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1、液态金属公司建筑工程实施方案目录第一章 项目基本情况3一、 项目概况3二、 结论分析3第二章 项目背景分析6第三章 发承包阶段工程计价10一、 投标报价10二、 工程量清单13第四章 房地产开发流程17一、 开发建设17二、 前期准备22第五章 设计施工总承包合同管理31一、 设计施工总承包合同履行管理31第六章 国际工程常用合同文本36一、 FIDIC施工合同条件36二、 英国NEC和美国AIA合同文本44第七章 建设工程监理工作内容及主要方式50一、 工程监理工作主要方式50二、 工程监理工作内容54第八章 建设工程监理合同管理68一、 工程监理合同订立68第九章 建设工程监理工作内容及主
2、要方式70一、 工程监理工作主要方式70二、 工程监理工作内容74第十章 建设工程风险管理88一、 工程风险分类88第十一章 建筑智能化92一、 智能建筑与智慧城市92第十二章 BIM技术在建设工程全寿命期的应用101一、 BIM技术在规划设计阶段的应用101第十三章 装配式建筑技术体系112一、 装配式混凝土结构体系112二、 木结构体系118第十四章 绿色建筑评价125第一章 项目基本情况一、 项目概况（一）项目投资人xx有限公司（二）建设地点本期项目选址位于xx。二、 结论分析（一）项目选址本期项目选址位于xx，占地面积约48.00亩。（二）项目实施进度本期项目建设期限规划24个月。（三
3、）投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资16830.73万元，其中：建设投资13577.40万元，占项目总投资的80.67%；建设期利息267.35万元，占项目总投资的1.59%；流动资金2985.98万元，占项目总投资的17.74%。（四）资金筹措项目总投资16830.73万元，根据资金筹措方案，xx有限公司计划自筹资金（资本金）11374.69万元。根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额5456.04万元。（五）经济评价1、项目达产年预期营业收入（SP）：37300.00万元。2、年综合总成本费用（TC）：31491.23万元。3、项
4、目达产年净利润（NP）：4235.58万元。4、财务内部收益率（FIRR）：17.30%。5、全部投资回收期（Pt）：6.36年（含建设期24个月）。6、达产年盈亏平衡点（BEP）：17035.51万元（产值）。（六）主要经济技术指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积32000.00约48.00亩1.1总建筑面积55472.51容积率1.731.2基底面积19520.00建筑系数61.00%1.3投资强度万元/亩274.492总投资万元16830.732.1建设投资万元13577.402.1.1工程费用万元11731.092.1.2工程建设其他费用万元1561.242.1.3预备
5、费万元285.072.2建设期利息万元267.352.3流动资金万元2985.983资金筹措万元16830.733.1自筹资金万元11374.693.2银行贷款万元5456.044营业收入万元37300.00正常运营年份5总成本费用万元31491.236利润总额万元5647.447净利润万元4235.588所得税万元1411.869增值税万元1344.3610税金及附加万元161.3311纳税总额万元2917.5512工业增加值万元10022.3813盈亏平衡点万元17035.51产值14回收期年6.36含建设期24个月15财务内部收益率17.30%所得税后16财务净现值万元5269.06所得
6、税后第二章 项目背景分析液态金属是在低温熔炼制备工艺下，将不同的金属材料按照一定的配比，通过温度控制使其充分融合，从而形成新的金属材料。作为一种特殊的金属材料，液态金属具有良好的导电性、导热性、耐磨损性、弹性以及流动性等，可应用在消费电子、汽车、医疗器械、航天航空等高端产品制造领域。液态金属是一种新型的合金材料，未来行业发展前景广阔，受良好的市场前景吸引，全球包括美国、日本、中国等在内的国家都在积极布局液态金属市场，随着相关研究持续深入，液态金属产业化速度逐渐加快。液态金属生产工艺复杂，行业存在较高的技术、生产以及研发壁垒，行业准进入门槛较高，因此全球具有液态金属生产能力的企业数量极少，主要包
7、括日本日立金属、中国宜安科技、中国安泰科技、中国云海金属等企业。目前来看，全球液态金属市场仍处于早期发展阶段，受制于产能和技术门槛，液态金属应用范围较窄，整体市场规模较小。我国是全球具备液态金属量产能力的国家之一，近年来，随着国家对新材料研发的重视度提升，以及国内企业研发实力增强，我国液态金属产业化进程开始提速。液态金属在柔性电子、折叠屏手机、智能可穿戴设备等领域应用前景可期，目前来看，液态金属在折叠屏手机最大的应用案例是华为mate系列的铰链配件，随着华为折叠屏手机逐渐放量，液态金属产业规模将不断扩大。在相关企业积极布局下，我国液态金属行业已基本形成了相对完善的产业链生态布局，在生产方面，宜
8、安科技在液态金属制品的注塑、压铸等方面工艺相对成熟，在产品应用方面，华为、常州世竟、比亚迪等厂商都在进行各式尝试。整体来看，国内液体金属产业基本形成了协同合作的产业生态，在此背景下，我国液态金属行业发展有望领先于全球。作为新型的合金材料，液态金属性能优良，其在消费电子、医疗器械等高端制造领域的应用前景可期。受制于生产技术，全球具备液态金属生产能力的企业较少，目前全球液态金属市场仍处于早期发展阶段。现阶段，我国已形成相对完善的液态金属产业链布局，在企业积极探索、市场应用逐渐扩张的背景下，我国液体金属行业发展有望领先于全球。国际国内经济形势总体有利于我市释放发展潜力。和平与发展的时代主题没有变，世
9、界新一轮科技革命和产业变革蓄势待发，以信息技术革命为先导，生物技术、新能源和新材料技术、空间利用和海洋开发技术等不断取得重大突破，与经济社会发展深度融合。国际经济格局发生深刻变化，亚太自由贸易区建设全面铺开，全球高标准自由贸易区网络逐渐形成，全球治理体系和规则面临重大调整。从国内看，中国经济发展长期向好的基本面没有变，经济韧性好、潜力足、回旋余地大的基本特征没有变，经济持续增长的良好支撑基础和条件没有变，经济结构调整优化的前进态势没有变。我国我省经济发展步入新常态，经济增长速度从高速增长转向中高速增长，经济发展方式从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，经济结构从增量扩能为主转向调整存量、
10、做优增量并举的深度调整，经济发展动力从传统增长点转向新的增长点，这对于一直坚持内涵式发展的珠海来讲，布局高端装备、新兴产业，抢占发展先机、实施创新驱动有了新支撑。国家积极参与全球经济治理、构建以合作共赢为核心的新型国际关系、推进“一带一路”建设，这对于一直坚持开放发展的珠海来讲，融入国际市场、汇聚高端人才、提升内外开放联动有了新空间。国家更加重视生态建设，人民群众对清新空气、干净饮水、安全食品、优美环境的要求越来越强烈，珠海生态环境优美、土地开发适度、社会和谐稳定，宜居宜业环境奠定了更显著的发展优势。珠海在新常态下面临难得的叠加发展机遇。经济特区设立35年来，我市始终秉持科学发展理念，没有走上
11、过度消耗资源和损害环境的道路，较早运用新常态思维指导经济社会发展，具备适应新常态、把握新常态和引领新常态的先发优势。横琴自贸片区、珠三角国家自主创新示范区和高栏港国家经济技术开发区的设立，港珠澳大桥、深中通道和珠港澳国际都会区的建设，珠江西岸先进装备制造产业带战略的实施，是我市新常态下难得的历史性机遇。同时，我市拥有的较高发展基础和显著生态优势为保持经济较快增长提供了坚实基础。“十三五”期间，区位优势、开放优势、后发优势、战略优势将得到重构，珠海的国家战略地位将进一步提升。同时也要看到，全球经济可能维持一段时间的平庸增长，发展中国家和地区利用低成本优势加速产业转移，将削减高开放度的珠海经济发展
12、动力。国内处于转方式调结构的攻坚期，面临“三期叠加”持续影响，新旧增长动力转换需要过程。我市经济规模与珠江西岸核心城市的要求仍有差距；内外部交通连接瓶颈依然存在；创新驱动基础相对薄弱，民营经济活力没有充分激发；产业结构不尽合理，工业增量不足，产业集聚程度不高，骨干企业较少；外经贸结构优化压力较大；东西部和城乡差距仍然较大，基本公共服务配置不够均衡、质量不够高；资源环境约束趋紧，城市管理精细化水平有待提升；领导干部用创新思维、改革手段和法治理念推动发展的能力有待提高，体制机制创新优势弱化。第三章 发承包阶段工程计价一、 投标报价投标价是投标人投标时为响应招标文件要求所报出的、在已标价工程量清单中
13、标明的总价。它是在工程招标发包过程中，由投标人按照招标文件的要求，结合工程特点、自身的施工技术、装备和管理水平，依据有关计价规定自主确定的工程造价，是投标人希望达成工程承包交易的期望价格。（一）投标报价的基本原则报价对于投标人来说是关键性工作，因此，投标报价应遵循以下原则。（1）投标价应由投标人或受其委托具有相应资质的工程造价咨询人编制。（2）投标价应由投标人自主确定，但不得低于成本。（3）投标人必须按招标工程量清单填报价格，项目编码、项目名称、项目特征、计量单位、工程量必须与招标工程量清单一致。（4）投标价不能高于招标人设定的招标控制价，否则投标将作为废标处理。（二）投标报价的编制方法投标人
14、在编制投标报价时，要先依据招标人提供的工程量清单编制分部分项工程和单价措施项目清单与计价表、总价措施项目清单与计价表、其他项目清单与计价表、规费与税金项目计价表，然后汇总得到单位工程、单项工程和建设项目投标报价汇总表。1、分部分项工程和单价措施项目清单与计价表中综合单价的确定分部分项工程和措施项目中的单价项目，应依据招标文件及招标工程量清单中的项目特征描述确定综合单价计算。当招标文件描述的项目特征与设计图纸不符时，投标人应以招标文件描述的项自特征来确定综合单价。在施工过程中，若施工图纸或设计变更与招标工程量清单项目特征描述不一致，承包双方应按实际施工的项目特征，依据合同约定重新确定综合单价。招
15、标工程量清单中提供了暂估单价的材料和工程设备，按暂估单价计入综合单价。投标报价的综合单价应包括招标文件中划分的应由投标人承担的风险范围及其费用。招标文件中没有明确的，应提请招标人明确。在施工过程中，当风险内容及其范围（幅度）在招标文件规定的范围（幅度）时，综合单价不得改变，合同价款不作调整。2、总价措施项目清单与计价表中的总价项目金额确定措施项目中的总价项目金额应根据招标文件中的措施项目清单及投标时拟定的施工组织设计或施工方案自主确定。但其中的安全文明施工费必须按照国家或省级、行业建设主管部门的规定计算，不得作为竞争性费用。3、其他项目清单与计价表、规费与税金项目计价表的编制投标人应按如下规定
16、对其他项目进行报价。（1）暂列金额应按招标工程量清单中列出的金额填写，不得变动。（2）暂估价中的材料、工程设备暂估价应按招标工程量清单中列出的单价计入综合单价专业工程暂估价应按招标工程量清单中列出的金额填写，均不得变动或更改。（3）计日工应按招标工程量清单中列出的项目和数量，自主确定综合单价并计算计日工金额。（4）总承包服务费应依据招标人在招标文件中列出的分包专业工程内容和供应材料、设备情况，按照招标人提出的协调、配合与服务要求，以及施工现场管理需要自主确定。在投标报价时，规费和税金应按照国家或省级、行业建设主管部门的有关规定计算。（三）编制投标报价的注意事项（1）招标工程量清单与计价表中列明
17、的所有需要填写的单价和合价的项目，投标人均应填写且只允许有一个报价。（2）未填写单价和合价的项目，视为此项费用已包含在已标价工程量清单中的其他项目的单价和合价之中，竣工结算时，此项目不得重新组价予以调整。（3）投标总价应当与分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费、税金的合计金额一致。二、 工程量清单工程量清单是载明建设工程分部分项工程项目、措施项目和其他项目的名称和相应数量等内容的明细清单。在不同阶段，工程量清单又可分别称为招标工程量清单和已标价工程量清单等。招标工程量清单是工程量清单计价的基础，应作为编制招标控制价、投标报价、计算或调整工程量、施工索赔等的重要依据。工程量清单计价应采用
18、综合单价法。这里的综合单价是指完成一个规定清单项目所需的人工费、材料和工程设备费、施工机具使用费和企业管理费、利润以及一定范围内的风险费。无论是分部分项工程项目、措施项目，还是其他项目，其综合单价的组成内容均包括除规费、税金以外的所有金额。招标工程量清单应以单位（项）工程为单位编制，由分部分项工程项目清单、措施项目清单、其他项目清单、规费项目清单和税金项目清单组成。（一）分部分项工程项目清单分部分项工程项目清单应载明项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量五个要件。这五个要件在分部分项工程项目清单的组成中缺一不可。分部分项工程项目清单必须根据各专业工程现行的工程量计算规范，按规定的项目编
19、码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量计算规则进行编制。（二）措施项目清单措施项目是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工准备和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的项目。措施项目清单必须根据相关工程现行国家计量规范的规定编制，应根据拟建工程的实际情况列项。（三）其他项目清单其他项目清单是指除分部分项工程项目清单、措施项目清单所包含的内容以外，因招标人的特殊要求而发生的与拟建工程有关的其他费用项目和相应数量的清单。其他项目清单应按照下列内容列项。（1）暂列金额。暂列金额是招标人在工程量清单中暂定并包括在合同价款中的一笔款项。它是施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、设备、服务
20、采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的合同价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。（2）暂估价。暂估价是招标人在工程量清单中提供的用于支付必然发生但暂时不能确定价格的材料、工程设备的单价及专业工程的金额，包括材料暂估单价、工程设备暂估单价、专业工程暂估价。暂估价中的材料、工程设备暂估单价应根据工程造价信息或参照市场价格估算列出明细表；专业工程暂估价应分不同专业，按有关计价规定估算，列出明细表。（3）计日工。计日工是指在施工过程中，承包人完成发包人提出的工程合同范围以外的零星项目或工作，按合同中约定的单价进行计价的一种协议方式。所谓零星工作，一般是指合同约定之外的或者因变
21、更而产生的、工程量清单中没有相应项目的额外工作，尤其是那些不允许事先商定价格的额外工作。工程量清单中，应列出计日工的项目名称、计量单位和暂估数量。（4）总承包服务费。总承包服务费是指总承包人为配合协调发包人进行专业工程发包对发包人自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。工程量清单中应列出总承包服务费的服务项目及其内容等。（四）规费项目清单规费项目清单应按照下列内容列项：社会保险费，包括养老保险费、失业保险费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险费。住房公积金。若出现规范中未列的项目，应根据省级政府或省级有关权力部门的规定列项。（五）税金项目清单建设工程
22、工程量清单计价规范（CB50500-2013）规定，税金项目清单应包括下列内容：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。在建筑业实行营业税改征增值税后，工程量清单中对于税金项目的列项方式有所调整，税金项目主要是指增值税。第四章 房地产开发流程一、 开发建设房地产开发企业在建设实施阶段的主要工作目标是在投资预算范围内，按项目开发进度计划要求，高质量地完成建筑安装工程，保证项目按时保质进行销售和移交。房地产开发过程中的建设单位项目管理工作可由房地产开发企业自行组织，也可委托工程监理单位负责监理。（一）施工管理在项目施工阶段，建设单位根据法律、法规和合同约定，履行其项目质量控制、安全及环保
23、管理、投资控制、进度控制职责，加强合同管理、组织施工现场协调和外部协调。1、质量控制建设单位除认真履行法律、法规及合同约定的质量责任和义务外，还应加强对施工质量的现场监督管理。（1）施工过程中加强施工巡查监督，发现质量问题随时指出并纠正。严格要求施工单位按施工程序施工，所有隐蔽工程验收记录必须经项目监理机构等有关验收单位签字认可后，方可组织下道工序施工。（2）为了把质量控制工作落到实处，应要求施工单位建立可行的质量保证体系并严格执行。工程开工前要求施工单位编制详细的施工组织设计方案，对于重大或关键部位的施工，以及新技术新材料的使用，要提前制定具体的施工方案、施工技术保证措施，进行新技术新材料试
24、验，并将相关鉴定证明材料报建设单位、项目监理机构审核。对影响工程质量的关键部位设置质量管理点，并设专人负责。2、安全及环保管理建设单位及项目监理机构在施工过程中应要求施工单位执行国家关于建筑施工安全、施工现场环境与卫生的标准和有关规定，并督促施工单位落实安全防护、文明环保施工措施3、投资控制施工阶段投资控制的关键是对工程变更、签证实行有效控制，对于涉及费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。建设单位要对施工索赔做到事前把关、主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响；对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使投资得到有效控制
25、。4、进度控制（1）建设单位应要求施工单位围绕工程进度计划全面铺开、统一协调、分头实施。建设单位会同施工单位按照倒计时办法严格执行施工组织设计方案，定期统计汇报，做到时间、进度质量三落实；对未能落实的项目，立即查明原因并采取补救措施，确保阶段计划工期不被拖延。（2）建设单位管理人员对施工进度的检查与进度计划的贯彻实施是融汇在一起的。通过进度计划检查，组织项目监理机构、施工及相关单位，及时采取有效措施控制工程进度。（二）商品房预售商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，不得进行商品房预售
26、。申请商品房预售许可证须具备以下基本条件。（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有建设工程规划许可证。（3）按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（4）各地根据情况要求的其他条件。（5）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。三）竣工验收和备案2、竣工验收工程竣工验收是开发建设过程的最后阶段，是全面检验工程设计和施工质量的重要环节。竣工验收通过后，质量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租给客户，房地产开发企业方可回收投资。对于预售或预租的项目，通过投入使用，房地产开发企业就可
27、得到预付款外的款项。因此，房地产开发企业对于确已符合竣工验收条件的项目，应按有关规定和国家质量标准，及时组织竣工验收。竣工验收除进行工程质量综合考核外，还应对环保、消防等进行检查验收。对于各专项的验收，实行规划、土地、消防、人防、档案等事项限时联合验收，统一竣工验收图纸和验收标准统一出具验收意见。对于验收涉及的测绘工作，实行“一次委托、联合测绘、成果共享”。房地产开发企业应组织、协助和督促承包商和设计单位，认真负责地把工程竣工图的编制工作做好。工程竣工图是真实记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。工程竣工图必须准确、完整，当发现工程竣工
28、图绘制不准确或有遗漏时，应采取措施修改和补齐。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。3、竣工验收备案房地产开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。（三）商品房初始登记商品房初始登记属于不动产首次登记，是对竣工验收合格的商品房依法进行的产权登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列六种材料。（1）不动产权属证书或者土地权属来源材料。（2）建
29、设工程符合规划的材料。（3）房屋已经竣工的材料。（4）房地产调查或者测绘报告。（5）相关税费缴纳凭证。（6）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权时，其对共有部分享有的权利依法一并转让。二、 前期准备前期准备是指房地产投资决策后至开发建设前需要完成的一些准备工作，主要包括取得建设用地土地使用权、委托场地勘察、委托规划设计、申请规划设计方案审查和建设工程规划许可、工程建设准备及申请施工许可等。（一）取得建设用地土地使用权建设用地土地使用
30、权的供应方式有两种，即出让和划拨。房地产开发企业应根据开发建设项目性质通过出让竞争或申请划拨取得建设用地土地使用权。1、土地使用权出让土地出让方式有四种，即招标，拍卖、挂牌出让和协议出让。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖、挂牌方式出让。其中，工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。下列情形可申请协议方式出让。（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后，同一宗地只有一个意向用地者的。（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但原国有土地划拨决定书国有土
31、地租赁合同、法律、法规、规章、规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。（3）划拨土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但法律、法规、规章、规定、国有土地划拨决定书等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。（5）法律、法规、规章、规定明确可以协议出让的其他情形。对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。房地产开发企业对拟投资开发项目应通过招标、拍卖、挂牌或协议出让方式取得建设用地土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的，市、县自然资源主管部门依据规划条
32、件编制土地出让方案，经依法批准后组织土地供应，将规划条件纳入国有建设用地使用权出让合同。建设单位在签订国有建设用地使用权出让合同后，市、县自然资源主管部门向建设单位核发建设用地规划许可证。2、土地使用权划拨土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（1）建设用地划拨范围。建设用地主要包括非营利性城市基础设施、邮政、教育等用地。居住用地划拨的范围主要涉及公共租赁住房项目、大学生公寓、住宅合作社集资建房、危旧房改造区居民安置用房、利用自有土地建设的职工宿舍、征地区域农民自住住宅项目等非经营性用地。
33、（2）建设用地申请。需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出申请；需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出申请；需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出申请。建设用地预审与选址。使用已经依法批准的建设用地进行建设的项目，由地方自然资源主管部门对规划选址情况进行审查，核发建设项目用地预审与选址意见书。建设项目用地预审与选址意见书有效期为3年，自批准之日起计算。（3）建设用地规划许可。项目获得批准、核准或备案后，以划拨方式取得国有土地使用权的，建设单位向所在地的市、县自然资源主管部门提出建设用地规划许可申请，经有建设用地批准权的人民政府批准后，市、县自然资源主管部门
34、向建设单位同步核发建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书。（二）委托场地勘察依法取得开发建设用地后，房地产开发企业委托勘察单位进行场地勘察，场地勘察的内容包括以下五个方面。（1）地形测量。地形测量范围包括整个建设工地及邻近有关的重要地段。通过地形测量，绘制出所需比例尺的地形图，供规划设计使用。（2）工程勘察。通过工程地质钻探，查明建筑场地地层、土质、构造、岩石和土壤的性质以及地下水、地基承载力及稳定性等状况，作为建筑物、构筑物基础设计及各种管线设计的依据。（3）地下水勘察。查明地下水在不同时期的水位变化、流动方向和化学成分。（4）地表水勘察。调查收集建设场地及其附近的河流、湖泊水系等数据资料，
35、为排水和防洪设计提供依据。（5）气象调查。调查收集气温、湿度等数据资料，作为规划设计及施工的依据。（三）委托规划设计规划设计是房地产开发建设的方向指引，需要综合各方面因素，确定合理的技术经济指标，统筹安排建设用地，提出科学的功能布局，做到经济效益、社会效益和环境效益的统1、规划设计的主要控制性指标控制性详细规划或土地规划设计中确定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、建筑间距、建筑后退、居住人口密度等控制性指标，是房地产开发项目编制修建性详细规划的重要依据。（1）容积率。容积率是指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比例。（2）建筑高度。建筑高度也被称为建筑限高，是指规划地块内
36、允许的建筑最大限制高度。自然资源主管部门一般对拟建造的建筑提出一个许可的最大限制高度。（3）建筑密度。建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积之和占该建设用地面积的比例。在总建筑面积不变的前提下，建筑层数越多，建筑密度越低。（4）绿地率。绿地率是指规划地块内各类绿地面积总和占该建设用地面积的比例。绿地率与绿化覆盖率不同，绿化覆盖率是指规划地块内绿化覆盖面积占该建设用地面积的比例，即树的影子也被算人绿化覆盖面积，因此，绿化覆盖率一般会大于绿地率。（5）建筑间距。建筑间距是指两栋建筑物之间的水平距离，需要满足防火、防震、日照、通风等方面的要求。（6）建筑后退。建筑后退是指在城市开发建设中建筑物从规划
37、地块边界和各种规划控制线后退的距离，通常会控制后退距离的下限。建筑后退规划控制的目的主要是避免城市建设过程中产生混乱，保证城市消防、防汛、交通等方面的安全防护距离。（7）居住人口密度。居住人口密度是指单位建设用地容纳的居住人口数，单位是“人1公顷“。2、组织规划设计和组织建筑设计（1）组织规划设计。根据控制性详细规划或建设用地规划控制指标、建设单位意图、场地勘察资料和有关工程建设标准，开发建设单位需委托规划设计单位进行规划设计。开发建设项目首先应进行修建性详细规划或规划设计方案（建设项目方案）编制，其深度应满足方案审查的要求。修建性详细规划设计文件应根据规划条件通知书进行编制，设计文件包括设计
38、说明书和设计图纸两部分。1）设计说明书。设计说明书应包括现状条件分析。（四）申请规划设计方案审查和建设工程规划许可工程项目批准、核准或备案后，随着项目规划设计工作的推进，开发建设单位应依法办理环境保护、土地使用、资金利用、安全生产、城市规划等许可手续。其中：地震安全性评价在工程设计前完成；环境影响评价、节能评价等评估评价和取水许可等事项在开工前完成；可将用地预审意见作为使用土地证明文件申请办理建设工程规划许可证；供水、供电、燃气、热力、排水、通信等市政公用基础设施报装可提前到开工前办理，在工程施工阶段完成相关设施建设竣工验收后直接办理接入事宜。1、申请规划设计方案（建设项目方案）审查房地产开发
39、企业委托规划设计单位完成规划设计方案（或称建设项目方案、设计方案）后，应向自然资源主管部门申请方案审查。根据并联审批改革要求，建设单位除提交规划设计方案及前期审批、核准和备案及建设用地规划许可外，还应提交消防、环保、民防、城市管理、气象等专项审查设计文件，由自然资源主管部门分发专业机构审查。其中，自然资源主管部门方案审查的主要内容包括：设计方案用地范围是否与规划确定的范围一致，建设项目的性质是否符合城市规划要求，容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率是否符合城市规划要求，停车位数量、建筑间距、公共服务设施等是否符合法律、法规、规章和城市规划要求。根据各专项审查及方案审查意见，自然资源主管部门决定是
40、否同意设计方案。审查同意的，应附相关批准文书；否则，应一次性告知不同意的原因。审查意见可供房地产开发企业作为委托设计单位绘制施工图的依据。2、申领建设工程规划许可证房地产开发企业应当持建设项目规划许可及其他事项申报表设计方案审查意见、施工图设计文件等，向自然资源主管部门申领建设工程规划许可证。自然资源主管部门应组织对相关文件进行与设计方案审查阶段内容相似的审查/复核工作，根据联合审图要求，消防、人防、技防等技术审查并入施工图设计文件审查，相关部门不再进行技术审查。审查通过后，签发建设工程规划许可证。房地产开发企业取得建设工程规划许可证后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。（
41、五）工程建设准备工程开工前，除完成勘察设计、规划报建、相关行政许可等工作外，还应为项目开工进行组织准备、现场准备、物资和资金准备、建设管理准备。对房地产开发项目而言，还应进行销售准备。（1）组织准备。根据项目建设计划，采用直接委托、比选、招标等方式落实施工单位、工程监理单位、设备材料供应商和其他服务单位（如项目管理公司、造价咨询机构等）。（2）现场准备。进行市政设施接驳的谈判与协议签订，落实施工现场的水、电，保证道路畅通和场地平整。（3）物资和资金准备。根据项目建设进度落实物资供应渠道或进行采购，安排短期和长期信贷等。（4）建设管理准备。落实建设单位职责，制定项目开发过程的监控策略，洽谈开发项
42、目保险事宜等。（5）销售准备。进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平，为拟开发建设的项目寻找预购/租客户。（六）申请施工许可开工前，根据建设程序要求，办理工程质量、施工安全监督手续，申领建筑工程施工许可证。未取得施工许可证的工程不得擅自开工。第五章 设计施工总承包合同管理一、 设计施工总承包合同履行管理（一）发包人一般义务（1）遵守法律。发包人在履行合同过程中应遵守法律，并保证承包人免于承担因发包人违反法律而引起的任何责任。（2）发出承包人开始工作通知。符合专用合同条款约定的开始工作条件的，发包人应委托监理人提前7日向承包人发出开始工作通知。工期自开始工作通知中载明的开始工作日期
43、起计算。（3）提供施工场地。发包人应按专用合同条款约定向承包人提供施工场地及进场施工条件，并明确与承包人的交接界面。（4）办理证件和批件。法律规定和（或）合同约定由发包人负责办理的工程建设项目必须履行的各类审批、核准或备案手续，发包人应按时办理。法律规定和（或）合同约定由承包人负责的有关设计、施工证件和批件，发包人应给予必要的协助。（5）支付合同价款。发包人应按合同约定向承包人及时支付合同价款。专用合同条款对发包人工程款支付担保有约定的，从其约定。（6）组织竣工验收。发包人应按合同约定及时组织竣工验收。（7）其他义务。发包人应履行合同约定的其他义务（二）承包人一般义务（1）遵守法律。承包人在履
44、行合同过程中应遵守法律，并保证发包人免于承担因承包人违反法律而引起的任何责任。（2）依法纳税。承包人应按有关法律规定纳税，应缴纳的税金包括在合同价格内。（3）完成各项承包工作。承包人应按合同约定以及监理人根据合同约定作出的指示，完成合同约定的全部工作，并对工作中的任何缺陷进行整改、完善和修补，使其满足合同约定的内容。除专用合同条款另有约定外，承包人应提供合同约定的工程设备和承包人文件，以及为完成合同工作所需的劳务、材料、施工设备和其他物品，并按合同约定负责临时设施的设计、施工、运行、维护、管理和拆除。（4）对设计、施工作业和施工方法，以及工程的完备性负责。承包人应按合同约定的工作内容和进度要求
45、，编制设计、施工的组织和实施计划，并对所有设计、施工作业和施工方法，以及全部工程的完备性和安全可靠性负责。（5）保证工程施工和人员的安全。承包人应按合同约定采取施工安全措施，确保工程及其人员、材料、设备和设施的安全，防止因工程施工造成的人身伤害和财产损失。（6）负责施工场地及其周边环境与生态的保护工作。承包人应按合同约定负责施工场地及其周边环境与生态的保护工作。（7）避免施工对公众与他人的利益造成损害。承包人在进行合同约定的各项工作时，不得侵害发包人与他人使用公用道路、水源、市政管网等公共设施的权利，避免对邻近的公共设施产生干扰。承包人占用或使用他人的施工场地，影响他人作业或生活的，应承担相应
46、责任。（8）为他人提供方便。承包人应按监理人的指示为他人在施工场地或附近实施与工程有关的其他各项工作提供可能的条件。除合同另有约定外，提供有关条件的内容和可能发生的费用，由监理人商定或确定。（9）工程的维护和照管。工程接收证书颁发前，承包人应负责照管和维护工程。工程接收证书颁发时尚有部分未竣工工程的，承包人还应负责工程的照管和维护工作，直至竣工后移交给发包人。（10）其他义务。承包人应履行合同约定的其他义务。（三）违约情形（1）发包人违约情形。在履行合同过程中发生下列情形之一的，属发包人违约。1）发包人未能按合同约定支付价款，或拖延、拒绝批准付款申请和支付凭证，导致付款延误。2）由于发包人原因
47、造成停工。3）监理人无正当理由未在约定期限内发出复工指示，导致承包人无法复工。4）发包人无法继续履行或明确表示不履行或实质上已停止履行合同5）发包人不履行合同约定的其他义务。（2）承包人违约情形。在履行合同过程中发生下列情形之一的，属承包人违约。1）承包人的设计、承包人文件、实施和竣工的工程不符合法律及合同约定2）承包人违反合同约定，私自将合同的全部或部分权利转让给其他人，或私自将合同的全部或部分义务转移给其他人。3）承包人违反合同约定，未经监理人批准，私自将已按合同约定进入施工场地的施工设备、临时设施或材料撤离施工场地。4）承包人违反合同约定，使用不合格材料或工程设备，工程质量达不到标准要求，又拒绝清除不合格工程。5）承包人未能按合同进度计划及时完成合同约定的工作，已造成或预