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1、凯思特纵联商学院房地产行业基础知识房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院目目 录录1 1房地产行业发展历史房地产行业发展历史2 2房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院从从1978年之前至今，中国房地产经历了年之前至今，中国房地产经历了5个阶段，计划经济时代、个阶段，计划经济时代、住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处于震荡上升通道当中处于震荡上升通道当中第一阶段第一阶段（1978年以前）年以前）计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由
2、地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题第二阶段第二阶段（1978-1990）住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段第三阶段第三阶段（1990-1997）第一个快速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个调整期第四阶段第四阶段（1998-2007）第二个快速发展阶段第五阶段第五阶段（2008-至今）至今）第二个调整期，09年政策性反弹和目前的政策性调整阶段阶段特征特征阶段阶段关键关键词词住宅统建，福利分房土地使用制度改革、宪法与土地管理法的修改、住房制度改革快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵押贷款、住房公积金快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、
3、商业地产、旅游地产拐点、通胀、紧缩、猪坚强、小阳春、暴涨、调控、国十条、国八条、新国八条、保障房、房产税房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院最近最近10年，全社会的固定资产投资和房地产投资都呈逐年上升趋年，全社会的固定资产投资和房地产投资都呈逐年上升趋势，并保持着相对稳定的增长速度势，并保持着相对稳定的增长速度数据来源：国家统计局、统计年鉴99-09年全国固定资产投资情况年全国固定资产投资情况99-09年全国房地产投资情况年全国房地产投资情况在经济环境相对较差的2008年，房地产投资仍保持了高速增长，显示出了开发企业对后市的乐观态度。2009年增速对比市场相对类似的2007年增
4、速明显下降，同比2008年也有所放缓。2009年地王频出，反映出不同企业的判断出现分歧，出现激进与保守发展并存的现象。受国际经济环境的影响，06-08年间全社会固定资产投资增速放缓；随着中国稳定应对金融危机、人民币的不断升值，固定资产投资速度在09年总体有较大幅度的提高。房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业房地产业对国民经济的贡献房地产业对国民经济的贡献率很高：我国房地产业对率很高：我国房地产业对GDP的综合贡献率达到的综合贡献率达到20%房地产行业对拉动经济增长房地产行
5、业对拉动经济增长起到了重要作用：房地产投起到了重要作用：房地产投资占全社会固定资产投资的资占全社会固定资产投资的比重为比重为18%房地产是人们生活的必需品房地产是人们生活的必需品13亿人口的住房需要伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要房地产是城市化进程的需要房地产是城市化进程的需要“十二五”规划提出未来五年城镇化率要突破50%，在三大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大的发展空间人类生存发展人类生存发展的需要的需要房地产产业关联度高，能促进就业房地产产业关联度高，能促进就业每年25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、25%的塑料制品用于房地产开发建设每100元的
6、房地产销售能带动相关产业170元的销售房地产的发展能催生众多新的行业房地产的发展能催生众多新的行业如物业管理、房地产评估、房地产中介等产业关联度高，产业关联度高，带动其他行业带动其他行业发展发展房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院我国房地产行业现阶段面临的发展机遇我国房地产行业现阶段面临的发展机遇地产行业面临地产行业面临发展机遇发展机遇1、我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境2、城市化进程加速以及居民收入水平的提高，将拉动全国房地产行业需求持续增长3、国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张，商业地产和中高档住宅的持续不断的增长的需求4、区域壁垒逐渐降低
7、，区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力5、宏观调控政策以及行业政策出台，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张6、国内外房地产金融市场的创新和发展，有利于拓宽融资渠道和降低融资成本房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事日程金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制
8、市场需求优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外资发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度12345房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院房地产行业的未来发展趋势总结房地产行业的未来发展趋势总结房地产未来发展房地产未来发展趋势总结趋势总结有实力的房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场和全国布局，从而有效的实现现金流和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大持有比例发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路，地产进入了洗牌和
9、加速发展的阶段，淘汰机制将在35年的时间内完成房地产将进一步结合金融资本，资本和资源结合的行业特质将逐步明显，房地产金融市场未来潜力巨大房地产行业整合加速，优势企业群体将脱颖而出，土地价格高涨，投资决策和前端风险加大，土地储备成为关键，专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和规模化 市场进一步细分，买方市场正在形成，客户的影响在加大，政策的影响导致户型的差异空间减少，产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社区、景观、文化等开始加强房地产投资增幅放缓，行业盈利水平降低，但需求和供给两条线的支撑，导致行业整体仍然长期看好房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院目目 录录1 1房
10、地产行业发展历史房地产行业发展历史2 2房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本常识和常用术语1.1.房地产行业基本常识房地产行业基本常识2.2.房地产常用术语介绍房地产常用术语介绍3.3.房地产产品类型介绍房地产产品类型介绍4.4.房地产建筑基础知识房地产建筑基础知识5.5.房地产规划基础知识房地产规划基础知识房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院什么是房地产？什么是房地产？是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地、筑物及地上附着物和房地产物权，其中房地产物权除所有权外，还有
11、所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等 房地产的自然特征位置的固定性，使用的耐久性，资源的有限性，物业的差异性；房地产的经济特征：生产周期性，资金密集性，相互影响性，易受政策影响性，房地产的保值增值性 指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权 指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物房房地地产产的的定定义义房房产产的的定定义义地地产产的的定定义义房房地地产产的的特特征征房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院什么是房地产业？什么是房地产业？是以土地和建筑物为经营
12、对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。广义上讲，是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能
13、活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动 广义上讲，是以（城镇）土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义上讲，是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程房房地地产产业业房房地地产产开开发发房房地地产产经经营营房房地地产产业业和和建建筑筑业业的的区区别别房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院什么是房地产市场？什么是房地产市场？房地产市场：房地产市场：指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房
14、地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。它必须具备卖、买方和用于交易的房地产三个要素。一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）一级市场一级市场二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(俗称“一手房市场)一级市场一级市场三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场（俗称“二手房”市场）三级市场三级市场房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院建建设设用用地地规规划划许许可可证证商商品品房房销销售售许许可可证证建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证
15、国国有有土土地地使使用用证证一一二二三三四四五五房地产开发的房地产开发的“五证五证”房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院国有土地使用权出让土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利国国 家家土地使用者土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让（土地市场）由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。国有土地使用权出让方式招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式 国有土地使用权出让年限居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年
16、商业、旅游、娱乐用地：40年加油站、加气站用地：20年中国（大陆）现行的土地制度中国（大陆）现行的土地制度房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院类别类别代号代号类别名称类别名称范范 围围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间
17、及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地城市用地的类别城市用地的类别房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院出让方式出让方式划拔方式划拔方式招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌协议协议1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地1经营性用地以
18、外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制土地使用权的出让方式土地使用权的出让方式房地产行业基础知识房地产行
19、业基础知识凯思特纵联商学院房地产开发价值链房地产开发价值链决策拿地阶段决策拿地阶段市场市场研究研究投资投资决策决策土地土地获取获取规划设计阶段规划设计阶段市场市场定位定位产品产品策划策划规划规划设计设计项目施工阶段项目施工阶段招标招标投标投标施工施工组织组织进度进度质量质量成本成本销售服务阶段销售服务阶段品牌品牌传播传播销售销售组织组织物业物业管理管理主价值链主价值链决策拿地阶段决策拿地阶段市场市场研究研究投资投资决策决策土地土地获取获取规划设计阶段规划设计阶段市场市场定位定位产品产品策划策划规划规划设计设计项目施工阶段项目施工阶段招标招标投标投标施工施工组织组织进度进度质量质量成本成本销售服
20、务阶段销售服务阶段品牌品牌传播传播销售销售组织组织物业物业管理管理投资分析阶段投资分析阶段投资确定阶段投资确定阶段投资管理阶段投资管理阶段项目研究项目研究投资分析投资分析投资洽商投资洽商签订契约签订契约开发监控开发监控投资回收投资回收决策拿地阶段决策拿地阶段市场市场研究研究投资投资决策决策土地土地获取获取规划设计阶段规划设计阶段市场市场定位定位产品产品策划策划规划规划设计设计项目施工阶段项目施工阶段招标招标投标投标施工施工组织组织进度进度质量质量成本成本销售服务阶段销售服务阶段品牌品牌传播传播销售销售组织组织物业物业管理管理主价值链主价值链决策拿地阶段决策拿地阶段市场市场研究研究投资投资决策决
21、策土地土地获取获取规划设计阶段规划设计阶段市场市场定位定位产品产品策划策划规划规划设计设计项目施工阶段项目施工阶段招标招标投标投标施工施工组织组织进度进度质量质量成本成本销售服务阶段销售服务阶段品牌品牌传播传播销售销售组织组织物业物业管理管理投资分析阶段投资分析阶段投资确定阶段投资确定阶段投资管理阶段投资管理阶段项目研究项目研究投资分析投资分析投资洽商投资洽商签订契约签订契约开发监控开发监控投资回收投资回收投资分析阶段投资分析阶段投资确定阶段投资确定阶段投资管理阶段投资管理阶段投资分析阶段投资分析阶段投资确定阶段投资确定阶段投资管理阶段投资管理阶段项目研究项目研究投资分析投资分析投资洽商投资洽
22、商签订契约签订契约开发监控开发监控投资回收投资回收辅价值链辅价值链战略管理战略管理人力资源与行政管理人力资源与行政管理金融投资与财务管理金融投资与财务管理信息管理信息管理房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院目目 录录1 1房地产行业发展历史房地产行业发展历史2 2房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本常识和常用术语1.1.房地产行业基本常识房地产行业基本常识2.2.房地产常用术语介绍房地产常用术语介绍3.3.房地产产品类型介绍房地产产品类型介绍4.4.房地产建筑基础知识房地产建筑基础知识5.5.房地产规划基础知识房地产规划基础知识房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵
23、联商学院【建筑用地面积】建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制【总建筑面积】是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和【容积率】一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高【建筑密度（建筑覆盖率）】用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度【用地红线】经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线【建筑红线】是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线
24、退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果【道路红线】道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求 房地产常用术语房地产常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院【房屋层数】是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数【层高】是指房产高度
25、以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离【净高】是指层高减去楼板厚度的净剩值【建筑高度】建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度【建筑间距】两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 房地产常用术语房地产常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院【两书】住宅质量保证书、住宅使用说明书【房地产证】是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证【房地产产权】
26、是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利【土地使用权】是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用【三通一平】是指水通、电通、路通及场地平整【七通一平】是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整 房地产常用术语房地产常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院【红线图】又叫（宗地图），是
27、按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房【总用地面积】经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积【绿化率】建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率即项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比【绿化覆盖率】建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率【用地性质】规划用地的使用功能【用地面积】规划地块划定的面积【日照间距系数】指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值 房地产常用术语房地产常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商
28、学院【建筑间距】两栋建筑物外墙之间的水平距离【日照标准】根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量【居住区用地】住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称【花园】占地15000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的45%，休闲场地面积不少于总面积的15%。【小区】建筑面积在30000平米以上，居住户数3000户以上或人口在7000人以上，设有居委会。【组团】被小区道路分隔，并与居住人口规模（10003000人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地【配套设施】指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路
29、和公共绿地的总称【建筑小品】指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称房地产常用术语房地产常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院【房屋销售面积】房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和【套内建筑面积】房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积【套内使用面积】指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积【公共建筑面积】各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指
30、各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积【实用面积】它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50房地产常用术语房地产常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院【得房率】是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比【道路用地】道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地【玄关】玄关就是登堂入室第一步所
31、在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。【期房】开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同【现房】开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋【入伙】业主领取钥匙，接房入住【契税】在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税房地产常用术语房地产常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院【安居房】指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）【经济适用房】是指经
32、各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房【使用权房】是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房【产权房】是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有【商品房】是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅【集资房】是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋房地产常用术语房地产常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院【公房】又称公有住宅、公产住房、国有住宅，
33、它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售【房改房】是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等【住宅用地】是指供居住的各类房屋用地【工业用地】是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地【仓储用地】是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地【商业服务业用地】是指各种商店
34、、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地房地产常用术语房地产常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院【旅游业用地】是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地【金融保险业用地】是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地【市政公用设施用地】是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专用地段等用地【绿化用地】是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他
35、公共绿地等用地【公共建筑用地】是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地【文、体、娱用地】是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地房地产常用术语房地产常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院【机关、宣传用地】是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地【科研设计用地】是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地【教育用地】是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院（校）、工
36、读学校等用地【医卫用地】是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所）、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地【交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地【铁路用地】是指铁路及场站、地铁出入口等用地【民用机场用地】是指民用机场及其附属设施用地房地产常用术语房地产常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院【港口码头用地】是指专供客、货运船停靠的场所用地【其他交通用地】是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）【假层】是指建房时建造的，一般比较
37、低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次【阁楼（暗楼）】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层房地产常用术语房地产常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院目目 录录1 1房地产行业发展历史房地产行业发展历史2 2房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本常识和常用术语1.1.房地产行业基本常识房地产行业基本常识2.2.房地产常用术语介绍房地产常用术语介绍3.3.房地产产品类型介绍房地产产品类型介绍4.4.房地产建筑基础知识房地产建筑基础知识5.5.房地产规划基础知识房地产规划基础知识房地
38、产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院房地产产品类型名词房地产产品类型名词-居住类地产居住类地产p普通住宅普通住宅F是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，它多为多层住宅和高层住宅。低层住宅为一层至三层；低层住宅为一层至三层；多层住宅为四层至六层；多层住宅为四层至六层；中高层住宅为七层至九层；中高层住宅为七层至九层；高层住宅为十层及以上高层住宅为十层及以上房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院房地产产品类型名词房地产产品类型名词-居住类地产居住类地产F是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。是指在郊区或风景区建造的舒
39、适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。F配套设施标准较高配套设施标准较高p高高档档住住宅宅F具有良好的物业管理服务具有良好的物业管理服务F部分高档住宅带精装修部分高档住宅带精装修 F销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅p别墅别墅房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院房地产产品类型名词房地产产品类型名词-居住类地产居住类地产p高档公寓高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。p酒店式服务公寓酒店式
40、服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。F始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”;F市场定位很高;F它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的;F具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院房地产产品类型名词房地产产品类型名词-居住类地产居住类地产别墅的狭义定义为独立式住宅，广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品，广义上有以下类型组成：p独立式别墅独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等
41、的绿地、院落。住宅的层数基本是3层或3层以下，具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。p双拼别墅双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院房地产产品类型名词房地产产品类型名词-居住类地产居住类地产p联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分
42、割墙。p叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户 型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院房地产产品类型名词房地产产品类型名词-居住类地产居住类地产p联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。p叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户 型或有天（叠上有露台）或有
43、地（叠下有花园）。房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院p塔楼塔楼指各面长高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和房型塔楼，改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡。房地产产品类型名词房地产产品类型名词-居住类地产居住类地产房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院p
44、板楼板楼指非塔式建筑的其它建筑。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时，其主要朝向的建筑外墙称长边，次要朝向的建筑外墙称端边。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时，其各朝向的建筑外墙均为长边。是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。房地产产品类型名词房地产产品类型名词-居住类地产居住类地产房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词办公类地产办公类地产p定义定义建筑物内供办公人员经常办公的房
45、间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。p办公建筑的分类办公建筑的分类公寓式办公楼 apartment-office building。由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。酒店式办公楼 hoteL-office building。提供酒店式服务和管理的办公楼。综合楼 multiple-use building。由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。商务写字楼 business office building。在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。房地产行业基
46、础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词商业类地产商业类地产p定义定义商业地产，即商业房地产，也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户。房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词商业类地产商业类地产p商圈商圈是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩张，吸引顾客的辐射范围，简单 的说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈大致由三部分组成，即主
47、圈、次圈、边圈。F主圈：即主要商圈，也称第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65左右的顾客来自主要商圈。F次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域，顾客较为分散，但消费者来店消费也较为方便，在次要商圈聚集的顾客约占25左右。F边圈：即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内散居着百货商店约10的顾客。房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词商业类地产商业类地产p业态介绍业态介绍百货店：是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展
48、各自的进货、管理、运营的零售业态。超级市场：是采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。大型综合超市：是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体、满足顾客一次性购全的零售业态。便利店：是指满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。专业店：是指经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词商业类地产商业类地产p业态介绍业态介绍专卖店：是指专门经营或授权经营制造商品品牌和中间商品牌的零售业态。
49、购物中心：是指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。仓储商店：是指在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。家居中心：是指以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词产业地产产业地产p定义定义产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对
50、象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。p产业地产的形态产业地产的形态由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。房地产行业基础知识房地产行业基础知识凯思特纵联商学院其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词旅游地产旅游地产p定义定义旅游地产：即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。旅游地产包括：休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休