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1、宏觀經濟學與地產走勢宏觀經濟學與地產走勢Macro-EconomicsLesson 7 從國際金融角度看中國的宏觀調控和房地產走勢從國際金融角度看中國的宏觀調控和房地產走勢一、一、人民幣升值代表什么意義？人民幣升值代表什么意義？匯率：匯率：代表一個國家貨幣的購買力。一個國家的經濟發展良好，購買力越強；代表一個國家貨幣的購買力。一個國家的經濟發展良好，購買力越強；這個國家的匯率變得更有升值潛力。這個國家的匯率變得更有升值潛力。匯率升值：匯率升值：代表國家經濟發展良好，會吸引國際投資者的追捧。代表國家經濟發展良好，會吸引國際投資者的追捧。匯率貶值：匯率貶值：代表國家經濟發展欠佳，會導致國際投資資金
2、的外流。代表國家經濟發展欠佳，會導致國際投資資金的外流。關鍵詞關鍵詞內涵內涵二、以史為鑒二、以史為鑒(一一)國際遊資與日本房地產泡沫國際遊資與日本房地產泡沫l關鍵詞：關鍵詞：廣場協議廣場協議、美元貶值、日本房地產暴漲後經濟低迷、美元貶值、日本房地產暴漲後經濟低迷(二二)幣別升值的台灣經驗幣別升值的台灣經驗l19881988年台灣從年台灣從4040元元臺幣臺幣兌兌1 1塊美金到塊美金到19901990年升值年升值2525元兌元兌1 1塊美金，塊美金，使得使得8080年代末期年代末期成為成為台灣最繁華的歲台灣最繁華的歲月，一度有月，一度有“台台灣錢淹腳灣錢淹腳”的說法，的說法，台灣的經濟發生什麼樣
3、的變動台灣的經濟發生什麼樣的變動？以史為鑒以史為鑒股市股市 自自20062006年開始，滬深股市領漲全球，截至年開始，滬深股市領漲全球，截至20062006年年1212月月2929日，上證指數終盤報收日，上證指數終盤報收26752675點，累計上漲高達點，累計上漲高達15141514點，漲幅超過點，漲幅超過130%130%。而。而20072007年，上証指數更是勇猛的突年，上証指數更是勇猛的突破破55005500點。點。但但20082008年初，年初，滬深股市開始一路暴跌，截至滬深股市開始一路暴跌，截至20082008年年7 7月月4 4日，上證指數報日，上證指數報收收26702670點，跌幅
4、超過點，跌幅超過50%50%。現象現象1528点2669点5903点上证指数上证指数上證指數走勢上證指數走勢上證指數走勢上證指數走勢2003-20082003-2008地產地產 據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，20072007年年1010月，全國月，全國7070個大中城市房屋個大中城市房屋銷售價格同比銷售價格同比（即（即0707年年1010月比月比0606年年1010月）月）上漲上漲9.5%9.5%，漲幅比上月高漲幅比上月高0.60.6個百分點；環比個百分點；環比（即（即0707年年1010月比月比9 9月）上漲月）上漲1.6%1.6%。但。但101
5、0月過後，全國房市突然轉冷，環比漲幅僅維持在月過後，全國房市突然轉冷，環比漲幅僅維持在0.2%0.2%左右。左右。20082008年年5 5月月房價環比漲幅為房價環比漲幅為0.1%0.1%；其中，環比漲幅為負的；其中，環比漲幅為負的城市城市有有1212個。個。現象現象全國房價月度環比漲幅全國房價月度環比漲幅全國房價月度環比漲幅全國房價月度環比漲幅2007-20082007-2008中國大陸經濟與房地產可能上演日本泡沫中國大陸經濟與房地產可能上演日本泡沫?三、三、GDP VS CPIGDP&CPI年度年度（%）日本日本日本日本 GDP VS CPI GDP VS CPI（1975-1996197
6、5-1996）年度年度（%）台灣台灣台灣台灣 GDP VS CPI GDP VS CPI（1978-19931978-1993）GDP&CPI年度年度（%）中國中國中國中國 GDP VS CPI GDP VS CPI（1998-20071998-2007）GDP&CPI四、外匯存底四、外匯存底外匯存底外匯存底日本外匯存底額日本外匯存底額日本外匯存底額日本外匯存底額1983-19881983-1988（單位：億美元）（單位：億美元）（單位：億美元）（單位：億美元）外匯存底外匯存底台灣外匯存底額台灣外匯存底額台灣外匯存底額台灣外匯存底額 1983-1988 1983-1988（單位：億美元）（單位
7、：億美元）（單位：億美元）（單位：億美元）外匯儲備：外匯儲備：截至截至2002007 7年年底，中國外匯儲備已達年年底，中國外匯儲備已達15282.4915282.49億美元。僅億美元。僅2002008 8年年前五月前五月，中國外，中國外匯儲備匯儲備累計累計增長增長2 2687687億美元，億美元，增長量增長量遠超遠超20052005年、年、20062006年全年。年全年。中國歷年外匯儲備量中國歷年外匯儲備量中國歷年外匯儲備量中國歷年外匯儲備量 2004-2008 2004-2008（單位：億美元）（單位：億美元）（單位：億美元）（單位：億美元）外匯存底外匯存底五、匯率五、匯率匯率匯率日圓兌美
8、元匯率年終價日圓兌美元匯率年終價日圓兌美元匯率年終價日圓兌美元匯率年終價 （1980-19971980-1997）台灣台灣台幣兌美元匯率年終價台幣兌美元匯率年終價台幣兌美元匯率年終價台幣兌美元匯率年終價 （1978-19931978-1993）匯率：匯率：至至20052005年匯率改革，人民幣已經從年匯率改革，人民幣已經從8.1108.110元兌換元兌換1 1美元，到近日的美元，到近日的6.8536.853元，累計元，累計升值升值15.4215.42%。現象現象6.86RMB2005年年7月月21日日人民幣匯率走勢人民幣匯率走勢人民幣匯率走勢人民幣匯率走勢六、經濟周期六、經濟周期經濟周期經濟周
9、期日本經濟周期日本經濟周期日本經濟周期日本經濟周期 1975-1996 1975-1996衰退衰退Recession萧条萧条Depression复苏复苏Recovery繁荣繁荣Prosperity經濟周期經濟周期台灣經濟周期台灣經濟周期台灣經濟周期台灣經濟周期 1978-1993 1978-1993衰退衰退Recession萧条萧条Depression复苏复苏Recovery繁荣繁荣Prosperity經濟周期經濟周期中國經濟周期中國經濟周期中國經濟周期中國經濟周期 1985-2007 1985-2007复苏复苏Recovery繁荣繁荣Prosperity 以過去日本與台灣房地產市場泡沫化發展
10、的經驗來看，以過去日本與台灣房地產市場泡沫化發展的經驗來看，主要存在三個共同現象：主要存在三個共同現象：第一，經濟快速成長第一，經濟快速成長第二，外匯大量累積第二，外匯大量累積第三，貨幣供給大幅成長第三，貨幣供給大幅成長人民幣升值議題人民幣升值議題,使得中國大陸房地產可能使得中國大陸房地產可能上演日本泡沫上演日本泡沫?七、假設前提七、假設前提市場上看不見的手（市場上看不見的手（Invisible HandInvisible Hand）假設前提假設前提 1經濟規律VS政府操控看得見的手（政府操控看得見的手（Visible HandVisible Hand）政策調控1990年年底演演 示示外匯流出
11、GDP增長熱錢流入地產地產地產地產股市股市股市股市GDP熱錢上證=95.79GDP熱錢上證指數2000年年底GDP熱錢上證指數熱錢GDPGDP熱錢外匯地產地產地產地產股市股市股市股市上證=2073.472008年年中熱錢GDPGDP熱錢外匯地產地產地產地產股市股市股市股市上證=2814.95GDP熱錢上證指數熱錢流入熱錢流入+GDP增長增長外匯流出外匯流出外匯流出GDP增長熱錢流入地產地產地產地產股市股市股市股市GDP熱錢上證上證=95.791990年年底熱錢流入GDP增長GDP熱錢外匯流出地產地產地產地產股市股市股市股市上證上證=2814.952008年年中熱錢GDPGDP熱錢外匯流出地產地
12、產地產地產股市股市股市股市上證上證=2073.472000年年底國際遊資追逐強勢貨幣的熱錢湧入國際遊資追逐強勢貨幣的熱錢湧入短期間可以投資的標的未增多，過多的熱錢追逐過少的投資短期間可以投資的標的未增多，過多的熱錢追逐過少的投資標的，造成股市及房地產市場暴漲標的，造成股市及房地產市場暴漲匯率的變動、經濟的高速發展導致匯率的變動、經濟的高速發展導致 現在大陸經濟快速成長、外匯大量湧入的現象都存在已久，只現在大陸經濟快速成長、外匯大量湧入的現象都存在已久，只有貨幣供給成長率仍然控制得住，才使得房地產市場還沒有出現有貨幣供給成長率仍然控制得住，才使得房地產市場還沒有出現泡沫現象。泡沫現象。從國際金融
13、角度來看從國際金融角度來看,人民幣升值議題才是這一人民幣升值議題才是這一波宏觀調控的核心問題波宏觀調控的核心問題!結結 論論假設前提假設前提 2 人民幣升職為滿足前，股市和房市還是會繼續上人民幣升職為滿足前，股市和房市還是會繼續上漲，一直到人民幣的升值到公平合理的價格。漲，一直到人民幣的升值到公平合理的價格。假設前提假設前提 3日圓升值從日圓升值從19851985年到年到19951995年，從年，從254254日元兌日元兌1 1美元升值到美元升值到 85 85日元日元兌兌1 1美元，用美元，用1010年時間升值年時間升值66.5%66.5%。日圓兌美元匯率年終價日圓兌美元匯率年終價日圓兌美元匯
14、率年終價日圓兌美元匯率年終價 （1980-19971980-1997）日本匯率日本匯率日本股指日本股指匯率匯率 VS VS 股市股市日本經濟景氣從日本經濟景氣從19851985年到年到19901990年，繁榮時長年，繁榮時長5 5年，為日圓升值周期的一半。年，為日圓升值周期的一半。假設前提假設前提 C台幣升值從台幣升值從19851985年到年到19931993年，從年，從4040台幣兌台幣兌1 1美元升值到美元升值到 25 25台幣兌台幣兌1 1美元，用美元，用8 8年時間升值年時間升值37.5%37.5%。台幣兌美元匯率年終價台幣兌美元匯率年終價台幣兌美元匯率年終價台幣兌美元匯率年終價 （1
15、978-19931978-1993）台灣匯率台灣匯率台灣股指台灣股指匯率匯率 VS VS 股市股市台灣經濟景氣從台灣經濟景氣從19871987年到年到19901990年，繁榮時長年，繁榮時長4 4年，為台幣升值周期的一半。年，為台幣升值周期的一半。而而人民幣升值潛力有多大呢？人民幣升值潛力有多大呢？八、趨勢判斷八、趨勢判斷匯率匯率人民幣對美元年終匯率及走勢預測人民幣對美元年終匯率及走勢預測人民幣對美元年終匯率及走勢預測人民幣對美元年終匯率及走勢預測 （1998-20171998-2017）中國經濟體較大，人民幣的升值從中國經濟體較大，人民幣的升值從20052005年預計將持續到到年預計將持續到
16、到20172017年，從年，從8 8人民幣兌人民幣兌1 1美元升值到美元升值到 4 4人民幣兌人民幣兌1 1美元，用美元，用1212年時間升年時間升值值50%50%。經濟周期經濟周期中國經濟周期走勢及預測中國經濟周期走勢及預測中國經濟周期走勢及預測中國經濟周期走勢及預測 （1998-20131998-2013）同理可證，中國經濟景氣從同理可證，中國經濟景氣從20052005年將持續到年將持續到20112011年，繁榮時長年，繁榮時長6 6年，為人民幣年，為人民幣升值周期的一半。升值周期的一半。萧条萧条Depression复苏复苏Recovery繁荣繁荣Prosperity “（信貸）宏觀調控只
17、是以行政命令制止銀行（信貸）宏觀調控只是以行政命令制止銀行貸款流向地產商，這對資金充沛的大地產商而言，反貸款流向地產商，這對資金充沛的大地產商而言，反而為他們擴張提供方便，更讓海外熱錢順勢進入大陸而為他們擴張提供方便，更讓海外熱錢順勢進入大陸房地產市場，這在為房地產熱降溫上是失敗的。房地產市場，這在為房地產熱降溫上是失敗的。”“在可預見的未來，即使人民幣和美元真的脫在可預見的未來，即使人民幣和美元真的脫鉤，為了創造更多的就業機會和促進出口，人民幣仍鉤，為了創造更多的就業機會和促進出口，人民幣仍會被低估。會被低估。”瑞士信貸董事總經理瑞士信貸董事總經理/陶冬陶冬（外資）（外資）GDP構成構成 A
18、類類日本日本日本日本GDPGDP構成構成構成構成1985 1985 中國中國中國中國GDPGDP構成構成構成構成2006 2006 台灣台灣台灣台灣GDPGDP構成構成構成構成1988 1988 GDP構成構成 B類類泰國泰國泰國泰國GDPGDP構成構成構成構成 1997 1997越南越南越南越南GDPGDP構成構成構成構成 2007 2007外匯存底外匯存底世界外匯存底前五名世界外匯存底前五名2003-2007 外匯存底額外匯存底額單位：億美元單位：億美元九、九、從國際金融角度看宏觀調控對中國從國際金融角度看宏觀調控對中國房地產房地產房地產房地產及及股市股市股市股市的影響的影響GDP與上証指
19、數對比圖與上証指數對比圖未來股市預測未來股市預測中國將改變之前僅以投資支出獲取高增長的模式中國將改變之前僅以投資支出獲取高增長的模式公式公式GDP=C+I+G+（X-M）C居民消費支出居民消費支出I投資支出（比如居民買房，企業買生產設備）投資支出（比如居民買房，企業買生產設備）G政府支出，政府支出，（X-M）是淨出口，就是出口總額減進口總額）是淨出口，就是出口總額減進口總額1 1執政者希望透過執政者希望透過”宏觀調控宏觀調控”達到經濟軟著陸及實現全民小康的達到經濟軟著陸及實現全民小康的政治承諾不變。政治承諾不變。2 2中國房地產改革後的真正需求在中國房地產改革後的真正需求在20002000年後
20、正式出現年後正式出現,發展至今發展至今,不過不過7 7年多年多,大部份中國區的大部份中國區的剛性自住剛性自住需求並沒有得到滿足。任何需求並沒有得到滿足。任何政策面的打壓只能短期抑制政策面的打壓只能短期抑制,長期依舊要照著市場方向流動長期依舊要照著市場方向流動。(1)(1)城市化不斷提高城市化不斷提高 (2)(2)中產階級不斷增多中產階級不斷增多 (3)(3)供給需求之結構不變供給需求之結構不變 (4)(4)中國國內投資管道有限中國國內投資管道有限 隨著所得提升隨著所得提升,城市化的進展城市化的進展,舊城改造舊城改造,動遷率的增加動遷率的增加,中國房地產需求大於供給的結構並未改變中國房地產需求大
21、於供給的結構並未改變,中國地產的成長性依然中國地產的成長性依然是可以樂觀期待的。是可以樂觀期待的。未來房市預測未來房市預測十、答十、答 案案Q Q1 1：中國的政策、經濟正在發生怎樣的變化？：中國的政策、經濟正在發生怎樣的變化？THE ANSWER IS 1.1.經濟飛速發展經濟飛速發展，但薄弱的國內金融體系無法在短期內因應人民幣，但薄弱的國內金融體系無法在短期內因應人民幣大幅升值的衝擊大幅升值的衝擊,收縮建築開發貸款及縮緊房地產相按揭的政策收縮建築開發貸款及縮緊房地產相按揭的政策,未能改變國外熱錢和國內人士對經濟的看好未能改變國外熱錢和國內人士對經濟的看好2.2.強力政策介入強力政策介入,本
22、意欲本意欲引導房價進入平穩軌道引導房價進入平穩軌道,擠壓在房市裡的熱擠壓在房市裡的熱錢錢,逐出房地產市場逐出房地產市場,使地產投資無厚利可圖使地產投資無厚利可圖,卻由於短期投資管道卻由於短期投資管道的單一，的單一，國內股市的結構國內股市的結構不良，使熱錢非但沒有退出，反而有加不良，使熱錢非但沒有退出，反而有加碼的趨勢。碼的趨勢。Q2Q2：在密集：在密集 的限房政策下，房價是否會得到抑制？房的限房政策下，房價是否會得到抑制？房 地產的出路在何方？地產的出路在何方？THE ANSWER ISTHE ANSWER IS答：答：在金融、稅收、土地、房產政策密集出現的情況下，地產會出現在金融、稅收、土地
23、、房產政策密集出現的情況下，地產會出現短期的抑制現象，但只要：短期的抑制現象，但只要：(1)(1)中國經濟發展持續上漲（中國經濟發展持續上漲（GDPGDP成長）成長）(2)(2)未開放外匯管制未開放外匯管制 (3)(3)未增加投資管道未增加投資管道 (4)(4)外匯的流入和流出不能達到平衡狀態外匯的流入和流出不能達到平衡狀態 在中國的錢會繼續增加，股市和房市的價格会不斷提高在中國的錢會繼續增加，股市和房市的價格会不斷提高Q3:Q3:旭陽旭陽/漢陽作為外資房地產企業？如何行進，才能在密集的限房政策中脫穎而出？漢陽作為外資房地產企業？如何行進，才能在密集的限房政策中脫穎而出？THE ANSWER
24、ISTHE ANSWER IS答：答：宏觀調控上有政策下有對策宏觀調控上有政策下有對策”,中國幅員廣大中國幅員廣大,而且各省市地方的經濟發展而且各省市地方的經濟發展,經濟實經濟實力落差頗大力落差頗大,中央政府制定的政策落實到地方中央政府制定的政策落實到地方,總有調整與轉圜的空間。總有調整與轉圜的空間。重慶做為西部重鎮重慶做為西部重鎮,中央政府補助數年的火苗剛剛燒起中央政府補助數年的火苗剛剛燒起,不致於一盆冰水就將其澆不致於一盆冰水就將其澆熄熄,重慶的樓市將會借助西部大開發、城鄉統籌配套區的勢頭，穩步的往上揚昇。重慶的樓市將會借助西部大開發、城鄉統籌配套區的勢頭，穩步的往上揚昇。持續性的政策不確
25、定因素持續性的政策不確定因素,將在未來的幾年裡不斷出臺抑制將在未來的幾年裡不斷出臺抑制,從而提供有經營實力、從而提供有經營實力、財務結構健全的公司有更多握有便宜土地的機會。體質健全的公司該好好把握這些財務結構健全的公司有更多握有便宜土地的機會。體質健全的公司該好好把握這些”危機入市危機入市”的機會。的機會。在驚濤骸浪的經營環境中在驚濤骸浪的經營環境中,旭陽旭陽/漢陽只要維持既定的經營策略，必能在不斷競爭漢陽只要維持既定的經營策略，必能在不斷競爭與變動中，脫穎而出與變動中，脫穎而出:(1)(1)投資於產品定位明確符合市場主流的開發案投資於產品定位明確符合市場主流的開發案 (2)(2)不留餘屋不留餘屋 (3)(3)不過分舉債不過分舉債 (4)(4)個案財務獨立，分散風險個案財務獨立，分散風險謝謝聆聽！謝謝聆聽！所有資料為旭陽國際地產諮詢管理有限公司權利所有資料為旭陽國際地產諮詢管理有限公司權利,未經同意使用授權未經同意使用授權,禁止轉用。禁止轉用。Q&AQ&A