司决定增资，将注册资本由 18500 万元增加到 38500 万元，同时新增股东上海福行投资管理有限公司、上海希恩投资管理有限公司、上海嘉能利投资管理有限公司及上海麦凯投资管理有限公司。增资后公司股东的出资及比例为：上海工艺商社投入 25 万元，占注册资本的 0.06%；上海艾美斯制衣有限公司投入 1
21、000 万元，占注册资本的 2.6%；上海亿达企业发展有限公司投入 4925 万元，占注册资本的 12.79%；上海华亿科技投资有限公司投入 2550 万元，占注册资本的 6.62%；宋杰投入 925 万元，占注册资本的2.4%；邹蕴玉投入 575 万元，占注册资本的 1.49%；上海亿美贸易有限公司投入 1500上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -8-上海高远置业（集团）有限公司价值评估报告书 万元，占注册资本的
22、3.85%；上海高诚投资管理有限公司投入 2500 万元，占注册资本的 6.49%；上海羽丰实业有限公司投入 1900 万元，占注册资本的 4.94%；邹坤元投入2600 万元，占注册资本的 6.75%；上海福行投资管理有限公司投入 5000 万元，占注册资本的 13%；上海希恩投资管理有限公司投入 5000 万元，占注册资本的 13%；上海嘉能利投资管理有限公司投入 5000 万元，占注册资本的 13%；上海麦凯投资管理有限公司投入 5000 万元，占注册资本的 13%。上述增资行为已经上海华申会计师事务所有限公司验资并出具了“华会发（2003）第 1139 号”验资报告。增资完成后，上海高
23、远置业（集团）有限公司的股东及股权情况如下：股东 出资额（万元）出资比例 出资方式 上海工艺商社 25 0.07%货币资金 上海艾美斯制衣有限公司 1000 2.6%货币资金 上海亿达企业发展有限公司 4925 12.79%货币资金 上海华亿科技投资有限公司 2550 6.62%货币资金 宋 杰 925 2.4%实 物 邹蕴玉 575 1.49%货币资金 上海亿美贸易有限公司 1500 3.85%货币资金 上海高诚投资管理有限公司 2500 6.49%货币资金 上海羽丰实业有限公司 1900 4.94%货币资金 邹坤元 2600 6.75%货币资金 上海福行投资管理有限公司 5000 13%货
24、币资金 上海希恩投资管理有限公司 5000 13%货币资金 上海嘉能利投资管理有限公司 5000 13%货币资金 上海麦凯投资管理有限公司 5000 13%货币资金 总总 计计 38500 100%2007 年 9 月 25 日，宋杰将其持有的上海高远置业（集团）有限公司的 2.40%的股权转让给潘丽华。股权转让完成后，上海高远置业（集团）有限公司的股东及股权情况如下：股东 出资额（万元）出资比例 出资方式 上海工艺商社 25 0.07%货币资金 上海艾美斯制衣有限公司 1000 2.6%货币资金 上海亿达企业发展有限公司 4925 12.79%货币资金 上海华亿科技投资有限公司 2550 6
25、.62%货币资金 潘丽华 925 2.4%实 物 邹蕴玉 575 1.49%货币资金 上海亿美贸易有限公司 1500 3.85%货币资金 上海高诚投资管理有限公司 2500 6.49%货币资金 上海羽丰实业有限公司 1900 4.94%货币资金 邹坤元 2600 6.75%货币资金 上海福行投资管理有限公司 5000 13%货币资金 上海希恩投资管理有限公司 5000 13%货币资金 上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail：
26、 -9-上海高远置业（集团）有限公司价值评估报告书 上海嘉能利投资管理有限公司 5000 13%货币资金 上海麦凯投资管理有限公司 5000 13%货币资金 总总 计计 38500 100%2008 年 1 月 24 日，经公司股东会决议，上海高远置业（集团）有限公司决定增资，将注册资本由 38500 万元增加到 58500 万元，新增注册资本由股东邹蕴玉认缴；变更后公司股东的出资及比例为：上海工艺商社投入 25 万元，占注册资本的 0.04%；上海艾美斯制衣有限公司投入 1000 万元，占注册资本的 1.71%；上海亿达企业发展有限公司投入 4925 万元，占注册资本的 8.42%；上海华亿
27、科技投资有限公司投入 2550万元，占注册资本的 4.36%；潘丽华投入 925 万元，占注册资本的 1.58%；邹蕴玉投入 20575 万元，占注册资本的 35.17%；上海亿美贸易有限公司投入 1500 万元，占注册资本的 2.56%；上海高诚投资管理有限公司投入 2500 万元，占注册资本的 4.27%；上海羽丰实业有限公司投入 1900 万元，占注册资本的 3.25%；邹坤元投入 2600 万元，占注册资本的 4.44%；上海福行投资管理有限公司投入 5000 万元，占注册资本的8.55%；上海希恩投资管理有限公司投入 5000 万元，占注册资本的 8.55%；上海嘉能利投资管理有限公
28、司投入 5000 万元，占注册资本的 8.55%；上海麦凯投资管理有限公司投入 5000 万元，占注册资本的 8.55%。上述增资行为已经上海中惠会计师事务所有限公司验资并出具了“沪惠报验字（2008）0183 号”验资报告。股东 出资额（万元）出资比例 出资方式 上海工艺商社 25 0.04%货币资金 上海艾美斯制衣有限公司 1000 1.71%货币资金 上海亿达企业发展有限公司 4925 8.42%货币资金 上海华亿科技投资有限公司 2550 4.36%货币资金 潘丽华 925 1.58%实 物 邹蕴玉 20575 35.17%货币资金 上海亿美贸易有限公司 1500 2.56%货币资金
29、上海高诚投资管理有限公司 2500 4.27%货币资金 上海羽丰实业有限公司 1900 3.25%货币资金 邹坤元 2600 4.44%货币资金 上海福行投资管理有限公司 5000 8.55%货币资金 上海希恩投资管理有限公司 5000 8.55%货币资金 上海嘉能利投资管理有限公司 5000 8.55%货币资金 上海麦凯投资管理有限公司 5000 8.55%货币资金 总总 计计 58500 100.00%2008 年 1 月 28 日，公司股东签署股权转让协议，股东上海艾美斯制衣有限公司、上海亿达企业发展有限公司、上海华亿科技投资有限公司、上海亿美贸易有限公司、上海高诚投资管理有限公司、上海
30、羽丰实业有限公司、上海福行投资管理有限公上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -10-上海高远置业（集团）有限公司价值评估报告书 司、上海希恩投资管理有限公司、上海嘉能利投资管理有限公司、上海麦凯投资管理有限公司、自然人潘丽华、邹坤元将合计所持有公司 64.79%的股权，以 37,900 万元的价格转让给自然人股东邹蕴玉、金婉月、周挺。其中：受让方邹蕴玉出资 22,815.70万元，受让公司 39.01%股份；金婉月出资
31、 4,612.30 万元，受让公司 7.88%股份；周挺出资 10,472 万元，受让公司 17.90%股份。此外根据上海市徐汇区人民法院民事判决书（2008）徐民二（商）初字第 331 号，股东上海工艺商社将所持有公司 0.04%股权，以 25 万元的价格裁定给自然人邹蕴玉。2008 年 1 月 30 日，公司股东签署股权转让协议，股东邹蕴玉将所持公司的股权 21.82%，计人民币 12756.7 万元；金婉月将所持公司的股权 1.02%，计 599.3 万元转让给周挺，曹培培、王华、林秀。股权转让完成后，截至评估基准日，被评估企业股东及股权情况见下表：投资者名称 投入资本（万元）投资比例
32、邹 蕴 玉 30659 52.40%周 挺 15098 25.81%金 婉 月 4013 6.86%林 秀 3900 6.67%曹 培 培 930 1.59%王 华 3900 6.67%合 计 58500 100.00%目前被评估企业经营状况：房地产开发作为高远置业的支柱产业，已经投资开发项目有天籁园、白马大厦、和玉苑、爱建大西郊一品园、汇银铭尊等；正在开发经营的有上海周浦文化商城、沈阳第一城、上海金山康城、金山丰合、昆山锦溪、磐润置业、雅鹿广场、苏州华兆、华茂置业、舟山合信置业等。被评估企业执行企业会计准则和企业会计制度及相关补充规定，适用增值税率 6%，城市维护建设税税率 7%、企业所得税
33、率 25。被评估企业近三年及评估基准日资产负债情况见下表：金额单位：元 项目/年度 2005-12-31 2006-12-31 2007-12-31 2008-1-31 总资产 1,737,804,935.08 1,954,963,738.05 1,297,081,785.20 1,711,218,131.88负 债 1,445,587,479.04 1,664,764,756.38 1,020,646,698.58 563,115,925.62净资产 292,217,456.04 290,198,981.67 276,435,086.62 1,148,102,206.26 上海上会资产评估有
34、限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -11-上海高远置业（集团）有限公司价值评估报告书 被评估企业近三年及评估基准日当期经营状况见下表：金额单位：元 项目/年度 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 1 月 主营业务收入 2,705,250.6021,881,236.7215,387,311.55 1,614,701.70主营业务成本 3,674,510.586,433,541.196,246,627.43 546,7
35、27.69主营业务税金及附加 150,141.431,207,512.42846,302.19 88,808.60管理费用 2,434,080.643,327,203.093,285,181.29 740,340.87财务费用 6,644,680.0213,037,841.5514,511,977.70 1,139,184.59投资收益 4,932.42115,486.216,411.20-资产减值损失 2,123,144.67 121,751.62营业利润-10,193,229.65-2,009,375.32-11,619,510.53-1,022,111.67营业外收入-300.00-营业
36、外支出-5,389.633,343.83-利润总额-10,193,229.65-2,014,764.95-11,622,554.36-1,022,111.675所得税-3,709.42-517,452.72-30,437.90净利润-10,193,229.65-2,018,474.37-11,105,101.64-991,673.77 上表财务数据摘自被评估企业经审计的会计报表，深圳大华天诚会计师事务所有限公司对上海高远置业（集团）有限公司进行了三年加一期的审计，审计报告文号为深华（2008）审字 589 号。二、评估目的二、评估目的 本次评估目的是四川方向光电股份有限公司拟吸收合并上海高远置
37、业（集团）有限公司，为此需对所涉及的上海高远置业（集团）有限公司的整体资产进行评估，并提供价值参考依据。上述经济行为已经上海高远置业（集团）有限公司董事会批准。三、评估对象和范围三、评估对象和范围 本次资产评估的对象是被评估企业全部股东权益价值，评估范围是被评估企业截至评估基准日所拥有的全部资产和负债。评估范围为：上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -12-上海高远置业（集团）有限公司价值评估报告书 项 目 金 额 流
38、动资产账面金额：468,664,943.87 长期投资帐面金额：1,077,582,667.23 固定资产账面金额：164,409,296.71 递延税款借项金额：561,224.07 资产合计账面金额：1,711,218,131.88 流动负债账面金额：563,115,925.62 负债合计账面金额：563,115,925.62 净 资 产账面金额：1,148,102,206.26 其中主要房地产情况如下：权证编号 建筑物名称 结构 建成年建筑面积(m2)账面净值 备注 沪房地长字（2000）第 031913延安西路 895 号砖混 1998.7 835.65 6,756,215.27 沪房
39、地长字（2003）第 024581延安西路 895 号钢混 1998.7 1,671.32 11,422,778.40 沪房地市字（2004）第 000039丁香公寓华山路钢混 2000.3 8,500.29 94,780,680.79 沪房地市字（2004）第 000039丁香公寓华山路钢混 2000.3 389.20 地下 8 个车位沪房地静字（2002）第 004298余姚路 338 号 钢混 2002.1 7,046.45 51,284,977.77 沪房地静字（2002）第 004298余姚路 338 号 钢混 2002.1 179.10 地下设备用房沪房地静字（2002）第 004
40、298余姚路 338 号 混合 2002.1 100.18 锅炉房 合计 18,722.19 164,244,652.23 其中：主要长期投资情况如下：被投资企业 投资比账面金额 会计核算方法 经营情况 上海高鑫房地产发展有限公司 100.0085,000,000.00 企业会计准则、企业会计制度 持续经营 上海中望投资发展有限公司 100.00200,000,000.00 企业会计准则、企业会计制度 持续经营 昆山领地置业有限公司 100.0020,000,000.00 企业会计准则、企业会计制度 持续经营 昆山星地置业有限公司 100.008,000,000.00 企业会计准则、企业会计制
41、度 持续经营 上海金山康城企业发展有限公司 100.00100,000,000.00 企业会计准则、企业会计制度 持续经营 舟山和信置业有限公司 100.0080,000,000.00 企业会计准则、企业会计制度 持续经营 沈阳龙城置业发展有限公司 100.00122,000,000.00 企业会计准则、企业会计制度 持续经营 上海丰合置业有限公司 100.008,000,000.00 企业会计准则、企业会计制度 持续经营 苏州华茂置业有限公司 100.0038,000,000.00 企业会计准则、企业会计制度 持续经营 苏州华兆置业有限公司 50.0090,000,000.00 企业会计准则
42、、企业会计制度 持续经营 上海磐润置业发展有限公司 100.00200,000,000.00 企业会计准则、企业会计制度 持续经营 上海明玖实业有限公司 100.0030,000,000.00 企业会计准则、企业会计制度 持续经营 上海白马房地产有限公司 38.2530,600,000.00 企业会计准则、企业会计制度 正在办理股权转让上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -13-上海高远置业（集团）有限公司价值评估报告
43、书 上海舒拉电脑刺绣有限公司 51.0057,092,504.42 企业会计准则、企业会计制度 正在办理股权转让上海哈顿国际贸易有限公司 90.004,500,000.00 企业会计准则、企业会计制度 07-12-31 退出 江苏金顺化学制品有限公司 72.852,690,542.46 企业会计准则、企业会计制度 07-12 退出 上海房山实业有限公司 51.701,699,620.35 企业会计准则、企业会计制度 08-1-8 决议退出 1、长期投资中有 3 家企业在评估基准日已签订股权转让协议，准备退出，并于 2008 年 2 月 2 日先后办妥工商变更手续。明细如下：、上海哈顿国际贸易有
44、限公司、江苏金顺化学制品有限公司、上海房山实业有限公司 2、上海白马房地产有限公司、上海舒拉电脑刺绣有限公司股权转让手续正在办理之中；其中：其他主要实物资产如下：项 目 账面金额 数 量 分布地点 现状、特点 库存现金 6765.16 企业财务部门 盘点正确 运输设备 107,379.12 2 辆 企业经营场地 权属明确,均能正常使用 电子设备 57,265.36 32 项 企业经营场地 经盘点数量正确,均能正常使用.委估对象中存在账面已摊销完毕但实际中仍在使用的在用低值易耗品。除此以外被评估企业无其他账外有形及无形资产。委估实物资产均处于正常使用或受控状态。上述列入评估范围的资产和负债与委托
45、评估时确定的范围一致。四、价值类型及其定义四、价值类型及其定义 本报告评估结论的价值类型为公开市场价值。所谓公开市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日五、评估基准日 根据委托方和被评估企业的具体情况，为更好地反映委估对象的当前价值，有利于本项目评估目的顺利实现，并尽可能选取与实施评估目的的实现日接近的财务报告日，委托方与评估机构商定本项目资产评估基准日为 2008 年 1 月 31 日。本次评估取价标准均为评估基准日有效的取价标准。上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京
46、东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -14-上海高远置业（集团）有限公司价值评估报告书 六、评估原则六、评估原则 企业价值评估的原则是调节资产评估委托方、被评估企业以及评估业务相关各方在资产评估中相互关系、规范评估行为和业务的准则。根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循的工作原则是：独立性原则在评估过程中不受资产评估业务当事人利益的影响，始终坚持独立的第三者立场。客观性原则各项评估参数的选择、预测、推理和逻辑判断以充分的事实为依据，建立在资产、市场和科学技术发展的现实基础上。科
47、学性原则在评估过程中根据委估对象的特点和评估目的，选择适用的价值类型和方法，使资产评估结果科学合理。专业性原则评估工作由注册资产评估师完成，各类资产由具有丰富经验的工程技术、财务会计等专业人员分别评估或验证，以保证评估结果尽可能客观、公正地反映委估对象的实际价值。评估适用的经济原则是贡献原则、替代原则、预期原则以及国家和行业规定的其他公认原则。在贡献原则的指导下，我们综合考虑每项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值；替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，有经验的买方总是会选择购买较低价的产品，因此评估结果将充分地考虑资产的可选择性和替代性；预期原则要求在进行资产评
48、估时必须合理预测委估对象未来的获利能力和获利能力的有效期限，因为资产的购买者所愿意支付的价格取决于该项资产的未来效用及获利能力。本项评估所遵循的其他公认的原则主要是资产持续经营原则和产权利益主体变动原则。资产持续经营原则是指评估时假定委估对象将按目前的用途和方式继续使用。产权利益主体变动原则是假设被评估企业的权属主体全部或部分地有所改变，从而导致资产的价值将依据新的权利主体为获得该等资产所需花费的货币量来计算。七、评估遵循的资产评估准则七、评估遵循的资产评估准则 1、资产评估准则-基本准则 2、资产评估职业道德准则 3、企业价值评估指导意见 上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地
49、 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -15-上海高远置业（集团）有限公司价值评估报告书 4、资产评估准则不动产 5、资产评估准则机器设备 6、资产评估准则业务约定书 7、资产评估准则评估程序 8、资产评估准则评估报告 9、资产评估准则工作底稿 八、评估依据八、评估依据（一）法规依据 1、国有资产评估管理办法（国务院第 91 号令 1991 年）；2、国有资产评估管理办法施行细则（国资办发1992第 36 号）；3、关于转发 资产评估操作规范意见（试行）的通知（国资办发1
50、99623 号）；4、国务院办公厅关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知(国办发2001102 号)；5、财政部国有资产评估项目备案管理办法（财政部财企2001802 号）；6、国务院企业国有资产监督管理暂行条例（国务院 2003 第 378 号令）；7、财政部国有资产评估管理若干问题的规定(财政部令2001第 14 号)；8、国务院国资委 企业国有产权转让管理暂行规定 （国务院国资委第 3 号令）；9、与评估有关的章程、合同与其他法律文书。（二）行为依据 1、上海高远置业（集团）有限公司董事会决议；2、业务委托书。（三）产权依据 1、被 评 估 企 业 的 组 织