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1、重庆省 2015 年房地产估价师 制度与政策：商品房销售管理考试题 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟,总分 100 分,60 分及格.一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18 万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1 万元，该类房地产的资本化率为8，该房地产的价格为。A：22500 万元 B：23750 万元 C：38125 万元 D:39583 万元 E:工业用地的监测点评估价格 2、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价）为 2000 元/m2，如果该宗地
2、临街深度为 75 英尺，临街宽度为 50 英尺，那么该宗三角形土地的价格为_万元.矩形土地平均深度价格修正率表 A临街深度/英尺 B25 C50 D75 E100 F125 G150 H175 I200 J平均深度价格修正率（）K160 L140 M120 N100 O87.2 P78。0 Q70。8 R65.0 3、某出租的旧办公楼的租约尚有 2 年到期,在此最后 2 年的租期中,每年可收取净租金肋万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为 1 100 万元，拆除费用为 50 万元，该类房地产的报酬率为10%.则该旧办公楼的价值为万元。A：1 00534 B:1
3、 00661 C：2 00534 D:2 00661 E：工业用地的监测点评估价格 4、工程投资额在 30 万元以下或者建筑面积在以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证.A：100 B：200 C：300 D:500 E：执行层的组织协调 5、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。A：税金 B:拍卖费用 C:土地使用权出让金 D：土地使用成本 E:工业用地的监测点评估价格 6、既为治热毒血痢之良药,又为治阿米巴痢疾所常用的药物是_ A大青叶 B鱼腥草 C败酱草 D水牛角 E白头翁 7、投资机
4、会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析,该阶段投资估算的精度为。A：10 B:20%C：30 D：40 E：借款合同 8、虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但只有具备了条件才真正需要专业估价.A：独一无二性和易受限制性 B:价值量大和难以变现性 C：独一无二性和价值量大 D:易受限制性和难以变现性 E：工业用地的监测点评估价格 9、以房地产抵押为目的的估价,除了遵守一般原则外，还应遵守_。A现实性原则 B适宜性原则 C技术性原则 D客观原则 10、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。A：相应配套的基础设施 B：土地的形
5、状 C：组合完成的功能 D：立体空间 E:工业用地的监测点评估价格 11、某宗房地产土地面积 300m2，建筑面积 250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积 3002 元，残值每平方米建筑面积 50 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为_元。A62500 B62000 C61000 D61500 12、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为 6，按月等额还款.如果该家庭于第 6 年初一次提前偿还贷款本金 5 万元，则从第 6 年开始的抵押贷款月还款额将减少_元。A544。10 B555。10 C177
6、6。32 D2109。38 13、某宗房地产的土地价值占总价值的 40,建筑物价值占总价值的 60%，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为 6，建筑物资本化率为 8%，综合资本化率为。A：62%B：72%C：82 D：92 E：工业用地的监测点评估价格 14、全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须向人民政府土地管理部门提出用地申请，方可使用。A：区级 B：省级 C：县级 D：市级 E：执行层的组织协调 15、估价上的折旧注重的是。A：原始取得价值的减价修正 B：原始取得价值的摊销与回收 C：重置价值的摊销与回收 D：价值的减价修正 E：工业用地的监测点评估价格 16、对达不成
7、拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是_.A县级以上地方人民政府 B县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 C县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门 D市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 17、某市去年住宅的实际销售量为 500 万 m2，预测销售量为 450m2，平滑指数为 0。8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是_万 m2。A450 B475 C490 D500 18、下列不属于房地产区位因素的是。A：交通 B：用途 C：环境 D：楼层 E：工业用地的监测点评估价格 19、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起_日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使用文件
8、报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A7 B10 C15 D20 20、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。A：60 B：90 C：100 D：120 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁.下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。A：国务院 B：省级人民政府 C:市级人民政府 D:乡级人民政府 E：执行层的组织协调 22、张某购买了一间总价值为 100 万元的商铺用于经营,其中首付款为总价的60，其余为银行提供的年利率为7.5，期限为 10 年,按年等额还
9、本付息的抵押贷款,若年平均经营收入为20 万元,运营费用为经营收入的30，则在贷款期内的税前现金回报率是.A：8.17 B：13。62%C:14。00 D：23。33 E:借款合同 23、房地产权属档案应当以_为单元建档。A街道 B房号 C幢 D丘 24、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是。A：股票+投资基金 B：债券+投资基金 C：投资基金+股票+债券 D:股票+债券 E：执行层的组织协调 25、估价报告书的外在质量包括_。A估价结论的准确性 B估价参数确定的合理性 C估价方法选择的正确性 D估价报告的文字表述水平 二、多项选择题（共 25 题,每题 2 分，每题的
10、备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得 0.5 分）1、估算房地产开发项目的收入,首先要制定切实可行的。A:使用计划 B：出租计划 C：销售计划 D：租售计划 E：借款合同 2、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的（）.A0。20.8 B0.2%1。0 C0。251.5 D1。03。0%3、下列关于楼地面的构造，表述正确的是。A：在有隔声、保温等要求的楼面则设置轻质材料的填充层 B：垫层是在基层之上的构造层 C：面层是地面的表层 D：面层是人们直接接触的一层 E:地面的基层是结构楼板；楼面的基层是基土 4、资金的时
11、间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有_。A风险因素 B资本化率 C通货膨胀率 D投资利润率 E资金总额 5、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由_审批.A建设部 B市级房地产行政主管部门 C省级房地产行政主管部门 D地方房地产行政主管部门 6、监理的基本方法就是控制,基本工作是“三控”、“两管、“一协调.其中,“两管”是指监理活动中的。A：合同管理 B：质量管理 C：投资管理 D：进度管理 E：信息管理 7、房地产权属档案应当以为单元建档。A：街道 B：房号 C:幢 D：丘 E:执行层的组织协调 8、下列关于物权和债权，表述错误的是.A：
12、物权和债权都属于财产权的范畴 B:债权是请求权 C：物权是支配权 D:物权是请求权 E：执行层的组织协调 9、下列说法正确的是_。A购买年是利息率的倒数 B购买年法是地租资本化的另一种表现 C购买年法实质是一种收益法 D购买年实际是预计的可获收益的年限 10、在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格_。A下降 B上升 C不变 D无关联 11、_是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为 A房屋出租 B房屋承租 C房屋转租 D房屋抵押 12、金融工具的一般特征包括.A:偿还性 B:可转让性 C:安全性 D：收益性 E：决策参与陸 13、下列关于会计的权责发生制
13、原则，表述正确的是。A：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认,要等到实际收到现金或者支付现金时才确认 B：凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期的收入或费用 C：凡是不属于当期的收入或费用，即使款项已经在当期收到或支付，也不能作为当期的收入或费用 D：权责发生制原则与收付实现制原则相对应 E：根据权责发生制原则确认收入和费用，才能更真实地反映特定会计期间经营活动的成果 14、不符合选取标准临街宗地要求的是 _。A一面临街 B土地形状为正方形 C临街宽度与临街深度的比例适当 D用途为所在路线区段具有代表性的用途 E容积率为所在路线价区是代表多样性的容
14、积率 15、临界点分析和保本点分析的主要差异在于 _.A变动成本的设置 B平衡点的设置 C同定成本的设置 D产销售量的不同 16、根据中华人民共和国物权法，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意.A:选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 C：改建、重建建筑物及其附属设施 D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 E:制定和修改业主大会议事规则 17、建筑规模一般在 13 万之间，服务人口在 1030 万人,年营业额在 15亿元之间,该物业为。A：市级购物中心 B：地区购物商场 C：居住区商场
15、D：邻里服务性商店 E：借款合同 18、下列属于会计恒等式的是_。A资产费用=负债+所有者权益-收入 B所有者权益=资产+负债 C资产+费用=负债+所有者权益+收入 D负债=资产+所有者权益 19、下列建设工程必须实行监理的是()。A三峡水利工程 B农民个人出资自建住宅 C利用亚洲银行贷款工程 D利用法国政府援助资金的工程 E民营企业家投资开发建设的住宅小区工程 20、房地产开发项目的主要不确定性因素有.A：开发期和租售期 B：权益投资比率 C：资本化率 D：贷款利率 E：运营费用 21、根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有_。A为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积 B建在幢内且为本
16、幢服务的配电房 C为多幢综合楼服务的物业管理用房 D人防用的地下室 E用作公共休息场所的架空层 22、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是。A:金融业的发展 B：社会人口密度 C：物价的高低 D：自然环境的变化 E：政治制度的变迁 23、某房地产开发企业拟在 2009 年 10 月 18 日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后 2 年建成商品房,前期勘察没计约需 6 个月;建成前半年开始销售，销售期为 1 年，下列选项中，正确的有。A：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为 2009 年 10 月 18 日 B：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为 2010 年 4 月 18
17、日 C：开发经营期为 2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日 D：建设期为 2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日 E：销售期为 2011 年 4 月 18 日至 2012 年 4 月 18 日 24、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有 _。A客户评价 B项目评估 C担保方式评价 D贷款综合评价 E贷款金额 25、采取随行就市定价法确定价格的情形有。（2009 年试题)A:开发商处于市场领导者地位 B:开发商难以估算成本 C：开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近 D:开发商打算与同行和平共处 E：开发商具有向市场领导者挑战的实力