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1、2010年武汉房地产开展总体分析2010年本部分内容主要是通过市场调查的内容归纳分析总将来城市房地产开展的根底、趋势、特征。一、 将来几年城市房地产行业开展的根底1、城市根本概况城市级别省会城市所属省份湖北省城市总人口8355473城区（市区）人口4778612城市GDP总量4620.86亿前三年经济平均增长19.65%城市三次产业构造3.2%：46.4%：50.4%地点财政收入10050346万固定资产投资30011045万在岗职工收入12780.36元城镇人口人均可支配收入18385.02元城镇人口恩格尔系数40.2%城镇人口人均住房面积29.28城市开展方向我国中部地区中心城市，全国重要
2、的工业基地、科教基地和综合交通枢纽说明：表中数据为城市最近年份数据2、将来几年主要指标开展趋势1）将来城市在周边城市圈中的综合竞争力p 武汉位于京广纵向经济带，长江横向经济带的“十”字中心，占据中部“天元”地位；p 武汉是中部地区的交通枢纽；p 京广线连接中部21个大中城市，长江连接中部19个大中城市；p 国务院批复武汉市城市总体规划(19962021年)p 武汉市开展给出明确定位：定位中部地区中心城市，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。总结：武汉占据中部“天元”地位的武汉市被国务院明确定位为“中部地区中心城市”，将成为中部地区最具有扩张潜力
3、的城市。依照武汉市城市总体规划(19962010年)，武汉建立目的：金融中心、企业总部、内贸中心使得武汉成为华中区域乃至全国的经济核心p 金融中心：到2010年，武汉要构建一个有较强融资和国际结算才能的金融体系，确立武汉在华中地区金融中心肠位；p 内贸中心：规划到2021年，长江构成一级航道，汉江构成三级航道等，武汉港年吞吐量达1.2亿吨，其中集装箱220万标箱，黄石港吞吐量达2081万吨。2）将来城市经济的开展趋势p 武汉成功获批为中国中部中心城市，政策与资源将得到国家倾斜，省政府估计总投资5287亿建立武汉城市圈，将来经济开展必定加速，经济的开展自然带来房价上扬p 与目前一线城市相比，武汉
4、处于绝对的价格洼地，目前高端楼盘价格不到一线城市的1/3,升值潜力宏大p 武汉市规划将来五年GDP打破1万亿 ，超过2009年深圳的规模，即便考虑调控要素，五年时间武汉房价也将与深圳09年的房价靠拢，价格翻番指日可待总结：将来五年武汉GDP将打破1万亿，势必拉动武汉房价的高涨，将来5-10年必将是武汉楼市高价值实现阶段3）将来城市居民收入与消费增长趋势2006年2007年2008年2009年城市居民人均年收入1236014357.6416712.418384.96年收入增长率13.9%16.2%16.4%10%城市居民人均年消费11890134611581917616年消费增长率15.8%13
5、.2%17.5%11.4%2006年以来，武汉城市居民的收入与消费水平不断保持10%以上的增长速度，在将来几年内，有理有相信，必将保持这一增长速度开展下去。p 武汉人口主要集中15-54岁之间，其中这个阶段各年龄段比重都超过7%，合计超过70%p 数据截止至2007年；到2021年，估计常住人口达1153万人，户籍人口达992万人。p 随着中部的开展，武汉的战略地位凸显，将来的人口增速有可能超出预期，估计会增长至2000万;将来城市圈总人口将达3340万。总结：2010年武汉常住人口将超过900万，2021年武汉常住人口将超过2000万，将来武汉城市圈人口将超过3000万，人口红利持续支撑城市
6、经济开展与市场刚性需求4）将来几年城市化开展进程武汉将来的城市化进程p 2010年市区用地规模为6795平方公里，2021年为1030平方公里；p 2010年市区人口到达994万，2021年市区人口到达1180万；p 到2021年将实现84%城市化率。 武汉06-20年城市总体规划p 在将来12年里，武汉市将投入1205.3亿元修建地下轨道，到2021年，武汉市将总共建成8条轨道交通线，根本通达武汉三镇。 武汉市城市快速轨道交通建立规划(2009-2021)总结：城市化进程加快，近郊新区逐步融为城市的一部分，华中大武汉价值凸现3、总体结论将来十年是武汉飞速开展的十年，中部中心城市确实立、GDP
7、增长过万亿、人口打破千万大关，超级大都市城市价值马上快速兑现。二、 将来几年城市房地行业产业开展环境1、城市房地产业开展的产业环境 “4.15新政”的政策逻辑是“经济咨询题晋级为政治咨询题”，政府决心非常大，房价不降，政策不松，目的达不到，将损害政府公信力；国家领导人及各大部委表示，本轮针对房地产的宏观调控“决不半途而废”；从银行来看，关于房价下跌30%的压力测试，银行普遍表示乐观，银行的支持将成为调控接着推进下去的保障；从以上三点能够看出，将来政府对房地产市场的调控还将持续。妨碍：国家公布的数据显示，70个大中城市的新房价格指数已经开场回落，部分房价上涨过快的城市房价上涨趋势得到遏制。调控走
8、向：由短期向长期、由“堵”向“疏”的转变，短期目的是遏制部分城市房价过快上涨，长期目的是房地产市场健康稳定地収展。 总结：本轮针对房地产市场的调控，政府的决心大、措施详细、行动快，力度大、决不能无视调控对市场产生的妨碍，尽管本轮调控与07年的调控目的一样，但与07年相比，不管是从政府的决心、依然政策的力度和密集程度来看，本轮宏观调控持续的时间可能会更久、对市场的妨碍可能会更大、更深远，市场最早于2011年下半年开场进入恢复期。2、城市房地产业开展的市场环境 受国家宏观调控的妨碍，众多消费者采取观望态度，如今以及持续将来一段时间内，房地产市场还将处于深度调整期。3、城市房地产业开展的竞争环境 受
9、去年住宅土地市场火爆的妨碍，今年下半年武汉将陆续有众多新盘推出，众多房地产企业将会展开剧烈竞争。三、 将来几年城市房地产市场开展趋势1、城市房地产市场现状商品房类型房地产投资占固定资产投资比例近年投资增幅近年供求比近年平均价格平均销售速度前三年房价增长幅度2007年2008年2009年一般住宅24.6%41%0.754278376套/月24.74%6.97%-3%别墅35%0.95925692套/月24%32.6%7.8%说明：表中投资比例、投资增幅、供求比、价格、销售速度全部为最近年份的全年数据2、将来几年不同产品类型的市场竞争趋势1）近两年城市不同产品类型土地供给分析时间2007年2008
10、年2009年2010年计划住宅性质土地成交增长253.6%-79%430.5%估计900万方，-36%说明：成交增长全部为折合成建筑面积的成交增长比例（%）。2）近两年成交土地分布区域 分布区域土地性质一环二环三环四环住宅性质土地成交分布12.48%15.61%48.83%23.08%说明：成交性质土地分布是近两年成交数据汇总后的分配。3）将来两年市场竞争趋势n 产品类型竞争趋势从2009年住宅土地成交情况及2010年住宅土地供给情况来看，总体土地成交折合建筑面积2000余万方，将来住宅市场将面临较大的竞争压力。n 同一产品不同区域竞争趋势从土地成交分布区域来看，二环与三环之间的住宅市场相对其
11、他区域来讲最为剧烈。n 市场稀缺土地区域随着房地产产业的开展，中心城区的地块已根本被开发完毕，一环中心区内以致一环、二环之间已成为市场土地稀缺区域。3、将来两年城市不同产品价格趋势1）住宅价格趋势一般住宅类型抗性判别供给增长需求增长稀缺性判别区域性判别价格上涨多层高高高上涨空间较大小高层低低低上涨空间小高层低低低上涨空间较小花园洋房高高高上涨空间较大联排别墅高高高上涨空间大独立别墅高高高上涨空间大说明：稀缺性是指产品分布位置的地段稀缺、人文资源稀缺以及产品形态稀缺；区域性判别主要是产品形态分布的区域，区域的改变自然价格会有所改变。n 哪种形态产品价格增长最快别墅的抗压性强，将来产品稀缺性高，在
12、价格上涨方面也将领先于其他形态产品。n 哪一个区域的价格增长最为迅猛2008-2009年度房地产成交均价来看，江夏区的增幅最大，到达9.8%，另外武昌中心区、汉口中心区增长幅度也比拟大。2）将来两年城市不同产品类型消费趋势从近几年武汉市高端市场的开展趋势看，武汉高端市场逐步从追求稀缺资源的占有，到居住环境的回归，开场进入“细节化时代”，体验感开场受注重；而土地获取本钱的提高，以及容积率的提高，多层产品逐步被洋房产品取代以获得高溢价，郊区一般产品高层化将成为趋势，本工程具备低密度高温馨度的产品稀缺性。4、城市中高端消费群描绘档次消费群职业分布收入预测人数家庭构造年龄层次现居住区域高端消费群私企老
13、总200万/年结合家庭40-50武汉全市范围，部分周边县市企业高管100万/年结合家庭35-45武汉全市大学教授50万/年结合家庭40-50武昌各高校中高端消费群高级公务员20万/年核心家庭30-40市中心大型国企员工10万/年核心家庭35-45武汉全市企业中层治理10万/年核心家庭30-40武汉全市四、 将来几年城市房地产市场开展总结概况内容情况类型实际情况评价城市房地产开展根底环境稳定牢靠 一般不稳定经济走弱强大的城市经济支撑经济开展必将带动房地产开展城市房地产开展产业环境产业环境优良，逐步向好产业环境保持现状产业环境恶劣产业环境进一步优化房地产行业逐步进入稳步开展的轨道产品类型竞争趋势
14、一般住宅竞争最小别墅竞争最小 写字楼竞争最小商铺竞争最小大量一般住宅供给别墅相对竞争压力较小住宅产品形态竞争多层为主流竞争小高层为主流竞争高层为主流竞争花园洋房为主流竞争别墅中联排为主流竞争将来市场推售以高层为主各楼盘将围绕高层展开剧烈竞争住宅产品价格趋势多层上涨迅速小高层上涨迅速高层上涨迅速花园洋房上涨迅速别墅中联排上涨迅速别墅具有较强的稀缺性和抗压性价格较其他产品类型上涨快商铺价格趋势社区商铺上涨迅速专业市场上涨迅速群楼商业上涨迅速写字楼价格上涨 保持不变化 下降城市住宅消费特征改善型需求 满足根本需求 改善与满足根本需求相结合刚需释放，改善性需求增加支撑房地产开展的动力城市房地产开展总结
15、（将来的推断）1城市开展综合指标对房地产促进作用中部中心城市、城市化进程、GDP打破万亿，必将对武汉房地产开展产生宏大促进作用2城市是否拥有高档次消费需求武汉拥有众多转型中的显富阶层，存在较大的高档次消费需求3城市房地产开展的阶段变化通过前面的快速开展，目前正处于深度调整阶段4城市对高档产品认知（划分排序）目前依然处于物质资源的享受方面，正逐步开场关注精神层面的要求5城市合适开展的产品主流形态和质量中高端的高层物业、花园洋房、别墅6将来城市住宅消费需求阶段刚需将成为成交主力，别墅等高端面临从物质资源到精神享受的转变城市房地产开展的总体评判1城市最有潜力（竞争力）的产品类型高层、花园洋房、别墅2市场尚未出现且有特色的产品类型3高档产品中缺乏的元素没有给予高档产品更多思想认识方面的东西，而这恰是将来高档客户所关注的方面4中高端消费群向往的生活方式或理念拥有高质量的享受、较高的私密性，能够表达高贵的身份5城市总体房价变化目前及将来一段时期内将处于调整期，长期看涨