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1、2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材北京市高等教育精品教材立项项目北京市高等教育精品教材立项项目房地产经营管理房地产经营管理主编主编 乔志敏乔志敏 李德峰李德峰副主编副主编 黄兴文黄兴文 贾宁凤贾宁凤 中国人民大学出版社中国人民大学出版社房地产经营管理房地产经营管理第四章第四章 房地产价格理论房地产价格理论4.1 地租理论4.1.1 古典经济学的地租理论古典经济学的地租理论地租剩余理论地租剩余理论4.1.2 马克思的地租理论马克思的地租理论1 资本主义地租的实质资本主义地租的实质2 级差地租级差地租3 绝对地租绝对地租4 垄断地租垄断地租5 建筑地段地租建筑地段地租房地产经营管理房地产
2、经营管理4.1 地租理论地租理论4.1.3 新古典经济学的地租理论新古典经济学的地租理论新古典经济学的地租理论新古典经济学的地租理论新古典经济学的地租理论边际生产力边际生产力边际生产力边际生产力地租理论地租理论地租理论地租理论地租与土地产地租与土地产地租与土地产地租与土地产品价格的关系品价格的关系品价格的关系品价格的关系稀有地租稀有地租稀有地租稀有地租和级差地租和级差地租和级差地租和级差地租城市地租城市地租城市地租城市地租房地产经营管理房地产经营管理4.1 地租理论地租理论4.1.4 城市地租理论城市地租城市地租理论理论1 1 城市级差地租城市级差地租城市级差地租城市级差地租城城城城市市市市绝
3、绝绝绝对对对对地地地地租租租租2 23 3 垄断地租垄断地租垄断地租垄断地租区区区区位位位位地地地地租租租租（位位位位置置置置地地地地租租租租）4 4 4 4房地产经营管理房地产经营管理房地产经营管理房地产经营管理4.2 土地价格土地价格4.2.3 土地价格的构成1 1 土地价格有土地物质价格和土地资本价格构成土地价格有土地物质价格和土地资本价格构成土地价格有土地物质价格和土地资本价格构成土地价格有土地物质价格和土地资本价格构成2 2 土地价格是有土地原始价格、公共投资与环境改良价值、私人投资改良土地价格是有土地原始价格、公共投资与环境改良价值、私人投资改良土地价格是有土地原始价格、公共投资与
4、环境改良价值、私人投资改良土地价格是有土地原始价格、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间上的组合而表现出来的土地交易货价值、未来价值四项因素在地理空间上的组合而表现出来的土地交易货价值、未来价值四项因素在地理空间上的组合而表现出来的土地交易货价值、未来价值四项因素在地理空间上的组合而表现出来的土地交易货币额币额币额币额3 3 土地价格由纯农地价格、土地用途转换陈本、土地价格的预期土地价格由纯农地价格、土地用途转换陈本、土地价格的预期土地价格由纯农地价格、土地用途转换陈本、土地价格的预期土地价格由纯农地价格、土地用途转换陈本、土地价格的预期增值、不确定性风险补偿费
5、、可达性价值构成增值、不确定性风险补偿费、可达性价值构成增值、不确定性风险补偿费、可达性价值构成增值、不确定性风险补偿费、可达性价值构成房地产经营管理房地产经营管理4.2 土地价格土地价格4.2.4 土地价格的种类房地产经营管理房地产经营管理4.2 土地价格土地价格4.2.5 土地价格的变动1 1 土地价土地价土地价土地价格变动机格变动机格变动机格变动机理理理理2 2 土地价土地价土地价土地价格的变动格的变动格的变动格的变动趋势其形趋势其形趋势其形趋势其形态态态态房地产经营管理房地产经营管理房地产经营管理房地产经营管理4.3 建筑物价格建筑物价格4.3.1 建筑物价格的构成4.3.2 建筑物价
6、格的变动Rt=rV0+IVtRt=rV0+IVt式中，式中，式中，式中，RtRt为第为第为第为第t t年的租金；年的租金；年的租金；年的租金；I I为市场为市场为市场为市场利率（投资回报率）；利率（投资回报率）；利率（投资回报率）；利率（投资回报率）；r r为建筑物为建筑物为建筑物为建筑物年损耗（折旧）率；年损耗（折旧）率；年损耗（折旧）率；年损耗（折旧）率；V0V0、Vt Vt 分别分别分别分别为建筑物的全新重置价值和在第为建筑物的全新重置价值和在第为建筑物的全新重置价值和在第为建筑物的全新重置价值和在第t t年初的建筑物价值。年初的建筑物价值。年初的建筑物价值。年初的建筑物价值。Rt=V0
7、/N+Rt=V0/N+V0-V0(t-V0-V0(t-1)/N1)/NI=I=1/N+I(N-t+1)/N1/N+I(N-t+1)/NV0V0式中，式中，式中，式中，N N为经济使用寿命（假定为经济使用寿命（假定为经济使用寿命（假定为经济使用寿命（假定残值为残值为残值为残值为0 0）；）；）；）；t t为建筑物正在使用为建筑物正在使用为建筑物正在使用为建筑物正在使用的年序数；的年序数；的年序数；的年序数；1/N+I(N-t+1)/N1/N+I(N-t+1)/N为租售比价因子。为租售比价因子。为租售比价因子。为租售比价因子。房地产经营管理房地产经营管理4.4 房地产价格房地产价格4.4.1 房地
8、产价格的构成4.4.2 房地产价格和房地产租金之间的关系RN=LR+Rt=RN=LR+Rt=1/N+I(N-t+1)/N1/N+I(N-t+1)/NV0+LRV0+LR式中，式中，式中，式中，RNRN为房地产纯租金；为房地产纯租金；为房地产纯租金；为房地产纯租金；LRLR为地租。为地租。为地租。为地租。年房租表示为：年房租表示为：年房租表示为：年房租表示为：R=R=1/N+I(N-t+1)/N1/N+I(N-t+1)/NV0+fVt+M+A+K+LR=V0+fVt+M+A+K+LR=1/N+I(N-1/N+I(N-t+1)/Nt+1)/NV0+fV0(N-t+1)/N+M+A+K+LRV0+f
9、V0(N-t+1)/N+M+A+K+LR式中，式中，式中，式中，R R为向承租人收取的年房租；为向承租人收取的年房租；为向承租人收取的年房租；为向承租人收取的年房租；f f为房屋财产年保险费率；为房屋财产年保险费率；为房屋财产年保险费率；为房屋财产年保险费率；MM为年管理费；为年管理费；为年管理费；为年管理费；A A为年维修费；为年维修费；为年维修费；为年维修费；K K为年税费。为年税费。为年税费。为年税费。实际的房租定价为：实际的房租定价为：实际的房租定价为：实际的房租定价为：R=R/(1-X)(1-Y)R=R/(1-X)(1-Y)式中，式中，式中，式中，RR为理论上的契约房租；为理论上的契
10、约房租；为理论上的契约房租；为理论上的契约房租；X X为平均房屋空置率；为平均房屋空置率；为平均房屋空置率；为平均房屋空置率；Y Y为租金拒付率。为租金拒付率。为租金拒付率。为租金拒付率。房地产经营管理房地产经营管理房地产经营管理房地产经营管理4.5 影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素4.5.1 影响房地产价格的一般因素影响房地影响房地产价格的产价格的一般因素一般因素1 1 社会因素社会因素社会因素社会因素2 2 经济因素经济因素经济因素经济因素3 3 政治因素政治因素政治因素政治因素4 4 其他因素其他因素其他因素其他因素房地产经营管理房地产经营管理房地产经营管理房地产经营管理4.5
11、影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素4.5.3 影响房地产价格的个别因素1.1.土地位置土地位置土地位置土地位置2.2.地块面积地块面积地块面积地块面积3.3.地貌地貌地貌地貌4.4.地质地质地质地质5.5.水文水文水文水文6.6.土地形状土地形状土地形状土地形状7.7.气候气候气候气候 8.8.临街状况临街状况临街状况临街状况9.9.土地利用规划控制状况土地利用规划控制状况土地利用规划控制状况土地利用规划控制状况10.10.土地产权权属状况土地产权权属状况土地产权权属状况土地产权权属状况房地产经营管理房地产经营管理关键术语关键术语地租地租地租地租 级差地租级差地租级差地租级差地租绝对地租绝对地租绝对地租绝对地租 城市地租城市地租城市地租城市地租土地价格土地价格土地价格土地价格 房地产价格房地产价格房地产价格房地产价格房地产经营管理房地产经营管理房地产经营管理房地产经营管理