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1、房地产开发运营业务会计与税收政策差 异 讲 解主讲：吴榕 海南盛瑞税务师事务所Tel: 0898-68593753 0898-68593853目录第一章 会计利润核算与应纳税所得额确认的主要差异3第一节 收入的会计核算与税务处理3一、收入确实认原则3二、收入范围6三、开发产品销售收入6四、其他收入15五、视同销售16第二节 扣除的会计核算与税务处理17一、开发本钱17二、开发产品及主营业务本钱35三、其他业务本钱37四、营业税金及附加42五、期间费用43六、营业外支出48七、资产减值损失50第四节 销售未完工开发产品获得收入的会计核算与税务处理51一、销售未完工开发产品获得收入的会计核算51二
2、、销售未完工开发产品获得收入的税务处理51第五节 特别事项的会计核算与税务处理53一、合作开发建房的会计核算与税务处理53二、以土地使用权投资开发工程的会计核算与税务处理54第二章 房地产开发运营业务土地增值税的税收政策58一转让房地产收入确实定58二. 土地增值税扣除工程的有关规定：58第三章房地产开发运营业务营业税的税收政策62一. 营业税纳税义务发生时间62第四章，开发本钱的各项支出应获得何种票据64疑难征询题70第一章 会计利润核算与应纳税所得额确认的主要差异第一节 收入的会计核算与税务处理一、收入确实认原则1、会计核算的收入确认原则。会计核算确认开发产品销售收入必须同时满足以下五个条
3、件：（1）、企业已将产品所有权上的主要风险和酬劳转移给购贷方。（2）、企业既没有保存通常与所有权相联络的接着治理权，也没有对已售出的商品施行有效操纵。（3）、收入的金额能够可靠地计量。（4）、相关的经济利益特别可能流入企业。（5）、相关的已发生或将发生的本钱能够可靠地计量。2、税收规定的收入确认原则。国税函【2008】875号文：除企业所得税法及施行条例另有规定外，企业销售收入确实认，必须遵照权责发生制原则和本质重于方式原则。企业销售商品同时满足以下条件的，应确认收入的实现：（1）、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和酬劳转移给购贷方。（2）、企业对已售出的商品既没有保存通
4、常与所有权相联络的接着治理权，也没有施行有效操纵。（3）、收入的金额能够可靠地计量。（4）、已发生或将发生的销售方的本钱能够可靠地核算。3、税收特别规定，国税发【2009】31号第六条：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所获得的收入，应确认为销售收入的实现，详细按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或获得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议商定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提早付款的，在实际付款日确认收入的实现。(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议商定的价款
5、确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中商定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购置方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签订销售合同或协议的，假如销售合同或协议中商定的价格不高于买断价格，则应按销售合同或协议中商定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；假如属于前两种情况中销售合同或协议中商定的价格低于买断价格
6、，以及属于受托方与购置方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购置方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签订销售合同或协议的，假如销售合同或协议中商定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中商定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直截了当从销售收入中减除；假如销售合同或协议商定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购置方直截了当
7、签订销售合同的，则应按基价加上按规定获得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可依照包销合同的有关商定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应依照包销合同或协议商定的价款和付款方式确认收入的实现。第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际获得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产
8、品市场销售价格确定；(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(三)按开发产品的本钱利润率确定。开发产品的本钱利润率不得低于15%,详细比例由主管税务机关确定。3、收入确认原则会计与税法上的差异。企业所得税收入确认条件与企业会计准则根本趋于一致，两者都注重权责发生制原则和本质重于方式原则，唯一不同的是税收上不将经济利益流入企业作为收入确认的条件，只要满足了税法所设定的四个条件，即便经济利益不能流入企业，企业所得税也要确认收入。对房地产运营业务所得税收入确实定提早于会计。不管开发产品是否合格，会计如何核算，只要交房，即确认收入。国税函【2009】342号，国税函【2010】201
9、号。二、收入范围1、会计核算的收入范围。收入，是指企业在日常活动中构成的。会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。房地产企业收入核算的内容，主要包括商品房销售收入、土地转让收入、配套设备转让收入、代建工程收入、各种开发产品出租租金收入和售后效劳及其他效劳收入。2、税收规定的收入范围。企业所得税法规定：“企业以货币方式和非货币方式从各种来源获得的收入，为收入总额。包括：销售贷物收益；提供劳务收入；转让财产收入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入；租金收入；特许权使用费收入；接受捐赠收入；其他收入。”详细到房地产开发企业而言，收入主要包括：商品房销售收入、土地使用权转让收
10、入、视同销售收入、代建工程和劳务收入、商品房及周转房租赁收入以及税收法律、行政法规规定的其他应税收入。3、收入范围在会计与税法上的差异。税法对收入范围的界定往往比会计准则要广，一切能够提高企业纳税才能的收入，即便会计不作为收入核算，税收上也应当计入收入总额。三、开发产品销售收入1、开发产品销售收入的会计核算。房地产企业的开发产品包括商品房、土地、配套设备和代建工程等。房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入确实认应依照开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。（1）现房方式销售。由于有现房供给，在办妥开发产品移交手续后，即可确认收入。（2）预售方式销售。房地产开发企业开发工
11、程竣工验收、办妥移交手续前，不管是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，一律不确认收入，其款项计入“预收账款”科目。因预收房地产款而交纳的营业税费等在“应交税费应交营业税”等科目核算。开发工程完工经历收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购置方，办妥移交手续后能够确认销售收入的实现，借记“预收账款”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转销售本钱。【例1】某房地产开发企业，第一年办妥一楼盘预售证，收取预售收入2000万元；第二年实现上述楼盘80%的销售收入，即1600万元，结转销售本钱1000万元。营业税率为5%（不考虑其他税费）。
12、第一年收到预收账款：借：银行存款 20000000 贷：预收账款 20000000缴纳营业税：200000005%=1000000元借：应交税费应交营业税 1000000 贷：银行存款 1000000第二年确认收入：借：预收账款 16000000 贷：主营业务收入 16000000结转销售本钱：借：主营业务本钱 10000000 贷：开发产品商品房 10000000按配比原则结转营业税金：借：主营业务税金及附加 800000 贷：应交税费应交营业税 800000（3）在收入结算方式上，有些房地产企业采纳了分期收款、委托代销、委托包销等结算方式。采纳分期收款方式销售房地产。在办妥移交手续后，先将
13、“开发产品商品性土地”转入“开发产品分期收款”科目。按购销合同商定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时，借记“银行存款”或“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目；按开发产品全部销售本钱占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售本钱，借记“主营业务本钱”科目，贷记“开发产品分期收款”科目。【例2 】 某房地产企业销售一块儿自行开发的商品性土地，本钱为800万元，销售合同作价1000万元，商定在土地移交后的第一年末收取价款的60，第二年末再收40% ，营业税税率5 % （不考虑其他税费）。移交土地时：借：开发产品分期收款 8000000贷：开发产品商品性土地 8000000第一年末：借：银
14、行存款 6000000贷：主营业务收入 6000000借：营业税金及附加 300000贷：应交税费 应交营业税 300000借：应交税费 应交营业税 300000 贷：银行存款 300000结转销售本钱：借：主营业务本钱 4800000 贷：开发产品分期收款 4800000第二年末：借：银行存款 4000000贷：主营业务收入 4000000借：营业税金及附加 200000 贷：应交税费 应交营业税 200000 借：应交税费 应交营业税 200000 贷：银行存款 200000结转销售本钱：借：主营业务本钱 3200000 贷：开发产品分期 320000假如分期收款具有融资性质（通常贷款分期
15、收回超过3 年），其本质是企业向购贷方提供信贷，企业应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额。应收的合同或协议价款的公允价值，通常应当按照其将来现金流量现值或商品现销价格计算确定。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余本钱和实际利率计算确定的金额进展摊销，作为财务费用的抵减处理。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，按照实际利率法摊销与直线法摊销结果相差不大的，也能够采纳直线法进展摊销。 房地产企业采纳委托代销方式销售的，应增设“委托代销商品”科目核算委托销售的开发产品，收到受托方代销清单后确认收入。【例3 】 某房地产企业某楼盘
16、还剩几套尾房，造价为80 万元，计划委托某房产中介公司代销，协议商定售价为100 万元，营业税税率5 % （不考虑其他税费）；中介公司按售价的2 收取手续费。代销协议生效时：借：委托代销商品 800000 贷：开发产品商品房 800000收到代销清单：借：应收账款 1000000 贷：主营业务收入 1000000结转营业税和销售本钱：借：营业税金及附加 50000贷：应交税费应交营业税 50000 借：主营业务本钱 800000贷：委托代销商品 800000 结转手续费：借：营业费用 20000 贷：应收账款 20000 收到价款时：借：银行存款 980000 贷：应收账款 980000 如为
17、视同买断方式代销，则该房产企业在收到代销清单时，直截了当按协议商定的售价确认收入额，不用结转手续费。假如采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。如上例代销合同商定保底售价为100 万元，超过保底价销售则按5 : 5 双方分成。如收到代销清单上实际售价为120 万元，则房地产企业应确认收入110 万元，收入确认、本钱、税金结转的会计处理同（2）。 房地产企业还可与别人（包销人）订立开发产品包销合同，商定房地产企业将其开发产品交由包销人以开发商的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同商定的
18、包销价格购置。包销人能够高于包销合同商定的价格向购房人出售包销的开发产品。在包销方式下依照会计准则及制度房地产企业应在包销合同生效日进展确认收入的会计核算，并同时结转包销手续费、营业税和销售本钱： 【例4】某房地产企业某楼盘还剩几套尾房，造价为80 万元，与某房产中介公司订立包销合同，协议商定售价为100 万元，营业税税率5 % （不考虑其他税费）；中介公司按售价的2 收取手续费。包销合同生效日：借：应收账款 1000000 贷：主营业务收入 1000000结转营业税和销售本钱：借：营业税金及附加 50000贷：应交税费应交营业税 50000 借：应交税费 应交营业税 50000贷：银行存款
19、50000借：主营业务本钱 800000贷：开发产品商品房 800000结转手续费：借：营业费用 20000贷：应收账款 20000收到价款时：借：银行存款 980000贷：应收账款 9800002.价外收入的会计核算。房地产企业的价外收入是指房地产企业在销售或出租开发产品时向客户收取的价款以外的各种费用。包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金（延期付款利息）、优质费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收入。房地产企业的价外收入依照不同性质，应计入不同的会计科目。对手续费收入可计入“其他业务收入”，集资费冲减“财务费用”，奖励费、优质费冲减“治理费用”，返还利润、违约金可
20、计入“营业外收入”，而代收款项、代垫款项和需上缴的基金应计入“其他应付款”或“其他应收款”等往来账户。 【例5】 某房地产公司销售一个自行开发的商铺，总建筑面积为100 平方米，单价1 万元，收取总价款100 万元，按每平方米20 元收取维修基金，该维修基金日后由房地产公司统一解缴当地住房治理机构，另按每平方米10 元收取优质费，上述收取的款项全部存入银行。借：银行存款 1003000 贷：主营业务收入 1000000 其他应付款维修基金 2000 治理费用优质费 1000 3.开发产品销售收入和价外收入的税收处理。（1）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中获得的全部价款，包括现金、现金
21、等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进展治理。（2）企业通过正式签订 房地产销售合同或 房地产预售合同 所获得的收入，应确认为销售收入的实现，详细按以下规定确认： 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或获得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议商定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提早付款的，在实际付款日确认收入的实现。 采取银行按揭
22、方式销售开发产品的，应按销售合同或协议商定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：A 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中商定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。B.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购置方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签订销售合同或协议的，假如销售合同或协议中商定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中商定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；假如属于前两种情
23、况中销售合同或协议中商定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购置方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 C.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购置方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签订销售合同或协议的，假如销售合同或协议中商定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中商定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直截了当从销售收入中减除；假如销售合同或协议商定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日
24、确认收入的实现。属于由受托方与购置方直截了当签订销售合同的，则应按基价加上按规定获得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 D.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可依照包销合同的有关商定，参照上述A.B.C 项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应依照包销合同或协议商定的价款和付款方式确认收入的实现。 E.房地产开发企业以买一赠一（如购房赠车）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 4.产品销售收入在会计与税收上的差异。 (1)销售未完工开发产品获得收入的差异。按税法规定，当 商品房
25、预售合同 签订以后，开发产品虽尚未完工，但应将企业销售未完工开发产品获得的收入确认为当期实际销售收入，并按估计计税毛利率分季（或月）计算出估计毛利额，计入当期应纳所得额。但依照新会计准则的有关规定，在房地产企业未将开发产品移交给购房户前不能确认为收入，仍应按“预收账款”进展治理。 (2)银行按揭方式销售开发产品的差异。按税法规定，采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。但依照新会计准则的有关规定，在房地产企业未将开发产品移交给购房户前不能确认为收入，仍应按“预收账款”进展治理。 (3)代收代垫款项的差异。按税法规定，开
26、发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进展治理。但在会计核算上对代收代垫款项均不作为收入处理。 (4)售后回购业务的差异。售后回购业务在会计核算时，按照“本质重于方式”的要求，视同融资作账务处理，不确认收入，表达慎重性原则，也确保了会计信息的真实性和可靠性。而税法规定，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据说明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进展融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原
27、售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。(5)售后回租业务的差异。新会计准则规定，在构成融资租赁的售后租回买卖方式下，对卖主（承租人）而言，不管所发生的销售收入高于依然低于出售前资产的账面价值，所发生的收益或损失都不应立即确认为当期损益，而应将其作为融资费用递延。假如售后租回买卖认定为运营租赁的，在没有确凿证据说明售后租回买卖是按照公允价值达成的情况下，卖主（即承租人）应将售价与资产账面价值的差额（不管是售价高于资产账面价值依然售价低于资产账面价值）予以递延，并按照该项租赁资产的折旧年度进展分摊，作为折旧费用的调整。但税法将售后回租分解为视同销售商品和租赁两项经济业务，在销售商品时确认收入。四
28、、其他收入房地产企业的其他收入主要包括：固定资产盘盈、处置固定资产净收益、出售无形资产净收益、转让股权收入、非货币性买卖所得、罚款收入、教育费附加返还款、各类补贴款等。 1.其他收入的会计核算。其他收入的核算通过“营业外收入”科目进展。期末转入“本年利润”后无余额。 【例7】某房地产企业将出租的一个自行开发的商铺收回出售，该商铺已转作固定资产，原始本钱为100 万元，已提折旧10 万元，出售价款120 万元存银行，营业税税率为5 。 借：银行存款 1200000贷：固定资产清理 1200000借：固定资产清理 60000贷：应交税费应交营业税 60000借：固定资产清理 900000累计折旧
29、100000贷：固定资产 1000000借：固定资产清理 240000贷：营业外收入 2400002.其他收入的税收处理。依照 企业所得税法 及其施行条例，其他收入，是指企业获得的除 企业所得税法 第6条第(1)项至第(8)项规定的收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。五、视同销售视同销售是指依照会计准则或制度不需要确认销售收入，但依照税法、税收政策规定要确认为销售收入的行为。 税法规定，房地产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股
30、东或投资入、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际获得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 确认收入（或利润）的方法和顺序为： 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。 按开发产品的本钱利润率确定。开发产品的本钱利润率不得低于15，详细比例由主管税务机关确定。 【例8】房地产开发企业将产品对外投资，会计在没有商业本质情况下，不确认收入的实现，但税收需要分为按公允价值对外销售产品和进展对外投资进展处理。 某房地产企业将开发的一批商铺对外进展股权投资（不具有商
31、业本质），该批商铺总造价1500万元，总建筑面积2000 平方米，同类店面房每平方米售价为10000元。 借：长期股权投资 15000000 贷：开发产品 店面房 15000000按税法处理：确认销售收入：2000 10000= 2000（万元），确认应纳税所得额：2000-1500=500（万元）。第二节 扣除的会计核算与税务处理房地产开发企业在开发运营过程中发生的各项本钱费用支出，反映了房地产开发企业在工程开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的根底。 房地产开发企业在计算各项本钱费用税前扣除金额时，必须按规定区分期间费用和开
32、发产品计税本钱、已销开发产品计税本钱与未销开发产品计税本钱的界限。期间费用、已销开发产品计税本钱、营业税金及附加、土地增值税能够按税 收规定在当期直截了当进展扣除。与运营无关的费用支出均不得扣除。一、开发本钱1.开发本钱的会计核算。开发本钱的组成内容。开发产品本钱是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项支出。开发产品本钱按其用处，可分为以下几类： (1)土地开发本钱。指房地产开发企业开发土地（即建立场地）所发生的各项支出。 (2)房屋开发本钱。指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项支出。 (3)配套设备开发本钱。指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设
33、备及不能有偿转让、不能直截了当计入开发产品本钱的公共配套设备所发生的各项支出。 (4)代建工程开发本钱。指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项支出。以上四类开发产品本钱，在会计核算上将其费用分为以下几个本钱工程： (1)土地征用及拆迁补偿费。指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。(2)前期工程费。指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、“三通一平”等支出。(3)根底设备费。指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设备以及道
34、路等根底设备费用。 (4)建筑安装工程费。指土地房屋开发工程在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。(5)公共配套设备费。指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发本钱的不能有偿转让的公共配套设备费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设备支出。(6)开发间接费。指房地产开发企业内部独立核算单位及开发觉场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场治理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、利息等。2.开发产品本钱核算对象确实定。房地产开发企业可按以下几种方法确定开发产品本钱核算对象：(1)以整个开发工
35、程为本钱核算对象。关于开发规模小、开发周视短、一次性全部开发的房地产工程，能够整个开发工程为本钱核算对象，特点是本钱核算对象的唯一性，不存在本钱费用的分配，本钱核算周期同工程开发周期一致。如某房地产公司在市中心有100 亩土地，拟一次性开发商住楼6 栋，该房地产公司可将6 栋商住楼合并为一个本钱核算对象。 (2) 以开发期数为本钱核算对象。关于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的房地产工程，能够按开发期数为本钱核算对象，特点是本钱核算对象的多样性，本钱费用需要归集和分配。 (3)以开发产品形态为本钱核算对象。关于开发产品形态多样的房地产工程，能够各种开发产品形态为本钱核算对象，特点是本钱核算
36、对象的多样性，本钱费用需要归集和分配。 本钱核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能互相混淆。 3.开发本钱的详细核算方法及内容。 (1)土地开发本钱的核算。依照新会计准则的有关规定，企业获得的土地使用权应确认为无形资产，按规定摊销，投入开发再转入“开发本钱”，如企业获得的土地明确用于建造对外出售的房屋建筑物，可直截了当计入所建造的房屋建筑物本钱。 企业对土地开发本钱的核算，可设置以下几个本钱工程： 土地征用及拆迁补偿费； 前期工程费； 根底设备费； 开发间接费。土地二发工程如要负担不能有偿转让的配套设备费，还应设置“配套设备费”本钱工程，用以核算应计入土地开发本钱的配套设备费
37、。为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发本钱的结转，对需要单独核算土地开发本钱的开发工程，可按以下原则确定土地开发本钱核算对象：对开发面积不大、开发工期较短的土地，能够每一块独立的开发工程为本钱核算对象； 对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，能够一定区域作为土地开发本钱核算对象。 企业在土地开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、根底设备费等土地开发支出，可直截了当记入各土地开发本钱明细分类账。即记入“开发本钱”账户的借方和“银行存款”、“应付账款 应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进展核算，于月份终了再按一定标准，分配计入
38、有关土地开发本钱核算对象。例9房地产开发企业在某月份内，共发生了以下有关土地开发支出： 支付征地拆迁费 72000元支付承包设计单位前期工程款 18000 元应付承包施工单位根底设备款 l0000元分配开发间接费 8000元合 计 108000元用银行存款支付征地折迁费时：借：开发本钱 72000 贷：银行存款 72000用银行存款支付设计单位前期工程款时：借：开发本钱 18000 贷：银行存款 18000应付施工企业根底设备工程款：借：开发本钱 10000贷：应付账款 应付工程款 l0000 分配应计入商品性土地开发本钱的开发间接费用：借：开发本钱 8000贷：开发间接费用 8000为本企业
39、房屋开发用的土地，应于开发完成投入使用时，将土地开发的实际本钱结转计入有关房屋的开发本钱，详细可采纳分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按本钱工程分别平行转入有关房屋开发本钱的对应本钱工程；归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”费用工程，然后转入有关房屋开发本钱的“土地征用及拆迁补偿费”本钱工程。经结转的自用土地开发支出，自“开发本钱土地开发本钱”账户的贷方转入“开发本钱房屋开发本钱”账户的借方。(2)前期工程费用的核算。房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平坦等各项前期工程支出，能分清本钱核算
40、对象的，应直截了当记入有关房屋开发本钱核算对象的“前期工程费”本钱工程，并记入“开发本钱房屋开发本钱”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上本钱核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发本钱核算对象的“前期工程费”本钱工程，并记入“开发本钱 房屋开发本钱”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。 (3)根底设备费用的核算。房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设备以及道路等根底设备支出，一般应直截了当或分配记入有关房屋开发本钱核算对象的“根底设备费”本钱工程，并记入“开发本钱房屋开发本钱”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开
41、发完成商品性土地已转入“开发产品”帐户，则在建造房屋时，将其应负担的根底设备费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发本钱核算对象，并记入“开发本钱房屋开发本钱”账户的借方和“开发火品”账户的贷方。 (4)建筑安装工程费用的核算。房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应依照工程的不同施工方式，采纳不同的核算方法。采纳发包方式进展建筑安装工程施工的房屋开发工程，其建筑安装工程支出，应依照企业承付的已完工程价款确定，直截了当记入有关房屋开发本钱核算对象的“建筑安装工程费”本钱工程，并记入“开发本钱房屋开发本钱”账户的借方和“应付账款应付工程款”等账户的贷方。 采纳
42、自营方式进展建筑安装工程施工的房屋开发工程，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直截了当记入有关房屋开发本钱核算对象的“建筑安装工程费”本钱工程，并记入“开发本钱房屋开发本钱”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。假如开发企业自行施工大型建筑安装工程，能够通过设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将事实上际本钱转入“开发本钱房屋开发本钱”账户，并记入有关房屋开发本钱核算对象的“建筑安装工程费”本钱工程。企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发本钱核算对象的“建筑安装工程费”本钱工程，并记入“开发本钱房屋开发本钱”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。（5）配套设备费用的核算。房地产开发企业开发的配套设备，能够分为如下两类：一类是开发小区内不能有偿转让的公共配