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1、金仕海岸营销筹划案l 金仕海岸营销策略方案l 金汇名仕苑业主联宜会活动方案l 金仕海岸开盘活动筹划方案l 金仕海岸定价方案l 金仕海岸市场推行计划l 金仕海岸视觉形象设计金仕海岸整合营销策略方案目 录前言第一部分 市场调研分析1、 中国房地产行业情况2、 海盐经济及房地产现状3、 工程根本情况 4、 工程周边情况 5、 调查统计6、 市场调研分析 7、 工程SWOT分析第二部分 工程定位及推行筹划1、 目的市场定位2、 工程定位3、 推行策略4、 宣传策略及渠道5、 媒体广告计划6、 推行费用预算第三部分 工程定价报告1、 竞争楼盘定价2、 定价指导思想 3、 定价方案 4、 初步定价 前 言
2、1、金仕海岸工程定位：海盐第一个高档次的现代化海景豪宅 2、金仕海岸推行策略：(1).海景豪宅形象定位为中心 (2).以广告宣传和公关活动为推行手段 (3).以低开高走为定价策略 (4).以整合营销传播理论为品牌提升工具 3、金仕海岸开展目的：(1).通过专业化的市场推行和销售操纵顺利完成开发商的销售计划(2).利用本盘的开发优势，提升秦山房产企业形象和核心竞争力(3).为秦山房产将来新楼盘开发积累现代营销理论和实践经历。 第一部分 市场调研分析 1、 中国房地产行业开展情况：房地产业如今处于特别重要的转变时期。第一是配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也由规模型向总量效益
3、型转变。 第二是房地产业从单纯的消费型产品转向投资和消费双重功能的产品。第三在社会主义市场经济体制逐步建立的过程当中，房地产业从主要靠政府政策调控向依托市场和本身调理方向转变，尽管国家和各级部门对房地产操纵依然比拟严，但如今靠市场、靠运营，靠市场规则去运营已成为房地产开发的行为准则。 2、海盐经济及房地产现状：海盐濒临杭州湾，为全国百强县。去年海盐国民消费总值已经打破100亿元，假如按全县常住人口38万计算，其人均GDP已超过3000美元，人均可支配收入高于嘉兴地区的平均水平。杭州湾跨海大桥的规划建立。在将来的三五年内，海盐的客观开展环境将会有一次巨变。跨海大桥与杭浦、嘉绍高速公路的相继开工，
4、使得海盐的区位优势更为立体的显现出来。由于遭到经济开展和大桥建立的双重利好，今年海盐房地产住宅的平均价格翻了一番，房地产市场呈现出供需两旺的良好势头。海盐2003年全县20家房地产开发资质企业商品房施工面积51万平方米(新开28万平方米),竣工15万平方米,销售18万平方米,预售24万平方米,销售收入2.8亿元。海盐房地产总体求大于供。3、工程根本情况：金汇名仕苑位于海盐县城南秦山大道傍，与海盐县高级中学隔街相对，总占地面积为62851平方米，是海盐目前在建的规模仅次于宜家花城的住宅开发工程。工程住宅有多层、排屋、小高层，前期推出的多层和排屋现已销售完毕，建立起了良好的市场业绩与口碑。金仕海岸
5、为金汇名仕苑最后推出的物业工程，也是海盐县目前在建待销的第一个小高层工程。金仕海岸小高层住宅建筑面积为37333平方米，商铺建筑面积3496平方米，车库建筑面积3000平方米，小高层共有10幢，朝秦山大道（东）与环城南路（北）沿街分布，北4幢，东6幢，每幢共12层，共有260户数，主力户型为三室两厅，面积在100140平方米。小高层目前在建立，估计在今年10月结顶，并于四月份开盘销售。4、工程周边情况：评价：周边有核电新苑和河滨小区两个上规模住宅小区，加上在建的本工程，该地段正逐步成为海盐城区新生的居住区域之一。（1）.周边住宅小区分布情况： 本案附近有核电南苑、河滨小区两个小区。（前者为秦山
6、核电站职工小区，共429户，1000多人；后者为海盐经济适用房小区，在1000户左右，3000多人。两个小区都是属于海盐地区上规模的住宅小区，合计居民4000多人，居住人员相比照拟富有）（2）.周边配套情况：海盐高级中学（对面）六一幼儿园（较近）小学（较近）沿海绿化公园（东面）小型超市（较远）娱乐休闲场所（较远）医院等其他配套（较远） 公交车到达：202路、201路、公管所3路、河滨路1路及4路。5、调查统计：本案立足金仕海岸小高层在海盐推出的特别性、时机性以及市场风险性的综合要素的考虑，为能深化分析房产购置客户群体的购置心理和区域消费理念的差异，我们从海盐武原镇当地中高层消费群体入手，做针对
7、性的定量市场调研工作。凭借我们多年的筹划经历和初步的针对性调查工作，我们所提出的筹划方案里有一定的科学性和合理性，具有较强的可行性。一海盐县市场定量调查报告调查时间：2004-2-292004-3-5 调查地点：武原镇节俭路、汽车站、城北路、友谊路、新桥路、核电南苑、本案售楼部。调查方式：同类征询卷抽样调查实际发放征询卷：150份回收有效征询卷：126份二根本市场参数a.常住人口及调查年龄群比例：b.潜在客户购房缘故：c.群众理解楼盘信息的渠道：d.本地先开发楼盘当地知名度；e.购房人群对车库的需求：f.潜在客户的职业：g当地人的收入情况：h. 购置的小高层主要动机：i. 购置实主要考虑的要素
8、：j当地人认为合理的价位：k当地人理想的套面积：l当地人理想的户型：m当地人能接受的物管费：n购房时主要听取谁的意见：6、市场调查结果分析：(1).海盐目前房地产市场属于相对短缺市场。(2).海盐县小高层住宅处在由观望试探购置的转变阶段过程，小高层视野景观是工程的最大卖点。(3).在工程形象佳誉度方面，本案次于宜家花园，在形象宣传方面还有待进一步提高。(4).本案楼盘建立方面规划设计比拟合理，户型格局根本能够满足海盐购置者需求心理。(5).据本次调查，海盐当地65%群众有保值升值的购房心理。海盐二级市场买卖活泼，说明潜在市场使房价看涨。(6).通过市场调查和深度访征询，海盐核电小区职工、老师、
9、店铺运营户、中小企业主以及公司职员是本工程的主要目的客户群。 (7).物业收费有市场依照。通过对调查部分代表性楼盘的物业治理情况，以及对市民物管接受心理的调查得出：海盐当地消费者在物业治理方面有比拟高的希望值，在物业费用方面，价格的选择多数在0.4-0.8元左右，占总调查人数的八成。7、工程SWOT分析：【优势分析】(1).开展商是良好口碑的老牌开发商，有长期房产开发经历和企业知名度。(2).金汇名仕海岸独占海景资源，小高层将为住户带来良好的视野和风景。(3).本案周边有幼儿园和中小学，子女就学便利，对目的消费者具有吸引力。(4).金汇名仕苑工程规模较大，仅次于宜家花城，金仕海岸作为其一部分，
10、能够获取“规模效应”。(5).小高层是现代城市的意味，本案10幢排开，规模宏大，对消费者具有一定新鲜度和向往感。(6).本案户型设计进深浅，具有紧凑、有用、合理的优点。 (7).城南区域少有厂房和企业，污染源少、环境相对安静，合适于居住。【优势分析】 (1).本案位于城西南，属于城郊结合部，在当地居民观念中，本案地段相对偏僻。(2).周边配套不完善。住宅景观的不均好。楼层和朝向的不同，带来较大的景观落差。(3).本案外立面设计落后，缺少品味和现代元素，直截了当妨碍到楼盘形象。(4).工程位于城区主干道傍，周边有一定噪音妨碍。【风险分析】（1）.由于本案是海盐县首个小层高层工程,对目的市场不熟悉
11、,没经历能够可借鉴。（2）.来自竞争对手的压力。可能会出现“枪打出头鸟”，营销过程中容易处于的被动地位。（3）.小高层购房及居住本钱高，公摊面积大、物业治理费用高。【时机分析】（1）.农村购房进城以及本县外镇购房现象在海盐逐步增多,扩大了目的消费群。（2）.海盐支柱产业的开展，外来企业的增加，为工程市场提供更多时机。（3）.目前海盐房地产市场需求旺盛，根本上供不应求，而且可售楼盘相对少。 （4）.跨海大桥建立将改变海盐城市开展现状，长三角交通枢纽地理优势在促进经济开展的同时，对居住的观念亦会改变，工程市场角度视线能够更广。（5）.连带本工程，周边已有三个上规模的住宅小区，加之海盐高级中学。这对
12、本案的商铺来说，具有市场运营前景。1供求简析海盐各楼盘销售情况比拟乐观，空置率较低，拆迁需求、投资需求、改善居住条件购房需求会聚在一起，市场消化才能较大。依照相关材料统计，2003年9月的商品房空置面积为3万平方米左右，比前年同期减少了15%，这说明供求情况良好，购置需求旺盛。就小高层而言，是一块未被开发的消费市场，一块大蛋糕，只要打破消费者对小高层的生疏感和顾虑情绪，就能特别好地赢得市场。2竞争楼盘分析天鸿名都为本案的前期竞争对手，宜家花城为后期竞争对手。在前期的市场调查来看，与本案构成主要竞争对手为城被新楼盘天鸿名都和宜家花城。其中天鸿名都一期还未开盘，首期2幢小高层推出可能会到5月份左右
13、。该工程小高层共有4幢，共有 240户，户型为三室两厅（118平米）和四室两厅（134平米）两种。工程得房率为80%，绿化率40%。楼层及朝向价格差额较少（两边差额+50，2-3-4楼+100）。宜家花城规模较大，总占地200多亩，不管是户型依然物业类型，选择度较大，市场吸收才能强，同时工程本身建有良好的配套设备，整体规划好。 n宜家花城宣传力度大，知名度高，在当地居民心中有认同感，同时是当地政府大力扶持房产工程。宜家花城3期已经开盘，开盘起价为2850元，该期没有小高层工程，主力户型为三室一厅,面积在120130平方米。四期小高层工程开盘时间估计会要推后，总户数也不超过100户。工程绿化率3
14、0%，得房率90%。楼层及超向价格差额较大（两边差额+100，2-3-4楼+200）。第二部分 工程定位及推行筹划1、 目的市场定位本案主要的潜在消费者特征分析：职业范畴：当地老师、店铺运营户、私营企业主、公司职员以及秦山核电厂职工。心理特征：常出差于大城市，思想观念较新；爱好接受新惹事物，明白得体验享受生活。主要为投资型和实际需求型客户。在小高层需求型购房者当中，依照心理特征，分为两类客户：一类客户（笃定型）：买小高层确实是为了买风景，价格不是首要要素 （会选择712层有好视野的户型）。二类客户（无奈型）：想要小高层风景，但又在乎价格；买不到多层房子；为子女买房。 （会选7层以下或视野景观相
15、对差一点的户型）。2、工程定位本案是目前海盐第一个小高层工程，具有标志性的，而紧靠杭州湾海岸。小高层的出现是现代城市的一个表征，关于追求城市生活又喜爱环境安静、体验蓝天海景的人来说，本案是不错的居家选择。从目的消费者的分析来看，本案目的客户群相比拟而言有较高的文化层次，观念较新。结合市场需求和工程特征，因而将金仕海岸定位为“开启现代城市生活的高档海景住宅”。引领海盐房产消费市场，建成该地区首个高质量的海景小高层楼盘。 3、推行策略：（1） 工程形象设计：依照工程定位，本案将小高层作为一个独立工程进展包装推行，以全新的形象导向消费者，以实现经济利益最大化，保证工程的成功销售。相关内容如下：A：对
16、案名的定位：金仕海岸在金汇名仕花苑的推行过程中，当地人已把该名简称金仕花苑，因而在小高层的取名上用金仕海岸，既是切合市场的认同，也是进一步继承和提升原有案名的形象和内涵，海岸表达对海景的贴近,以突出本工程的最大优势和卖点。B：工程VI的设计：主色彩采纳金色，图案表达出现代、尊贵、豪气内涵，在设计中既包含了海的景观元素和城市居住的现代元素，表达高尚质量和优越缺稀内涵。C：楼盘广告创意、文案设计既要抓住目的消费者心理特征，又要传达本案的卖点内容。D：中心广告语：做城市新贵，享海景风情。（2）售控策略楼盘分期推出，开盘低价入市，营建热销气氛，吸引更多目的客户。中期售价随楼层增高和景观优化而加以提升。
17、销售过程中，依照市场反映度，及时调整价格。后期主要以推行商铺为重。（3）售楼处优化策略原有售楼处装修差、光线暗、档次不够，与楼盘的质量构成不和谐对照，购房者第一印象差，妨碍到买房积极性，对旧售楼处进展扩大，优化装修。（4）部分规划修正策略小高层及商铺外立面设计缺乏档次，需要重新设计改良，表达现代时髦质量。工程顶部跃层增加落地窗，对工程街景、夜景以及空中别墅内装修重新制造效果图。 （5）工程工地形象展示策略依照工程定位，应利用楼盘周边包装，树立工程形象，营建市场气氛。并可通过横幅、彩旗、围墙、广告牌等工具将工程信息传达给市场，吸引买家。（6）物业治理优化策略物业治理上，可参考宜家花城做法，以知名
18、物业公司充当参谋（如第一太平戴维斯），进展包装，引入先进的治理和人员培训机制，以提升与维护楼盘质量。由于当地居民普遍缺乏物管认识，对较高的物管费可能会难以接受，因而必须保证物管效劳的质量，使得业主感到“物有所值”，同时通过电梯费独立收取的方式，以降底整体物管费用的支出。考虑到当地经常停电的现状，应在小高层工程中设置小型发电机，以保证电梯的正常使用。（7）销售培训策略对售楼人员的语言、礼仪、着装等细节征询题进展指导培训，学会掌握客户心理。培训时间从4月初开场，包括售前概念培训和营销战术培训。4、宣传策略及渠道（1）宣传策略由于时间急迫，不可能做“长线”宣传，本案宜采纳短期密集型投放的广告宣传方式
19、，以求“重拳出击，侵占眼球”，在预热期和开盘后一两个月内做强势宣传。后期依照楼盘销售进度，对广告宣传的频率和投放量进展调整。对小高层每一幢楼分别命名，以突出楼盘的个性差异，利于推行。（2）媒体选择考虑到本案的目的客户为拥有不菲收入的群体，他们主要分布在核电小区、核电新苑、学校、市中心商铺、重点企业、酒店宾馆等地，因而在平面媒体发布上，MD中邮专递为最正确选择。电视媒体选择海盐电视台，在开盘前后发布楼盘形象广告。考虑到海盐地区房产具有良好投资前景，针对外地投资客，在省交通电台投放少量的广播广告。加大其他广告的投放，如公交车身广告、户外广告、横幅广告、宣传折页、楼书、墙体广告、形象手提袋、单张夹报
20、、街道旗等。（3）活动安排在开盘前后，有针对性地举办公关活动，以到达造势目的，配合媒体的宣传推行。3月27日举办业主联宜会，与开发商一起交流和谈心，并介绍金仕海岸情况。地点选在具有档次的宾馆酒店。通过本活动的举办，开发商在业主们心中能够树立关怀负责的良好形象。并借助业主的人际关系，传播良好口碑，以吸引更多目的客户。现场摇号抽奖活动，引起客户购置冲动。小奖、大奖、送保险三重抽奖。4月5日开场摇号，4月18日签约。参加4月份的海盐南北湖旅游节活动，借势推行本工程。（4）宣传监控亲密关注反应信息，进展合理安排与调整宣传推行计划。因销售不可预测要素，亲密关注媒体反映，及时进展总结检讨，客户反应信息的统
21、计分析相当重要，在总体思路的连续条件之下，及时调整、更新宣传推行的操作。5、媒体广告计划(1).广揭发布时间：三月中下旬开场集中投放。 (2).广揭发布步骤：前盘（3月中旬5月初）中盘（5月初5月中旬）尾盘（5月中旬6月底）前期广告时间：3月中旬5月初A：利用房产公司原已购得的广告时段，在海盐电视台发布 楼盘 形象广告。B：以中邮专递发布开盘预告广告，每次发布依照诉求点不同，内容有所变化。C：考虑到海盐房产的投资前景，会吸引部分外地投资客的可能，在省经济电台上发布短期少量的广告，介绍海盐的房产投资前景和工程概况，发布时间为1个月。D：发布楼盘墙体广告。E：公交车身广告及其他各类广告。F: 在南
22、湖晚报发布形象广告2次。 G：充分利用活动的举办，在媒体上加以炒作。中盘广告 时间：（5月初5月中旬） A：利用房产公司原已购得的广告时段，在海盐电视台发布楼盘热售广告。 B：以中邮专递发布楼盘形象广告，传递楼盘正在热销的信息。 C：其他各类广揭发布。 尾盘广告 时间：（5月中旬6月底） A：在海盐电视台投放楼盘形象广告，推行商铺。B：以中邮专递发布商铺开销广告。 C：尾盘广告重点作商铺的宣传推行。（3）推行费用预算 广告费用：MD中邮专递 8万广播媒体 2万楼盘工地周边广告 15万售楼处优化费用 3万楼书 （1500份） 2.5万单张夹报 5万户外广告 6万车体广告 3.6万宣传折页（300
23、0份） 0.75万手提袋 1.5万报纸广告 2.5万横幅、街道旗 1万活动推行费用： 摇号现场费用 2万售楼竞猜活动 1万业主联宜会费用： 3万其他不可预见费用： 5万 (总费用的10%)估计工程宣传推行费用：61.85万 注：建议宣传看房车：10万（买） 2万（租）6、选择金仕海岸的十大理由:一、 工程特色：海盐第一个高档次的空中海景豪宅。二、 投资价值：工程所在地段具有极大的升值空间。三、 决心保证：开发商在海盐当地具有特别高的实力和良好的口碑。四、 海景元素：工程紧靠杭州湾海岸，是海盐城区离海岸线最近的住宅工程。五、 学区优势：工程周边除海盐高级中学，还有幼儿园和小学，就学便利。六、 工
24、程规模：总建筑面积37333平方米，10幢相邻陈列，气概宏大。七、 户型构造：本案户型设计具有紧凑、有用、合理的优点。八、 城市元素：小高层是现代城市生活的意味，表达居住者的高贵。九、 环境价值：区域少有厂房和企业，污染源少、环境安静，合适于居住。十、 区位优势：工程所在区域紧靠秦山大道，交通便利，学校、医院、邮局等配套齐全，周边居住者经济收入高，是名副事实上的富人区。7、十幢小高层名称：一、 多景阁二、 慈云阁三、 金汇阁四、 碧海阁五、 明珠阁六、 银海阁七、 一品阁八、 金仕阁九、 听涛阁十、 文澜阁十一、 水云阁（备选）十二、 长天阁（备选）十三、 天龙阁（备选）第三部分 工程定价策略
25、1、竞争楼盘定价竞争楼盘价格情况:(1).宜家花园三期于3月1号开盘，多层均价在3050元，起价2850元。(2).天鸿名都将于近期开盘，均价如今未知，估计也在3000以上左右。 (3).新泰房产工程尚未开工，仍为平地楼盘。2定价指导思想随着长三角经济区的升温以及杭州湾跨海大桥的建造，海盐区域优势突然发挥出来。房地产投资普遍看好，增值潜力较大，估计将来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势.本案与宜家花园和天鸿名都构成竞争楼盘，工程可比性较大，消费者在购房时也首先会进展比拟衡量，由于本案是小高层工程，不可能与多层进展价格竞争，故在定价上应在竞争楼盘的均价以上浮动。 3定价方案（1）.定价原则以市
26、场测试和资金回流为定价原则在海盐小高层是一个新型的产品,在房地产市场上也是初次推出这种工程.因而第一期产品的价格和销售情势是制定后续销售策略的重要参照依照,带有市场试探性质,建议执行平安价格策略,一方面,反映市场现实需求;另一方面,确保销售速度,加速资金回流。稀缺性定价原则小高层目前在海盐市场上是首推,尽管工程所处的位置是城郊结合部,但是它是海盐目前市场上离海岸线最近的住宅,成为最好的海景住宅.同时海盐目前的房地产市场总体处于一种需大于供的场面.因而,稀缺性也是定价的一个重要原则。（2）.定价策略A:定价策略目前主要是实行慎重、高效”的原则,以实现最大利润化,并以最快速度进展销售为目的.采取低
27、开高走”的定价策略,并实行有效的销控。B:根本定价依照本楼盘定价的主要是依照周边多层楼盘的价位,结合楼盘本身的特点及周边城镇小高层楼盘的价格、小高层在当地的开展趋势所制定。C：定价方法在工程营销过程中，价格要素起着重要的作用。定价的高低关系工程利润的多少，以及销售成功与否，所谓一分质一分价，正确的工程营销策略确实是要如实地表达工程本身的价格，反映出工程的合理价格，做准确定价，依照“工程”的特征，结合周边楼盘的情况，建议作如下定价。金仕名仕苑业主联宜会活动方案一活动目的：业主联宜会是开发商与小区业主交流对话的平台，是一次联络感情、增加信任有意义的活动。邀请金汇名仕苑业主，参加本次联宜会活动，并将
28、活动时间安排在金仕海岸开盘前期，能够为金仕海岸的开盘聚拢前期的人气，使原有业主感到自我主人认识，有利于开发商树立起关爱负责的良好形象，同时通过原有业主的口碑传播，扩大金仕海岸知名度。二 活动时间3月27日（星期六）下午 14：0016：00三活动人员海盐宾馆会议室内四与会人员：1开发商代表2金汇名仕苑业主3当地新闻媒体五活动内容：1家装专题讲座2文艺表演3业主抽奖活动六相关安排：1前期预备:a. 制造邀请函，并向金仕名仕苑全体业主发出，每一个邀请函都有一个固定编号，以作联宜活动会上抽奖之用，规定每个邀请函只能代表一人参加。b. 邀请当地新闻媒体，参与本次活动的播报。c. 预备活动奖品和礼品袋，
29、礼品袋选用金仕海岸楼盘的形象宣传礼品袋。d. 设计并确定会场布置。2活动流程:14：00活动当天在会场入口设置签四处，统计到场业主，并回收邀请函。14：0014：20联宜会开幕式安排开发商领导致欢迎词，同时向业主介绍金仕海岸的相关情况。14：2015：00家装专题讲座邀请当地知名家装公司代表出席演讲，演讲完毕后安排假设干时间，答复业主有关家庭装修征询题的提征询。15：0016：00文艺演出可与当地曲艺团合作，演出不需要特别有档次，但需要融洽气氛，时间为1个小时。16：00完毕活动完毕，合影纪念。（注:抽奖活动以穿插的方式，在联宜会活动当中举行）七宣传推行海盐电视台报道1次会场入口横幅1条会场拱
30、门广告1个礼品袋300个会场易拉宝广告4个背景巨幅广告1个八活动费用：1礼品费： 5000元2文艺表演费： 5000元3会场租用费： 1500元4食用费： 6000元5广告、邀请函制造及媒体发布费： 10000元6.预备费用： 2500元总计活动费用：3万金仕海岸开盘活动筹划方案时间：2004-4-054-08地点：1、海盐新天地广场2、现场售楼处活动目的：聚拢开盘人气，重拳出击，在最短的宣传期间内，刺激群众，制造最正确口碑和打响海盐首盘小高层高档住宅小区的品牌。活动方式：现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾活动安排：一、 前期广告宣传3.30-4.05着重以信息发布为主宣传，主要是摇号参加方法、地点
31、、时间等信息告知。发布途径为报纸、灯箱、跨街横幅。宣传主题：将来城都市居住典范，海盐首期奢华高档次住宅楼销售在即。 引领都市时髦，坐居金仕海岸。 金仕海岸4月5号日真情放送，奢华住宅乍现海盐。 由于珍稀，因而宝贵。 金仕开盘有好礼，惊喜大奖等你拿。二、 摇号现场布置1、 摇号方式：现场公开，即选即定。详细摇号登记处暂定2处。（确定小高层购置资历，建议摇号总数比实际户数多30%）2、 地点选定：海盐新天地广场（a、需要一定活动场地b、场地点有举办活动经历c、有聚拢人气的先例）3、 软环境布置：高空气球4个；大型气拱门1个；30平方左右舞台1个；楼盘效果展示牌1套；广告宣传易拉宝4个；宣传折页10
32、00份周遍跨街横幅、灯箱20 套4、 员工统一着装三、 活动进程（4月5日）1、 下午14：00正式开场（13：5014：00礼炮、奖品展示）2、 14：0014：30主持人5分钟、领导5分钟、佳宾2人共10分钟、活动讲解8分钟、公证人讲话2分钟。3、 摇号开场（14：3015：00）同时登记汇总4、 摇号抽奖（15：0016：00）奖品分1、2、3等奖和纪念奖（100份）5、 现场答谢演出、小娱乐活动（16：0017：00）工作人员休息6、 公布摇号和抽奖结果（17：1017：30）7、 获奖群众领奖（17：3017：50）四、 摇号方法1、 一期总销售户数为140套，暂定摇号总人数与实际销
33、售户数为5：1，参加群众不定。2、 摇号采取实名登记制，不得替代或多摇，每套户型最多登记人数为5人。3、 凡登记在册的准购房者，登记同时需交纳1000元保证金，摇号当天如登记人中号并获得购房资历，该保证金则纳入房款，如不成功则在原款反还的根底上增加200元作为答谢费用。4、 摇号登记时间自2004.4.054.10，为期5天。5、 登记地点：秦山房地产公司售楼处6、 摇号工具使用公开摇奖设备进展摇号决定。（中号比例为5：1）7、 关于没有中号群众的处理方法。均以纪念品赠送。并登入二期开盘购房档案。五、 工作人员分工秦山房产公司职员做礼仪、保安等维护性工作；九洲广告做活动监测和媒体联络工作。六、
34、 媒体发布邀请当地知名各大媒体详细：海盐电视台、杭州交通之声广播台、中邮专递、钱江晚报、搜狐网络等记者参加活动，并给予现场报道。七、 经费预算1、 环境布置高空气球4个 400元/4个大型气拱门1个 500元30平方左右舞台1个 1000元楼盘效果展示牌1套 1200元/10张广告宣传易拉宝4个 600元/4个宣传折页3000份 7500元 周遍跨街横幅、灯箱20 套2、 场地租赁 2000元3、 公证人邀请费 1000元4、 媒体邀请费 2000元5、 设备租赁费 5000元6、 治理费 1000元7、 主持人 1000元8、 演员演出费 5000元9、 现场应急费 2000元总价30000
35、元产品及物管建议一、备用发电机组建议：使用缘故：经我们在海盐当地理解，武原镇每周平均停电2天。因而，停电的现实性会妨碍到我们小高层的销售和今后物业治理。针对停电现象，海盐金汇房地产公司也采取了相应的补救措施请当地电力局拉专线以保证停电后正常用电的需求，对此我们提出一点建议：1、2006年往常浙江全省将不会处理用电征询题，因而，停电现象短期内不会处理。在当地拉专线尽管能够处理用电征询题，但是a、在小高层使用过程中不能完全保证用电畅通；b、拉专线需要长期向电力局交付用电增容费，总本钱增加比拟大。c、用电没有自主性和机动性。2、自配发电设备在海盐根本已经普遍，而且在总本钱上不会有太大的负担，另一方面
36、，在购房者用电顾虑上有较大的保证。本钱分析：l 小高层电梯功率10KW/台（已经考虑冗余负载）l 发电机机组本钱1000元/KW （低噪音，进口组装机组，所有小高层共用一台柴油发电机，全自动总机切换或分楼切换）l 每台电梯增加线路本钱5000元（包括切换设备）l 发电本钱：1度电约耗费200ML柴油，相当于0.8元/度l 备电系统总本钱预算：1.5万元/栋*13栋=19.5万元二、物业治理参谋公司选择建议目前依托开发商自有物管公司特别难迅速提升效劳治理水平，建议引入知名物业公司的先进理念和效劳式，全面优化工程软环境。一般物业治理参谋公司提供征询效劳有以下几个方面：l 物业治理方案的制定l 物业人员培训l 房屋交付手续办理l 物业治理参谋公司根本在房屋交付后撤出。依照我们的理解，目前具有国际背景的物业治理参谋公司如怡高、狮城怡安、戴德梁行、中原等，一般取费标准在25万至35万之间，本钱比拟高；而杭州绿城、坤和等本地知名公司依托其开发商背景已经在杭州全面治理了不少高档次工程，理论和实践经历均特别丰富，取费标准根本在10万元左右，推荐合作。聘请杭州物业治理参谋的另一方面理由在于有时机组织海盐业主、准业主到杭州实地参观，能够留下更好的印象。