2022年房地产存货评估指引.doc

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1、房地产企业存货评估指引（讨论稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发本钱土地开发、房屋开发，开发产品商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发本钱）的评估方法进展讨论。一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发本钱的核算：开发本钱按其用处，可分为如下四类：（1）土地开发本钱、（2）房屋开发本钱、（3）配套设备开发本钱、（4）代建工程开发本钱。其中：配套设备开发本钱指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设备及不能转让、不能直截了当计入开发产品本钱的公共配套设备所发生的各项费用支出。代

2、建工程开发本钱指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。开发本钱相当于工业产品的制造本钱和建筑安装工程的施工本钱，是一种非完全本钱。开发本钱 主要核算以下六个本钱工程：1、土地获得费用，2、前期工程费，3、根底设备费，4、建安工程费，5、配套设备费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发本钱的不能有偿转让的公共配套设备费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发觉场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经历收合格就应进

3、展本钱结转，将开发完成产品的本钱从“开发本钱”的有关科目转入“开发产品”科目。开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设备、代建工程等二级科目。房地产开发企业开发的产品如采纳分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进展核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租运营时，从“开发产品出租产品”科目转入“出租开发产品出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。开发企业将用于安置被拆迁居民周转使用的周转房投入使用时应将“开发产品周转房”转入“周转房在用周转房”科目核算，并设置“周

4、转房周转房摊销”科目核算周转房的摊销，每次计提的周转房摊销额应计入相应的土地、房屋开发本钱或开发间接费用。其中开发用土地在获得时，按实际本钱计入“开发本钱”。在开发建立过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、根底设备费和配套设备费等，属于直截了当费用的直截了当计入开发本钱；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。属于难以识别或难以合理分摊的费用性本钱支出实际发生时直截了当计入当期损益。二、 房地产企业存货评估方法1、产成品-开发产品房地产开发产成品为待出售的商品房，住宅，商铺，库房、车位等，属正常销售产品，对列入产成品的已完工的开发产品按市价法评估出市价后扣减一定的销售费用及全部销售

5、税金、部分利润计算评估值。评估公式为：评估价值销售单价适当的销售净利销售费用-销售税金所得税。2、在产品-开发本钱主要采纳假设开发法评估，即假设开发法是求取估价对象将来开发完成后的价值，减去将来的正常开发本钱、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其评估的计算公式如下：VA(BCDEF)其中：V在建工程价值；A续建完成后的房地产价值(指该工程按设计标准完工后的市场能够接受的销售价格，常用市场比拟法求得，不能按委托方制定的预售价格)；B续建本钱(土建工程费用、设备设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费)；C投资利息；D税金；E续建投资利润；F租售费用（1）确定开

6、发完成后的房地产总价 依照所开发房地产的类型，预测开发完成后的房地产总价(总开发价值)，可通过以下两个途径确定：关于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时的市场买卖价格，采纳市场比拟法确定；关于适应出租的房地产，如写字楼和商业房地产等，可依照当时的租金水平，确定所开发房地产出租的纯收益，采纳收益复原法将出租纯收益转化为房地产总价。（2）估算续建本钱 后续开发建筑本钱费用是指后期按设计要求的直截了当和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，可采纳建筑工程概预算的方法来估算。（3）估算专业费用 专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。关于在建工程来说，专业费用可能已

7、在前期工程中投入。（4）估算不可预见费 假设开发法中为保证估价结果的精确性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2-5。（5）确定后续开发建立周期，估算预付资本利息 后续开发建立周期指自估价基准日至工程竣工并出租或出售完毕的这一段时间。利息即后期开发全部预付资本的融资本钱。（6）估算税金 税金主要指工程建成后房地产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等，应依照当前的政府税收政策估算，一般以房地产总价的一定比例计算。（7）估算开发商的合理利润 该利润是指后期投入应计的开发商利润。开发商的利润应按投资年期不同，采纳不同的投资报答率计算。（9）计算在建工程价值依照上述公式即可计算出在

8、建工程的价值。3、在产品不同情况的评估方法（1）对在建工程本次评估采纳剩余法（假设开发法）评估。评估公式：待开发房地产评估值=续建完成后的房地产价值(收入)-续建本钱-治理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-土地增值税-企业所得税（2）对待开发的土地使用权评估主要采纳假设开发法评估，也可选用假设开发法和基准地价系数修正法综合测定地价。假设开发法评估公式：地价=楼价-开发费用-销售税金-治理费-资金利息-销售费用-税费-利润。基准地价系数修正法所谓基准地价系数修正法是指在政府确定公布了基准地价的地区，通过详细区位、土地使用年限、建筑容积率、土地形状、临街情况等的比拟，对估价对象宗地所处地段的

9、基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。宗地地价测算分析如下：地价=同意建筑面积楼面基准地价宗地容积率修正系数土地类型修正系数使用年期修正系数有些委估的房地产在建工程，已拥有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。评估抵押价值时，必须清晰地把握两个咨询题，一是预售许可证所同意预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产工程的评估值中扣除。由于已售部分楼盘的权利价值已不属于委托单位所有。三、房地产企业存货评估案例模板例：存货的评估说明（仅供参考，按实际情况修正补充）存货账面值为xxxx

10、 元， 调整后账面值为元。存货包括在产品（自制半成品）、产成品和在用低值易耗品三项。其中在产品为在建未完工的商品房和用于房地产开发的土地使用权，账面价值为元，主要有在建高层公寓2幢，建筑面积平方米；土地使用权两项，总面积为平方米。产成品账面价值为元，有已建成待销售的别墅119幢，建筑面积平方米；公寓86套，建筑面积方米；商铺43套，建筑面积平方米，停车库个。由于资产占有方在别墅的开发中依照四周地形、景观的不同采纳了个性化设计， 因而别墅的户型较多，以满足客户个性化的需要。为了治理和销售的需要，每幢别墅都有独立的编号，在主体到达预售的要求后马上此编号牌安装在外墙的明显部位。与一般工业企业相比，房

11、地产开发企业的存货具有项数少、单位价值高、个性化差异大、位置固定的特点，因而本次评估对全部存货进展了全面的清查核实，数量和价值的抽查率均为100%。清查时除对幢数和套数逐项清查核实外，还对照资产占有方提供的测绘报告对建筑的面积进展抽查核实，经清查，账实、账表一致。在存货的清查核实中，评估人员还获得了建立监理公司对委托评估的在建工程在评估基准日的工程形象进度确实认报告。经现场核实，实际的工程形象进度与建立监理公司描绘的形象进度根本一致。（一）产成品的评估说明产成品账面值为元， 调整后账面值为元。产成品由已开发且建立完成的商品房结转本钱而构成的存货，系资产占有方已建成待销售的别墅、公寓、商铺和地下

12、车库等，全部建造在南航xxxxxxx的D 区内，经核实，资产占有方已通过出让方式获得了委估建筑物相应的土地使用权，并获得该工程的建立规划许可证和商品房预售许可证等权证，资产占有方未进展明细核算，未能将该部分存货本钱结转到每一项的存货明细中。如前所述，评估人员对委估存货逐项进展了核实，帐实、账表相符。依照该公司历史的销售情况，评估人员认为委托评估的存货均能正常销售,故本次评估按正常销售产品评估。评估公式：正常销售产品的评估值=不含税销售单价1-销售费用率-销售税金及附加费率-(销售利润率所得税税率)-销售利润率(1-所得税税率)净利润扣除率数量1、销售单价确实定按企业提供的销售清单价格确定。D

13、区内开发的住宅在评估基准日之前的两年内已销售了400 余套，面积超过了平方米，销售价款逾2 亿元。评估人员分析了已销售住宅与委估住宅在区域要素、个体要素方面的异同点，对资产占有方提供的销售清单中说明的价格的可实现性进展了评价，同时对财务部门提供的价格独立在销售部门进展验证，决定按企业提供的销售清单上不含税价格确定。关于少数资产占有方没有提供销售单价的住宅，评估人员按照有关可比住宅的销售单价确定了其的销售单价。2、销售利润率确实定项 目 2006 年度 2005 年度 2004 年度一、主营业务收入减：主营业务本钱主营业务税金及附加二、主营业务利润 加：其他业务利润 营业费用治理费用 财务费用

14、三、营业利润加：投资收益补贴收入营业外收入减：营业外支出 四、利润总额 销售利润率 销售费用率上述表中的一至四项的数据来自于企业前三年的审计报告。依照表中的数据计算的销售利润率可看出，作为房地产开发企业，2003、2004 年明显异常。依照资产占有方介绍的有关情况，这两年结转的本钱中有大量在公司股权买卖时同时带入的潜亏，不具有共性。依照房地产开发企业的平均利润率，该企业的合理的销售利润率以2005年和2006 年度的数据的加权平均数18.11%作为本次评可能算的取值。3、销售费用率确实定同上述之理，销售费用率以2005 年和2006 年的数据的加权平均数3.08%作为本次评可能算的取值。4、所

15、得税税率确实定所得税税率取33%。5、净利润扣除率确实定净利润扣除率取50%6、销售税金及附加率营业税：5%城建税：7%教育费附加：3%防洪费（当地行政事业性收费）：0.13%土地增值税（各地不同，以实际为准）：按1%预缴，定期汇算清缴，汇算清缴数同预缴数。以上税费合计6.63%。评估举例:（评估明细表产成品24）名称：大别墅编号：D057户型：D2+建筑面积：439.16 平方米销售单价：9837 元/平方米评估值的计算:评估值不含税销售单价1-销售费用率-销售税金及附加费率-(销售利润率所得税税率)-销售利润率(1-所得税税率)净利润扣除率数量元。经上述方法评估存货产成品评估价值为元，该评

16、估价值为存货 产成品的可变现净值， 评估增值额元，增值率%。（二）在产品的评估说明为xxxxxxx公司已建成的xxxxxxx第三期未售待售的商品房、在建的xxxxxxx四期公寓中一部分和拟建的xxxxxxx五期公寓开发工程,为公司账上资产，共计6大项，账面价值元。xxxxxxx公司在产品主要包括:xxxxxxx三期公寓7套, 建筑面积共计平方米，转入产成品评估；. 在建的xxxxxxx四期房地产开发工程：xxxxxxx四期建立规模为四栋（第4至7栋）混合构造的6层住宅楼及三栋（第1至3栋）框剪构造的11层住宅楼，占地面积亩计平方米，总建筑面积平方米，其中:可售建筑面积平方米共计套公寓, 公建建

17、筑面积平方米。四期工程于2006年5月开工,可能2007年10月竣工入伙。xxxxxxx四期房地产开发工程于2006年1月获得xxxxxxx经济技术开发区治理委员会关于xxxxxxxxxxxxxx房地产开发建立xxxxxxx四期公寓工程投资计划的批复(区经字2006099号)文件，工程总投资万元，总建筑面积为平方米，为4栋6层住宅楼和3栋11层住宅楼。2006年6月办理了建立用地规划许可证（xxxxxxx规用地H2005073号），建立规模为59850.22平方米；2006年8月办理了建立工程规划许可证（xxxxxxx规工程H2006094号）、建立工程施工许可证（编号2006-056号）。于

18、2006年9月获得商品房预售许可证（FYSZD 152）。四期工程建立工程技术经济指标：至评估基准日各栋的形象进度为：1栋主体至五层墙体，2栋主体至8层墙体，3栋主体至9层墙体，4栋至7栋主体已封顶，其中4栋、5栋的水暖立管已做完。其工程依照施工合同支付工程款，现工程量到达总投资的50%左右。至评估基准日, 四期工程共计574套公寓,其中已获套公寓的预售许可,尚有184套公寓未放盘。其中：已出售345套，建筑面积计平方米；未售229套，建筑面积计21042.89平方米。四期工程已出售345套公寓中：246套计24156.77平方米已结转本钱和收入，占总建筑面积的40%；剩余的99套为已认购和预

19、售方式，建筑面积为10296平方米，售房价款为2950万元，尚未全付房款。xxxxxxx四期公寓工程的评估范围是：已认购和预售的99套公寓，建筑面积为10296平方米；未售229套，建筑面积计平方米；不可售的公建建筑面积4354.34平方米。上述三项建筑面积共计为平方米，占总建筑面积的60%。至评估基准日评估范围内在建工程,现已支付工程款多万元，按照形象进度，其尚未支付工程款达1700多万元。.拟建的xxxxxxx五期公寓工程：xxxxxxx五期公寓工程拟建13栋5至11层多层至高层住宅楼、1栋2层幼儿园、1栋4层综合楼及地下车库，其经济技术指标为:占地面积74900平方米，总建筑面积1954

20、51平方米，建筑密度为26.7%,容积率2.15,绿地率43.5%,计划于2007年5月开工,可能2009年10月竣工入伙。至评估基准日,拟建的工程用地上现有拟撤除的售楼处、会所、饭堂、网球场、高尔夫练习场、绿化草坪及一期A5A7G型5栋别墅10套。地价妨碍要素分析A.区域要素区域要素是指土地所在地区的社会经济条件。这些条件相结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的妨碍。XXXXXXXX规划限制:城市规划对本区无特别的规划限制条件。B.个别要素个别要素是指构成宗地的个别特性(宗地条件)并对其价格产生妨碍的要素。妨碍地价的个别要素主要包括土地位置、产权情况、地质条件、市政根底设备、

21、交通条件、规划限制及周边产业情况等要素。a.土地位置情况b.土地使用权产权情况c.建筑物及地上附着物情况：宗地上已开发完工xxxxxxx一、二、三期，xxxxxxx四期为在建工程，正在进展主体构造建立。宗地上尚建有及广场、售楼处、会所、饭堂、网球场、高尔夫练习场、绿化草坪、围墙、道路及配套设备等。d.市政根底设备供电：市政供电 电力供给能根本满足。供水：市政供水 供水充足，保障有力。通讯：程控，通讯设备充足齐全。评估方法A.在建工程xxxxxxx四期公寓房地产工程的评估方法如下：由于xxxxxxx四期公寓房地产工程正在开发建立，采纳“剩余法”(假设开发法)进展评估较为适宜。假设开发法适用于具有

22、投资开发或再开发潜力的房地产的估价，动用假设开发法估算在建工程工程价格，是在预测开发完成后的房地产价值后，扣除续建本钱、治理费用、投资利息、销售税费、续建投资利润投资、税收等费用后，依照剩余之数来确定工程的评估值。计算公式为：待开发房地产评估值=续建完成后的房地产价值(收入)-续建本钱-治理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-土地增值税-企业所得税B.拟建工程-xxxxxxx五期房地产开发工程土地使用权权益价值的评估方法如下：依照城镇土地估价规程（以下简称“规程”），常用的地价估价方法有市场比拟法、收益复原法、剩余法（假设开发法）、本钱逼近法、基准地价系数修正法等，评估方法的选择应按照土地

23、估价技术规则，依照各种方法的适用范围，结合估价工程的详细特点以及评估目的进展。在此次评估中，由于评估对象是预期开发的不动产，可采纳剩余法。剩余法是指在求取估价对象的价格时，将委估对象的预期开发完成后不动产正常买卖价格根底上扣除可能的正常房屋开发本钱及有关专业费用、利息、利润和税费，以价格余额估算评估对象土地价格的一种方法。本次评估的是xxxxxxx公司对该地块土地使用权的权益价值，故在计算时需扣除土地增值税和企业所得税，计算公式如下：地价=开发完成后房地产价值-开发本钱-治理费用-投资利息-投资利润-销售费用-销售税金土地权益价值=土地使用权评估值-土地增值税-所得税评估过程A在建工程xxxx

24、xxx四期公寓房地产工程的评估 续建完成后的房地产价值预测XXXXXXXXXXXXXXX由此可测算该工程预期开发价值分别为：续建完成后的房地产价值=元 续建本钱房屋开发的总本钱主要包括前期费用、建安工程费用和其他费用。其中建安工程包括主体建筑工程、根底工程、水电安装、消防工程、电梯工程、通讯工程、室外配套工程、煤气治理工程等工程，依照xxxxxxx省建筑工程预算综合基价（2003年）、全国统一建筑装饰工程耗费量定额xxxxxxx省综合基价（2003年）、xxxxxxx省建立安装工程费用定额、全国统一安装工程预算定额xxxxxxx省综合基价（2003年）、xxxxxxx省建筑建立工程价格信息（2

25、006年第10-11期）并结合委估对象的工程结算依照，以及工程的本身情况，估算该工程总开发本钱如下表：至评估基准日评估范围内在建工程,账面值为元，调整后账面值为元，为已支付的工程款。按照形象进度，工程量到达总投资的50%左右，该工程支付工程款与形象进度不一致，那么到达形象进度应付工程款为 ：50%=元尚未支付的工程款=因而尚需投入的建筑本钱为： 投资利息该工程的合理开发建立期为1.5年，在评估基准日后建立开发期还剩8个月计0.67年, 利率取中国人民银行2006年10月28日公布的1-3年期贷款年利率6.30%，计息周期为续建建立期的1/2。以在建工程评估值和续建本钱为计息基数。投资利息在建工

26、程评估值(1+6.3%)(0.67)-1+续建本钱(1+6.3%)(0.67/2)-1 销售费用销售费用按三年审计后的会计报表数据测算，则：销售费用=销售收入0.49%=元 销售税金营业税：5%城建税：7%教育费附加：3%防洪费（当地行政事业性收费）：0.13%土地增值税：按1%（各地不同）预缴，定期汇算清缴，汇算清缴数同预缴数。以上税费合计6.63%。故：销售税金及附加现值 续建投资利润依照我国目前房地产开发工程一般利润报答，取开发商合理年利润率为12%，以在建工程评估值与续建本钱之和为计算基数。续建投资利润(在建工程评估值+续建建筑本钱）年利润率 在建工程评估价值在建工程评估价值=续建完成

27、后的房地产价值(收入)-续建本钱-治理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润 在建工程评估价值= 61,296,899.88元 所得税依照xxxxxxx地点税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税咨询题的通知（地税函200680号，2006年8月15日下发）规定的预征税率的标准，来测算需扣减的房地产开发工程所得税。xxxxxxx县级城镇房地产开发企业平均利润率为10%，所得税率为33%。预征所得税=销售收入10%(当地平均房地产开发利润率)33%(所得税率) = X元 在建工程评估结果B拟建工程-xxxxxxx五期房地产开发工程土地使用权权益价值的评估 .开发完成后的房地产价值x

28、xxxxxx五期房地产开发工程现账面值为元,账面组成为土地开发费、公共配套费、利息及开发间接费用。为获得土地使用权及拟撤除的售楼处、会所、饭堂、网球场、高尔夫练习场、绿化草坪及一期A5A7G型5栋别墅10套所发生的费用。xxxxxxx五期房地产开发工程拟建13栋5至11层多层至高层住宅楼、1栋2层幼儿园、1栋4层综合楼及地下车库。该工程计划于2007年5月开工,可能2009年10月竣工入伙。拟建xxxxxxx五期公寓工程规划设计如下表：拟建xxxxxxx五期公寓工程建立规模如下表：评估基准日后xxxxxxx四期正在预售，现售价在3200-3500元/平方米之间；大型住宅小区正在预售，住宅销售均

29、价在4500至5000元/平方米左右。依照xxxxxxx同类工程的市场情况及周边房地产市场行情、工程所处地理位置、开发规模、楼盘整体定位等情况，以及市场开展趋势，我们确定住宅销售均价为4000元/平方米；依照目前xxxxxxx同类工程市场情况及商业房地产的价格、租金水平，我们确定商业用房销售均价为4800元/平方米，办公用房销售均价为元/平方米，地下停车位每个的权益价值为50000元。工程所建成的840个地下停车位因不能公开转让故按其收益价值50000元/个计，由此可测算该工程预期开发价值分别为：续建完成后的房地产价值=（可销售建筑面积销售价格）=商业面积销售收入+住宅面积销售收入+办公面积销

30、售收入+停车位权益价值.开发本钱开发本钱包括工程前期费用、建筑安装工程费及其它费用等,依照依照xxxxxxx省建筑工程预算综合基价（2003年）、全国统一建筑装饰工程耗费量定额xxxxxxx省综合基价（2003年）、xxxxxxx省建立安装工程费用定额、全国统一安装工程预算定额xxxxxxx省综合基价（2003年）、xxxxxxx省建筑建立工程价格信息（2006年第10-11期）并结合委估对象的工程结算依照，结合公司提供的该工程可行性研究报告中的投资预算，该工程的开发本钱测算如下表： 开发本钱（一）建筑安装工程费1建筑工程费用2桩基工程费用3一般水电安装、消防、通讯、煤气管道4电梯5室外配套工

31、程（二）前期费用及其他费用1勘察、设计费用按建安费的2.5%2工程论证费按建安费的1.0%3建立监理费按建安费的2.5%4质监费 按建安费的0.1%5市政配套费按建筑面积6人防费按建筑面积.治理费用治理费用主要包括工程建立过程中发生的各项治理费用,按建安费的1.5%取值。治理费用=1.5%=元. 投资利息利率取中国人民银行评估基准日的一至三年期贷款年利率6.3%，该工程的正常建立期为1.5年，地价在工程开场时一次投入，开发本钱及治理费在整个开发期内均匀投入。按复利计算。投资利息地价(1利率)建立期1（开发本钱治理费）(1利率)(建立期/2)1=地价(1+6.3%)1.51. 投资利润以地价、开

32、发本钱、治理费用之和为基数，利润率取16%。利润（地价开发本钱治理费用）利润率. 销售费用销售费用按三年审计后的会计报表数据测算，则： 销售费用=销售收入0.49%=元. 销售税费营业税：5%城建税：7%教育费附加：3%防洪费（当地行政事业性收费）：0.13%土地增值税：按1%预缴，定期汇算清缴，汇算清缴数同预缴数。以上税费合计6.63%。销售税费= .地价 地价=开发完成后房地产价值-开发本钱-治理费用-投资利息-投资利润-销售费用-销售税金地价= 4元.所得税依照xxxxxxx地点税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税咨询题的通知（地税函200680号，2006年8月15日下发）规定的预征税率的标准，来测算需扣减的房地产开发工程所得税。xxxxxxx县级城镇房地产开发企业平均利润率为10%，所得税率为33%。预征所得税=销售收入10%(当地平均房地产开发利润率)33%(所得税率) =元.土地使用权的权益价值上述评估结果是土地使用权的市场价值，土地的权益价值应为:土地权益价值=