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1、2 20 01 15 5 年年钦钦州州房房地地产产市场调研报告书市场调研报告书目录目录一、宏观经济政策分析一、宏观经济政策分析国家房地产宏观政策国家房地产宏观政策20142014 年，房地产政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚，回归市场主导常年，房地产政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚，回归市场主导常态。态。1、2014 年 1 月夫妻双方房屋、土地权更名加名免收契税；2、2014 年 2 月兴业银行宣布停止夹层融资，拉响房地产融资警报；3、2014 年 3 月全国已有 40 个城市个人住房信息与住建部联网；4、2014 年 4 月七成城市中小银行房贷告停，国有银行半停贷状态；5、201
2、4 年 7 月起各地方政府陆续松绑限购，鼓励购房；6、2014 年 9 月关于进一步做好住房金融服务工作的通知，松绑限贷；7、2014 年年底全国住房和城乡建设系统工作会议表示行政性管制政策将全面退出、地方救市政策也将续演松绑。钦州政策环境钦州政策环境1、为避免中央问责及扩大调控范围，钦州对于“限价令”的执行，将仍以一房一价公示及严管预售价格审核的手段为主。短期内不会出台实际限价政策；2、严格执行中央要求的对“购房条件”严格审查的政策，拉长备案周期；3、为保障住宅销售量，钦州继续放宽“不限购”；4、房产税未执行；5、持续鼓励刚需群体购房，继续实施户口等政策鼓励外地居民置业钦州；6、金融政策基本
3、稳定，“认贷不认购”已实行；7、二手房交易 20%个税未执行。钦州市政策影响分析：钦州市政策影响分析：影响一：政府鼓励自住需求购房，住宅市场供应结构随之而变；影响二：购房者一步到位的置业需求凸显，尽量避免二次换房；影响三：政策的基本稳定促使需求大量释放：刚需产品在政策引导下持续成为市场主导，改善型、享受型产品需求量也有所生升温；影响四：住宅类投资市场萎缩，投资需求转移到商用物业（集中商业市场及住宅底商）；影响五：住宅类物业价格有所下降，商用物业价格在投资需求推动下有所上升。2015 2015 年政策预测年政策预测根据中央政策信号以及南宁政策实施情况，预判 2015 年钦州政策环境基本与 201
4、4 年维持不变。限价令：2014 年中央并未提及，未来不会有太大力度，对钦州的影响不大；限购令：全国各地都在放松限购，而钦州并未真正实施过限购；房产税：可能会随着不动产登记成熟后，房产税也有了征收的基础 2015 年南宁开征可能性都较小，钦州更需时日；户籍政策：继续鼓励外地人落户钦州市；金融政策：首套房贷款政策主要在利率优惠幅度方面变动，已结清首套房贷款的，第二套房执行首套房贷款政策，多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款；不动产登记：2015 年 3 月开始实行。钦州市城市资源规划钦州市城市资源规划主城区发展方向为东拓、南进、向海发展。港区发展方向为向东。在主城主城区发展方向为东拓、南进、
5、向海发展。港区发展方向为向东。在主城区和港区之间茅尾海东北沿岸建设滨海新城。区和港区之间茅尾海东北沿岸建设滨海新城。城市发展目标城市发展目标近期目标（近期目标（20122012 年）年）：中心城市跨越式发展的空间格局基本拉开，以滨海休闲度假为主的旅游业得到积极发展，临港工业得到大力发展，保税港区运作良好，钦州成为北部湾地区重要的基础工业和出口加工基地。中期目标（中期目标（20202020 年）年）：基本形成主城区、茅尾海滨海新城、港区一体化互动发展的新格局。钦州成为面向中国东盟的区域性国际航运中心的重要组成部分，区域性的专业服务中心，综合发展的开放城市。远期目标（远期目标（20252025 年
6、）年）：以发展大型临海工业、港口物流，为城市、港口服务的第三产业和以滨海休闲度假为主的旅游业等现代化港口工业城市，区域性生产服务中心，具有岭南风格、东盟风情、滨海风光的宜商宜居城市。主城区主城区滨海新城滨海新城钦州港区钦州港区二、二、20142014 年钦州商品房数据分析年钦州商品房数据分析供应情况供应情况现状：2014 年施工 1164 万、竣工 131 万、新开工面积 183 万。预测：2015 年预计在施工、竣工、新开工方面略有上浮。小结：小结：20142014 年供应量还在继续上涨，预计年供应量还在继续上涨，预计 20152015 年与上年基本持平或小幅上升。年与上年基本持平或小幅上升
7、。需求情况需求情况现状：截至 2014 年，钦州商品房销售量 111 万，销售金额：亿，分别同比下降和 30%。预测：2015 年预计销售面积、销售总额略有回升，但幅度不大。销售：销售：20142014 年销售面积与总额大幅度下降，预测年销售面积与总额大幅度下降，预测 20152015 年将略有回升。年将略有回升。销售均价情况销售均价情况现状：2014 年价格有小幅下降，主要是因为受政策影响较大，需求趋向饱和，外地投资客减少，本地客源接受程度以中低房价为主。预测：2015 年楼市价格基本与上年相持平，不会有太大波动。价格：价格：20142014 年单价为年单价为 37003700 元元/，较上
8、年下降，较上年下降 6262 元元/，下降，下降%，预计后期有所，预计后期有所回升，但幅度不大。回升，但幅度不大。土地供应情况土地供应情况土地：出让面积和价格出现双低。截至 2014 年城镇商服、住宅土地成交 17 宗，面积约亩，成交均价约万/亩。总结及预测总结及预测 20152015 年将在年将在 20142014 年楼市大转折之后，进入一个相对平静的新常态；年楼市大转折之后，进入一个相对平静的新常态；国家对楼市的行政性管制政策将全面退出，地方救市政策继续松绑；国家对楼市的行政性管制政策将全面退出，地方救市政策继续松绑；房地产企业的去库存和跨界转型将贯穿这一年，房地产企业的去库存和跨界转型将
9、贯穿这一年，市场也将在全面分化中进市场也将在全面分化中进入中速增长，同时，二三线城市房地产市场风险将明显上升；入中速增长，同时，二三线城市房地产市场风险将明显上升；20152015 年成交量相比年成交量相比 20142014 年不会有太大变化，年不会有太大变化，价格总体上会有所回升，但价格总体上会有所回升，但幅度不大。幅度不大。三、钦州房地产板块概述三、钦州房地产板块概述钦州楼市板块划分钦州楼市板块划分钦州市区楼市可细划分为五个板块：城西板块、市中心板块、河东新区板块、城北板块、白石湖板块。由于个别板块规模不大，所以又常把市中心板块和城西板块统称市中心区（或称老城区）板块，把河东新区板块和白石
10、湖板块统称河东区板块。因此也可以说，钦州楼市共分为三大板块。1、市中心板块：分为老城区和新城区两个片区。区域发展成熟、建成度高，现阶段区域仅有约 20 个项目在售、主要分布在钦州湾大道两侧、南珠西大街以及育才路附近。2、钦北城区板块：区域发展较慢，城区建成度低，以汽配集群、农产品批发市场为主，现阶段区域内仅有约 8 个项目在售，仅 1 个新增项目推出市场。3、城西板块：属于钦州房地产开发较早区域，均属于环线物业，项目多分布在北部湾大道两侧，现阶段区域内约3 个项目在售，多属于尾盘销售，仅1 个新增项目推出市场。4、河东新区板块：属于近几年的钦州房地产市场热点板块，区域发展日趋成熟，凭借新行政中
11、心区的发展规划利好，居住环境、交通、学校、体育等配套设施品质优势突出。现阶段区域内在售项目 21 个，新推出项目 2 个。5、白石湖新区板块：属于钦州南拓未来发展的新兴区域，即以白石湖 CBD 为核心的滨海新城片区。区域发展目前尚处初始阶段，建成度低，现阶段区域内主要的在售项目仅 5 个，3 个住宅项目，2 个专业市场项目。各板块楼盘分布各板块楼盘分布3.2.13.2.1 河东区板块楼盘分布图河东区板块楼盘分布图3.2.23.2.2 市中心板块楼盘分布图市中心板块楼盘分布图3.2.33.2.3 城北区板块楼盘分布图城北区板块楼盘分布图各板块在售项目统计情况各板块在售项目统计情况市中心板块（含城
12、西板块）约有 20 个在售项目，总建筑面积约 260 万，占 18%；河东区（含白石湖板块）板块约有 26 个在售项目，总建筑面积约 1000万，占 68%；城北区板块约有 7 在售项目，总建筑面积约 200 万，占 8%；3个板块约合 1460 万。政府“东拓、南进，向海发展”方向不变，河东新区和白石湖片区是今后房地产重点竞争区域，且松宇、正坤、彬辉、韩国故事等项目也将在 2015 年内入市，在售及将推出的项目共 30 多个，竞争十分激烈。四、四、20142014 年钦州住宅市场备案前三甲楼盘分析年钦州住宅市场备案前三甲楼盘分析、20142014 年钦州楼盘备案排行前三甲年钦州楼盘备案排行前
13、三甲排行123项目名称人和春天恒祥豪苑恒大绿洲备案套数376 套326 套309 套、个案分析、个案分析长融人和春天长融人和春天推货部署推货部署项目在 2014 年上半年主推“书香里C 组团”共有11 栋，总货量 991 套，下半年主要是进行 C 区的清盘，和推售 D 区的部分楼栋。项目推货形式主要还是“小步快跑式”。2014 年共开盘加推 6 次，平均经过 2 个月预约期，就开一次盘。C C 组团组团11#11#10#10#8#8#9#9#7#7#4#4#6#6#5#5#3#3#2#2#1#1#B B 区托斯卡纳区托斯卡纳D D 区区杨帆大道全年价格走势全年价格走势长融人和春天的价格一定程度
14、上代表着河东区的均价，1-5 月均价在 3850元/左右，到了 6 月推出 C 区品质最高的 3#和 7#楼，一下就把价格拔高到 4100元/，通过 6-9 月的去化，10 月推出 D 区新品，均价又回落到 3800 元/。4.2.1.34.2.1.3 入市开盘货量入市开盘货量从 2014 年 3 月份 C 区 1#、2#楼开盘，5 月份 C 区 5#楼开盘，6 月份 C 区 3#、7#楼开盘，共有 896 套入市，共销售 590 套，销售率%。4.2.1.44.2.1.4 户型特点户型特点主打户型为“N+1”，户型特点是赠送面积多，面积小房子多。代表户型为：2+1 房 78 平米，3+1 房
15、 106-107，C 区 2+1 房 108，楼中楼。D 区新推出的户型主要是 99-141 的三房、四房。4.2.1.54.2.1.5 主要折扣优惠主要折扣优惠第一季度：总价减1 万98 预约客户额外多一个 99 折，当天成交客户再多一个 99 折，一次性付款客户再额外多一个 99 折第二季度：一次性：总价-1 万9594，按揭：总价-1 万9894，开盘额外 98第三季度：全线清盘，3388 元/起，二房一口价 3688 元/，三房一口价3988 元/。第四季度：预约减 30000 元，次性 97 折，按揭 99 折，盘额为 99 折。4.2.1.64.2.1.6 主要营销手段主要营销手段
16、人和春天的户外广告较多，网络广告少，人和春天暖场活动较多，有相亲活动、摄影活动、周末亲子活动、宣传文化活动等，配合现场的一些促销活动。限量一口价限量一口价4.2.2.14.2.2.1 推货部署推货部署项目采用集中式开盘，预约周期较长，然后一次大货量供应市场。今年只有一次开盘，也是该项目一期最后一次开盘。开盘时间在2014 年 1 月份，推出 6#楼，共 200 套货量。其余的时间主要都在消化开盘货量为主。到了下半年进入尾盘清货阶段。中恒恒祥豪苑中恒恒祥豪苑暖场活动暖场活动2#2#3#3#1#1#12#12#11#11#10#10#9#9#8#8#5#5#6#6#7#7#13#13#4.2.2.
17、24.2.2.2 全年价格走势全年价格走势2014 年 2 月份价格有小幅度上涨，3 月份之后价格回落到 3800 元/，之后一直基本保持在 3800 元/左右，6 月份之后，该盘进入尾盘清货阶段，产品主要为楼中楼和大户型，所以均价一直保持在 3800 元/左右。4.2.2.34.2.2.3 开盘入市货量开盘入市货量2014 年全年有 1#、5#、10#、12#号楼开盘入市，共计 200 套，而包括 1#、5#、10#、12#剩余货量总约有 500 套左右，共销售 470 套，销售率约为 94%。4.2.2.44.2.2.4 户型特点户型特点项目户型，主要由 2 房 103-107、大3 房
18、129和部分四楼中楼房 210组成的。户型主要特点是没有 N+1 户型，在同等房数的情况下，恒祥豪苑的面积比其它项目的面积高出 10-15，所以性价比较低。4.2.2.54.2.2.5 主要折扣优惠主要折扣优惠一房：2500 元礼包、二房：3000 元礼包、三房及 150 以下的楼中楼：5000元礼包，四房和 150 以上的楼中楼享 8000 元礼包。认购房源选择一次性付款的享原价 93 折，正常按揭的享原价 94 折，首付分期的享受原价 95 折。对目前所有的四房和楼中楼，享受总价减 1 万的优惠，再送三年物业管理费。4.2.2.64.2.2.6 主要营销手段主要营销手段项目上半年主要以低折
19、扣点数，1 房作为特价房，抽奖活动，团购活动等配合周末暖场活动（如：摄影大赛、宠物比赛活动等）进行促销活动。到了下半年尾盘清货阶段，主要剩余大户型，货量少，所以基本没有推广和举行活动。钦州恒大绿洲钦州恒大绿洲4.2.3.14.2.3.1 推货部署推货部署恒大绿洲 2014 年上半年主要在消化 2013 年所推售的货量，直到 8 月才推出22#楼，该楼栋主要以小户型为主，去化速度非常慢。所以2014 年该项目主要还是在消化之前所推出的楼栋。一期二期9#9#8#8#7#7#6#6#5#5#15#15#14#14#13#13#12#12#11#11#10#10#4#4#3#3#2#2#1#1#22#
20、22#21#21#20#20#19#19#18#18#17#17#16#16#4.2.3.24.2.3.2 全年价格走势全年价格走势2014 年初，销售价格曾经达到 4700 元/，从 3 月开始，价格开始下降，一直到 7 月，价格还保持在4500 元/左右，到8 月份全部是小户型的 22#楼推出之后，销售均价下降到了 4300 元/，由于在钦州小户型走量速度慢，所以该项目被迫降价走量，目前价格降到 4200 元/左右。4.2.3.34.2.3.3 开盘入市货量开盘入市货量项目 2014 年新推 180 套货量，但是由于 2013 年剩余货量较多，主要是消化2013 年的货量。4.2.3.44
21、.2.3.4 户型特点户型特点项目户型主要是 46 单身公寓、777 二房，99 小三房、120-140 的三房和 90-101 两房，部分的四房和 164 的五房。户型方正，没有“N+1”户型。4.2.3.54.2.3.5 主要折扣优惠主要折扣优惠上半年折扣集中在：按揭 98 折；一次性 95 折；下半年折扣集中在：一成分期首付，贴息 5 年。4.2.3.64.2.3.6 主要营销手段主要营销手段项目户外广告多，网络推广力度大，主要以泛销售、首付分期为主，配合暖场活动吸引人气。五、房地产市场调研报告总结五、房地产市场调研报告总结总的来说，2014 年，房地产政策一改过去限购、限贷、限价等全面
22、束缚，回归市场主导常态。2014 年年底召开的全国住房和城乡建设系统工作会首次在2015 年重点工作中，也是 8 年来首次未提“房地产调控”、“限购”两个牵动行业命运的关键词，意味着 2015 年中央层面不会对楼市进行大力度调控。目前市场去化率处于平稳较低水平，市场存量不断激增，供大于求的局面依旧不变，且承愈演愈烈之势，再加上政策的影响，价格也回归理性，甚至有小幅度下滑。土地市场也急速冷却，成交土地面积大幅度下降，成交价格也有小幅度下降，反映各开发商处于观望态度。但政府“东拓、南进，向海发展”方向不变，新型城镇化将会带来大量刚需，政府持续招商引资、多个工业园和专业市场将创造众多就业岗位，人口的
23、吸附性增强。政府也持续鼓励刚需群体购房，继续实施户口等政策鼓励外地居民置业钦州。具体楼盘方面，楼盘销量前三甲为：人和春天、恒祥豪苑和恒大绿洲。经分析，他们的主要特点为，十分注重体验式营销，无论是现场氛围或者是暖场活动，都十分注重客户现场体验；老带新也是他们的重要着眼点，十分注重口碑的营造。价格也十分有竞争力，用首付分期降低客户置业门槛，精装修一步到位，真正减少置业者的麻烦。现房也是购房者重要的考量标准，恒祥豪苑的畅销证明了这一点。钦州 2015 年房地产不会有太大波动，但由于政府的救市政策不断，开发商对 2015 年的房地产市场的信心回增，同时也刺激购房者的需求，所以 2015 年的价格及成交量会有所回升，但受整体市场的实际情况影响，回升幅度不会太大。河东新区和白石湖片区是今后房地产重点竞争区域，且钦城一品、松宇时代城、正坤盛世嘉园、彬辉项目、韩国故事等项目也将在 2015 年内入市，在售及将推出的项目共 30 多个，竞争十分激烈。辉煌钦州分公司市场部2015 年 1 月