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1、商圈形成的制约因素【学习要点学习要点】商圈概念、商圈构成、形态与顾客来源商圈概念、商圈构成、形态与顾客来源 商圈调查内容与制约因素商圈调查内容与制约因素 零售商店选址的重要性及零售商店位置的类型零售商店选址的重要性及零售商店位置的类型 零售商店店址的选择零售商店店址的选择商圈形成的制约因素1.1商圈及意义l1.商圈的概念l商圈是指一个店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围，它实质上是一个零售店经营活动的影响范围。l零售店的销售活动通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。它一般是以其店所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。2.商
2、圈分析的意义 商圈分析，是指商店对其商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈大小的因素进行分析研究。进行商圈分析具有重要的意义。具体表现为：（1）商圈分析是科学的选择店址的前提 （2）商圈分析有助于企业制定科学的竞争策略和营销组合策略 （3）商圈分析有利于加快企业资金的周转，提高资金的使用效果 （4）商圈分析是企业制定市场开拓战略的依据（5）商圈分析可以有利于经营者预测企业的经济效益。1.2商圈构成、形态与顾客来源1.商圈的构成商店的商圈一般由以下三部分组成：（1）核心商圈。这是对商店营销活动影响最大的区域，从地理分布上最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，商店对该层次的顾客吸引力最大，通常商店
3、55%70%的顾客来自主要商圈。（2）次要商圈。这是位于核心商圈之外、顾客密度较稀的区域，商店对该层次的顾客吸引力不大，大约包括商店 15%25%的顾客。（3）边缘商圈。指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，占有顾客总数的5左右 2.商圈形态商圈的形态可分为以下几种：（1）商业区。系指零售商业聚集、交易频繁的地区。（2）住宅区。系指住户聚集的地区。（3）文教区。系指该区附近有大、中、小学校等（4）办公区。系指办公大楼林立、上班族聚集的地区。（5）混合区。系指两种或两种以上形态的有机结合。3.商圈顾客的来源根据商圈内顾客的性质，可以将商圈顾客的来源划分为三类：（1）居住人口。是指居住
4、在零售店铺附近的常住人口，这部分人口具有一定的地域性和稳定性，是核心商圈内基本顾客的主要来源。（2）工作人口。是指那些不在店铺周围居住而工作地点在零售店附近的人口，这部分人口中有一部分人喜欢利用上下班时间就近购买商品，他们是次要商圈的基本顾客的主要来源。（3）流动人口。一般是指除了居住人口、工作人口以外，处于交通便利地带、商业繁华地区或公共场所密集地区的过往人口。1.3商圈调查内容与制约因素1.商圈调查内容（1）有效商圈范围的调查。商圈范围的确定需要通过对消费者的调查和对市场趋势的分析来进行。根据消费者调查与市场趋势分析所掌握的资料，以商店为中心，描绘出商店的商圈形状，为进一步分析商圈内消费者
5、的特征奠定基础。l（2）商圈内人口统计资料的调查主要应了解商圈内人口的规模及特征,通过这些统计资料调查，有利于掌握商圈内人口构成的现状及未来人口变动倾向，并为市场细分和企业定位提供有用的第一手信息。获取商圈内人口统计资料一般可以从政府的人口普查、购买力调查、年度统计报告等资料中获知，也可以通过企业的实地调查获得。需要注意的是，在商圈分析中，要注意分析有没有人口增加的潜在趋势。l（3）商圈内顾客群的购买能力调查。任何一个商圈内的顾客群都分为两部分：一是居住人口，二是流动人口。居住人口由于相对稳定，所需的人口资料可以从居民委员会获得。在调查时首先可以根据家庭的平均可支配收入来预测每户家庭的平均消费
6、水平，然后，用住户数乘以平均每户消费水平就是当地住户的总体购买能力。流动人口由于具有很大的随机性，所以，了解流动人口的数量及购买力的资料，则需要进行实地测定。l（4）商圈内竞争状况的调查分析商圈内竞争者的数量及策略。调查所有竞争者的优势与劣势分析、近期与长远的发展趋势。调查商圈的饱和度。l（5）商圈内环境因素分析首先要了解商店区位的类型、交通的便利情况、车站的性质等。同时，还要对商圈内经济状况进行分析，考察商圈内经济结构是否合理、区域的经济稳定性、在较长时间内居民收入的增长可能性等。另外，企业开店还要注意到商圈外部条件可能发生的变化。2.商圈形成的制约因素影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳
7、为企业外部环境因素和内部因素。主要有：（1）商店的业态。（2）商店规模（3）经营商品的性质。（4）商店的经营水平及信誉。（5）促销力度（6）竞争对手的位置。（7）交通状况。6.26.2零售商店位置类型零售商店位置类型 零售商店选址的重要性1.选址是零售业的一项长期性投资2.选址是零售商店确定经营目标和制定经营策略的重要依据3.选址是影响零售店经济效益的一个重要因素零售商店位置的类型1.独家店所谓的独家店是指单独坐落在一定的区域，独立开店，邻近没有其他竞争对手与之分享客流。优势：单独设店，无竞争对手，开店的成功率较高；如果采用租用营业场所，租金较低，开店费用低；单独设店，一般都会选择在公路或街道
8、旁边，能见度高；建筑物单独设立，经营成功后有选择和扩大规模的潜力。但是，如果这类商店规模不足够大，商品种类较少的话，不容易吸引远距离的消费者，商圈较小；广告费用必须独立承担，广告费较高；大多数情况下，商场建筑一般不能租用而必须新建，开店的前期投入较高；独立设店，消费者的选择余地较小，购买选购品时，消费者更愿意去店铺集中的商业中心区购物。由于独家店的特点，一般比较适合开设大型综合超市和仓储商店。2.2.无规划的商业区无规划的商业区 是指两个或两个以上的零售商店相距较近，未经总是指两个或两个以上的零售商店相距较近，未经总体布局或长期规划而自然发展起来的商业中心。体布局或长期规划而自然发展起来的商业
9、中心。（1）中心商业区。中心商业区是一座城市商业网点最密集的购物区，也是整个城市的最大购物区，吸引着来自整个市区的消费者。（2）次级商业区。是分散在一座城市的无规划的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交叉路口，至少有一家百货商店或大卖场和几家专业店或专卖店。（3）邻里商业区。是为了满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要由若干小商店组成。（4）商业街。商业街是由一组经营类似商品的商店未经规划聚集在一起形成的小型购物区。l3规划的商业购物中心l这是经过统一规划设计、产权集中的商店群，统一兴建完工后再把各商店出租或出售给零售企业，集中进行管理的一种购物区域。l这
10、种事先规划的商业中心具备完善的设施，规划协调，商品和服务品种组合合理，拥有宽敞的停车场，以及统一规划的购物中心形象，容易形成较大的商圈。但是，受管理者的制约，经营的灵活性较差；竞争相对也比较激烈。l规划的购物中心在国外发展较快，在我国则刚刚起步。由于兴建统一规划的商业购物中心投资较多，回收期较长，因此，兴建统一规划的商业购物中心一定要慎重。6.3零售商店店址的选择零售商店店址所在地区位置的选择1.从城市规模的分析按照城市的人口数量的多少，一般将城市划分为大城市、中等城市和小城市。2.从城市类型分析由于城市的地理位置、地形、自然资源、交通条件等的差异，不同的城市有不同的发展优势，逐渐形成了工业城
11、市、商业城市、旅游城市或混合型城市等类型。3.从城市的作用分析从城市的作用来分，可以将城市分成中心城市和卫星城市。零售商店店址所在区域的选择1.城市中央商业区这是全市最主要的、最繁华的商业区，全市性的主要大街贯穿其间，交通便利，客流量大，在商业区内各种业态的商店云集。2.城市交通要道和交通枢纽地区它是大城市的次要的商业街。一般包括城市的直通街道，地下铁道的大中转站等。3.城市居民区商业街城市居民区商业街主要座落在居民区内4.郊区购物中心郊区购物中心往往分布在城市的边缘地带。零售商店店址所在地点的选择1.零售商店店址所在地点的选择的原则（1）方便消费者购买（2）方便货品运送（3）有利于竞争（4）
12、有利于网点扩充（5）有充足的购买力。2.零售商店店址所在地点选择的影响因素（1）分析交通条件（2）分析客流规律一是分析客流量大小；二是分析客流类型；三是分析客流目的、速度和停留时间；四是要分析街道特点与客流的关系（3）分析竞争对手（4）分析商店聚集状况（5）分析开设地区的物质特性（6）分析城市规划3.零售商店店址所在地点的选择（1）市郊地段的选择（2）拐角位置的选择（3）三叉路口的选择（4）寻找具有潜在商机的位置。（5）寻找较靠近一些大公司、大企业的地段。（6）能产生“聚集效应”的地方。（7）选择具有同类经营方向的商店做邻居。（8）选择商店位置时，还应重视商店所在建筑物提供的设施是否符合经营要求，建筑物的朝向是否较少受气候影响，以便今后在经营中减少支出。（9）人口密度大，商务场所集中的地区