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1、小结广义概念：凡是稀缺且有用的物质，也就是能形成资财之源的物质；狭义概念：资源就是或主要是自然资源-自然界进人生产过程的各种物质资源。第1页/共113页资源：是指在一定的社会经济条件下，人们所发现的有用且稀缺的物质、能量及其功能过程的总和，它们往往以原始（自然）状态进入生产过程或直接进入消费过程以提高人类当前或未来的福利。资源经济学资源经济学中的中的“资源”第2页/共113页资源的属性资源的属性1）具有用途并产生价值的物质 人们能将其用于特定产品的生产或能以支撑持定的服务功能以满足人类自然在物质与精神两方面的需求。2）资源本身是一个动态的概念 信息、技术的变化，人们能够拓宽资源的范围；随着人们
2、需求、物质相对稀缺性的变化都能将以前没有价值的物质变成资源 第3页/共113页3）稀缺性 在资源经济学的研究对象中强调资源的数量和人们的需求相比的数量是有限制的，有别于资源与环境科学中的资源范畴。4）天然性 强调资源以自然或以原始物质形式进入人类的经济过程；区别于经济中常讲的资源，如中间产品、最终产品等；功能性资源：生物链、自然循环系统等都是资源；自然景观等。第4页/共113页小结从上述分析可以看出，资源最本质的属性是有用性和稀缺性资源最本质的属性是有用性和稀缺性。它决定了人们应如何充分利用它的有效性，如何通过科技进步及合理利用等改善它的稀缺性。随着科学技术的发展和人们对自然界认识的深入，资源
3、的概念和范围会有一个发展变化的过程，人们对资源的理解也会逐渐趋于完善。第5页/共113页3.按照资源的社会属性来分类（资源的控制方式）1）专有资源（Owned Resources)或 可控资源（Controlled Access Resources)指通过法律或所有权的界定，具有明确的所有者。2）共享资源（Common Property Resources）指没有明确的所有者或虽具有法律上的所有者，但不能行使其权利的。例子：公海、空气、草原第6页/共113页资源的基本特性整体性地域性多用性数量有限性与潜力的无限性第7页/共113页整体性 资源之间相互联系、相互制约、构成一个有机的整体。“牵一发
4、而动全身”植被被破坏 水土流失、土壤肥力下降 植被退化，甚至沙漠化；植被退化，土壤沙漠化动植物及微生物就会大量减少。相反，如果在沙漠化地区通过种草、种树慢慢恢复植被，水土将得以保持，动物和微生物就会集结繁衍，土壤肥力逐步提高，从面促进植被进一步优化和各种生物良性循环。第8页/共113页地域性 区域具有资源优势，资源分布具有明显的地域性。这种地域差异性最好的例证就是地球上五个地带的划分；各地带之间的资源状况有着很大的差异。全图煤炭资源探明的储量，27集中在山两省，97的钾盐集中在青海省。水资源南多北少,主要集中在川、滇、黔、桂、藏第9页/共113页多用性资源一般部具有多种用途。如土地资源，既可用
5、于农业，也可用于工业、交通等其他行业以及改善人们的居住条件；水资源既可以用于农业生产，也可直接用于人类生活。正是存在着资源用途上的多面性，才产生了如何将有限资源在不同用途上进行最优分配的问题。第10页/共113页数量有限性与潜力的无限性在特定时间、地点条件下，任何资源的数量都是有限的，不仅可利用量有限储量也是有限的，如地球上的土地面积、水的数量等。数量在技术一定条件下是有限的可更新性、再生性和循环性是相对无限的资源开发潜力的无限性正是人类社会经济可持续发展的物质基础。第11页/共113页特尔菲法（专家咨询法）这是由美国兰德公司发展的一种新型专家预测方法。第一步：它通过寄发调查表的形式征求专家的
6、意见：第二步：专家在提出意见后以不记名的方式反馈回来；第三步：组织者将得到的初步结果进行综合整理，然后反馈给各位专家，请他们重新考虑后再次提出意见；第四步：经过几轮的匿名反馈过程，专家意见基本趋向一致；第五步：组织者依此得出预测结果。第12页/共113页ABC分析法它是由意大利经济学家巴雷托首创，根据事物在技术或经济方面的主要特征，进行分类排队；识别出少数的但对事物起决定作用的关键因素和多数的但对事物影响较少的次要因素。该大致可以分5个步骤：（1）收集数据；（2）统计汇总；（3）编制 ABC分析表；（4）ABC分析图；（5）确定重点管理方式。第13页/共113页1.1.需求的定义需求是指市场主
7、体在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意并能够购买的某种商品的数量的对应关系。需求是有支付能力的需要（潜在购买力）三个要素：购买欲望；支付能力对应关系 分类：个人需求；市场需求 市场需求等于个人需求的加总二、需求曲线TheDemandCurve第14页/共113页7.需求定理的特例u（1）吉芬物品Giffens Goods：u需求量与价格成同向变动的特殊商品。PQl英国人吉芬发现1845年爱尔兰发生灾荒，土豆价格上升，但需求量却反而增加。l在当时被称为“吉芬难题”。n原因：土豆涨价引起英国靠工资生活的低收入者购买更多的土豆，而不是买得更少。第15页/共113页三、供给曲线TheSupplyCu
8、rve供供给给：在在一一定定时时期期内内，在在各各种种可可能能的的价价格格水水平平，厂商愿意而且能够供应的商品量。厂商愿意而且能够供应的商品量。u供给是供给欲望与供给能力的统一p“愿意-供给欲望”p“能够-供给能力”这两个条件缺一都不构成供给。1.供给 SupplySupply第16页/共113页4.影响供给的因素p商品本身的价格p相关商品的价格p生产要素的价格p生产技术的变动p政府的政策p厂商的目标p厂商对未来的预期n商品自身价格不变，生产成本上升会减少利润，使供给量减少。n在一般情况下，生产技术水平的提高可以提高劳动生产率，降低生产成本，增加生产者的利润，生产者会提供更多的产量。第17页/
9、共113页均衡价格的形成均衡价格的形成：供求双方在竞争过程中自发形成的，是一个价格自发决定的过程。n供求不平衡，市场出现两种状态：过剩与短缺。l在市场机制的作用下，供求不相等的非均衡状态会逐步消失，实际的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。u市场价格均衡价格：出现供大于求，商品过剩或超额供给。在市场自发调节下，一方面会使需求者压低价格来得到他要购买的商品量，另一方面，又会使供给者减少商品的供给量。这样，该商品的价格必然下降，一直下降到均衡价格的水平。反之如此。第18页/共113页计算实例n设某商品的市场需求函数为D=122P，供给函数为S=2P，均衡价格和均衡产量各是多少？pP=3Q=6 第1
10、9页/共113页1.弹性弹性系数：表示弹性的大小。因变量变动的比率 自变量变动的比率v弹性（elasticity）,物理学名词 ,指一物体对外部力量的反应程度。n弹性是相对数之间的相互关系，即百分数变动的比率，或者说它是一个量变动1%，引起另一个量变动百分之多少（程度）的概念。p对于任何存在函数关系的经济变量之间，都可以建立二者之间的弹性关系或进行弹性分析。l弹性分析是数量分析，对于难以数量化的因素便无法进行计算和精确考察。第20页/共113页D.D.E 1E 1 缺乏弹性（inelasticinelastic）需求量变动的比率小于价格变动的比率。主要是生活必需品 D4病人对药品（不包括滋补品
11、）的需求的价格弹性 1E 1 富有弹性（elasticelastic）需求量变动的比率大于价格变动的比率。主要是奢侈品。D5商品价格上升6%，而需求量减少9%时，该商品属于？富有需求弹性。第22页/共113页计算：n1.某种商品价格由8元下降为6元时，需求量由20单位增加为30单位。用中点法计算这种商品的需求弹性，并说明属于哪一种需求弹性。答：（1）已知P18，P26，Q120，Q230。代入：（2）根据计算结果，需求量变动的比率大于价格变动的比率，故该商品的需求富有弹性。第23页/共113页“薄利多销”：对需求富有弹性的商品，E1u需求量变动的比率大于价格变动的比率。u价格下调,总收益增加,
12、对生产者有利;u价格上调,总收益减少,对生产者不利。需求的价格弹性大于1，卖者适当降低价格能增加总收益。第24页/共113页练习已知某种商品的需求是富有弹性的，假定其他条件不变，卖者要想获得更多的收益，应该：A适当降低价格B适当提高价格C保持价格不变通过薄利多销的方法降价来增加总收益的商品是：化妆品面粉药品第25页/共113页讨论：为什么化妆品可以薄利多销而药品却不行？是不是所有的药品都不能薄利多销？为什么？答：n（1）化妆品之所以能薄利多销，是因为它是需求富有弹性的商品，小幅度的降价可使需求量有较大幅度的增加，从而使总收益增加，而药品是需求缺乏弹性的商品，降价只能使总收益减少。n（2）并不是
13、所有的药品都不能薄利多销。n例如一些滋补药品，其需求是富有弹性的，可以薄利多销。第26页/共113页（3）恩格尔定律恩格尔系数食品支出总额/消费支出总额。恩格尔定律n【静态】不同收入水平的家庭，其食品支出在总的消费支出中的比重不同：n收入水平越低的家庭，其食品支出比重越高；n收入水平较高的家庭，其食品支出比重较低。【动态】在其他条件不变的情况下，随着收入水平的提高，食品支出占消费总支出的比重有逐渐下降的趋势。或者：对于一个家庭或国家，富裕程度越高，食品支出的收入弹性越小；反之越大。第27页/共113页一、基数效用论一、基数效用论边际效用分析法边际效用分析法1、效用U（Utility）：消费者从
14、商品消费中得到的满足程度。完全是消费者的一种主观心理感受。满足程度高，效用大；满足程度低，效用小。使幸福增加的有效方法是：u（1）欲望不变而提高效用；u（2）清心寡欲消费者需求某种商品的目的是为了得到满足。效用n萨缪尔森提出：幸福=欲望第28页/共113页3、无差异曲线的特征无差异曲线的特征（1）无差异曲线是一条向右下方倾斜的线，斜率是负的。（4）无差异曲线不能相交（3）在同一个平面上可以有无数条无差异曲线。表明为实现同样的满足程度，增加一种商品的消费，必须减少另一种商品的消费。同一条曲线代表相同的效用，不同的曲线代表不同的效用。（2）无差异曲线凸向原点第29页/共113页同一平面图上可以有无
15、数条平行的无同一平面图上可以有无数条平行的无差异曲线差异曲线离原点越近的无离原点越近的无差异曲线代表的差异曲线代表的满足程度越低，满足程度越低，效用越低；效用越低；否则越高，因为否则越高，因为高位的无差异曲高位的无差异曲线的商品组合量线的商品组合量大。大。I1I2I3XYI4第30页/共113页四、序数效用论消费者均衡的条四、序数效用论消费者均衡的条件件p把无差异曲线与消费可能线合在一个图上；E（1）把钱花光，买到商品的最大数量（2）追求最大的满足u收入既定，预算线必与无数条无差异曲线中的一条相切；u在切点上，实现了消费者均衡效用最大化1、最优购买行为条件：l第一，商品组合必须能带来最大效用。
16、l第二，最优支出位于给定预算线上。X1X2第31页/共113页如如果果I I与与ABAB两两条条曲曲线线相交相交（C C，D D），则则是是以以较较多多的的钱钱实实现现较低的满足程度较低的满足程度,I2EI3I1MNBACDO无差异曲线与消费可能线相切时，n商品的组合（M，N），n是消费者在既定支出水平上（AB）n所能实现的最大化效用（I2）2、解释I I1 1III2 2，但无法实现。，但无法实现。X1X2第32页/共113页3 3、消费者均衡的条件、消费者均衡的条件l在切点E，无差异曲线和预算线两者的斜率相等。效用最大化的均衡条件：一定预算约束下，实现最大效用，消费者应选择最优商品组合。u
17、使MRS等于两种商品的价格比。u这时：消费者愿意交换的两种商品的数量比，应等于该消费者能够在市场上用一单位的这种商品去交换得到的另一种商品的数量。第33页/共113页5、边际报酬递减规律的3阶段一种生产要素增加所引起的产量变动分为三个阶段：总产量要经历一个逐渐上升加快 增长趋缓 最大不变绝对下降的过程。第一阶段：边际产量递增l总产量增加第二阶段：边际产量递减l总产量增加第三阶段：边际产量为负l总产量开始减少QLTPAPEL2GMPOL3L1FAB第34页/共113页6、MP、AP和TP关系MP与TP之间关系:lMP0,TP lMP=0,TP最大lMPAP,AP u当MPAPAPMPAPAPMP
18、0TP进一步图示QLTPAPEL2GMPOL3L1FABMP=APAP最大最大MP=0TP最大第37页/共113页六、生产者均衡六、生产者均衡生产要素最适组合生产要素最适组合1、生产者均衡：等产量线与等成本线相切于一点，实现要素最适组合。注：与消费者均衡的效用最大化比较。既定成本下最大产量的要素最佳组合KLQ2EQ3Q1MNBACDn在E点，两线斜率相等：n或者MPL/w=MPK/r第38页/共113页KLQ2EMNBACD产量既定，成本最小2、边际产量分析法（1）将所有的投资都用在的生产要素上；(成本花完)（2）使每一块钱用在不同生产要素上的边际产量相等。（每一元成本都很有效）PK-K的价格
19、PL-L的价格QK-K的数量QL-L的数量MPK-K的边际产量MPL-L的边际产量M-成本MPm-每一元成本的边际产量第39页/共113页2.市场失灵的原因u（1）市场势力 market power：少数经济主体不适当的影响市场价格的能力。u即由少数市场的参与者影响或决定市场价格。n（2）外部性externality：当一种消费或生产活动对其他消费或生产活动，所产生的不反映在市场价格中的直接效应。n（3）公共物品publicgoods：使所有消费者都得益而市场不能供给或供给不足的物品。|（4）不完全信息。信息成本高昂，信息不能均匀分配，信息不完全可能造成垄断力量，以影响消费者福利为代价谋取垄断
20、利润。第40页/共113页五、帕累托最优五、帕累托最优 ParetoOptimalityParetoOptimality1.帕累托最优标准u帕累托最优：也称为帕累托效率、帕累托改善：u指资源分配的一种状态，在不使任何人的境况变坏的情况下，而不可能再使某些人的处境变好。u帕累托改进：u指一种变化，在没有使任何人境况变坏的前提下，使得至少一个人变得更好。|帕累托最优指没有进行帕累托改进的余地的状态；|帕累托改进是达到帕累托最优的路径和方法。|帕累托最优是公平与效率的“理想王国”。第41页/共113页2.2.帕累托最优的帕累托最优的3 3个条件个条件p交换最优：即使再交易，个人也不能从中得到更大的利
21、益。p此时对任意两个消费者，任意两种商品的边际替代率是相同的，且两个消费者的效用同时得到最大化。p生产最优：任意两个生产不同产品的生产者，需要投入的两种生产要素的边际技术替代率是相同的，且两个消费者的产量同时得到最大化。p产品混合最优：任意两种商品之间的边际替代率必须与任何生产者在这两种商品之间的边际产品转换率相同。第42页/共113页（3 3）基于污染权的）基于污染权的市场交易方法市场交易方法污染权污染权，并不是严格的法律上的概念，而是一个实际存在的环境资源的经济性权利经济性权利。关键因素是国家或政府（环境资源的主体），如何在企业或消费者之间分配这种权利。直接管制中的排放标准，实质上就是厂商
22、通过法律程序获得的一种有限污染权。污染权市场交易的核心污染权市场交易的核心，就是要对环境资源建立可实施的污染权，并且在受外部性影响的各方之间确定一个契约性的协议契约性的协议。各方会在利润刺激机制下通过建立新的市场来维持环境资源的高效率配置，从而达到将所有外部费用内部化。第43页/共113页污染权交易市场大概有下述四种情况：纺织厂拥有河流的支配和使用权纺织厂拥有河流的支配和使用权 游乐场拥有河流的支配权和使用权游乐场拥有河流的支配权和使用权 河流的财产权属第三方河流的财产权属第三方 合并成一个统一的企业或公司合并成一个统一的企业或公司第44页/共113页假设纺织厂拥有河流的支配和使用权假设纺织厂
23、拥有河流的支配和使用权：在前面讨论的“污染消除污染消除”市场市场中，需求方是受害方（游乐场）；供给方是污染方（纺织厂）纺织厂可以通过采取技术措施减少排放量，降低产量 或者停产 来换取游乐场使用河流的费用。如果纺织厂为此而支付的“私人费用”游乐场愿意购买清洁河流的支付，纺织厂就会选择上述这种方案，保持河流清洁，游乐场也获得了相应的创造利润的机会。这相当于游乐场把纺织厂的污染权用金钱购买过来，在双方都有利的情况下达成的污染削减的协议，外部费用内部化了。第45页/共113页 如果游乐场愿意支付的价值 纺织厂的“私人费用”，协议就达不成。“消除污染消除污染”市场市场也可以这么来理解：纺织厂（污染方）提
24、供清洁水体，高水质水体）的边际供给成本是不断提高的（向上方倾斜）；游乐场（受害方）为购买清洁水体的支付意愿是不断递减的（向右下方倾斜）。亦即纺织厂的边际收益是递减的第46页/共113页在利润最大化条件下，均衡的水质等级为均衡的水质等级为L L0 0愿意支付的价格为愿意支付的价格为P P0 0；若LL0，边际成本L0，边际成本边际收益，纺织厂将通过降低水质来增加利润。L=L0 是最优点，均衡点。EL0 MC供给曲线成供给曲线成本本MR需求边际收益需求边际收益 L，水质等级 C，P P0 0第47页/共113页假设游乐场拥有河流的支配权和使用权假设游乐场拥有河流的支配权和使用权 纺织厂就成了潜在的
25、污染权需求方，游乐场就成了污染权的卖主。交易的结果可能是：游乐场将清洁河流水体卖给纺织厂，而自己迁往别处；或者不发生交易，让纺织厂搬迁或处理污水。假设河流的财产权属第三方假设河流的财产权属第三方 第三方可将河流资源的使用权拍卖给出价最高的企业，从而达到资便最佳配置。假设将纺织厂和游乐场合并成一个统一的企业或公司假设将纺织厂和游乐场合并成一个统一的企业或公司 这样公司高层必须考虑污染的影响，把所有的“外部费用”和“外部效益”当作内部问题来处理当作内部问题来处理，即公司内部不同车间、分公司之间的污染排放交易，称“泡内交易泡内交易”。第48页/共113页49（1）资金的时间价值）资金的时间价值 资金
26、时间价值资金时间价值是指等额货币在不同时点上具有不是指等额货币在不同时点上具有不同的价值。同的价值。例如：某人年初存入银行100元，若年利率为10，年末可从银行取出本息110元，出现了10元的增值。资金随着时间变化而产生的增值。第49页/共113页50 某人拟从证券市场购买一年前发行的三年期年某人拟从证券市场购买一年前发行的三年期年利率为利率为14%（单利）、到期一次还本付息、面额为（单利）、到期一次还本付息、面额为100元的国库券，若此人要求在余下的两年中获得元的国库券，若此人要求在余下的两年中获得12%的年利率（复利），问此人应以多少的价格买的年利率（复利），问此人应以多少的价格买入？入？
27、第50页/共113页51例:某厂1998年初借5000万元，1999年末又借3000万元，此两笔借款从2001年开始连续3年每年末以等金额方式偿还,问每年末应偿还多少？试绘出其现金流量图。（设年利率为10%）现金流量图：500030009798992000010203XXX第51页/共113页52 资金等值资金等值：在考虑资金时间价值因素后，不：在考虑资金时间价值因素后，不同时点上数额不等的资金在一定利率条件下具有同时点上数额不等的资金在一定利率条件下具有相等的价值。相等的价值。即即“与某一时间点上一定金额的实与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值际经济价值相等的另一时间
28、点上的价值”。资金运动起点的金额称为现值，用符号P表示;资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或将来值，是现值在未来时点上的等值资金，用符号F表示;资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值或等年值，是指分期等额收支的资金值，用符号A表示。第52页/共113页53 广义投资是指人们的一种有目的的经济行为,即以一定的资源投入某项计划以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资。所投入的资源可以是资金，也可以是人力、技术或其他资源。投 资 狭义投资是指人们在社会生产活动中为实现某种预定的生产、经营目标而预先垫支的资金。包括固定资产投资与流动资金。第53页/共113页54（2）加速
29、折旧法 是按各年年初（即上一年末）的账面价值乘以固定折旧率来计算折旧额的方法。设：Bt1为第t1年的账面价值，Dt第t年的折旧额，d年折旧率 则：,下面就来计算d第54页/共113页55资本主义地租资本主义地租一、资本主义级差地租一、资本主义级差地租级差地租级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，是经营较优土地的农业资本家所获得的，并并最终归土地所有者占有的超额利润。其最终归土地所有者占有的超额利润。其来源来源是产品个别是产品个别生生产价格与社会生产价格的差额。产价格与社会生产价格的差额。1 1产生级差地租的原因产生级差地租的原因优等土地劳动生产率高产品个别生产价格低劣等土地劳动生产率低产
30、品个别生产价格高同样的产品在市场上价格是一样的工业产品的价格由中等生产条件决定农业产品的价格是由为了满足社会对农产品的需求的最劣等土地的个别生产价格作为社会生产价格。第55页/共113页56利利用用优优越越的的自自然然条条件件所所获获得得的的超超额额利利润润形形成成垄垄断断，而而利利用用优优越越的的经经济济、技技术术条条件件所所获获得得的的超超额额利利润润是是暂暂时时的；的；自自然然力力的的差差异异是是产产生生级级差差地地租租的的自自然然基基础础，由由于于土土地地有限而产生的经营垄断才是产生级差地租的真正原因有限而产生的经营垄断才是产生级差地租的真正原因。土土地地所所有有权权的的存存在在以以及
31、及优优越越资资源源条条件件被被部部分分经经营营者者垄垄断断 获得超额利润获得超额利润级差地租级差地租2 2级差地租级差地租（归土地所有者占有）（归土地所有者占有）级级差差地地租租形形成成的的条条件件：土土地地肥肥力力的的差差异异、土地位置土地位置的差异的差异3 3级差地租级差地租在在同同一一块块土土地地上上连连续续追追加加投投资资，每每次次投投资资的的劳劳动动生生产产率率必必然然会会有有差差异异，只只要要高高于于劣劣等等土土地地的的劳劳动动生生产产率率就就会产生级差地租会产生级差地租。第56页/共113页57土地等土地等级级所耗资所耗资本（元）本（元）C CV V平均利平均利润润（元）（元）产
32、量产量（公斤）（公斤）个别生产价格（元）个别生产价格（元）社会生产价格（元）社会生产价格（元）级差级差地租地租（元）（元）全部全部产品产品每公斤产每公斤产品品每公斤产每公斤产品品全部全部产品产品劣等劣等10010020202002001201200.60.60.60.61201200 0中等中等10010020202502501201200.480.480.60.61501503030优等优等10010020203003001201200.40.40.60.61801806060级差地租级差地租的形成一（土地肥力的差异）的形成一（土地肥力的差异）面积相同的优、中、劣三块土地，虽然投资水平相同（
33、均为面积相同的优、中、劣三块土地，虽然投资水平相同（均为100100元），但元），但由于肥沃程度不同，其产量非别为由于肥沃程度不同，其产量非别为300300公斤、公斤、250250公斤和公斤和200200公斤。均按公斤。均按20%20%的平均利润率计算，其单位产品的个别生产价格分别为的平均利润率计算，其单位产品的个别生产价格分别为0.40.4元、元、0.480.48元和元和0.60.6元。在市场上如果以劣等地的个别生产价格（元。在市场上如果以劣等地的个别生产价格（0.60.6元）为社会生元）为社会生产价格，那么全部产品的社会生产价格就分别为产价格，那么全部产品的社会生产价格就分别为180180
34、元、元、150150元和元和120120元。元。由此，优、中等地就可以获得由此，优、中等地就可以获得6060元和元和3030元的超额利润，转化为级差地租元的超额利润，转化为级差地租。第57页/共113页58级差地租级差地租的形成二（土地位置即距市场远近的差异）的形成二（土地位置即距市场远近的差异）地地块块距市场里程距市场里程（公里）（公里）生产资本生产资本投入（元）投入（元）运输费运输费用（元）用（元）资本总资本总支出支出（元）（元）平均平均利润（按利润（按2020计算）计算）个别生个别生产价格产价格（元）（元）社会生社会生产价格产价格（元）（元）级差级差地租地租（元）（元）甲甲1010100
35、1005 510510521211261261321326 6乙乙15151001007.57.5107.5107.521.521.51291291321323 3丙丙2020100100101011011022221321321321320 0 甲乙丙三块土地，面积和肥沃程度相同，由于距市场远甲乙丙三块土地，面积和肥沃程度相同，由于距市场远近不同，其运输费用分别为近不同，其运输费用分别为5 5元、元、7.57.5元、元、1010元。按元。按20%20%平均平均利润率计算，个别生产价格分别为利润率计算，个别生产价格分别为126126元、元、129129元、元、132132元。元。在市场上按社会
36、生产价格在市场上按社会生产价格 （距市场最远地块丙的个别生产（距市场最远地块丙的个别生产价格价格 ）132132元出售，则甲、乙两块土地分别获级差地租元出售，则甲、乙两块土地分别获级差地租6 6元元和和3 3元。元。第58页/共113页59土地土地等级等级所耗所耗资本资本（元）（元）C CV V平均平均利润利润（元）（元）产量产量（公斤）（公斤）个别生产价格（元）个别生产价格（元）社会生产价格（元）社会生产价格（元）级差级差地租地租、（元）（元）全部全部产品产品每公斤每公斤产品产品每公斤每公斤产品产品全部全部产品产品劣等劣等地地10010020202002001201200.60.60.60.
37、61201200 0优等优等地地10010020203003001201200.40.40.60.618018060 60（）在优等在优等地上追地上追加投资加投资10010020203503501201200.340.340.60.62102109090 （）级差地租级差地租的形成的形成 在优等地上追加投资在优等地上追加投资100100元，由于新投资的劳动生产率提高，每公斤元，由于新投资的劳动生产率提高，每公斤产品的个别生产价格降为产品的个别生产价格降为0.340.34元。如产品仍按社会生产价格（即劣等地元。如产品仍按社会生产价格（即劣等地个别生产价格）每公斤个别生产价格）每公斤0.60.6元
38、出售，全部产品可得元出售，全部产品可得210210元，其中比劣等地元，其中比劣等地全部产品价格全部产品价格120120元多出的元多出的9090元就是优等地追加投资所得超额利润，他将元就是优等地追加投资所得超额利润，他将转化为级差地租转化为级差地租。第59页/共113页60级差地租级差地租的分配：的分配：在租约有效期内在租约有效期内农业资本家农业资本家在租约有效期满后在租约有效期满后土地所有者土地所有者4 4级差地租级差地租与级差地租与级差地租的关系的关系都都是是由由于于个个别别生生产产价价格格与与社社会会生生产产价价格格的的差差异异引引起起的的超额利润转化而来的；超额利润转化而来的；级差地租级
39、差地租 是以级差地租是以级差地租为为前提和基础前提和基础的；的；级差地租级差地租的产生的产生早于早于级差地租级差地租。5 5当前的劣等土地将来也有级差地租当前的劣等土地将来也有级差地租因社会需求增加需要比原来更劣等的土地投入使用时；因社会需求增加需要比原来更劣等的土地投入使用时；在在较较优优的的土土地地上上追追加加投投资资，其其劳劳动动生生产产率率降降低低到到原原来来最劣等土地以下时；最劣等土地以下时；在在劣劣等等土土地地上上追追加加投投资资，其其劳劳动动生生产产率率降降低低到到原原来来最最劣等土地以下时。劣等土地以下时。第60页/共113页61土地土地投入投入资本资本（元）（元）平均平均利润
40、率利润率（%）平均平均利润利润（元）（元）产量产量（公（公斤）斤）个别生产价格个别生产价格（元）（元）社会生产价格社会生产价格（元）（元）级差级差地租地租（元）（元）全部全部产品产品单位单位产品产品单位单位产品产品全部全部产品产品最坏最坏耕地耕地50201050601.22.412060最坏最坏耕地耕地追加追加50201025602.42.460 在最坏耕地上，原投资在最坏耕地上，原投资5050元，产量为元，产量为5050公斤，追加投资公斤，追加投资5050元，产量元，产量仅仅2525公斤，劳动生产率降低了，追加投资的个别生产价格为公斤，劳动生产率降低了，追加投资的个别生产价格为2.42.4元
41、。由元。由于社会对农产品的需求增加，使这个劳动生产率降低了的个别生产价格于社会对农产品的需求增加，使这个劳动生产率降低了的个别生产价格成为社会生产价格。于是原投资成为社会生产价格。于是原投资5050元，便能产生级差地租元，便能产生级差地租6060元。因此，元。因此，马克思说：马克思说：“单纯就级差地租来说，所有的已耕地都会提供地租。单纯就级差地租来说，所有的已耕地都会提供地租。”第61页/共113页62评估价格评估价格按一定的评估方法对土地进行评估所得的价格。评估价格可能因评估方法不同而不同。课税价格课税价格国家或地方政府为了课征地价税，由估价人员估定的价格，一般比市场交易价格低。租赁价格租赁
42、价格承租方为取得土地租赁权而向出租方支付的价格。租赁价格的实质是定期支付的地租。抵押价格抵押价格以土地为担保物而取得贷款时，银行对土地所估定的价格。抵押价格一般比市场交易价格低。第62页/共113页63二、按因素的影响范围分类二、按因素的影响范围分类一般因素：指影响地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、社会经济发展状况、土地制度、土地利用计划与规划、社会及国民经济发展规划等。区域因素：指影响城镇区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。个别因素：指影响宗地自身的
43、地价水平的因素，主要包括其自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。第63页/共113页64土地价格的变动趋势及规律性土地价格的变动趋势及规律性土地价格总体上呈上升趋势（社会经济发展水平提高；人口数量及家庭户数增加；土地投机）土地价格呈周期性特征（经济发展周期影响；政府调节）土地价格具有明显的地区差异性（沿海城市波动大于内陆城市；中心区高于边缘区；商业高于住宅高于工业）地价在房地产价格中所占比重越来越大（经济发展，科技进步，劳动生产率提高，单位产品价值量下降，劳动力、建筑材料价格随技术进步和生产率提高而降低，在总价格中比重变小；土地自然供给无弹性，土地需求
44、随人口和经济增长而扩大）第64页/共113页65土地估价方法土地估价方法土地土地估价估价方法方法基本估价法基本估价法应用估价法应用估价法收益还原法收益还原法市场比较法市场比较法剩余法（假设开发法）剩余法（假设开发法）成本逼近法成本逼近法路线价估价法路线价估价法标准宗地估价法标准宗地估价法基准地价系数修正法基准地价系数修正法长期趋势法长期趋势法第65页/共113页66收益还原法的特点收益还原法的特点收益还原法具有严格的理论基础：地租理论和生产要素分配理论收益还原法以收益途径评估价格，所以求得的价格称为“收益价格”收益还原法评估的准确度，取决于土地的纯收益及还原利率的准确度。收益还原法的适用范围收
45、益还原法的适用范围收益还原法以求得土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。例如：租赁房地产或企业用房地产估价；而没有收益的机关、学校等公益用地的估价则不适用。第66页/共113页67收益还原法举例收益还原法举例例1：某市区一栋1997年建成的办公楼需要做抵押评估，该楼所占土地在1997年开发完成时就已补办了出让手续，出让期为50年。试根据以下条件进行测算，计算2002土地总价及单位面积地价。该楼建筑面积为20000平方米，容积率为5该楼全部用于出租，出租率为80%同类物业市场租金按使用面积计为150元/月平方米同类物业使用面积与建筑面积之比为1：
46、1.5房屋重置价格为2000元/平方米，耐用年限为50年，残值为0有关出租费用为：房产税按年租金的12%计；年折旧；物业管理费按使用面积每年100元/平方米；保险费按使用面积每年32元/平方米；房地产综合还原率为10%第67页/共113页68待估房地产有稳定收益，适宜采用收益还原法年总收益A（200001.5）80%150121920万元年总费用B房产税+折旧费+物业管理费+保险费房产税A12%230.4万元折旧费（房屋重置价残值）可使用年限2000200005080万元物业管理费100200001.5133.3万元保险费32200001.542.7万元年总费用B230.4+80+133.3+
47、42.7486.4万元房地年纯收益AB1920-486.41433.6万元第68页/共113页69l房屋现值房屋重置价建筑面积年折旧费已使用年限 2000200008000005 3600万元l土地总价房地总价值房屋现值 14139.3360010539.3万元l土地单价土地总价土地面积l土地面积建筑面积容积率20000 54000平方米l土地单价 10539.3万元 4000平方米26348.3元/平方米第69页/共113页70剩余法的特点剩余法的特点剩余法是从开发商的角度分析、测算其所能支付的最高土地购置费用。其可靠性如何，取决于以下几点：是否根据土地估价的最有效使用和合法原则，正确确定了
48、土地的最佳利用方式；是否正确掌握了地产市场行情和供求关系，并正确判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价；是否正确确定了土地开发费用和正常利润等。剩余法的适用范围剩余法的适用范围待开发土地的估价；待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费用；仅将土地或房地产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价，此时公式中的建筑费为整理费用；现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。第70页/共113页71例3：某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万平方米的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周
49、期为2年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/平方米，房屋中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3%计，年维修费按年租金的8%计，保险费不计，税金按年租金的12%计，年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值为0，建筑费和专业费预计为1500元/平方米，第一年投入60%，第二年投入40%，贷款年利率为15%，房地综合还原利率为8%，投资利润率为15%，取得土地使用权需支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。解：1）用收益还原法计算开发后房地产总价：第71页/共113页72年总收益6002000080%
50、75%720万元计算年总费用：管理费7203%21.6万元维修费7208%57.6万元税金72012%86.4万元年折旧费57.680%46.08万元年总费用管理费+维修费+税金+年折旧费211.68万元计算房地年纯收益720211.68508.32万元开发后房地产总价第72页/共113页732）计算建筑费及专业费1500200003000万元3）计算开发利息4）计算开发利润房地总价15%6012.8515%901.93万元5）计算其它费用地价2%6）地价房地总价建筑费专业费利息利润其它费用6012.8530000.3225地价506.69901.930.02地价1604.230.3227地价