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1、房地产全程筹划营销流程与提纲要点第一章工程投资筹划营销工程投资筹划营销是全案最为关键的环节,反映了开展商选择开发工程的过程,这个过程是考验和衡量开展商房地产运作才能的重要环节,这个过程操作好了,就意味着工程成功了一半,在这个过程中多下功夫、以后的开发运营就能够事半功倍.工程投资筹划营销可对工程进展定价模仿和投入产出分析,并就躲避开发风险进展策略提示、还对工程开发节拍提出专业意见.一工程用地周边环境分析1,工程土地性质调查.地质地貌情况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2,工程用地周边环境调查.地块周边的建筑物.历史人文景观.环境污染情况3,地块交通条件调查.地块周边的市政路网以
2、其公交现状,远景规划.工程的水,路,空交通情况.地块周边的市政道路进入工程地块的直入交通网现状4,周边市政配套设备调查.娱乐,餐饮,运动.娱乐休息设备.周边可能存在的对工程不利的干扰要素.历史人文区位妨碍二区域市场现状及其趋势推断1,宏观经济运转情况.国内消费总值:第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策:货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额:全国及工程所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额:居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2,工程所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.工程所在地的居民住
3、宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政规划3,工程所在地房地产市场总体供求现状4,工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5,工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉6,商品住宅客户构成及购置实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购置行为分析三土地SWOT(深层次)分析1,工程地块的优势2,工程地块的优势3,工程地块的时机点4,工程地块的威胁及困难点四工程市场定位1,类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘根本材料.工程户型构造详析.工程规划设计及销售材料2,工程定位.市场定位:区
4、域定位主力客户群定位.建筑风格定位五工程价值分析1,商品住宅工程价值分析的根本方法和概念.商品住宅价值分析法(类比可实现价值分析法):选择可类比工程确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比工程价值实现的各要素之特征比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值依照价值要素比照值推断本工程可实现的均价.类比可实现价值决定要素:类比土地价值A市政交通及直入交通的便利性的差异B工程周边环境的差异:自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素养的差异C周边市政配套便利性的差异工程可提升价值推断A建筑风格和立面的设计,材质B单体户型设计C建筑空间规划和环艺设计D
5、小区配套和物业治理E形象包装和营销筹划F开展商品牌和实力价值实现的经济要素A经济要素B政策要素2,工程可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.工程价值类比分析:价值提升和实现要素比照分析工程类比价值计算六工程定价模仿1,均价确实定.住宅工程均价确定的主要方法:类比价值算术平均法有效需求本钱加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率,追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2,工程中详细单位的定价模仿.商品住宅定价法:差异性价格系数定价法(日照采光系数,景观朝向系数,户型系数,楼层系数,随机系数).各种差异性价格系数确实定:确定根底均价确定系数确定幅度.详细单位定价模仿七工程投入产出分析1
6、,工程经济技术指标模仿.工程总体经济技术指标.首期经济技术指标2,工程首期本钱模仿.本钱模仿表及其说明3,工程收益部分模仿.销售收入模仿:销售均价假设销售收入模仿表.利润模仿及说明:模仿说明利润模仿表.敏感性分析:可变本钱变动时对利润的妨碍销售价格变动时对利润的妨碍八投资风险分析及其躲避方式提示1,工程风险性评价.价值提升及事实上现的风险性:工程的规划和设计是否足以提升工程同周边工程的类比价值工程形象包装和营销推行是否成功2,资金运作风险性.减少资金占用比例,加速资金周转速度,降低财务本钱.对销售节拍和开发节拍进展良好的把握,以尽量少的资金占用启动工程,并在最短的时间内实现资金回笼3,经济政策
7、风险.国际国内宏观通过情势的变化.国家地点相关地产政策的出台及相关市政配套设备的建立九开发节拍建议1,妨碍工程开发节拍的根本要素.政策法规要素.地块情况要素.开展商操作水平要素.资金投放量及资金回收要求.销售策略,销售政策及价格操纵要素.市场供求要素.上市时间要求2,工程开发节拍及结果预测.工程开发步骤.工程投入产出评估.结论第二章工程规划设计筹划营销通过完好科学的投资筹划营销分析,开展商有了明确的市场定位、从而进入了产品设计阶段.房地产通过多年的开展后,市场需求发生了根本性的变化,消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高,他们追求又有用又好看的商品房,这就要求开展商将以人为本的规划思想
8、和提高人居环境质量作为目的去实现消费者的需求.工程规划设计筹划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程.工程规划设计筹划营销是以工程的市场定位为根底、以满足目的市场的需求为出发点、对工程地块进展总体规划规划、确定建筑风格和色彩计划,紧紧围绕目的客户选定主力户型,引导室内装修风格,并对工程的环艺设计进展充分提示.一总体规划1,工程地块概述.工程所属区域现状.工程临界四周情况.工程地貌情况2,工程地块情况分析.开展商的初步规划和设想.妨碍工程总体规划的不可变的经济技术要素.土地SWOT分析在总体规划上的利用和躲避.工程市场定位下的主要经济指标参数3,建筑空间规划.工程总体平面规划及其说明.工程功能分
9、区示意及其说明4,道路系统规划.地块周边交通环境示意:地块周边根本路网工程所属区域道路建立及将来开展情况.工程道路设置及其说明:工程主要出入口设置工程主要干道设置工程车辆分流情况说明工程停车场布置5,绿化系统规划.地块周边景观环境示意:地块周边历史,人文景观综合描绘工程所属地域市政规划规划及将来开展方向.工程环艺规划及说明:工程绿化景观系统分析工程主要公共场所的环艺设计6,公建与配套系统.工程所在地周边市政配套设备调查.工程配套功能配置及安排.公共建筑外立面设计提示:会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示物业治理公司、办公室等建筑外立面设计提示其他公建(如巴士站,围墙)外立面设计提示.公共建
10、筑平面设计提示:公共建筑风格设计的特别提示工程公共建筑外部环境概念设计7,分期开发.分期开发思路.首期开发思路8,分组团开发强度二建筑风格定位1,工程总体建筑风格及色彩计划.工程总体建筑风格的构思.建筑色彩计划2,建筑单体外立面设计提示.商品住宅房外立面设计提示:多层,小高层,高层外立面设计提示不同户型的别墅外立面设计提示针对屋顶,屋檐,窗户等外立面部分设计提示其他特别设计提示.商业物业建筑风格设计提示三主力户型选择1,工程所在区域同类楼盘户型比拟2,工程业态分析及工程户型配置比例3,主力户型设计提示.一般住宅套房户型设计提示.跃式,复式,跃复式户型设计提示.别墅户型设计提示4,商业物业户型设
11、计提示.商业群楼平面设计提示.商场楼层平面设计提示.写字楼平面设计提示四室内空间规划装修概念提示1,室内空间规划提示2,公共空间主题选择3,庭院景观提示五环境规划及艺术风格提示1,工程周边环境调查和分析2,工程总体环境规划及艺术风格设想.地块已有的自然环境利用.工程人文环境的营建3,工程各组团环境概念设计.组团内绿化及园艺设计.组团内共享空间设计.组团内雕塑小品设计提示.组团内椅凳外型设计提示.组团内宣传专栏,导视系统位置设定提示4,工程公共建筑外部环境概念设计.工程主入口环境概念设计.工程营销中心外部环境概念设计.工程会所外部环境概念设计.工程营销示范中心沿途可营建环境概念设计.针对本工程的
12、其他公共环境概念设计六公共家具概念设计提示1,工程周边同类楼盘公共家具摆设.营销中心大堂.治理办公室2,本工程公共家具概念设计提示七公共装饰材料选择指导1,工程周边同类楼盘公共装饰材料比拟2,本工程公共装饰材料选择指导及装修风格构思3,工程营销示范单位装修概念设计.客厅装修概念设计.厨房装修概念设计.主人房装修概念设计.儿童房装修概念设计.客房装修概念设计.室内其他(如阳台,玄关,门窗)装修提示4,工程营销中心装修风格提示5,住宅装修标准提示.多层,小高层,高层装修标准提示.跃层,复式,跃复式装修标准提示.别墅装修标准提示八灯光设计及背景音乐指导1,工程灯光设计.工程公共建筑外立面灯光设计.工
13、程公共绿化绿地灯光设计.工程道路系统灯光设计.工程室内灯光灯饰设计2,背景音乐指导.广场音乐布置.工程室内背景音乐布置九小区将来生活方式的指导1,工程建筑规划组团评价2,营建和引导将来生活方式.住户特征描绘.社区文化规划与设计第三章工程质量工期筹划营销房地产市场营销、它贯穿于商品的开发建立,销售,效劳的全过程.质量工期是重要的流程之一、因房屋质量,工期延误等缘故,而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生.它严峻妨碍开展商及工程的信誉度,佳誉度.因而工程质量工期筹划营销是开展商必须树立的观念.一建筑材料选用提示1,区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2,新型建筑装饰材料提示3,建筑材料选
14、用提示二施工工艺流程指导1,工程施工标准手册2,施工工艺特别流程提示三质量操纵1,工程工程招标投标内容提示2,文明施工质量治理内容提示四工期操纵1,工程开发进度提示2,施工组织与治理五造价操纵1,建筑本钱预算提示2,建筑流淌资金安排提示六平安治理1,工程现场治理方案2,平安施工条例第四章工程形象筹划营销工程形象筹划营销包括房地产工程的总体战略形象,社区文化形象,企业行为形象,员工形象及其工程视觉形象等.房地产工程视觉形象是指房地产工程有别于其他工程具有良好识别功能的统一视觉表现.其核心部分包括工程的名称,标志,标准色,标准字体等.要求外型设计既要富有意境、又要突出个性,形象鲜明,便于经历,便于
15、宣传,以统一运用于工程形象包装.其他形象(略)一工程视觉识别系统核心部分4,标准字体二延展及运用部分1,工地环境包装视觉.建筑物主体.主路网及参观道路2,营销中心包装设计.营销中心室内外展示设计.营销中心功能分区提示.营销中心大门横眉设计.营销中心形象墙设计.营销中心导视牌.销售人员服装设计提示.销售用品系列设计.示范单位导视牌.示范单位样板房说明牌3,公司及物业治理系统包装设计.办公功能导视系统设计.物业治理导视系统设计第五章工程营销推行筹划房地产工程营销推行筹划是房地产企业对将来将要进展的营销推行活动进展整体,系统筹划的超前决策.是房地产全程筹划营销的重头戏,是营销筹划水平与销售技巧的高度
16、结合,需要高度的专业化运作.一区域市场动态分析1,工程所在地房地产市场总体供求现状2,工程周边竞争性楼盘调查.销售政策措施.广告推行手法.主要媒体应用及投入频率.公关促销活动.其他特别卖点和销售手段3,结论二工程主卖点荟萃及物业强势,弱势分析与对策1,工程主卖点荟萃2,工程强势,弱势分析与对策三目的客户群定位分析1,工程所在地人口总量及地块分布情况2,工程所在地经济开展情况和工程所在地人口就业情况3,工程所在地家庭情况分析.家庭成员构造.家庭收入情况.住房要求,生活适应4,工程客户群定位.目的市场:目的市场区域范围界定市场调查材料汇总,研究目的市场特征描绘.目的客户:目的客户细分目的客户特征描
17、绘目的客户材料四价格定位及策略1,工程单方本钱2,工程利润目的3,可类比工程市场价格4,价格策略.付款方式和进度.楼层和方位差价.综合计价公式5,价格分期策略.内部认购价格.价格升幅周期.价格升幅比例.价格技术调整.价格变化市场反映及操纵.工程价格,销售额配比表五入市时机规划1,宏观经济运转情况分析2,工程所在地房地产相关法规和市场情况简明分析3,入市时机确实定及安排六广告策略1,广告总体策略及广告的阶段性划分.广告总体策略.广告的阶段性划分2,广告主题3,广告创意表现4,广告效果监控,评估,修正5,入市前印刷品的设计,制造.详细价格表.销售操纵表.宣传海报,折页.物业治理内容.物业治理公约七
18、媒介策略1,媒体总策略及媒体选择.媒体总策略.媒体创新使用2,软性新闻主题3,媒介组合4,投放频率及规模5,费用估算八推行费用计划1,现场包装3,媒介投放4,公关活动九公关活动筹划和现场包装十营销推行效果的监控,评估,修正1,效果测评方式.进展性测评.结论性测评2,施行效果测评的主要指标.市场占有率.品牌形象和企业形象第六章工程参谋,销售,代理的筹划营销销售阶段是检验前几个方面的筹划营销工作的重要标尺、同时,他又是自成一体的的紧密科学系统.一销售周期划分及操纵1,销售策略.营销思想(全面营销):全过程营销全员营销.销售网络:专职售楼人员(销售经理,销售代表)销售代理商(销售参谋)兼职售楼员.销
19、售区域:紧扣目的市场和目的客户.销售阶段:内部认购期蓄势调整期开盘试销期销售扩张期强势销售期扫尾清盘期2,销售过程模仿.销售施行:顾客购置心理分析楼房情况介绍签定认购书客户档案记录成交情况总汇正式合同公证签定正式合同办理银行按揭销售合同执行监控成交情况汇总.销售合同执行监控:收款催款过程操纵按期交款的收款操纵延期交工的收款操纵入住环节操纵客户档案客户回访与亲情培养与物业治理的交接.销售完毕:销售材料的整理和保管销售人员的业绩评定销售工作中的处理个案记录销售工作总结二各销售阶段营销筹划推行执行方案施行三各销售阶段广告创意设计及发布施行四销售前材料预备1,批文及销售材料公司营业执照商品房销售许可证
20、.楼宇说明书:工程统一说词户型图与会所平面图会所内容交楼标准选用建筑材料物管内容.价格体系:价目表付款方式按揭办理方法利率表办理产权证有关程序及费用入住流程入住收费明细表物业治理收费标准(其他标准,如球场、运动场、学校等).合同文本:预定书(内部认购书)销售合同标准文本个人住房抵押合同个人住房公积金借款合同个人住房商业性借款合同保险合同公证书2,人员组建.销售辅导:开展商销售队伍A主管销售副总B销售部经理C销售主管或销售操纵D销售代表E销售事务型人员F销售市场人员G综合处(回款小组,材料员,法律事务主管).专业销售公司(全国性)辅导开展商销售工作A专职销售经理B派员实地参与销售C工程经理跟踪工
21、程总体筹划,销售,提供支持、理顺关系.专业销售公司总部就工程销售治理提供支持.专业销售公司全国销售网络资源调动使用.销售代理:开展商与专业销售公司配合A负责营销的副总B处理法律事务人员C财务人员.专业销售公司成立工程销售队伍A销售经理(总部派出)B销售代表C工程经理(职能上述).专业销售公司总部销售治理及支持3,制定销售工作进度总表4,销售操纵与销售进度模仿.销售收入预算表5,销售费用预算表.总费用预算.分项开支:销售人员招聘费用销售人员工资销售提成销售辅导参谋费销售人员服装费销售中心运营办公费用销售人员差旅费用销售人员业务费用临时雇用销售人员工作费用.边际费用:销售优惠打折销售公关费用6,财
22、务策略选择适当银行操纵贷款规模,周期合理选择质押资产银企关系塑造信贷与按揭互动操作.付款方式:多种付款选择优惠幅度及折头比例科学化付款方式优缺点分析付款方式引导付款方式变通明晰工程按揭材料尽可能扩大年限至30年按揭比例首期款比例科学化及相关策略按揭银行选择艺术保险公司及条约公证处及条约按揭各项费用操纵.合伙股东:实收资本注入关联公司操作股东分配换股操作资本运营7,商业合作关系.双方关系:开展商与筹划商开展商与设计院开展商与承建商开展商与承销商开展商与广告商开展商与物业治理商开展商与银行(融资单位).三方关系:开展商,筹划商,设计院开展商,筹划商,承销商开展商,筹划商,广告商开展商,筹划商,物业
23、治理商开展商,筹划商,银行(融资单位).多方关系:开展商,筹划商,其他合作方8,工作协调配合.甲方主要负责人:与筹划代理商确定合作事宜,签署合同完善能有效工作的组织架构和人员装备分权销售部门,并明确其责任全员营销的发动和组织.直截了当合作人:合同洽谈销售筹划工作对接销售筹划工作成果分块落实,跟踪信息反应催办销售筹划代理费划拨工作效果总结理解工程销售工作进展参与严重营销活动销售治理工作,配合催收房款配合销售部核算价格,参与制定价格策略及时办理划拨销售筹划代理费.工程部:工程进度与销售进度的匹配严把工程质量文明施工.操纵现场形象销售活动的现场配合.物业治理公司:工程验收与工地形象维护人员形象销售文
24、件配合销售卖场的治理军体操练保安员与售楼员的工作衔接,默契配合五销售培训1,销售部人员培训-公司背景及工程知识,详细介绍公司情况:公司背景,公众形象,公司目的(工程推行目的和公司开展目的)销售人员的行为准则,内部分工,工作流程,个人收入目的.物业详情:工程规模,定位、设备,买卖条件物业周边环境、公共设备,交通条件该区域的城市开展计划,宏观及微观经济要素对物业的妨碍情况工程特点A工程规划设计内容及特点、包括景观,立面,建筑组团,容积率,绿化率等B平面设计内容及特点、包括总户数,总建筑面积,总单元数,单套面积,户型图,户型优缺点、深,宽,高等C工程的优劣分析D工程营销策略,包括价格,付款方式,策略
25、定位、销售目的,推行手段竞争对手的优劣分析及对策.业务根底培训课程:国家及地区相关房地产业的政策法规,税费规定房地产根底术语、建筑常识A术语、常识的理解B建筑识图C计算户型面积心理学根底银行按揭知识,涉及房地产买卖的费用国家,地区的宏观经济政策,当地的房地产走势公司制度,架构和财务制度.销售技巧:售楼过程中的洽谈技巧A如何以咨询题套答案B询咨询客户的需求,经济情况,期望等C掌握买家心理D恰当使用的方法展销会场气氛把握技巧A客户心理分析B销售员接待客户技巧推销技巧语言技巧身体语言技巧.签定买卖合同的程序:售楼部签约程序A办理按揭及计算B入住程序及费用C合同说明D其他法律文件E所需填写的各类表格展
26、销会签订合同的技巧和方法A订金的灵敏处理B客户跟踪.物业治理课程:物业治理的效劳内容、收费标准治理规则公共契约.销售模仿:以实际楼盘为例进展实习,运用所学的全部方法技巧完成一个买卖利用工程营销接待中心、样板房模仿销售过程及时讲评,总结,必要时再次实习模仿.实地参观别人展销现场2,销售手册3,客户治理系统.接听登记表.客户访谈记录表.销售日统计表.销售周报表.销售月报表.已成交客户档案表.应收帐款操纵表.保存楼盘操纵表4,销售作业指导书.职业素养准则:职业精神职业信条职业特征.销售根底知识与技巧:业务的阶段性业务的特别性业务的技巧.工程概括:工程根本情况优势点祈求阻力点剖析升值潜力空间.销售部治
27、理架构:职能人员设置与分工待遇六销售组织与日常治理1,组织与鼓励.销售部组织架构:主管销售副总销售部经理销售主管销售操纵广告,促销主管销售处,销售代表,事务人员,市场人员综合处成员(回款小组,材料员,法律事务主管)入住办成员财务人员(配合).销售人员根本要求:职业道德,根本素养,礼仪仪表要求专业知识要求心理素养要求效劳标准要求A语言标准B来电接听C顾客来函D来访接待E顾客回访F促销环节G销售现场接待方式及必备要素.职责说明:销售部各岗位职务说明书销售部各岗位工作职责.考核、鼓励措施:销售人员业绩考核方法提成制度销售业绩治理系统A销售记录表B客户到访记录表C连续接待记录D客户档案2,工作流程.销
28、售工作五个方面的内容:制定并施行阶段性销售目的及资金回收目的建立一个鲜明的开展商形象制定并施行合理的价格政策施行标准的销售操作与治理保证不动产权转移的法律效力.销售工作的三个阶段:预备阶段操作阶段完成阶段(总结).销售部的工作职责(工作流程):市场调查-目的市场、价格依照批件申办-面积计算,预售许可材料制造-楼盘价格,合约文件宣传推行-广告筹划,促销施行销售操作-签约履行、楼款回收成交汇总-回款复审,纠纷处理客户入住-入住通知,治理移交产权转移-分户汇总,转移完成工程总结-业务总结,客户亲情.销售业务流程(个案):公司宣传推行挖掘潜在客户销售代表屡次接待、销售主管支持客户签定认购书付订金客户正
29、式签约客户付款办理入住手续材料汇总并跟踪效劳,以客户带客户3,规则制度概念提示.合同治理:公司销售合同治理规划签定预定书的必要程序.示范单位治理方法.销售人员治理制度:考勤方法值班纪律治理制度客户接待制度业务水平需求及考核.销售部职业标准第七章工程效劳筹划营销房地产全程筹划营销的同时,积极倡导和推介房地产全程物业治理.房地产物业治理不仅是工程质量和销售的有力保证、它更是品牌工程的重要支持.一工程销售过程所需物业治理材料1,楼宇质量保证书2,楼宇使用说明书3,业主公约4,用户手册5,楼宇交收流程6,入伙通知书7,入伙手续书10,业主用户联络表11,遗漏工程使用钥匙受权书12,遗漏工程和水,电,汽
30、表底数记录表13,装修手册和装修申请表二物业治理内容筹划1,工程,设计,治理的提早介入2,BANNED3,绿化养护4,平安及交通治理5,三车及场地治理6,设备养护7,房屋及公用设备设备养护8,房屋事务治理9,档案及数据的治理10,智能化的效劳11,家政效劳12,多种运营和效劳的开通13,与业主的日常沟通14,社区文化效劳三物业治理组织及人员架构1,物业公司人力资源的治理,包括招聘,培训、考核、调配、述职、工资,福利,晋级等2,物业治理公司应遵照以下原则建立各级组织机构,明确各部门职能,责任,权限,隶属关系及信息沟通渠道.恪守国家有关规定.在运营范围同意下.结合不同的工作重点.把质量责任作为各环
31、节的重点.遵照职责清楚,线条明晰,信息畅通和高效的原则.各岗位的人员设置应遵照精简、高效的原则四物业治理培训1,在物业交付使用前、培训内容:.为员工提供公司架构,人员制度及治理职责的理解.提供物业治理的理论根底.物业及物业治理的的概念.建筑物品种及治理.物业治理在国内的开展.业主公约,公共面积及用户权责.绿化治理.治理人员的操守及工作态度.房屋设备的构成及维修.物业治理法规.人事治理制度.讨论一些常见个案2,在物业交付使用后,培训内容:.现场实际操作.对公司早期工作进展一次鉴定.各部门的治理,工作程序及规章制度五物业治理规章制度1,员工守则2,岗位职责及工作流程3,财务制度4,采购及招标程序5
32、,员工考核标准6,业主委员会章程7,各配套功能治理规定8,文件治理规定9,办公设备使用制度10,值班治理制度11,消防责任制12,消防治理规定13,对外效劳工作治理规定14,装修工程队平安责任书15,停车场治理规定16,非机动车治理规定17,出租屋及暂住人员治理规定18,进住(租)协议书19,商业网点治理规定六物业治理操作规程1,楼宇本体维护保养规程2,绿化园林养护规程3,消防设备养护及使用规程4,供配电设备维护及保养规程5,机电设备维护保养规程6,动力设备维护保养规程7,停车场、车库操作规程8,停车场、车库维护保养规程9,会所设备维护保养及操作规程10,给排水设备维护保养规程11,公共部位保
33、养保洁操作规程12,保安设备操作及维护规程13,照明系统操作及维护规程14,通风系统操作及维护规程15,治理处内部运作治理规程16,租赁治理工作规程操作及维护规程七物业治理的本钱费用1,治理员工支出.薪金及福利.招聘和培训.膳食及住宿2,维护及保养.照明及通风系统.保安及消防设备.给排水设备.公共设备设备.工具及器材3,公共费用4,行政费用.办公室支出.通讯费用7,治理者酬金9,预留工程维修基金物业治理原则上自负盈亏.八物业治理ISO9002提示1,质量手册2,程序文件3,工作规程4,质量记录表格5,行政治理制度6,人力资源治理制度第八章工程二次筹划营销二次筹划营销是指开展商已成功地开发一两个
34、工程,或是一个大型工程已完成部分组团,在社会上已构成一定的知名度和妨碍力、开展商致力于进一步提升形象和整体竞争力.也能够说是二次创业.开展商通过全面筹划营销来提升工程品牌、进而促进开展商的可持续运营.一全面筹划营销1,全过程筹划营销.工程投资筹划营销; .工程规划设计筹划营销; .工程质量工期筹划营销; .工程形象筹划营销; .工程营销推行筹划; .工程参谋,销售,代理的筹划营销; .工程效劳筹划营销; .工程二次筹划营销; 2,全员营销.工程营销的实现决不只是营销部门的事情、而是所有非营销部门全方位、全过程参与的营销治理过程.营销手段的整体性企业对产品的价格,渠道,分销等可控要素进展互相配合
35、,实现最正确组合以满足客户的各项需求.营销主体的整体性公司应以营销部门为核心、各个部门统一以市场为中心、以顾客为导向,参与整个营销活动的分析,规划,执行、和操纵,为买家制造最大的价值.二品牌战略提示1,品牌塑造.理解产业环境、确认本身的强弱点、决定核心竞争力.构成企业长远的开展目的.拥有一套完好的企业识别系统.全方位推行企业形象和品牌形象2,品牌维护.品牌治理系统.建立品牌评估系统.持续一致的投资品牌3,品牌提升.持续不断地深度开发品牌产品.深化品牌内涵.不断强化品牌的正向扩张力三开展商可持续运营战略提示1,人力资源科学配置.要甄选出公司所需的合格人才.为促进履行职责而不断培训员工.制造良好的工作环境.制造才能的激发.绩效评估和奖励机制2,产业化道路策略.提高住宅产品的技术附加值,尽快转变为技术密集型产业.将住宅产业多个外延型开展转为集约型的内涵式开展.深化住宅产业化链条的协调性3,专业化道路策略.提高建筑与构造技术体系.节能及新能源开发利用.住宅管线技术体系.建立厨房,卫生间的根本功能空间配置的整合技术.提高住宅环境及其保障技术体系.住宅智能化技术体系